TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

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Référé – Jonction

N° RG 24/01194 – N° Portalis DBZS-W-B7I-YPML

SL/CG

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 04 MARS 2025

DEMANDERESSE :

S.C.I. BALEP

[Adresse 1]

[Localité 10]

représentée par M^e Axelle DEHOLLANDER, avocat au barreau de LILLE

DÉFENDERESSE :

S.C. PFO

[Adresse 8]

[Localité 11]

représentée par M^e Ondine PREVOTEAU, avocat au barreau de LILLE

Référé

N° RG 24/01619 – N° Portalis DBZS-W-B7I-YZ23

DEMANDERESSE :

S.C. PFO

[Adresse 8]

[Localité 11]

représentée par M^e Ondine PREVOTEAU, avocat au barreau de LILLE

DÉFENDERESSE :

LE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RESIDENCE COMTES DE FLANDRES

[Adresse 6]

[Localité 10]

représentée par M^e Sébastien CARNEL, avocat au barreau de LILLE

JUGE DES RÉFÉRÉS : Carine GILLET, Première vice-présidente, suppléant le Président en vertu des articles R. 212-4 et R. 212-5 du Code de l’Organisation Judiciaire

GREFFIER : Martine FLAMENT lors des débats et Sébastien LESAGE lors de la mise à disposition

DÉBATS à l’audience publique du 11 Février 2025

ORDONNANCE du 04 Mars 2025

LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil et avoir mis l’affaire en délibéré, a statué en ces termes :

La SCI Balep est propriétaire de différents lots dépendant d’un ensemble immobilier situé au [Adresse 4] et [Adresse 3], notamment d’une cour constitutive des lots n°40 et 41, qui a été donnée à bail à la société [D] [K] Immobilier.

La SCPI Participation Foncière Opportunité (PFO ci-après) est propriétaire du lot n°1 de l’immeuble situé [Adresse 9] à [Localité 12]. La SCPI PFO a fait installer en 2021, des structures métalliques dans la cour, appartenant à la SCI Balep, puis a averti la SCI Balep de travaux envisagés nécessitant d’avoir accès aux parties communes de l’immeuble et à la cour.

Les structures se trouvant toujours en place, quatre ans après l’installation des étais et aucun travaux n’ayant été entrepris, la SCI Balep a par acte du 19 juillet 2024, enregistré sous le n°RG 24/ 01194, fait assigner, la SCPI PFO devant le président du tribunal judiciaire de LILLE statuant en référé, aux fins de constater l’atteinte à son droit de propriété et obtenir la condamnation de la défenderesse au retrait des structures métalliques, sous astreinte, outre paiement de dommages et intérêts et indemnité pour frais irrépétibles.

L’affaire a été appelée à l’audience du 03 septembre 2024 et renvoyée à la demande des parties pour être plaidée le 11 février 2025.

Par acte du 07 octobre, la SCPI PFO a fait assigner devant le même juridiction le [Adresse 15], en intervention forcée.

Cette procédure porte le n° RG 24/01619, a été appelée à l’audience du 19 novembre 2024 et successivement renvoyée à la demande des parties pour être plaidée le 11 février 2025.

A cette date, la SCI Balep sollicite le bénéfice de ses dernières écritures n°2, formant les prétentions suivantes :

Vu les articles 544 et 545 du code civil,

Vu les articles 835, 696 et 700 du code de procédure civile,

Vu les pièces versées au débat

A TITRE PRINCIPAL :

— Constater que l’installation par la société PFO de structures métalliques sur les lots 40 et 41 appartenant à la SCI BALEP sans son autorisation constitue une violation au droit de propriété et par voie de conséquence

— Ordonner à la société PFO de retirer lesdites structures dans le délai d’un mois à compter de la décision à intervenir, et ce sous astreinte de cinq-cents (500) euros par jour de retard et ce pendant un délai de deux mois à l’issue duquel il pourra à nouveau être statué sur l’astreinte,

— Se réserver la liquidation de l’astreinte ;

— Débouter la société PFO de toutes ses demandes, fins et conclusions,

— Condamner la société PFO à payer à la SCI BALEP la somme de 42.200 euros à titre de provision sur dommages et intérêts ;

— Condamner la société PFO à verser à la SCI BALEP la somme de 5.000 euros au titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

A TITRE SUBSIDIAIRE :

Si la juridiction de céans devait considérer que les étais devaient être maintenus dans l’attente

de la réalisation des travaux

— Ordonner à la société PFO d’effectuer les travaux nécessaires à la réfection du mur en passant par ses propres locaux.

