TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

— LOYERS COMMERCIAUX -

JUGEMENT DU 06 Octobre 2025

N° RG 24/00025 – N° Portalis DBZS-W-B7I-YZKL

DEMANDEUR :

S.A.S. F DISTRIBUTION, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège sis [Adresse 3]

représentée par, M^e Samir KHAWAJA, avocat plaidant au barreau de PARIS

M^e Delphine NOWAK, avocat postulant au barreau de LILLE

DÉFENDEUR :

S.C.I. [R] [O], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège sis [Adresse 1]

représentée par M^e Gérald MALLE, avocat au barreau de LILLE

MAGISTRAT TENANT L’AUDIENCE : Aurélie VERON

Juge des loyers commerciaux par délégation de Madame la Présidente du Tribunal Judiciaire de LILLE

GREFFIER : Isabelle LASSELIN

DÉBATS : A l’audience publique du 01 Septembre 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 06 Octobre 2025

JUGEMENT : prononcé par décision CONTRADICTOIRE mise à disposition au greffe.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 12 septembre 2012, la S.C.I. [R] [O] a donné à bail à la S.A.S. F Distribution, des locaux commerciaux sis [Adresse 2], à l’effet d’exploiter un fonds de commerce de « location-vente-distribution de tout produit et service ainsi que leurs accessoires ayant trait aux communications électroniques, aux images, aux sons, à la photo et tout autre produit ou service issus des nouvelles technologies », pour une durée de neuf années, et moyennant un loyer annuel de 240 000 euros hors taxe hors charge, avec indexation.

Le fonds est exploité sous l’enseigne « Free ».

A la suite de la levée des conditions suspensives prévues au bail, un avenant de prise de possession des lieux a été conclu le 29 octobre 2012 fixant la prise d’effet du bail au 1er novembre 2012.

Par acte extrajudiciaire du 27 octobre 2021 rectifié par acte du 4 novembre 2021, la S.C.I. [R] [O] a fait donner congé à la locataire pour le 30 juin 2022, avec offre de renouvellement pour une nouvelle durée de neuf années moyennant un loyer annuel de 252 533 euros hors taxe hors charge.

Par courrier du 28 février 2022, la société F Distribution a accepté le principe du renouvellement mais a refusé le loyer proposé, offrant un loyer annuel de 180 000 euros.

Le preneur a fait diligenter une expertise amiable. Dans son rapport d’expertise du 23 mars 2024, M. [D], expert près la Cour de cassation, a estimé la valeur locative des locaux à 171 500 €/an.

Sur la base de ce rapport, par mémoire en fixation de loyer signifié par exploit de commissaire de justice le 26 juin 2024 à la S.C.I. [R] [O], la S.A.S. F Distribution a fait connaître son intention de voir fixer le loyer à la somme annuelle de 171 500 euros hors taxes hors charges à effet rétroactif du 1er juillet 2022.

Puis, par acte de commissaire de justice signifié le 6 septembre 2024, la S.A.S. F Distribution a assigné la S.C.I. [R] [O] devant le juge des loyers commerciaux aux mêmes fins.

La bailleresse a également diligenté une mesure d’expertise amiable. Et M. [U], expert près la cour d’appel de [Localité 4], a, dans son rapport du 30 octobre 2024, évalué la valeur locative à la somme de 250 000 € hthc/an

En cours de procédure, la société F. Distribution a donné son congé par acte de commissaire de justice du 12 décembre 2024 pour le 30 juin 2025.

