TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Expéditions exécutoires délivrées le:

Copies certifiées conformes délivrées le :

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2ème chambre civile

N° RG 23/15598 -

N° Portalis 352J-W-B7H-C3K62

N° MINUTE :

Assignation du :

04 Décembre 2023

JUGEMENT

rendu le 26 Mars 2026

DEMANDERESSES

S.A.R.L., [1],

[Adresse 1],

[Localité 1]

Madame, [W], [V] veuve, [U],

[Adresse 2],

[Localité 2]

Toutes les deux représentées par Maître Catherine FRANCESCHI de la SELEURL FRANCESCHI AVOCAT, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #C1525

DÉFENDERESSES

Madame, [N], [S],

[Adresse 3],

[Localité 3]

Madame, [J], [F],

[Adresse 4],

[Localité 3]

Toutes les deux représentées par Maître Mélodie PANUICZKA de la SELARL FEDARC, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #E0782

Décision du 26 Mars 2026

2ème chambre civile

N° RG 23/15598 -

N° Portalis 352J-W-B7H-C3K62

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Céline MARION, Vice-Présidente, statuant en juge unique.

assistée de Madame Astrid JEAN, Greffière,

DÉBATS

A l’audience du 26 Janvier 2026, avis a été donné aux avocats que la décision serait rendue le 26 mars 2026.

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire et en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique en date du 25 janvier 2023, Mme, [W], [V] veuve, [U] a vendu à la SARL, [1] un bien immobilier, lot n°16, au sein d’un immeuble situé, [Adresse 5] et, [Adresse 6], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par acte authentique en date du 18 janvier 1988, M. et Mme, [U] ont vendu à la société, [2] les lots numéros 2, 3 et 17 au sein du même immeuble.

Par acte authentique en date du 18 janvier 1988, la société, [2] a vendu à M., [L], [O] les lots numéros 2, 3 et 17.

Par acte authentique en date du 12 avril 1989, M., [L], [O] a vendu le lot numéro 17 à, [D], [P] et Mme, [B], [R], [Y].

A la suite du décès d,'[D], [P], par acte authentique en date du 30 mai 2008, Mme, [B], [R], [Y] a donné la moitié en nue-propriété du lot numéro 17 à Mme, [J], [F] et Mme, [K], [P], leurs enfants.

Mme, [N], [S] et Mme, [J], [F] sont propriétaires en indivision du lot numéro 17 situé au sein de l’immeuble situé, [Adresse 5] e,t [Adresse 6]

Par lettre recommandée en date du 23 avril 2023, la SARL, [1] a, par l’intermédiaire de son avocat, adressé à Mme, [N], [S] et Mme, [J], [F] une mise en demeure de justifier les conditions d’occupation de la partie du lot numéro 26 situé au 1er étage de l’immeuble.

Par acte de commissaire de justice en date du 4 décembre 2023, la SARL, [1] et Mme, [W], [V] veuve, [U] ont fait assigner Mme, [N], [S] et Mme, [J], [F], devant le tribunal judicaire de Paris aux fins d’obtenir la restitution de la partie du lot occupée et leur condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation.

Dans leurs dernières conclusions signifiées par voie électronique le 28 février 2025, la SARL, [1] et Mme, [W], [V] veuve, [U] demandent au tribunal de :

les déclarer recevables et bien fondées en leurs demandes,juger que Mme, [S] et Mme, [F] occupent sans droit ni titre la partie du lot n°16 située au 1 er étage,débouter Mme, [S] et Mme, [F] de leurs demandes,En conséquence,

ordonner l’expulsion de Mme, [F] et Mme, [S] et de tous occupants de leur chef de la partie du lot n° 16 située au 1 er étage, moyennant une astreinte de 500 € par jour de retard à compter de la décision à intervenir, fixer l’indemnité d’occupation à la somme de 6.522 euros HT/HC par an,condamner solidairement Mme, [S] et Mme, [F] à payer à Mme, [U] la somme de 33.038 euros correspondant à l’indemnité d’occupation due pour la période du 1 er janvier 2018 au 24 janvier 2023,les condamner solidairement à payer à la société, [1] la somme de 14.723 euros correspondant à l’indemnité d’occupation due pour la période du 25 janvier 2023 jusqu’à l’audience de mise en état du 28 avril 2025,les condamner solidairement à payer à la société, [1] une indemnité d’occupation annuelle de 6.522 euros HT HC jusqu’à libération effective des lieux,prononcer la suppression du délai de deux mois, visée à l’article L.412 -1 du code de procédure des procédures civiles d’exécution,ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux en tel garde-meubles qu’il plaira au tribunal de désigner, aux frais, risques et périls de Madame, [J], [F] et Madame, [K], [P] pour sûreté des sommes dues,

