TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 9]

[Localité 7]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/00848 – N° Portalis DBZS-W-B7J-ZTM4

N° de Minute : 25/00133

ORDONNANCE DE REFERE

DU : 08 Septembre 2025

S.C.I. IDEFIX

C/

[S] [H]

[J] [R]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DU 08 Septembre 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

S.C.I. IDEFIX, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par M^e Jean-Christophe LEGROS, avocat au barreau de MONTPELLIER, substitué par M^e Charlotte DESBONNET, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

Mme [S] [H], demeurant [Adresse 3]

M. [J] [R], demeurant [Adresse 3]

non comparants

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 23 Juin 2025

Magali CHAPLAIN, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 08 Septembre 2025, date indiquée à l’issue des débats par Magali CHAPLAIN, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

EXPOSE DU LITIGEPar acte sous seing privé signé électroniquement le 30 septembre 2022, la S.C.I. Idefix a donné à bail à Mme [S] [H] et M. [J] [R], un local à usage d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 10], moyennant un loyer mensuel révisable de 980 euros.

Par acte de commissaire de justice du 28 novembre 2024, la S.C.I. Idefix a fait signifier à ses locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 4.978,10 euros au titre des loyers et charges impayés.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie de la situation d’impayé de loyers par voie électronique avec avis de réception du 5 décembre 2024.

Par acte de commissaire de justice délivré le 5 mai 2025, la S.C.I. Idefix a fait assigner Mme [S] [H] et M. [J] [R], devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille, statuant en référé, aux fins de voir :

Constater la résiliation du bail intervenue le 28 janvier 2025 à minuit,

En conséquence, ordonner l’expulsion des lieux loués de Mme [H] et M. [R] ainsi que celle de tous occupants de leur chef au besoin avec l’aide et l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

Fixer le montant mensuel de l’indemnité d’occupation due à compter du 1er février 2025 à la somme de 1.047,31 euros et ordonner que l’indemnité d’occupation sera révisée annuellement dans les conditions du bail s’il n’avait pas été résilié outre les régularisations sur charges locatives à échoir,

Condamner solidairement Mme [H] et M. [R] à lui payer les sommes suivantes à titre de provision :

8.817,34 euros au titre de l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation arrêté au 07 mars 2025, ce mois étant inclus,

une indemnité mensuelle d’occupation due à compter du 1er février 2025 égale à la somme de 1.047,31 euros avec faculté de révision annuelle dans les conditions du bail s’il n’avait pas été résilié outre les régularisations sur charges locatives à échoir et à échoir compter du 1er avril 2025 et ce jusqu’à complète libération des lieux,

Condamner in solidum Mme [H] et M. [R] à payer à la SCI Idefix la somme de 1.000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens,

Rappeler que l’exécution provisoire de la décision à venir est de droit.

Cette assignation a été notifiée à la préfecture du Nord par voie électronique avec avis de réception du 7 mai 2025.

A l’audience du 23 juin 2025, date à laquelle l’affaire a été appelée et retenue, la S.C.I. Idefix, représentée par son conseil, s’en est rapporté aux demandes contenues dans son acte introductif d’instance sauf à actualiser le montant de la dette locative à la somme de 11.261,96 euros arrêtée au 21 mai 2025. Elle ajoute que le dernier versement date du mois de juillet 2024.

Régulièrement assignés à l’étude, Mme [H] et M. [R] n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

Le diagnostic social et financier n’est pas parvenu au greffe de la juridiction avant l’audience.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 8 septembre 2025, par mise à disposition au greffe de la juridiction.

DISCUSSION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de l’acte introductif d’instance

La SCI Idefix justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 5 décembre 2024 et ce dans les conditions de délai de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Nord par la voie électronique le 7 mai 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023.

L’action est donc recevable.

Sur l’existence d’un trouble manifestement illicite

Aux termes de l’article 834 du même code, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il est constant que l’occupation sans droit ni titre du bien d’autrui constitue un trouble manifestement illicite au sens de ce texte.

En l’espèce, Mme [H] et M. [R] n’ont manifestement pas réglé leur loyer pendant plusieurs mois et ce en méconnaissance des termes du contrat de bail et de la loi du 6 juillet 1989.

