TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 7]

[Localité 5]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/07113 – N° Portalis DBZS-W-B7I-YQNB

N° de Minute : L 25/00534

JUGEMENT

DU : 15 Septembre 2025

Société ACTION LOGEMENT SERVICES, SAS

C/

[C] [Z]

[U] [O]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 15 Septembre 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

Société ACTION LOGEMENT SERVICES, SAS, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS, substitué par M^e Marine CRAYNEST, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [C] [Z], demeurant [Adresse 4]

Mme [U] [O], demeurant [Adresse 4]

non comparants

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 16 Juin 2025

Maxime KOVALEVSKY, Juge, assisté de Sylvie DEHAUDT, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 15 Septembre 2025, date indiquée à l’issue des débats par Maxime KOVALEVSKY, Juge, assisté de Sylvie DEHAUDT, Greffier

RG 7113/24 – Page – MA

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 4 décembre 2022, avec prise d’effet au 6 décembre 2022, Madame [D] [J] et Monsieur [E] [J] ont, par l’intermédiaire de leur mandataire, la S.A.R.L l’Immobilière Invest, donné à bail à Madame [U] [O] et Monsieur [C] [Z], pour une durée de trois ans renouvelable par tacite reconduction, un local à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 6], moyennant le paiement d’un loyer mensuel révisable d’un montant de 550 euros.

Le 1er décembre 2022, Madame [D] [J] et Monsieur [E] [J] ont conclu un contrat de cautionnement VISALE avec la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, pour le règlement de l’intégralité des loyers impayés.

A la suite d’incidents de paiement, Madame [D] [J] et Monsieur [E] [J] ont saisi la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES au titre du dispositif VISALE afin d’obtenir le règlement des loyers impayés.

Alléguant le non-paiement des loyers, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait délivrer à Madame [U] [O] et Monsieur [C] [Z], par exploit d’huissier de justice en date du 26 juillet 2023, un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire, portant sur la somme en principal de 1.100 euros. Ce commandement a été notifié par voie électronique à la Ccapex le 31 juillet 2023.

Par exploit d’huissier de justice en date du 28 mai 2024 (notifié le 30 mai 2024 au Représentant de l’Etat dans le Département), la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait citer Madame [U] [O] et Monsieur [C] [Z] à l’audience du Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal judiciaire de LILLE du 3 février 2025, afin d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, sur le fondement des articles 1103, 1217, 1231-1 et 1224 et suivants du code civil, des articles 1346 et suivants et 2305 et suivants du code civil, et de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 :

— le constat de la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire insérée au bail et, à titre subsidiaire, le prononcé de la résiliation du bail aux torts et griefs des preneurs ;

— leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef ;

— leur condamnation solidaire à lui payer la somme de 1.100 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;

— leur condamnation solidaire à lui payer une indemnité d’occupation à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail, égale au montant du loyer contractuel et des charges, sous réserve que ces sommes soient justifiées par une quittance subrogative ;

— leur condamnation solidaire à lui payer la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— leur condamnation in solidum aux dépens, incluant le coût du commandement de payer.

Le diagnostic social et financier n’a pas été reçu avant l’audience.

A l’audience du 2 février 2025, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a comparu représentée par son conseil. Elle a réitéré ses demandes introductives d’instance.

Madame [U] [O] et Monsieur [C] [Z], régulièrement assignés à étude, n’ont pas comparu et ne se sont pas faits représenter.

A l’issue des débats en audience publique, l’affaire a été mise en délibéré à la date du 7 avril 2025, par mise à disposition au greffe, date qui a été portée à la connaissance des parties comparantes.

Par décision du 7 avril 2025, le juge des contentieux de la protection a ordonné la réouverture des débats à l’audience du 16 juin 2025 pour permettre à la demanderesse de produire un décompte faisant apparaître l’origine des paiements des 8 et 23 juin 2023, la notification de la quittance subrogative du 20 juin 2023 aux débiteurs et, le cas échéant, de faire valoir ses observations sur l’absence d’acquisition de la clause résolutoire.

A cette audience, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a réitéré ses demandes. Elle n’a pas formulé d’observations particulières sauf à dire être à l’origine du paiement du 23 juin 2023.

Les défendeurs n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 15 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la non – comparution des défendeurs :

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 474 du code de procédure civile, en cas de pluralité de défendeurs cités pour le même objet, lorsque l’un au moins d’entre eux ne comparaît pas, le jugement est réputé contradictoire à l’égard de tous si la décision est susceptible d’appel ou si ceux qui ne comparaissent pas ont été cités à personne.