condamner solidairement Mme, [S] et Mme, [F] à verser à la société, [1] et à Mme, [U] une somme de 6.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens,rappeler que la décision est assortie de l’exécution provisoire.

Elles soutiennent, au visa des articles 544 et 2227 du code civil, et 9 de la loi du 10 Juillet 1965 que la SARL, [1] a acquis le numéro 16 constitué selon l’acte de vente et l’état descriptif de division d’un local à usage de remises situé au rez-de-chaussée du bâtiment B, avec escalier intérieur allant au premier étage et donnant sur une pièce séparée par une cloison. La SARL, [1] indique n’avoir pas pu accéder à la partie du lot 16 située au 1er étage, qui se fait par un escalier intérieur, en raison du rebouchage de la trémie et estiment que Mmes, [S] et, [F] occupent le bien sans droit ni titre et que leur expulsion, seule mesure lui permettant de recouvrer son droit, doit être ordonnée, sous astreinte. Elles ajoutent que l’occupation justifie l’octroi d’une indemnité d’occupation depuis le 1er janvier 2018, due à Mme, [U] jusqu’au 24 janvier 2023 et à la SARL, [1] du 25 janvier 2023 jusqu’au départ des lieux, évaluée à 6522 euros par an.

En réponse à l’argumentation adverse, elles indiquent que Mmes, [S] et, [F] ne peuvent se prévaloir de la prescription acquisitive, qui doit être appréciée selon les critères prévus aux articles 2261 et 2262 du code civil qui ne sont pas réunis. A ce titre, elles indiquent, d’une part, que les défenderesses ne démontrent pas avoir accompli d’acte matériel de possession à titre de propriétaires, la seule existence de la trémie et le fait qu’elles ignoraient que le propriétaire du lot numéro 16 pouvait contester la configuration de l’appartement étant insuffisants, et d’autre part, rappelant la nécessaire possession exempte de vices, excluant les actes illicites et irréguliers, et l’article 2265 du code civil, que l’acte de donation du 30 mai 2008 ne peut permettre l’acquisition par prescription, compte tenu de la modification unilatérale de la description du lot numéro 17 qu’il contient, ne pouvant constituer un transfert de propriété du lot numéro 16.

Dans leurs dernières conclusions signifiées par voie électronique le 13 janvier 2025, Mme, [N], [S] et Mme, [J], [F] demandent au tribunal de :

déclarer Mme, [F] et Mme, [S] propriétaires de « la partie du lot n°16 située au 1 er étage » telle que désignée par la société, [1] et Mme, [U],débouter la société, [1] et Mme, [U] de l’ensemble de leurs demandes,à titre subsidiaire, écarter l’exécution provisoire de droit,condamner in solidum la société, [1] et Mme, [U] à payer à Mme, [F] et Mme, [S] la somme de 4.800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Elles indiquent avoir acquis l’appartement lot numéro 17 par donation à la suite du décès de leur père et que leurs parents l’avaient acquis le 12 avril 1989. Elles soutiennent, au visa de l’article 2258 du code civil, qu’elles sont propriétaires légitimes de la pièce qui est désignée par les demanderesses comme faisant partie du lot 16. Elles estiment que le lot 16 est situé derrière la cloison, constitué d’un petit espace accessible par un escalier, tel que désigné dans le règlement de copropriété. Elles ajoutent que l’appartement a toujours eu la même configuration, ce qui ressort de l’attestation et l’ancien propriétaire M., [O] et du constat du commissaire de justice dans les lieux le 6 septembre 2023 qui décrit la même configuration. Elles relèvent que l’escalier donnant accès à la partie du premier étage du lot a été supprimé et la trémie bouchée depuis plusieurs années, ce que ne pouvait ignorer la SARL, [1] Lors de son achat.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 26 mai 2025 et l’audience de plaidoiries a été fixée au 26 janvier 2026.