A TITRE INFINIMENT SUBSIDIAIRE :

— Accorder à la société PFO un droit de passage sur les lots 40 et 41 appartenant à la SCI BALEP pour la réalisation des études techniques, des autorisations nécessaires à la réalisation des travaux et la réalisation des travaux pour une durée qui ne saurait excéder six (6) mois et pour une surface qui ne saurait excéder celle de l’emprise actuel des étais ni obstruer la sortie de secours du restaurant situé [Adresse 6] et contre le versement d’une indemnité

compensatrice journalière de cent (100) euros ;

EN TOUT ETAT DE CAUSE :

— Condamner la société PFO à payer à la société SCI BALEP la somme de 6.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner la société PFO au paiement des frais et dépens d’instance ;

— Rappeler l’exécution provisoire de droit.

La SCPI PFO représentée par son avocat, a développé oralement ses écritures n°3 déposées à l‘audience, formant les prétentions suivantes :

Vu l’article 835 du code de procédure civile,

Vu les dommages et l’atteinte à la sécurité des biens et des personnes que provoquerait la demande de la SCI BALEP,

Vu les pièces au soutien des présentes écritures,

— Ordonner la jonction de la présente procédure avec celle initiée par PFO contre le [Adresse 15] (N°RG 24/01619) ;

— Débouter la SCI BALEP de sa demande tendant à ordonner à la société PFO de retirer les structures métalliques présentes au sein des lots n°40 et 41 dans le délai d’un mois et sous astreinte de 500 euros par jour de retard ; Subsidiairement, accorder un délai minimum de 6 mois pour l’exécuter à compter du dépôt du rapport d’expertise judiciaire en cas de référé préventif initié par PFO avant tout travaux et ce sans aucune astreinte ;

— Débouter la SCI BALEP de sa demande de provisions sur dommages et intérêts de 42.200 euros en présence de contestations sérieuses, et, à titre subsidiaire, et si par extraordinaire la présente juridiction devait considérer la demande de la SCI BALEP au titre de son prétendu préjudice comme recevable, désigner tel expert qu’il plaira à Mme ou M. le président du tribunal judiciaire avec pour mission de déterminer l’existence éventuelle d’un préjudice et de le quantifier ;

— Débouter la SCI BALEP de sa demande de dommages et intérêts de 5.000 euros pour résistance abusive en l’absence de résistance et de contestation sérieuse ;

— Débouter la SCI BALEP de sa demande infiniment subsidiaire irrecevable et mal fondée de versement d’indemnité compensatrice de 100 euros par jour en cas d’autorisation judiciaire donnée à la société PFO pour un droit de passage sur les lots 40 et 41 pour la réalisation des études techniques préalables ;

— Débouter la SCI BALEP de l’ensemble de ses demandes principale, subsidiaire et infiniment subsidiaire, fins et conclusions ;

A titre reconventionnel et principal :

— Reconnaitre à la société PFO une servitude de tour d’échelle consistant en un droit provisoire d’accès à la cour intérieure (lots n°40 et 41) appartenant à la SCI BALEP, afin de permettre à PFO de faire exécuter les études préalables, demandes d’autorisation administratives pour la réalisation des travaux, ainsi que les travaux de réfection en eux-mêmes du mur/cave dont elle est propriétaire au [Adresse 9] à [Adresse 13] (59800) ;

— Fixer les conditions d’exercice de cette servitude, étant précisé que la durée globale de cet accès doit être au minimum de 12 mois à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir ;

A titre reconventionnel et subsidiaire :

— Reconnaitre à la société PFO une servitude de tour d’échelle consistant en un droit provisoire d’accès à la cour intérieure (lots n°40 et 41) appartenant à la SCI BALEP, afin de permettre à PFO de faire exécuter les études préalables, demandes d’autorisation administratives pour la réalisation des travaux ;

— Fixer les conditions d’exercice de cette servitude, étant précisé que la durée globale de cet accès doit être au minimum de 6 mois à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir ;

En tout état de cause :

— Condamner la SCI BALEP à payer à la société PFO la somme de 5.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner la SCI BALEP aux entiers dépens.