En l’espèce, les défendeurs n’ont pas été cités à personne et la décision est susceptible d’appel. En conséquence, le jugement sera réputé contradictoire.

Sur la loi applicable :

Le contrat liant les parties est un contrat de louage d’immeuble ou d’occupation d’un logement. Il est, dès lors, soumis aux principes issus de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée dont les dispositions sont d’ordre public et doivent donc être appliquées d’office par le juge.

Sur la recevabilité de la demande tendant au constat de la résiliation du bail formée par la caution :

Selon l’article 2306 du code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

Il ressort de l’article 7.1 de la convention État-UESL pour la mise en œuvre du dispositif Visale du 2 décembre 2015, telle que modifiée par l’avenant n°2 du 16 janvier 2018, que « en vertu de l’article 2306 du Code civil, la caution, c’est-à-dire le CIL, recueille de la part du Bailleur ou son représentant tous les droits que ce dernier possédait à l’encontre du Locataire avant la mise en jeu de la caution. En qualité de caution qui désintéresse le Bailleur, le CIL est alors subrogé dans les droits du Bailleur (article 2306 du code civil). La subrogation doit permettre d’engager une procédure en résiliation de bail en lieu et place du Bailleur (résiliation judiciaire ou mise en œuvre de la clause résolutoire) ».

Il résulte en outre de l’article 8 du contrat de cautionnement signé entre Madame [D] [J] et Monsieur [E] [J] et la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES que « sans préjudice des autres recours légaux, conformément à l’article 2306 du Code civil, dès lors que la Caution aura payé au Bailleur les sommes impayées par le Locataire, la Caution, sera subrogée au Bailleur dans tous ses droits et actions sur les sommes versées par elle. La subrogation permettra à la Caution d’agir en recouvrement des sommes versées, en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et/ou résiliation judiciaire du bail, ainsi qu’en fixation de l’indemnité d’occupation. Le Bailleur renonce par ailleurs à se prévaloir des dispositions de l’article 1346-3 du Code civil instituant un droit de préférence au profit du subrogeant ».

Enfin, la quittance subrogative versée au dossier par la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES se fonde sur l’article 2306 du Code civil précité pour stipuler : « Cette subrogation, visant le recouvrement des loyers impayés, peut s’exercer dans le cadre d’une action en paiement des loyers impayés et/ou dans le cadre d’une action en résiliation du bail et/ou de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire engagée par Action Logement Services ».

Il résulte des éléments ci-dessus exposés que la caution peut, dans la mesure où elle est subrogée dans les droits du créancier désintéressé, exercer l’action en résiliation du bail.

En l’espèce, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie, par la production de la quittance subrogative du 20 juin 2023, avoir payé aux bailleurs les loyers impayés de mai et juin 2023, pour un montant total de 1.100 euros.

En application de l’article 24, II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

En application de l’article 24, III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées pour établir le diagnostic social et financier.

En l’espèce, l’assignation du 28 mai 2024 a été notifiée au représentant de l’État dans le Département, par voie électronique, le 30 mai 2024, soit au moins six semaines avant l’audience du 3 février 2025.

La notification a la Ccapex est intervenue le 31 juillet 2023, soit au moins deux mois avant l’assignation du 28 mai 2024.

L’action de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES est donc recevable.

Sur le bien-fondé de la demande tendant au constat de la résiliation du bail :

L’article 1103 du code civil prévoit que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, la troisième chambre civile de la Cour de Cassation est d’avis que les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi (avis Civ 3eme n°24-70.002 du 13 juin 2024).

Le bail conclu entre Madame [D] [J] et Monsieur [E] [J] d’une part et Madame [U] [O] et Monsieur [C] [Z] d’autre part contient une clause n°VIII intitulée « clause résolutoire » prévoyant la résiliation de plein droit du contrat deux mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux à défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges prévus au contrat.

Le bail prévoit, dans sa clause relative aux modalités de paiement du loyer, un paiement des échéances au 1er de chaque mois.

Un commandement de payer portant sur la somme de 1.100 euros pour les mois de mai et juin 2023 a été signifié aux locataires le 26 juillet 2023. Ce commandement de payer vise la clause résolutoire insérée au bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et de celles de l’article 6 de la loi du 31 mai 1990, outre l’adresse du Fonds de Solidarité pour le Logement.

La clause 8-1 du contrat de cautionnement conclu entre les bailleurs et la S.A.S Action Logement Service prévoit qu’en cas de mise en jeu de la garantie, tous les règlements que le locataire adressera directement au bailleur s’imputeront par priorité sur les loyers en cours, le bailleur reversera à la caution toutes les sommes excédentaires aux loyers en cours.