À l’audience du 26 janvier 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 26 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur les demandes principales :

Sur la propriété de la pièce située au premier étage du bâtiment B, au-dessus de la remise

Aux termes de l’article 711 du code civil, « la propriété des biens s’acquiert et se transmet par succession, par donation entre vifs ou testamentaire, et par l’effet des obligations. »

Selon l’article 712 du même code, « la propriété s’acquiert aussi par accession ou incorporation, et par prescription ».

Selon l’article 2258 du code civil, la prescription acquisitive est un moyen d’acquérir un bien ou un droit par l’effet de la possession sans que celui qui l’allègue soit obligé d’en rapporter un titre ou qu’on puisse lui opposer l’exception déduite de la mauvaise foi.

Aux termes de l’article 2261 du code civil, pour pouvoir prescrire, il faut une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire.

Aux termes de l’article 2272 du même code, le délai de prescription requis pour acquérir la propriété immobilière est de trente ans.

Il incombe ainsi à celui qui invoque le bénéfice de la prescription acquisitive de rapporter la preuve d’actes matériels de possession exercés pendant la durée de trente ans, revêtant les caractères d’une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire.

Par ailleurs, l’article 2265 du code civil dispose que pour compléter la prescription, on peut joindre à sa possession celle de son auteur, de quelque manière qu’on lui ait succédé, soit à titre universel ou particulier, soit à titre lucratif ou onéreux.

Il résulte des dispositions du premier alinéa du I. de l’article 9 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis que chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot, qu’il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, la SARL, [1] justifie, selon une attestation notariée, d’un titre de propriété sur le lot numéro 16 situé dans l’immeuble, bâtiment B, acquis par acte authentique de vente du 25 janvier 2023, non communiqué. Mme, [U] était précédemment propriétaire de ce lot, qu’elle avait acquis avec son conjoint, par acte authentique de vente du 22 mars 1967.

Mmes, [F] et, [S] disposent, quant à elles, d’un titre de propriété portant sur le lot numéro 17 de l’immeuble, en indivision, acquis pour moitié, par succession à la suite du décès de leur père et pour l’autre moitié, par donation de leur mère selon acte de donation du 30 mai 2008.

La SARL, [1] et Mme, [U] indiquent que Mmes, [F] et, [S] occupent sans droit ni titre la partie du lot numéro 16 situé au premier étage.

Le règlement de copropriété de l’immeuble en date du 2 mai 1955 a été modifié le 14 juin 1955, précisément quant à la description des lots 16 et 17, cet acte modificatif mentionnant que la pièce située au-dessus de la remise a été omise dans le descriptif du lot numéro 16 et incorporée au lot numéro 17, et modifiant la description des deux lots.

Il en ressort que le lot numéro 16 est désigné au 14 juin 1955 comme :

« I. Propriété exclusive et particulière de : au rez de chaussée : deuxième porte à gauche de l’entrée principale, un local à usage de remise avec entrée, [Adresse 6], escalier intérieur allant au premier étage donnant dans une pièce actuellement séparée par une cloison dont la partie sur la, [Adresse 6] communique avec la loge de la gardienne de l’immeuble sur une porte qui sera close aux frais du propriétaire du présent lot par un mur de briques dès que ladite partie sera (…) libre de toute occupation.

II. parties communes : les 31/1000èmes des parties communes générales de l’immeuble ci, et les cinquante millièmes des parties communes spéciales au bâtiment B » »

Le lot numéro 17 y est désigné comme :

« Propriété exclusive et particulière : une pièce et une cuisine donnant, [Adresse 6], droit aux water closets communs au quatrième étage.

Parties communes ; a) les vingt-six millièmes des parties communes générales de l’immeuble b) et les 31/1000èmes des parties communes générales de l’immeuble et les cinquante millièmes des parties communes spéciales au bâtiment B ».

Les titres de propriété respectifs des parties, soit, d’une part, l’attestation de vente du 25 mars 2023 pour la SARL, [1] et, d’autre part, l’acte de vente du 12 avril 1989 de M., [O] à M. et Mme, [P], pour Mmes, [F] et, [S], que les descriptions des lots numéros 16 et 17 y sont conformes aux descriptions figurant dans le règlement de copropriété.