Dans son mémoire en demande n°3 signifié le 2 mai 2025, la S.A.S. F Distribution demande au juge de :

— Déclarer reevable sa demande ;

— Fixer le loyer du bail renouvelé au 1er juillet 2022, à la somme annuelle de 171 500 euros hors taxe hors charge, toutes les autres clauses, charges et conditions du bail expiré demeurant inchangées à l’exception de celles devant le cas échéant être adaptées aux dispositions de la loi Pinel et des autres textes législatifs et réglementaires impératifs édictés depuis le précédent bail ;

— Condamner la SCI [R] [O] à lui rembourser l’excédent de loyer versé majoré des intérêts au taux légal ;

— La Condamner à lui rembourser l’excédent du dépôt de garantie versé ;

— Dire et juger que les intérêts échus pour plus d’une année porteront eux-mêmes intérêts ;

— Débouter la S.C.I. [R] [O] de ses demandes ;

Subsidiairement,

— Désigner tel expert qu’il plaira, avec mission de déterminer la valeur locative des locaux loués au 1er juillet 2022 avec consignation à la charge du défendeur ;

— Fixer le loyer provisionnel de base pour la durée de l’instance à la somme de 171 500 euros ;

En tout état de cause,

— Condamner la S.C.I. [R] [O] au paiement d’une indemnité de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans son mémoire n° 2, la S.C.I. [R] [O] demande au juge des loyers commerciaux de :

— Surseoir à statuer dans l’attente de la signature d’un nouveau bail postérieurement à la libération des lieux prévue au 30 juin 2025 et pour une durée maximum de six mois ;

— Réserver les dépens ;

— Très subsidiairement, renvoyer la SCI [R] [O] à conclure en réponse sur le mémoire n°2 de la société F Distribution.

Il sera renvoyé aux mémoires des parties pour un plus ample exposé des motifs.

Après cinq renvois à la demande des parties, l’affaire a été utilement appelée à l’audience du 1er septembre 2025, à l’issue de laquelle elle a été mise en délibéré au 6 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I- Sur la demande de sursis à statuer

En l’occurrence, le loyer de renouvellement doit être fixé au 1er juillet 2022.

Le loyer qui serait fixé dans le cadre du nouveau bail conclu sur les locaux serait postérieur a minima de trois ans à la date à laquelle la valeur locative doit être évaluée. Dès lors, le montant du nouveau bail ne saurait servir d’élément de référence pour la fixation de la valeur de renouvellement.

En conséquence, la demande de sursis à statuer ne pourra qu’être rejetée.

S’agissant de la demande subsidiaire de renvoi pour son mémoire à défaut de sursis à statuer, il sera relevé que l’assignation date du 6 septembre 2024, que l’affaire a fait l’objet de cinq renvois à la demande des parties, de sorte que la S.C.I. [R] [O] était tout à fait en mesure de présenter des écritures en défense. D’ailleurs,il résulte du mémoire du requérant que la défenderesse avait initialement soulevé une fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action, avant d’y renoncer.

Par ailleurs, la S.C.I. [R] [O] disposait depuis l’assignation du rapport d’expertise amiable sur lequel entendait se fonder le preneur et avait même pris le soin de faire diligenter sa propre expertise qu’elle verse aux débats. Elle disposait ainsi de tous les éléments et du temps nécessaire pour développer sa défense.

En outre, elle n’a pas sollicité de nouveau renvoi pour ses écritures, étant rappelé que le dernier renvoi accordé à l’audience du 5 mai 2025 pour l’audience du 1er septembre 2025 l’avait été pour ce motif et que son dernier mémoire a été notifié par RPVA (sic) le 25 février 2025.

Dans ces conditions, rien ne justifie de rouvrir les débats afin de lui permettre de présenter un nouveau mémoire en défense. Sa demande sera rejetée.

II-Sur la demande de fixation du loyer

En application de l’article L145-33 dudit code, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

1° les caractéristiques du local considéré ;

2° la destination des lieux;

3° les obligations respectives des parties;

4° les facteurs locaux de commercialité ;

5° les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Selon l’article L145-34 du code de commerce, à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L145-33 de ce même code, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.

Ces dispositions ne sont plus applicables lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans.

En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L145-33 ou s’il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d’une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente.

Lorsque la valeur locative est inférieure au montant du loyer plafonné, le loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative sans qu’il soit nécessaire pour le locataire d’établir une quelconque modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L.145-33.