Toutefois, les locataires ne sont pas parties au contrat de cautionnement et les règles d’imputation qui y sont prévues ne leurs sont pas opposables en application de l’article 1199 du code civil et l’effet relatif du contrat.

L’imputation des paiements suit donc les dispositions de l’article 1342-10 du code civil qui, à défaut d’indication du débiteur, prévoit le règlement des dettes échues et, parmi celles – ci, les dettes que le débiteur avait le plus intérêt à régler et, à égalité d’intérêt, la plus ancienne.

L’acquisition de la clause résolutoire suppose l’absence de règlement des causes du commandement dans le délai de deux mois, c’est-à-dire entre le 26 juillet et le 26 septembre 2023.

Il résulte de l’historique de compte locatif que les locataires ont réglé les loyers de mai et juin 2023, suivant les règles d’imputation ci – dessus précisées, avant même la délivrance du commandement de payer par virement du 8 juin 2023 et par virement du 10 juillet 2023.

La clause résolutoire n’est donc pas acquise.

La S.A.S ACTION LOGEMENT SERVICES sera donc déboutée de sa demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire mais également de la demande subsidiaire en résiliation judiciaire du contrat. En effet, si l’historique de compte confirme les retards de paiement pour les échéances de mai et juin 2023 par rapport au terme prévu au contrat, ceux-ci ont été rapidement régularisés. En outre, l’historique de compte locatif montre qu’ils sont à jour de leurs échéances mensuelles. L’inexécution n’est donc pas suffisamment grave pour justifier la résiliation du bail.

Elle sera déboutée de ses demandes d’expulsion mais également de condamnation à une indemnité d’occupation.

Sur la demande en paiement des loyers et charges :

Il résulte de l’article 2306 du code civil, de l’article 7.1 de la convention État-UESL pour la mise en œuvre du dispositif Visale, et de l’article 8 du contrat de cautionnement que la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

Par ailleurs, en vertu de l’article 1103 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES sollicite la condamnation solidaire des défendeurs à lui payer la somme de 1.100 au titre des loyers et charges impayés de mai et juin 2023.

Elle produit la quittance subrogative du 20 juin 2023 qui établit que la caution a réglé aux bailleurs la somme de 1.100 euros pour les loyers impayés précités.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES établit d’une part, qu’elle a réglé à Madame [D] [J] et Monsieur [E] [J] la somme de 1.100 euros au titre des loyers impayés pour les mois de mai et juin 2023, et d’autre part, qu’elle est subrogée dans les droits et actions du bailleur à l’encontre des locataires à hauteur de cette somme.

En outre, le bail prévoit une clause de solidarité.

En conséquence, faute de justifier d’un paiement libératoire, Madame [U] [O] et Monsieur [C] [Z] seront condamnés solidairement au paiement de la somme de 1.100 euros au titre des loyers de mai et juin 2023, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens et les frais irrépétibles :

L’article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Par ailleurs, il ressort de l’article 700 du même code que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au regard des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, rien ne motive l’inversion de la charge normale des dépens. Il y a donc lieu de condamner solidairement Madame [U] [O] et Monsieur [C] [Z] aux entiers dépens de l’instance, à l’exclusion du coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la Ccapex, et de la dénonciation de l’assignation à la préfecture. En effet, l’action en constat de l’acquisition de la clause résolutoire et en expulsion était manifestement mal fondée.

Il y a lieu de condamner solidairement les locataires au paiement de la somme de 400 euros à ACTION LOGEMENT SERVICE sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

En application de l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est exécutoire de droit par provision.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant publiquement, par mise à disposition du jugement au greffe, par jugement réputé contradictoire et rendu en premier ressort :

DECLARE l’action de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES recevable ;

CONDAMNE solidairement Madame [U] [O] et Monsieur [C] [Z] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 1.100 au titre des loyers et charges impayés de mai et juin 2023 ;

DEBOUTE la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES de l’ensemble de ses autres demandes ;

CONDAMNE solidairement Madame [U] [O] et Monsieur [C] [Z] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE solidairement Madame [U] [O] et Monsieur [C] [Z] aux entiers dépens, à l’exclusion du coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la Ccapex, et de la dénonciation de l’assignation à la préfecture ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit par provision.

Ainsi jugé et prononcé à [Localité 7], le 15 Septembre 2025

LA GREFFIERE, LE JUGE

S. DEHAUDT M. KOVALEVSKY