TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE NANTERRE

■

PÔLE CIVIL

8ème chambre

JUGEMENT RENDU LE

03 Mars 2025

N° RG 19/08668 – N° Portalis DB3R-W-B7D-VE7B

N° Minute :

AFFAIRE

[U] [K]

C/

Syndicat des copropriétaires du bâtiment H1 à H22, 10/50 avenue Jean MOULIN 11 rue de la Fosse aux Astres 92390 VILLENEUVE-LA-GARENNE

Copies délivrées le :

DEMANDERESSE

Madame [U] [K]

3 impasse du Clos Saint-Antoine

60580 COYE-LA-FORÊT

représentée par M^e Estelle FOURNIER, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 96 (avocat postulant ) et par M^e Sabine ROIG, avocat au barreau de SENLIS ( avocat plaidant)

DEFENDERESSE

Syndicat des copropriétaires du bâtiment H1 à H22, 10/50 avenue Jean MOULIN 11 rue de la Fosse aux Astres 92390 VILLENEUVE-LA-GARENNE, pris en la personne de son syndic

SARL VILLENEUVE SERVICES ET GESTION

26 quai d’Asnières

92390 VILLENEUVE LA GARENNE

représentée par Maître Agnès LEBATTEUX SIMON de la SCP ZURFLUH – LEBATTEUX – SIZAIRE ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P.154

L’affaire a été débattue le 14 Janvier 2025 en audience publique devant le tribunal composé de :

Elisette ALVES, Vice-Président

Anne-Laure FERCHAUD, Juge

Carole GAYET, Juge

qui en ont délibéré.

Greffier lors du prononcé : Frantz FICADIERE, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE

Madame [U] [K] est propriétaire, depuis 2008, du lot n°638 de l’immeuble sis 10-50 avenue Jean Moulin et 11, Rue de la Fosse aux Astres à Villeneuve-La-Garenne (92390), soumis au statut de la copropriété.

Dans le courant de l’année 2018, un litige est né entre Mme [K] et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, ce dernier lui reprochant d’avoir aménagé sans autorisation de la copropriété une partie du toit terrasse attenante à son lot.

Le 26 juin 2019 s’est tenue une assemblée générale des copropriétaires au cours de laquelle une résolution (n°26), portant sur le changement d’affectation du lot n°638, « local professionnel (sur le toit terrasse inaccessible et interdit au public) en habitation », a été rejetée.

A la suite, quatre résolutions ont été adoptées (n°27, 28, 29 et 30) :

— la mise en sécurité de l’ensemble des portes fenêtres du local par le propriétaire du lot n°638, par la pose de garde-corps, avant le 30 septembre 2019 ; à défaut, l’habilitation donnée au syndic d’assigner le propriétaire du lot n°638 pour l’y contraindre ;

— la restitution de la partie commune de la toiture-terrasse inaccessible et interdite au public par le propriétaire du lot n°638 avant le 30 septembre 2019 ; à défaut, l’habilitation donnée au Syndic d’assigner en justice.

Mme [K] a voté « pour » la résolution n°26 et « contre » les résolutions n°27, 28, 29 et 30.

Suivant acte délivré le 5 septembre 2019, Mme [K] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble devant le tribunal judiciaire de Nanterre aux fins notamment d’obtenir l’annulation de ces cinq résolutions.

Aux termes de ses conclusions récapitulatives, notifiées par voie électronique le 7 décembre 2022, Mme [K], demande au tribunal de :

— Dire et juger que Madame [U] [K] est recevable et bien fondée en son action ;

— Dire et juger que Madame [U] [K] peut librement affecter le lot n°638 à un usage professionnel ou d’habitation ;

— Dire et juger que Madame [U] [K] dispose d’un droit de jouissance privative sur la partie du toit-terrasse située à l’avant du lot n°638 et délimitée par un muret et des rambardes ;

— Annuler les résolutions n°26, 27, 28, 29 et 30 adoptées par l’Assemblée Générale Ordinaire du 26 juin 2019 du Syndicat des Copropriétaires du Bâtiment H1 à H22, 10/50, Avenue Jean Moulin, 11, Rue de la Fosse aux Astres, 92390 Villeneuve la Garenne ;

— Condamner le Syndicat des Copropriétaires au paiement de la somme de 5.000 € à titre de dommages-intérêts ;

— Enjoindre le Syndicat des Copropriétaires à procéder à la remise en état des éléments déposés ou endommagés qui constituent la délimitation du toit-terrasse entre la partie strictement commune, et celle à usage privatif de Madame [U] [K], sous astreinte de 150 € par jour de retard à compter du 8ème jour suivant la signification du jugement à intervenir ;

— Ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir ;

— Condamner le Syndicat des Copropriétaires au paiement de la somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction ou profit de Maître Estelle FOURNIER.