Il s’ensuit que la SARL, [1] justifie d’un titre de propriété portant sur le lot numéro 16, comprenant une pièce au premier étage de l’immeuble, donc d’un titre portant sur ladite pièce depuis le 25 mars 2023. Elle est propriétaire du bien, sauf à ce que le vendeur du bien n’établisse qu’il en était, au moment de la vente, le propriétaire.

Il convient donc d’examiner la situation du bien avant la vente et l’existence ou non de la prescription acquisitive dont se prévalent les défenderesses.

D’abord, il est constant que cette pièce située au premier étage désignée dans le règlement de copropriété comme partie du lot numéro 16 est en réalité matériellement occupée par Mmes, [F] et, [S],comme une pièce de l’appartement constituant le lot numéro 17.

Cette situation est confirmée par les seuls éléments versés aux débats permettant de déterminer la configuration actuelle des lieux que sont le procès-verbal de constat par Maître, [W], [Z], commissaire de justice, du 6 septembre 2023 et l’évaluation de valeur du cabinet Partenaires de la Ville du 20 septembre 2023. Il ressort de ces pièces d’une part, que l’appartement de Mmes, [F] et, [S] se compose d’une première pièce avec un coin cuisine ouvert, ce qui correspond à la « loge » et la « cuisine », selon les plans annexés au règlement de copropriété, dans laquelle une porte le long du mur permet d’accéder à une chambre et une salle de bains, séparées par une cloison, correspondant à la pièce située au-dessus de la remise, mentionnée « ch » sur le plan et d’autre part, que le local du rez-de-chaussée du lot numéro 16 n’a pas d’accès au 1er étage, la trémie étant bouchée.

Il ressort des pièces communiquées que la pièce du 1er étage, partie du lot numéro 16 selon le descriptif de 1955, est en possession de Mmes, [F] et, [S], lesquelles justifient de l’aménagement de la pièce pour y habiter, comme incorporée à l’appartement, et de son utilisation comme logement, ce qui résulte notamment du constat effectué par le commissaire de justice dans les lieux.

Cet aménagement est corroboré par les mentions de l’acte de donation du 30 mai 2008, qui précise la distribution de l’appartement avec indication de l’ensemble des pièces, et par les attestations versées aux débats, établies d’une part, par des proches qui se sont rendus dans les lieux, et d’autre part, par le précédent propriétaire du lot numéro 17, M., [O] qui atteste avoir occupé l’appartement « constitué d’un salon, d’une cuisine ouverte, d’une chambre et d’une SDB » qu’il a revendu en 1989 dans le même état qu’il l’avait acheté, etl’utilisation de la pièce comme partie de l’appartement constitué par le lot numéro 17 est ancienne, depuis au moins 1988.

Il est mentionné dans l’attestation de vente du 25 mars 2023 que « le vendeur n’ayant pas la jouissance du 1er étage une partie du lot numéro 16 cette partie du lot n’a pas fait l’objet d’un mesurage. ».

La possession d’un bien immobilier se réalise par son occupation, par le possesseur ou un tiers occupant le bien de son chef.

Ces différents documents mettent ainsi en évidence tout d’abord une possession continue des deux lots, depuis 2008, pour Mmes, [F] et, [S], période à laquelle il convient d’ajouter celle de leurs auteurs, leurs parents depuis 1989 et M., [O] depuis 1988.

Il n’est ensuite pas justifié d’éléments affectant la possession, qui est donc restée paisible depuis cette date.

La possession s’est en outre réalisée à titre de propriétaire et de manière non équivoque. En effet, s’agissant d’une pièce située au sein même de l’appartement de Mmes, [F] et, [S], la configuration des lieux suffit en effet à caractériser une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire.

Aucun acte ni aucune pièce ne met en évidence des actes de possession de Mme, [U] sur les biens, entre son achat en 1967 et la vente du bien en 2023, qui auraient remis en cause la possession Mmes, [F] et, [S] et des précédents propriétaires du lot numéro 17 sur la pièce située au-dessus de la remise du lot numéro 16.

Au contraire, il convient de relever que le rectificatif au règlement de copropriété du 14 juin 1955 prévoit expressément la condamnation de la porte d’accès entre la pièce du lot numéro 16 située au premier étage et la loge du gardien, par le propriétaire du lot numéro 16 et à ses frais, ce dont il n’est ni allégué ni justifié que cela aurait été fait.