L’existence d’un trouble manifestement illicite est donc établie.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 30 septembre 2022 contient une clause résolutoire pour défaut de paiement du loyer et des charges en son article VIII page 4 du contrat et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 28 novembre 2024, pour la somme en principal de 4978,10 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, aucun paiement n’étant intervenu dans le délai imparti.

En conséquence, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 29 janvier 2025.

L’expulsion de Mme [H] et M. [R] sera, en conséquence, ordonné dans les conditions fixées au présent dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur le décompte des sommes dues

Selon l’article 835 du code de procédure civile, dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu au paiement du loyer et des charges aux termes convenus.

En vertu de l’article 1240 du code civil, le préjudice des bailleurs résultant de l’occupation du logement postérieurement à la résiliation du bail sera en l’espèce réparé par l’allocation d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer de la résiliation à la libération des lieux.

Selon l’article 1353 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la SCI Idefix produit un décompte démontrant que Mme [H] et M. [R] restent lui devoir la somme de 10 046,46 euros à la date du 1er mai 2025, après déduction des frais de relance non justifiés, de la facture SASU AD France d’un montant de 374 euros porté au débit du compte et des sommes réclamées au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères pour les années 2022, 2023 et 2024 qui ne sont justifiées par aucune pièce.

Par ailleurs, il est expressément prévu à l’article VII du contrat de location la solidarité entre les co-locataires. Dès lors, les débiteurs seront condamnés solidairement.

Les défendeurs, qui ne justifient d’aucun paiement libératoire qui ne figurerait pas dans le décompte de la bailleresse, seront condamnés solidairement à payer à la SCI Idefix, à titre de provision, la somme de 10 046,46 euros, créance arrêtée au 1er mai 2025, terme de mai 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Ils seront également condamnés solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du dernier loyer majoré de la provision pour charges, soit la somme de 1 047,31 euros, pour la période courant du 1er juin 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, matérialisée par la remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire, par un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, afin de réparer le préjudice découlant pour la SCI Idefix de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du Code de procédure civile, il convient de condamner in solidum Mme [S] [H] et M. [J] [R] aux dépens de l’instance, en ce compris les frais de signification du commandement de payer, de la saisine de la CCAPEX, le coût de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Il convient également de les condamner à verser in solidum à la S.C.I. Idefix la somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il sera rappelé que l’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé à l’issue de débats tenus en audience publique, par ordonnance réputée contradictoire, rendue en premier ressort, et par mise à disposition au greffe,

DÉCLARONS recevable la demande de la S.C.I. Idefix aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 30 septembre 2022 entre la S.C.I. Idefix d’une part, et Mme [S] [H] et M. [J] [R] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 2] à [Localité 10], sont réunies à la date du 29 janvier 2025 ;

ORDONNONS, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Mme [S] [H] et M. [J] [R] des lieux loués et de tous occupants de son chef, avec, si besoin est, le concours de la force publique, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS solidairement Mme [S] [H] et M. [J] [R] à payer à la S.C.I. Idefix la somme provisionnelle de 10 046,46 euros, créance arrêtée au 1er mai 2025, terme de mai 2025 inclus, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus à cette date, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

CONDAMNONS solidairement Mme [S] [H] et M. [J] [R] à payer à la S.C.I. Idefix, à titre de provision, une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 1.047,31 euros à compter du 1er juin 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux matérialisée par la remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire, par un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

RAPPELLE à Mme [S] [H] et M. [J] [R] qu’ils peuvent saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l’enregistrement d’une demande de logement social ou, à défaut, d’apporter la justification de l’absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d’utiliser le formulaire Cerfa N°15036*1 (téléchargeable sur le site internet des services de l’État dans le Nord « nord.gouv.fr ») à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l’adresse suivante :

DIRECTION DEPARTEMENTALE DE LA COHESION SOCIALE

Mission accès au logement – Secrétariat de la commission médiation DALO

[Adresse 8]

[Adresse 4]

[Localité 6]

DISONS qu’une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département pour information ;

CONDAMNONS in solidum Mme [S] [H] et M. [J] [R] à payer à la S.C.I. Idefix une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS in solidum Mme [S] [H] et M. [J] [R] aux dépens de l’instance, en ce compris les frais de signification du commandement de payer, le coût de l’assignation et de sa notification à la préfecture du Nord ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé à [Localité 9], par mise à disposition au greffe, le 8 septembre 2025.

LE GREFFIER LE JUGE