Suivant conclusions n°4, notifiées par voie électronique le 30 mars 2023, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

A TITRE PRINCIPAL :

— CONSTATER que le Syndicat des copropriétaires s’en remet à la justice pour apprécier le bien-fondé de la demande de Mme [K] visant à obtenir l’annulation de la résolution n°26 de l’assemblée générale du 26 juin 2019 ;

— DEBOUTER Mme [K] de sa demande d’annulation des résolutions n°27, 28, 29 et 30 de l’assemblée générale du 26 juin 2019 ;

Par conséquent,

— DEBOUTER Mme [K] de ses demandes tendant à la revendication d’un droit d’accès à la toiture-terrasse de l’immeuble ;

— DEBOUTER Mme [K] de ses demandes tendant à la revendication d’un droit de jouissance sur la toiture terrasse de l’immeuble par le jeu de la prescription acquisitive trentenaire ;

— LA CONDAMNER à déposer, sous astreinte de 150€ par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir, tous les aménagements privatifs qu’elle a réalisés sur ce toit-terrasse ;

— LA CONDAMNER à mettre fin à toute occupation de la toiture-terrasse, sous astreinte de 150 € par nouvelle infraction constatée, après dépose de tous les aménagements existants.

A TITRE SUBSIDIAIRE :

Si par extraordinaire le Tribunal reconnaissait un droit de jouissance exclusive à Mme [K] sur la partie du toit-terrasse située à l’avant du lot n°638,

— SUSPENDRE toute condamnation sous astreinte du Syndicat pour la remise en place des rambardes jusqu’à la réception des travaux d’étanchéité, avec levée des réserves ;

— DIRE qu’aucune rambarde ne pourra être reposée sur le toit-terrasse par le syndicat des copropriétaires sans avis technique de l’architecte de l’immeuble et accord de l’assemblée générale ;

EN TOUT ETAT DE CAUSE :

— DÉBOUTER Madame [U] [K] de sa demande de condamnation du Syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 5000€ à titre de dommages et intérêts, et de toutes ses autres demandes, fins et conclusions ;

— CONDAMNER Madame [U] [K] à payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— CONDAMNER Madame [U] [K] aux entiers dépens, dont distraction au profit de la SCP ZURFLUH-LEBATTEUX-SIZAIRE et associés ;

— ORDONNER l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il conviendra de se référer aux dernières conclusions précitées des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens et prétentions.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 28 septembre 2023.

MOTIFS

A titre liminaire

Il convient de rappeler que les demandes tendant à voir « dire et juger bien-fondé » et « dire et juger » ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile lorsqu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert, ces demandes n’étant en réalité que la redite des moyens invoqués, et non des chefs de décision devant figurer dans la partie exécutoire du jugement, sur lesquelles il n’y a donc pas lieu de statuer.

La demande relative à un droit de jouissance privative, introduite par Mme [K] constitue, quant à elle, une véritable prétention en dépit de l’emploi erroné des termes « dire et juger » en lieu et place de « reconnaître un droit de jouissance privative », sur laquelle il convient de statuer.

Par ailleurs, il n’y a pas lieu de statuer sur la recevabilité des demandes de Mme [K], qui n’est pas contestée.