La SCPI PFO dans la seconde procédure sollicite du juge des référés de :

Vu l’article 367 du code de procédure civile,

Vu l’article 835 du code de procédure civile,

Vu les pièces au soutien des présentes écritures,

— Ordonner la jonction de la présente instance avec celle initiée en référé par la SCI BALEP devant M.ou Mme le président du tribunal judicaire de Lille par exploit d’huissier en date du 19 juillet 2024, enrôlée sous le numéro RG 24/01194 et revenant à l’audience du 15 octobre 2024 à 14h00, dénoncée en tête des présentes,

A titre principal :

— Constater l’accord du Syndicat des copropriétaires COMTES DE FLANDRES, pour accorder un droit de passage sur la réalisation des études techniques et des autorisations administratives nécessaires à la réalisation des travaux :

— Reconnaitre à la société PFO une servitude de tour d’échelle consistant en un droit provisoire d’accès au couloir appartenant au Syndicat des copropriétaires COMTES DE FLANDRES, sis [Adresse 6] et [Adresse 2], et menant à la cour intérieure et close appartenant à la SCI BALEP, afin de permettre à PFO de faire exécuter les études préalables, demandes d’autorisations administratives pour la réalisation des travaux, ainsi que les travaux de réfection en eux-mêmes du mur/cave dont elle est propriétaire au [Adresse 9] à Lille (59800) ;

En conséquence,

— Condamner à titre provisoire le Syndicat des copropriétaires à céder le passage au sein du couloir d’accès à la cour appartenant à la SCI BALEP, et à remettre, à titre provisoire, la clef de la porte donnant sur ladite cour à la société PFO,

— Fixer les conditions d’exercice de cette servitude, étant précisé que la durée globale de cet accès doit être au minimum de 12 mois à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir ;

A titre subsidiaire :

— Reconnaitre à la société PFO une servitude de tour d’échelle consistant en un droit provisoire d’accès au couloir appartenant au Syndicat des copropriétaires COMTES DE FLANDRES, sis [Adresse 6] et [Adresse 2], et menant à la cour intérieure et close appartenant à la SCI BALEP, afin de permettre à PFO de faire exécuter les études préalables et demandes d’autorisations administratives pour la réalisation des travaux ;

En conséquence,

— Condamner à titre provisoire le Syndicat des copropriétaires à céder le passage au sein du couloir d’accès à la cour appartenant à la SCI BALEP et à remettre, à titre provisoire, la clef de la porte donnant sur ladite cour à la société PFO,

— Fixer les conditions d’exercice de cette servitude, étant précisé que la durée globale de cet accès doit être au minimum de 6 mois à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir,

En tout état de cause :

— Débouter le Syndicat des copropriétaires COMTES DE FLANDRES de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions, à l’exception de sa demande tendant à accorder à la société PFO un droit de passage sur la partie commune du Syndicat des copropriétaires pour la réalisation des études techniques et des autorisations administratives nécessaires à la réalisation des travaux ;

— Condamner le Syndicat des copropriétaires COMTES DE FLANDRES, sis [Adresse 7] à payer à la société PFO la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner le Syndicat des copropriétaires COMTES DE FLANDRES, sis [Adresse 7] aux entiers dépens.