A- Sur les éléments de la valeur locative

1° Les caractéristiques du local considéré

Aux termes de l’article R145-3 du code de commerce, les caractéristiques propres au local s’apprécient en considération :

1° De sa situation dans l’immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public ;

2° De l’importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l’exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux ;

3° De ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d’activité qui y est exercée ;

4° De l’état d’entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail ;

5° De la nature et de l’état des équipements et des moyens d’exploitation mis à la disposition du locataire.

L’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 6] est désigné dans le bail de la manière suivante :

« – rez-de-chaussée + 3 étages sur rue

— rez-de-chaussée + 2 étages sur rue

d’une surface utile de 688,30 m² suivant tableau des surfaces utiles dressé par Monsieur [J] [W], géomètre expert en date du 12 juin 2012, cette surface ne comprenant pas les surfaces utiles inaccessibles se trouvant derrière les cloisons non démontables de la propriété. »

Il résulte des rapports d’expertise qu’il s’agit d’un ensemble immobilier composé de deux immeubles anciens, le premier sur rue élevé sur sous-sol, composé d’un rez-de-chaussée et de quatre étages droits avec combles, façades enduites, ravalement correct et toiture en ardoise, le second sur cour élevé sur rez-de-chaussée avec deux étages droits avec grenier, façades enduites, ravalement correct, toiture en ardoises.

Sur la surface

S’agissant d’une boutique, il y a lieu de pondérer la surface utile des lieux en fonction de l’utilité respective des différentes pièces.

En effet, en vertu de l’article R.145-3 du code de commerce, il convient de tenir compte, s’agissant d’un local commercial, de ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d’activité qui y est exercée.

La surface utile a fait l’objet d’un mesurage à 688,30 m².

Les deux experts amiables retiennent une SUP de 165,67 m²P qui n’est pas discutée et sera donc retenue.

2° La destination des lieux

Aux termes de l’article R145-5 du code de commerce, la destination des lieux est celle autorisée par le bail et ses avenants ou par le tribunal dans les cas prévus aux articles L145-47 à L145-55 et L642-7.

La destination des lieux stipulée au bail est la location-vente-distribution de tout produit et service ainsi que leurs accessoires ayant trait aux communications électroniques, aux images, aux sons, à la photo et tout autre produit ou service issus des nouvelles technologie. ».

3° Les obligations respectives des parties

Aux termes de l’article R145-8 du code de commerce, du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages. Les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l’acceptation d’un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge. Les obligations découlant de la loi et génératrices de charges pour l’une ou l’autre partie depuis la dernière fixation du prix peuvent être invoquées par celui qui est tenu de les assumer. Il est aussi tenu compte des modalités selon lesquelles le prix antérieurement applicable a été originairement fixé.

Le bail prévoit le transfert au preneur de l’assurance de l’immeuble et de la taxe foncière, ainsi qu’une clause d’accession en fin de jouissance et la limitation des facultés de cession et sous-location. Les travaux de mise en conformité sont également à la charge du preneur.

Un droit d’entrée de 350 000 euros a été acquitté.

Sur le transfert de la taxe foncière et de la prime d’assurance

Sauf disposition expresse, le paiement de la taxe foncière est à la charge du bailleur et les obligations incombant normalement au bailleur, dont celui-ci s’est déchargé sur le locataire, constituent un facteur de diminution de la valeur locative.

Le transfert de la taxe foncière sur le locataire constitue une charge exorbitante de droit commun justifiant un abattement sur la valeur locative, peu important qu’il s’agisse d’un usage dans le secteur ou d’un transfert de charges existant au sein des termes de comparaison pris en compte afin d’apprécier la valeur locative.

En l’espèce, dans le bail, la taxe foncière et les primes annuelles d’assurances sont transférées au preneur, de sorte qu’il conviendra de les déduire de la valeur locative.