I.Sur la demande d’annulation de la résolution n°26

Mme [K] fait valoir que le règlement de copropriété de l’immeuble, en ses articles 9 et 10, prévoit que les appartements ne peuvent qu’être occupés bourgeoisement ou affectés à l’exercice d’une profession libérale et que chaque copropriétaire a le droit de jouir comme bon lui semble des parties privatives comprises dans son lot à la condition de ne pas nuire aux droits des autres copropriétaires et de ne rien faire qui puisse, soit compromettre la solidité de l’ensemble immobilier, soit porter atteinte à sa destination. Elle indique que le règlement de copropriété reprend ainsi les dispositions de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965. Elle relève que la destination de son lot, n°638, n’est pas expressément indiquée à l’état descriptif de division. Elle ajoute qu’elle n’a pas procédé à des travaux susceptibles de porter atteinte à la solidité de l’immeuble et que la destination du bien à usage d’habitation ne nuit aucunement aux droits des autres copropriétaires. Elle soutient qu’elle peut donc librement affecter le lot n°638 à l’habitation ou à un usage professionnel sans qu’il soit besoin de requérir pour cela l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires. Elle estime que toute opposition formulée par le syndicat des copropriétaires porte atteinte à son droit d’user librement des parties privatives comprises dans son lot et qu’en toute hypothèse, un changement d’affectation lorsqu’il doit être autorisé par l’assemblée générale des copropriétaires doit l’être à la majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 et non à celle de l’article 24 appliquée en l’espèce. Elle en déduit qu’il y a lieu en conséquence d’annuler la résolution n°26 de l’assemblée générale du 26 juin 2019 qui a rejeté le changement d’affectation de son lot n°638.

Le syndicat des copropriétaires s’en rapporte à justice sur le bien-fondé de la demande de Mme [K] visant à obtenir l’annulation de la résolution n°26 de l’assemblée générale du 26 juin 2019.

Aux termes de l’article 9-I de la loi du 10 juillet 1965, chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

L’article 8 de cette même loi dispose qu’un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l’état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance. Le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble, telle qu’elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation.

Le changement d’affectation d’un lot par un copropriétaire est donc toujours possible dès lors que la nouvelle affectation n’est pas expressément prohibée par le règlement de copropriété, qu’elle est conforme à la destination de l’immeuble et qu’elle ne porte pas atteinte aux droits des autres copropriétaires.

En vertu de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, l’assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu’elles résultent du règlement de copropriété.

Enfin, il est constant que le fait par une partie de s’en rapporter à justice sur le mérite d’une demande implique de sa part, non un acquiescement à cette demande, mais la contestation de celle-ci.

En l’espèce, l’état descriptif de division inséré au règlement de copropriété en son article 7, désigne le lot n°638, appartenant depuis 2008 à Mme [K], comme : « Un local situé à la terrasse, escalier numéro seize, portant le numéro 1339 au plan de la terrasse ci-annexé, composé d’une salle d’attente, une toilette et une pièce à usage de bureau ».

L’article 9 du règlement de copropriété, dans ses dispositions issues des modificatifs et relatives à la destination de l’ensemble immobilier, stipule que « L’ensemble immobilier est à usage principal d’habitation. Les appartements ne pourront être qu’occupés bourgeoisement ou affectés à l’exercice d’une profession libérale ».

Il est par ailleurs stipulé à l’article 10, concernant l’usage des parties privatives, que : « Sous les réserves qui vont être ci-après formulées, chacun des copropriétaires aura le droit de jouir comme bon lui semblera des parties privatives comprises dans son lot, à la condition de ne pas nuire aux droits des autres copropriétaires et de ne rien faire qui puisse, soit compromettre la solidité de l’ensemble immobilier, soit porter atteinte à sa destination. Les appartements ne pourront être qu’occupés bourgeoisement ou affectés à l’exercice d’une profession libérale ou à usage professionnel ».

Il ressort de ces éléments que l’affectation du lot n°638 à usage d’habitation est conforme à la destination de l’immeuble et autorisée librement par le règlement de copropriété.

Par ailleurs le syndicat des copropriétaires ne conteste pas que le changement d’affectation du lot n°638 ne porte pas atteinte aux droits des autres copropriétaires.

En conséquence, il y a lieu d’accueillir Mme [K] en sa demande et de prononcer la nullité de la résolution n°26 de l’assemblée générale du 26 juin 2019 qui a rejeté le changement d’affectation de son lot n°638.