Il est par ailleurs mentionné, dans les actes de vente et l’acte de donation, plusieurs autres modifications à l’état descriptif de division depuis 1955, les 11 mars 1988, 15 novembre 1996, 11 septembre 1997, 16 mai 2006 et 23 novembre 2006 qui ne sont pas communiquées.

L’ensemble de ces éléments caractérise donc une possession, par Mmes, [F] et, [S], continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaires, d’une durée de plus de trente ans, (au moins du 12 avril 1989 au 25 mars 2023) de la pièce située au premier étage du bâtiment B de l’immeuble, au-dessus de la remise, constituant une partie du lot numéro 16 selon le règlement de copropriété dans sa version modifiée au 14 juin 1955.

En l’absence de mesurage communiqué par les parties, l’emprise et la surface exactes au premier étage de la partie du lot numéro 16 concernée par cette possession n’est pas déterminée : celle-ci correspond à la deuxième pièce et à la salle de bains séparées par une cloison, et accessibles par une porte située dans la première pièce de l’appartement lot numéro 17, selon constat du commissaire de justice du 6 septembre 2023.

En conséquence, il convient de constater que Mmes, [F] et, [S] ont acquis par prescription la propriété de la pièce située au premier étage du bâtiment B de l’immeuble, au-dessus de la remise comprenant actuellement la seconde pièce principale et la salle de bains, selon constat de Maître, [W], [Z], commissaire de justice, du 6 septembre 2023, constituant une partie du lot numéro 16 selon le règlement de copropriété dans sa version modifiée au 14 juin 1955.

Il s’ensuit que la SARL, [1] a acquis le 25 mars 2023 le lot numéro 16, avec mention de la pièce située au-dessus de la remise alors que le vendeur n’en était plus propriétaire, du fait de l’usucapion, et n’en est donc pas propriétaire.

Sur les demandes d’expulsion et de paiement d’une indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. Le droit de propriété est un droit fondamental de valeur constitutionnelle.

En l’espèce, il ressort des développements qui précèdent que Mmes, [F] et, [S] sont reconnues propriétaires de la pièce du lot 16 située au premier étage au-dessus de la remise par l’effet de la prescription acquisitive, si bien que la SARL, [1] n’a pas pu acquérir la propriété de la pièce.

Il s’ensuit qu’il n’est pas caractérisé d’occupation sans droit ni titre par celles-ci de cette pièce.

Dès lors, les demandes d’expulsion et de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation seront rejetées.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner in solidum la SARL, [1] et Mme, [U] Mme, [S] et Mme, [F] in solidum aux dépens de l’instance.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de Mme, [S] et Mme, [F] les frais irrépétibles qu’ils ont exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de condamner in solidum la SARL, [1] et Mme, [U] à payer à Mme, [S] et Mme, [F] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DIT que Mme, [N], [S] et Mme, [J], [F] ont acquis par prescription acquisitive la propriété, au sein de l’immeuble du situé, [Adresse 5] et, [Adresse 6], cadastré AL, [Cadastre 1], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis selon règlement de copropriété du 2 juin 1955, de la partie du lot numéro 16 selon l’état descriptif tel que modifié le 14 juin 1955 correspondant à la pièce et la salle de bains séparées par une cloison (accessibles par une porte à partir de la pièce principale du lot numéro 17), située au 1er étage du bâtiment B au-dessus de la remise,

REJETTE la demande de la SARL, [1] et Mme, [W], [V] veuve, [U] aux fins d’expulsion de Mme, [N], [S] et Mme, [J], [F],

REJETTE les demandes de la SARL, [1] et Mme, [W], [V] veuve, [U] au titre de l’indemnité d’occupation,

CONDAMNE in solidum la SARL, [1] et Mme, [W], [V] veuve, [U] à payer à Mme, [N], [S] et Mme, [J], [F] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE la demande la SARL, [1] et Mme, [W], [V] veuve, [U] au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum la SARL, [1] et Mme, [W], [V] veuve, [U] aux dépens de l’instance,

DEBOUTE la SARL, [1] et Mme, [W], [V] veuve, [U] de leurs autres demandes et prétentions,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

Fait et jugé à Paris le 26 Mars 2026

La Greffière La Présidente