4° Les facteurs locaux de commercialité

Aux termes de l’article R145-6 du code de commerce, les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire.

Il résulte du rapport de M. [U] que l’immeuble correspond à un emplacement n°1 à proximité immédiate de la [Localité 5]'Place de [Localité 6] et bénéficie d’une très belle visibilité. Les experts s’accordent sur l’existence d’un flux important de piétons.

5° Les prix couramment pratiqués dans le voisinage

Aux termes de l’article R145-7 du code de commerce, les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l’ensemble des éléments mentionnés aux articles R. 145-3 à R. 145-6. A défaut d’équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence. Les références proposées de part et d’autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte. Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation.

M. [D], expert du preneur, relève les valeurs de référence suivantes : (non intégrables)

M. [U], expert du bailleur, cite les références suivantes : (non intégrables)

Le requérant soulève à juste titre que les références citées par M. [U] ne comportent pas la date de prise d’effet des baux, ce qui ne permet pas de s’assurer que les loyers mentionnés ont été fixés à une date proche de celle du 1er juillet 2022 à laquelle doit être fixée la valeur de renouvellement du bail en cause.

Dès lors, les références citées par M. [U] seront écartées.

Par ailleurs, la défenderesse ne formule aucune critique à l’encontre des références sur lesquelles s’est fondé l’expert du preneur.

Les valeurs de référence citées par M. [D] dans son rapport correspondent à des locations d’immeubles situés dans le même secteur géographique et à des baux conclus ou renouvelés à des dates proches de la date du 1er juillet 2022 et toutes antérieures à celle-ci. Si les activités exercées sont diverses et distinctes de celle exploitée dans le local en cause, force est de constater que la bailleresse ne se prévaut pas d’autres références plus pertinentes.

Les prix de ces références varient de 764 €/m²P à 2151 €/m²P avec un prix moyen de 1384,26 €/m²P.

B- Sur le prix du bail renouvelé

En conclusion de son rapport, M. [D] propose un prix de 1200€/m²P, tandis que M. [U] retient un prix de 1500 euros en se fondant sur les références écartées.

En l’absence d’autres éléments et de toute critique formée par la bailleresse à l’encontre du prix estimé par l’expert du preneur, au regard des caractéristiques du bien, de son emplacement n°1 et des facteurs locaux de commercialité favorables, il convient de retenir le prix de 1200€/m²P évalué par M. [D], soit une valeur avant correctif de : 198 804 euros (1200€/m²P x 165,67 m²P).

Sur les correctifs

M. [U], dans son rapport, ne se prononce pas sur d’éventuels correctifs. Le bailleur ne fait aucune remarque à ce sujet.

Or, il y a lieu de tenir compte, comme le prévoit l’article L.145-33 du code de commerce, des obligations respectives des parties.

Ainsi que cela a déjà été évoqué, il est constant que le transfert au preneur de la charge de la taxe foncière et de la prime d’assurance justifie une minoration du loyer. C’est d’ailleurs en ce sens que conclut M. [D] puisqu’il propose la déduction de la taxe foncière pour son montant de 2023, soit 11 421 euros et un abattement de 1 % pour la prime d’assurance soit 1988 euros. Son analyse sera suivie.

M. [D] propose également d’autres correctifs :

— Abattement de 2 % pour la mise à la charge du preneur des travaux de mise en conformité

— Abattement de 5 % pour la clause d’accession en fin de bail

— Abattement de 2 % pour l’interdiction de la location-gérance

— Majoration de 2 % pour la faculté de sous-location au profit des sociétés filiales

soit un abattement global de 7 %.

Les abattements et majorations au titre de ces clauses sont usuels en matière de fixation du loyer du bail renouvelé, de même que les taux pratiqués.

Dès lors, et en l’absence de critique de la part du défendeur, il convient de valider l’analyse de l’expert et d’appliquer ces abattements au prix retenu.