II.Sur la demande d’annulation des résolutions n°27, 28, 29 et 30

Mme [K] fait valoir qu’un droit de jouissance privatif d’une partie commune est conféré soit par le règlement de copropriété soit par le fait de la prescription acquisitive. Elle expose qu’elle a reçu la propriété du lot n°638 le 16 décembre 2008 par donation de son père, M. [S] [K], lequel en était propriétaire pour l’avoir recueilli dans la succession de son propre père, M. [M] [K], qui l’avait lui-même acquis en 1971 de la Société d’économie mixte « La Résidence de Villeneuve ». Elle tire argument des photographies qui sont versées aux débats pour dire que, depuis au moins 1965, il existe une délimitation, par des rambardes sur les trois côtés de la terrasse de l’immeuble, partie commune, d’une zone à usage privatif située à l’avant du lot n°638 et du fait que le Directeur Général de la SEM « la Résidence de Villeneuve », M. [N], atteste que, lors de sa prise de fonction le 1er avril 1988, l’appartement de M. [M] [K] bénéficiait de l’usage privatif d’une partie du toit-terrasse qui lui avait été octroyé par la copropriété et que cet usage n’a jamais été remis en cause jusqu’à 2015, date de cessation de ses fonctions de syndic. Elle affirme que la Cour de cassation considère que le bénéfice de l’article 2265 du code civil concernant la jonction des possessions peut être acquis par la démonstration de la commune intention des parties. Elle déclare qu’en l’espèce le toit-terrasse n’est accessible que depuis le lot n°638 et la terrasse utilisée uniquement par ses occupants. Elle ajoute que l’acte de donation dont elle a bénéficié précise que le lot est constitué d’une pièce principale « donnant sur la terrasse » précision établissant que pour les propriétaires successifs, la terrasse attenante bénéficiait exclusivement aux occupants du lot n°638 et que la commune intention des parties était, par l’acte de donation du 16 décembre 2008, de transférer tant la propriété du local que le droit de jouissance exclusif sur une partie du toit-terrasse. Elle en déduit qu’elle a donc acquis par usucapion, en application des articles 2272 et 2261 du code civil, la jouissance privative de la partie du toit-terrasse située à l’avant de son lot n°638 et délimitée par un muret et des rambardes et qu’en conséquence les résolutions n°27, 28, 29 et 30 de l’assemblée générale du 26 juin 2019 doivent être annulées en ce qu’elles portent atteinte à son droit de jouissance privatif.

Le syndicat des copropriétaires oppose qu’aux termes de l’article 4 du règlement de copropriété « Les parties communes sont celles qui ne sont pas affectées à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé » et qu’elles comprennent notamment « Les couvertures et toutes les terrasses accessibles ou non accessibles ». Il relève que le lot n°638 est décrit audit règlement comme étant situé « au niveau de la terrasse » et que ni le règlement de copropriété ni l’état descriptif de division ne font état de l’existence d’un droit d’accès du propriétaire du lot n°638 au toit-terrasse de l’immeuble. Il soutient que le toit-terrasse a une fonction purement technique. Il souligne qu’il existe un dénivelé entre les niveaux du lot n°638 et du toit-terrasse et que ce dernier n’est accessible par les fenêtres dudit lot qu’en raison de la pose de portes-fenêtres et dalles sur plots par Mme [K] ou ses prédécesseurs, en contrariété avec le règlement de copropriété et sans autorisation de l’assemblée générale. Il précise que le lot n°635 se trouve dans la même situation que le lot n°638 et que ses fenêtres sont équipées de garde-corps pour éviter aux occupants de tomber sur le toit-terrasse. Il insiste sur le fait qu’aucun résident ne peut accéder au toit-terrasse, les portes d’accès étant fermées à clefs et comportant la mention « Interdit au public ». Selon lui, les conditions pour prescrire la jouissance exclusive sur la toiture-terrasse invoquée par Mme [K] ne sont de surcroît pas réunies dans la mesure où celle-ci n’est notamment pas publique, aucun copropriétaire n’étant autorisé à accéder au toit-terrasse, ni ne pouvant donc constater que les propriétaires du lot n°638 l’aurait utilisée, faisant fi de cette interdiction. Il fait valoir que les photographies produites par Mme [K] ne sont pas suffisantes pour établir l’existence d’une prescription trentenaire, que les actes de donation de 2001 et 2008 ne font pas mention de l’usage d’une terrasse d’agrément dont bénéficierait les propriétaires du lot n°638 et qui serait accessible depuis ledit lot excluant qu’elle puisse joindre sa possession à celle de ses auteurs et que l’attestation de M. [N] n’est étayée par aucun procès-verbal d’assemblée générale qui aurait accordé la jouissance privative du toit-terrasse au propriétaire du lot n°638. Il en conclut que les résolutions n°27, 28, 29 et 30 votées par l’assemblée générale du 26 juin 2019 sont parfaitement valables et que Mme [K] doit être déboutée de ses demandes en annulation de celles-ci.