Le syndicat des copropriétaires Comtes des Flandres, pris en la personne de son syndic en exercice, la SAS Camag Copro, représenté par son avocat, forme les demandes suivantes :

Vu le règlement de copropriété,

Vu l’article 544, 545, 637 et suivants du code civil relatif à l’établissement des servitudes,

Vu les articles 835 et 809 du code de procédure civile,

Vu la loi n°65-557 du 10 juillet 1965,

Vu les pièces produites aux débats,

— Accorder à la société PFO un droit de passage sur la partie commune du syndicat des copropriétaires pour la réalisation des études techniques et des autorisations administratives nécessaires à la réalisation des travaux, pour une durée maximale de 6 mois,

— Débouter la société PFO du surplus de ses demandes,

— Condamner la société PFO à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, pour couvrir les frais irrépétibles engagés dans la présente instance.

— Condamner la société PFO aux entiers dépens.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, il est fait référence à l’acte introductif d’instance et aux écritures des parties qui ont été soutenues oralement.

La présente décision susceptible d’appel est contradictoire

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de jonction

Les procédures enrolées sous le n° RG 24/ 01194 et RG 24/ 01619 ont un lien tel qu’il est justifié de les instruire et de les juger ensemble, par une seule et même ordonnance.

Sur le retrait des étais sous astreinte

La SCI Balep, invoquant le trouble manifestement illicite résultant de l’implantation des étais, sur sa propriété sans autorisation aucune, en sollicite le retrait, sous astreinte, sans que le propriétaire n’ait à justifier d’un quelconque préjudice et sans considération de la bonne ou mauvaise foi du constructeur de l’ouvrage. Elle soutient que l’accord du gérant de la SCI Balep n’a jamais été sollicité et qu’il n’existe pas le moindre commencement de preuve d’une telle sollicitation, si ce n’est un courriel émanant du gestionnaire de la SCI Balep du 19 mai 2020. Elle ajoute que n’ayant eu aucune autorisation de passer par ses locaux ou par les parties communes du syndicat des copropriétaires, qui constituent le seul moyen d’accéder à la la cour, la SCPI PFO est nécessairement passée par le trou présent dans le mur et visible sur une photographie prise le 04 mai 2020, pour installer les structures métalliques et pour faire effectuer les différentes études techniques. La violation de propriété est donc constituée.

La SCI Balep conteste la nécessité du maintien des étais pour la sécurité des personnes, pour prévenir un risque d’effondrement du mur, qui ne résulte d’aucune étude actuelle, ajoutant que le coût de la démolition d’une construction illicite n’est pas à considérer.

La SCPI PFO conclut au rejet de cette demande indiquant qu’elle a obtenu l’accord du propriétaire par l’intermédiaire de son gestionnaire, y compris même l’autorisation de procéder aux travaux, de sorte que l’installation sans autorisation des structures métalliques, la prétendue violation de propriété et le trouble manifestement illicite ne sont pas caractérisés, exposant que l’empiètement n’est pas établi s’agissant d’une occupation provisoire et à titre conservatoire. Elle indique que la SCI Balep s’est opposée à la dépose des étais, en lui refusant d’accéder à la cour.

En outre, le maintien des structures est nécessaire en raison d’un risque pour la sécurité des personnes, ainsi qu’il résulte des rapports techniques.

Enfin, elle ne peut retirer les étais sans avoir fait réaliser les travaux envisagés et sans avoir obtenu l’autorisation préalable nécessaire auprès de la ville et pour ce faire, être autorisée à accéder à la cour.

Selon l’article 835 du code de procédure civile “Le président du tribunal judiciaire (…) peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé, les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite”.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il [le président du tribunal judiciaire] peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire”.

En l’occurrence, il résulte de l’échange de mail des 18 et 19 mai 2020, accompagné de l’étude du Bureau d’études Bertin (pièces PFO n° 5 et 6), que le représentant de la SCI Balep a donné son accord pour la pose des étais, ainsi que son accord de principe pour la réalisation des travaux (pièce Balep n° 8 mail du 06 avril 2021) ; que l’accès à la cour n’a pas été donné au défendeur pour y réaliser les travaux, sauf pendant la période du confinement (pièce Balep n° 9), de sorte que la demanderesse ne peut raisonnablement soutenir que l’installation est intervenue sans autorisation aucune et sans accès à la cour. Par ailleurs, l’illicéité du trouble invoqué est relative, compte tenu du délai de plus de quatre ans, écoulé entre la pose des structures et la demande judiciaire. En outre, il résulte des différents rapports techniques, même anciens, que le mur en cave est très sérieusement endommagé (pièce PFO n° 4, 14) et qu’en l’absence de toute intervention, son état ne peut que se détériorer et l’ensemble immobilier a même fait l’objet d’une mise en sécurité en 2022.