Au total, le loyer de renouvellement sera fixé de la manière suivante :

→ Prix du bail : 198 804 euros (1200€/m²P x 165,67 m²P).

→ Correctifs :

— Déduction de la taxe foncière de 11 421 euros

— Abattement de 1 % pour la prime d’assurance : 1988 euros

— Abattement de 2 % pour la mise à la charge du preneur des travaux de mise en conformité : 3976 euros

— Abattement de 5 % pour la clause d’accession en fin de bail : 9 940 euros

— Abattement de 2 % pour l’interdiction de la location-gérance : 3976 euros

— Majoration de 2 % pour la faculté de sous-location au profit des sociétés filiales : 3976 euros

= 171 479 euros, arrondi à 171 500 euros

Au regard de l’ensemble des éléments susmentionnés au titre des critères imposés par l’article L.145-33 du code de commerce, il convient de fixer la valeur locative et partant, le loyer du bail renouvelé au 1er juillet 2022 hors taxes et hors charges, à 171 500 euros.

III- Sur la demande de remboursement

Le juge des loyers commerciaux qui fixe le prix du loyer révisé ou renouvelé à un montant inférieur à celui du loyer versé par le preneur est compétent pour statuer sur la demande de restitution du trop-perçu.

En revanche, en application de l’article R.145-23 du code de commerce, la compétence du juge des loyers commerciaux qui lui permet, après avoir fixé le prix du bail révisé ou renouvelé, d’arrêter le compte que les parties sont obligées de faire, est exclusive du prononcé d’une condamnation.

La société F Distribution sera en conséquence déboutée de sa demande de condamnation de la S.C.I. [R] [O] à lui rembourser l’excédent de loyer versé et de sa demande de restitution de l’excédent de dépôt de garantie.

IV- Sur les intérêts moratoires

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Les intérêts dus sur la différence entre le nouveau loyer du bail renouvelé et le loyer provisionnel courent à compter de la délivrance de l’assignation introductive d’instance en fixation du prix, lorsque le bailleur est à l’origine de la procédure, et à compter de la notification du premier mémoire en défense lorsque c’est le preneur qui a saisi le juge.

S’agissant en l’espèce d’une diminution du loyer, les intérêts sur l’excédent de loyer courront à compter de l’assignation du 6 septembre 2024.

Les intérêts échus depuis plus d’une année produiront eux-mêmes intérêts au taux légal, conformément à l’article 1343-2 du code civil.

V- Sur les demandes accessoires

1° Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

2° Sur les dépens et les frais irrépétibles

La S.C.I. [R] [O] ayant succombé au principal, elle sera condamnée aux entiers dépens, et sera condamnée à payer à la S.A.S. F Distribution la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des loyers commerciaux, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe et rendu en premier ressort,

DÉBOUTE la S.C.I. [R] [O] de sa demande de sursis à statuer ;

LA DÉBOUTE de sa demande tendant à voir renvoyer l’affaire pour son mémoire en réponse ;

FIXE le loyer du bail renouvelé à effet au 1er juillet 2022 à la somme annuelle hors taxes et hors charges de 171 500 euros, toutes les autres clauses, charges et conditions du bail expiré demeurant inchangées sauf adaptation à la modification de la législation;

DÉBOUTE la S.A.S. F Distribution de sa demande de condamnation de la S.C.I. [R] [O] au paiement de l’excédent de loyer ;

LA DÉBOUTE de sa demande de condamnation de la S.C.I. [R] [O] à lui rembourser l’excédent du dépôt de garantie ;

DIT que la créance de restitution du trop-perçu portera intérêts au taux légal à compter du 6 septembre 2024 ;

DIT que les intérêts échus pour plus d’une année entière sur cette créance de restitution produiront eux-mêmes intérêts ;

CONDAMNE la S.C.I. [R] [O] à payer à la S.A.S. F Distribution la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE les parties de leurs autres demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

CONDAMNE la S.C.I. [R] et [O] aux dépens.

Le greffier Le juge des loyers commerciaux