A.Sur l’existence d’un droit d’accès du propriétaire du lot n°638 à la toiture-terrasse institué dès l’origine par le règlement de copropriété

Le syndicat des copropriétaires, aux termes du dispositif de ses dernières écritures, demande au tribunal de " Débouter Mme [K] de ses demandes tendant à la revendication d’un droit d’accès à la toiture-terrasse ".

Toutefois, Mme [K] ne sollicite pas un tel droit d’accès mais un droit de jouissance privative sur une partie du toit-terrasse.

En conséquence, il n’y a pas lieu de statuer sur la présente demande du syndicat des copropriétaires dès lors qu’elle est sans objet.

B.Sur l’existence d’un droit de jouissance privatif accessoire au lot n°638

1.Sur l’existence d’un droit de jouissance privatif accordé par la copropriété

L’article 6-3 de la loi du 10 juillet 1965, créé par la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 mais consacrant les constructions jurisprudentielles antérieures, dispose que les parties communes à jouissance privative sont les parties communes affectées à l’usage « et » (depuis le 1er juin 2020, « ou ») l’utilité exclusifs d’un lot. Elles appartiennent indivisément à tous les copropriétaires. Le droit de jouissance privative est nécessairement accessoire au lot de copropriété auquel il est attaché. Il ne peut en aucun cas constituer la partie privative d’un lot.

En l’espèce, aux termes du règlement de copropriété de l’immeuble sis 10-50 avenue Jean Moulin et 11, Rue de la Fosse aux Astres à Villeneuve-La-Garenne (92390), les parties communes comprennent notamment : « Les couvertures et toutes les terrasses accessibles ou non accessibles »

Par ailleurs, l’état descriptif de division désigne le lot n°638 dont Mme [K] est propriétaire comme « Un local situé à la terrasse, escalier numéro seize, portant le numéro 1339 au plan de la terrasse ci-annexé, composé d’une salle d’attente, une toilette et une pièce à usage de bureau ».

Le tableau récapitulatif de l’état descriptif de division indiquait dans le règlement de copropriété du 8 mars 1971 :

Dans sa version modifiée du 7 février 1995, il indique :

Le règlement de copropriété décrit enfin la cage d’escalier numéro seize en ces termes :

— " au rez-de-chaussée, un local vide-ordures, un local commun, un local pour bicyclettes, un local pour voitures d’enfant, une salle de réunion et cinq celliers.

— à chacun des premier, deuxième, troisième, quatrième, cinquième, sixième, septième, huitième et neuvième étages, deux logements et deux celliers.

— au dixième étage, deux appartements et un cellier.

— à la terrasse, un local professionnel ".

Aucune disposition du règlement de copropriété ne mentionne ainsi l’existence, au profit du lot n°638, d’un droit de jouissance privatif sur le toit-terrasse, partie commune, ni même un droit d’accès audit toit à son profit.

Les termes « à la terrasse », plusieurs fois repris au règlement de copropriété, ne se réfèrent d’évidence qu’à la localisation du lot n°638 au sein de l’immeuble, ce que confortent les tableaux ci-dessus mentionnant l’étage de situation du lot.

Enfin, si Mme [K] produit aux débats une attestation de M. [X] [N], conforme aux exigences de l’article 202 du code de procédure civile, indiquant qu’à la date de sa prise de fonctions en qualité de Directeur Général de la société « la Résidence de Villeneuve », le 1er avril 1988, un droit de jouissance privative de la terrasse, accordé par la copropriété, existait au profit du lot n°638 et que celui-ci n’a jamais été remis en cause jusqu’en 2015, il n’est produit toutefois aucun procès-verbal d’assemblée générale en ce sens.

En conséquence, il n’est pas démontré qu’un droit de jouissance privative accessoire au lot n°638 aurait été accordé par la copropriété.

2.Sur l’existence d’un droit de jouissance privatif découlant de la prescription acquisitive

L’article 545 du code civil dispose que : « Nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité ».

En vertu de l’article 2258 du code civil « la prescription acquisitive est un moyen d’acquérir un bien ou un droit par l’effet de la possession sans que celui qui l’allègue soit obligé d’en rapporter un titre ou qu’on puisse lui opposer l’exception déduite de la mauvaise foi ».

Aux termes de l’article 2255 (2228 ancien) du code civil : « La possession est la détention ou la jouissance d’une chose ou d’un droit que nous tenons ou que nous exerçons par nous-mêmes, ou par un autre qui la tient ou qui l’exerce en notre nom ».