Enfin, la note technique du 06 février 2025 (pièce PFO n°25) expose en ce qui concerne la réparation du mur situé à l’arrière-cour de l’agence immobilière, du [Adresse 3], que “le bâtiment résulte de la réunification de deux anciennes batisses datant de 150 ans” et que “ l’état de la maçonnerie du mur en superstructure est fortement détérioré et un déversement est visible par le bombement du mur extérieur. Le sous sol n’a plus la capacité de reprendre les murs en superstructure du fait de ces fondations et de la structure des murs, qui sont en mauvais états malgré les renforcements réalisés. (…) .

L’imbrication des différentes structures du sous-sol rend leur démolition impossible. Toutefois leur état de dégradation ne leur permet plus d’assurer leur role porteur ni de reprendre les charges du niveau supérieur”.

Plusieurs études soulignent la nécessité, pour des raisons de sécurité, de maintenir les butons métalliques existants en cave (pièce PFO n°8 page10/10), ainsi que les étais, avant de démarrer les travaux de renforcement (pièce PFO n°7), ce qui est confirmé par l’architecte du demandeur (pièce Balep n°18, du 22 janvier 2025 : “Cependant, ces contreforts métalliques devront être maintenus pendant les travaux de rejointement, car ils assurent la sécurité du chantier et limitent les risques d’ébranlement de la structure”).

Il s’ensuit qu’il n’y a pas lieu à référé sur la demande de retrait des étais, sous astreinte.

Sur l’indemnisation des préjudices de la SCI Balep

La SCI Balep sollicite l’indemnisation de ses préjudices résultant non seulement du trouble manifestement illicite, mais également de la menace de voir sa locataire solliciter une réduction du loyer du fait de l’indisponibilité de la cour, ainsi que son préjudice moral, et réclame à ce titre la somme de 42.200 euros, peu important que la cour ne soit pas utilisée par la locataire, que la propriétaire ne subisse pas elle-même un préjudice de jouissance, que l’occupation ne concerne que la moitié de la cour, cette dernière servant d’issue de secours au restaurant voisin.

La SCPI PFO s’y oppose, relevant l’augmentation des prétentions à ce titre, en cours de procédure ; l’absence d’empêchement de la locataire à exercer son activité professionnelle ; l’absence de toute preuve d’un quelconque préjudice, en ses principe et quantum, ce qui constitue selon elle, des contestations qu’elle estime sérieuses.

Selon l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, “Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il [le président du tribunal judiciaire] peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire”.

En l’occurrence, l’occupation de la cour même si elle a été initialement autorisée par le mandataire du bailleur, persiste depuis plusieurs années. Toutefois, il n’est pas établi comme allégué, que la défenderesse serait exclusivement à l’origine de l’absence d’exécution des travaux, car manifestement, elle n’a pas eu accès à la cour, ou pendant une période restreinte. Par suite l’entière imputabilité à la SCPI PFO du préjudice en résultant et notamment du préjudice moral invoqué, n’est pas certainement établie.

La SCI Balep a donné à bail, moyennant un loyer annuel initial de 42.000 euros à la société [D] [K] Immobilier, suivant acte sous seing privé de juin 2016, des locaux, y compris la cour litigieuse, qui fait partie de l’assiette du bail (pièce Balep n°3) et sur laquelle porte également une autorisation de passage pour une sortie de secours des locaux commerciaux situés au [Adresse 14]. Toutefois, la menace d’une demande en réduction du loyer par ce locataire n’est pas établie, le préjudice est donc hypothétique, tandis que n’est pas établie l’impossibilité d’emprunter la cour, comme issue de secours, alors que les étais n’occupent que la moitié de la superficie de la cour.

Il s’ensuit qu’à ce stade, la créance de la SCI Balep n’est pas sérieusement incontestable, ni en son principe, ni en son quantum, le chiffre avancé de 10.550 euros par an n’étant aucunement explicité. Il n’y a dès lors pas lieu à référé sur la demande en dommages et intérêts à titre provisionnel.

Sur la résistance abusive de la SCPI PFO

La SCI Balep réclame à ce titre la somme forfaitaire de 5000 euros en réparation du préjudice généré par la résistance abusive de la SCPI PFO, au motif que par son comportement, celle-ci l’a contrainte à initier l’instance, exposant que la défenderesse n’a toujours pas depuis mars 2021, fait réaliser les travaux et qu’elle n’établit pas la nécessité de passer par la cour pour les réaliser, alors que d’autres options de réparation ont été envisagées et qu’elle se refuse à passer pour ce faire par son propre lot, pour ne pas subir une perte locative.

La SCPI PFO répond que le maintien des étais est nécessaire pour la sécurité de l’immeuble, qu’elle n’a pu effectuer les travaux du fait de l’absence d’autorisation donnée pour accéder à la cour du demandeur, ce qui du reste justifie sa demande aux fins de servitude de tour d’échelle. Elle ajoute qu’elle n’a pas obtenu l’accès aux lieux, pour procéder à des études complémentaires et faire les travaux, pendant la période de confinement, rappelant en outre que les immeubles ont fait l’objet d’un arrêté de péril, du 28 novembre 2022 à fin juillet 2023.

Elle soutient que la réalisation des travaux préconisés suppose nécessairement l’accès à la cour litigieuse, ce qu’elle n’a pu jusqu’à ce jour obtenir.

Outre que la demande en paiement n’est pas formée à titre provisionnel, il n’est pas établi ainsi qu’il a été dit précédemment, que la non-exécution des travaux, en dépit de l’installation des étais en 2020, soit entièrement imputable à la SCPI PFO.

Il n’y a pas lieu à référé.

Sur la demande reconventionnelle de la SCPI PFO

La SCPI PFO sollicite à titre principal, une servitude de tour d’échelle d’une durée de douze mois, consistant en un droit provisoire d’accès à la cour intérieure appartenant à la SCI Balep, afin de faire procéder aux études préalables, aux demandes d’autorisations administratives et aux travaux de réfection eux-mêmes et portant également sur une autorisation provisoire d’accéder au couloir appartenant au syndicat des copropriétaires Comtes des Flandres qu’elle a appelé dans la cause.

Subsidiairement, la SCPI PFO sollicite une servitude de tour d’échelle de six mois minimum, à l’égard de chacun d’entre la SCI Balep et le syndicat des copropriétaires, aux fins de déterminer les travaux nécessaires, indiquant solliciter dans un second temps une nouvelle demande avec les éléments quant à la nature, modalités et calendriers des travaux. Elle s’oppose en tout état de cause, au paiement de toute indemnité compensatrice journalière.

— Sur l’irrecevabilité de la demande de servitude de tour d’échelle

La SCI Balep soulève l’irrecevabilité de cette demande, en l’absence d’éléments sur la nature et la durée des travaux et en l’absence de demande amiable préalable, ce sur quoi la SCPI PFO s’oppose.

Selon l’article 122 du code de procédure civile, “constitue une fin de non recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription (…)”

En l’occurrence, le moyen invoqué ne constitue pas une fin de non-recevoir au sens des dispositions de l’article 122 du code de procédure civile, qui rendrait les demandes non recevables, sans examen au fond, mais constitue un moyen de fond, qui conditionne le bien-fondé de la demande et le succès de la demande.

Le moyen sera par conséquence écarté.

— Sur l’octroi de la servitude de tour d’échelle

La SCPI PFO sollicite une servitude de tour d’échelle, invoquant le caractère indispensable des travaux, la nécessité technique de passer sur le fonds voisin et l’aménagement d’une gêne limitée pour les copropriétaires au regard de l’utilité des travaux.

Selon la SCI Balep, les conditions prétoriennes d’octroi d’une telle autorisation ne sont pas réunies, dès lors que le caractère indispensable et urgent des travaux à effectuer n’est pas établi, tout comme la nécessité de passer par le fonds de la SCI Balep et la proportionnalité de la mesure. A tout le moins, une servitude temporaire n’excédant pas six mois doit être ordonnée, sous réserve que l’emprise n’excède pas celle actuelle, que la sortie de secours du restaurant voisin soit préservée et que la SCPI PFO soit condamnée à lui payer la somme journalière de 100 euros.

Le syndicat des copropriétaires conteste la réunion des conditions pour octroyer une telle autorisation et admet subsidiairement de consentir un droit de passage sur la partie commune du syndicat des copropriétaires uniquement, pour faire procéder aux études techniques et autorisations administratives nécessaires à la réalisation des travaux, à l’exclusion à ce stade de la servitude pour travaux, rappelant qu’en tout état de cause, l’autorisation d’accéder aux lots privatifs n°40 et 41 ne peut être donnée que par la seule SCI Balep.

Le propriétaire d’un fond qui justifie de travaux à accomplir, qui nécessitent de pénétrer sur le fond voisin, est en droit de solliciter du juge une autorisation provisoire de «tour d’échelle» pour pénétrer sur la propriété voisine, pour lui permettre d’effectuer sur son immeuble des travaux indispensables qui ne peuvent être effectués par un autre moyen, qu’il s’agisse de travaux de réparations ou d’entretien. Les intérêts des parties doivent être mis en balance, afin que la gêne et préjudice de chacun ne soient pas disproportionnés, par rapport aux intérêts de l’autre, le cas échéant moyennant une indemnisation juste et raisonnable du préjudice résultant du passage temporaire sur sa propriété.

Il ressort des pièces versées au débat que les travaux sont nécessaires pour éviter une dégradation grave du mur (pièce PFO n° 8), puisqu’il est relevé “un état structurel assez préjudiciable qui nécessite une reprise et/ ou réparation dans les meilleurs délais”; que “le manque de ventilation des caves accentue”, étant observé que l’absence d’accès au lieu, la période de confinement et l’interdiction municipale d’habiter les immeubles voisins, n’ont pas permis l’exécution des travaux. En dépit de l’immobilisme allégué de la SCPI PFO, la situation qui ne peut aller qu’en se dégradant, justifie l’exécution de travaux, ce qui n’est pas discutable.

Il apparait également, qu’il est nécessaire pour les entreprises, d’accéder à la cour arrière pour intervenir, dès lors que “le bâtiment est situé à l’arrière” (pièce PFO n°7), étant observé que la SCI Balep ne peut tout à la fois soutenir que les travaux à réaliser ne sont pas déterminés, et affirmer qu’il existe des alternatives, en “consolidant l’existant en rejointant les murs intérieurement et extérieurement”, qui permettrait alors de démonter les étais, cette hypothèse nécessitant en tout état de cause une intervention “extérieure” donc nécessairement par la cour. En outre, sauf ses affirmations, la SCI Balep n’établit pas que l’on puisse se dispenser d’accéder à la cour pour réaliser les travaux, alors que son propre architecte (pièce Balep N°18) reconnaît, même si les travaux sont réalisés par l’intérieur, la nécessité d’ “une emprise minimale sur la cour sera nécessaire, pour garantir la bonne exécution des travaux des deux côtés du mur, cette emprise devant respecter les limites imposées par les barrières [préconisées] par la commission de sécurité, notamment pour maintenir libre l’accès nécessaire à l’évacuation en cas d’incendie du restautant situé au [Adresse 5].” L’architecte précise en outre que “ Il ne pourra être réalisé de stockage dans cette emprise pour assurer la sécurité des personnes évoluant sur le site. De même l’accès au couloir reliant la cour à la rue basse, qui est utilisé par les locataires et le local commercial “[D] [K]” devra être préservé… Ce couloir ne pourra pas accueillir de matériaux volumineux ou lourds et toute obstruction serait très gênante pour les locataires”.

Enfin, la SCI Balep ne peut sérieusement s’opposer aux travaux en arguant du fait que leur nature et leur durée sont indéterminées et que les inconvénients résultant de la servitude de tour d’échelle sont importants, dès lors que ceux-ci sont incontestablement nécessaires.

Il convient dès lors de faire droit à la demande de tour d’échelle, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision, en la limitant à la phase d’études préalables, comme suggéré par la SCI Balep et le syndicat des copropriétaires, dans l’attente de la détermination de la nature des travaux et de leur calendrier.

En ce qui concerne l’indemnisation de la SCI Balep, l’emprise se situant sur la cour sur les lots lui appartenant, le préjudice en résultant sera évalué à la somme de 50 euros, par jour.

Sur les autres demandes

La SCPI PFO dans l’intérêt de laquelle est prise la mesure, supportera les dépens et ses propres frais.

Elle sera en outre condamnée à payer à la SCI Balep, la somme de 4000 euros, et au syndicat des copropriétaires Comtes de Flandres, la somme de 3000 euros, au titre des frais irrépétibles que chacune d’entre ces parties ont été contraintes d’ exposer pour assurer leur défense et leur représentation et préserver leurs droits et qu’il serait inéquitable de laisser à leur charge.

La présente décision est exécutoire par provision en application des articles 484 et 514 et 514-1 alinéa 3 du code de procédure civile .

PAR CES MOTIFS,

Statuant par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Ordonnons la jonction de la procédure n° RG 24/01619 à celle enrolée initialement sous le n° RG 24/ 01194,

Déboutons la SCI Balep de sa demande tendant au retrait sous astreinte, des structures métalliques installées par la SCPI PFO, dans la cour des lots n°40 et 41,

Déboutons la SCI Balep de sa demande en paiement de dommages et intérêts provisionnels,

Déboutons la SCI Balep de sa demande en paiement de dommages et intérêts pour résistance abusive,

Rejetons le moyen tiré de l’irrecavbilité de la demande reconventionnelle formée par la SCPI PFO, aux fins de servitude de tour d’échelle,

Ordonnons à la SCI Balep de laisser à la SCPI PFO, un droit de passage provisoire, sur les lots n°40 et 41 appartenant à la SCI Balep, pour une durée de six mois à compter de la signification de la présente ordonnance, pour procéder à des études techniques préalables et demandes d’autorisation administratives pour la réalisation des travaux,

Ordonnons au syndicat des copropriétaires Comtes des Flandres, de laisser à la SCPI PFO, un droit provisoire d’accès au couloir lui appartenant, pour une durée de six mois à compter de la signification de la présente ordonnance, pour procéder à des études techniques préalables et demandes d’autorisation administratives pour la réalisation des travaux,

Autorisons la SCPI PFO à maintenir les étais tels qu’installés en 2020, sur les lots n°40 et 41, pendant la même durée, jusqu’à l’achèvement des travaux;

Condamnons la SCPI PFO à payer à la SCI Balep, à titre d’indemnisation du préjudice résultant de l’atteinte au droit de propriété, la somme de 50 euros (cinquante euros) par jour d’immobilisation, à compter de la signification de la présente ordonnance,

Déboutons la SCI PFO de sa demande complémentaire au titre d’une servitude de passage, pour l’exécution des travaux, dont la nature, l’ampleur et le calendrier ne sont à ce jour pas déterminés,

Condamnons la SCPI PFO à payer à la SCI Balep la somme de 4000 euros (quatre mille euros) au titre des frais irrépétibles,

Condamnons la SCPI PFO à payer au syndicat des copropriétaires Comtes des Flandres pris en la personne de son syndic en exercice la somme de 3000 euros (trois mille euros) au titre des frais irrépétibles,

Condamnons la SCPI PFO aux dépens,

Rappelons que la présente ordonnance est exécutoire par provision.

La présente ordonnance a été signée par le juge et le greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Sébastien LESAGE Carine GILLET