Selon l’article 2261 du code civil, « pour pouvoir prescrire, il faut une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire ».

Les règles propres du statut de la copropriété ne sont pas exclusives des règles en matière de prescription acquisitive.

Ainsi, un copropriétaire qui s’est approprié une partie commune peut faire jouer à son profit la prescription acquisitive dans la mesure où un droit de jouissance privatif sur des parties communes est un droit réel et perpétuel qui peut s’acquérir par usucapion, sous réserve de justifier de l’existence d’une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque et à titre de propriétaire (Pourvoi n°06-19260).

Les juges du fond ne sont pas tenus de relever l’existence de tous les caractères exigés par la loi pour que la possession puisse conduire à l’usucapion, en l’absence d’une contestation portant sur chacun d’eux (Pourvoi n°65-13054).

Aux termes du premier alinéa de l’article 2272 du code civil, en l’absence de juste titre, le délai de prescription requis pour acquérir la propriété immobilière est de trente ans.

La possession cesse d’être publique pour devenir clandestine lorsque le possesseur dissimule les actes matériels de possession qu’il accomplit aux personnes qui auraient intérêt à les connaître. Il suffit pour que le vice de clandestinité puisse être écarté, que la possession ait été connue de la partie adverse (Cour d’appel de Versailles RG :15/08635).

Par ailleurs, si en application de l’article 2235 ancien (2265 nouveau) du code civil, la jonction des possessions n’est en principe pas admise dès lors qu’il est constaté que l’acte d’acquisition ne mentionne pas le bien en faisant l’objet (Pourvois n°98-20646, n°12-20580, n°14-16407 et n°14-22014), le juge ne doit pas pour autant s’arrêter aux seules stipulations aux actes mais doit, également, tenir compte de l’intention des parties à cet égard (Pourvois n°13-27452, n°14-14703 et n°16-11.711).

Enfin, en application de l’article 2264 du code civil, le possesseur actuel qui prouve avoir possédé anciennement est présumé avoir possédé dans le temps intermédiaire, sauf preuve contraire.

a.Sur le point de départ du délai de la prescription acquisitive revendiquée par Mme [K]

Ce point de départ est constitué par la date d’entrée en possession et donc, en l’espèce, par la date de début de jouissance de fait d’une partie du toit-terrasse.

Il ressort de deux photographies aériennes certifiées IGN, datées de 1971 et 1979, que :

— deux pans de mur courts sont situés, perpendiculairement, de part et d’autre du lot n°638, et relient cet appartement à la rambarde entourant la totalité du toit, formant de la sorte un espace rectangulaire clos, non ouvert sur le reste du toit-terrasse ;

— l’espace ainsi formé apparaît revêtu de dalles, contrairement au reste de la surface du toit ;

— aucun meuble n’est entreposé sur cet espace.

M. [N], Directeur général de la SEM « Résidence de Villeneuve » dès le 1er avril 1988, puis gérant du syndic de la copropriété, ayant cessé ses fonctions en 2015, atteste par ailleurs, dans les conditions de l’article 202 du code de procédure civile, que :

— la propriété de l’immeuble était, depuis la fin de sa construction, partagée entre trois copropriétaires : La SEM « Résidence de Villeneuve », propriétaire de la quasi-totalité des appartements ; M. [M] [K], président directeur général de la SEM « Résidence de Villeneuve » ; M. [J], propriétaire d’un cabinet médical ;

— l’appartement de M. [M] [K] était notamment composé d’un salon bibliothèque ouvrant sur une terrasse en dalles, aménagée sur le toit-terrasse et protégée sur ses trois côtés par un garde-corps.

De ces constatations, il s’évince que M. [M] [K] bénéficiait, en fait, de la jouissance d’une partie du toit-terrasse à compter de son acquisition du lot n°638 en 1971. La pose des pans de mur et le dallage matérialisent cette possession.

b.Sur le caractère continu et ininterrompu de la possession

La possession de la jouissance privative d’une partie du toit-terrasse par M. [M] [K] est intervenue dès 1971, année d’acquisition de son lot n°638. Ce premier acte de possession permet de faire présumer les éléments constitutifs de la possession dans le temps intermédiaire (Pourvoi n°18-23.534) au profit de M. [M] [K], donc jusqu’à son décès.

Mme [K], pour se prévaloir d’une possession trentenaire, entend joindre à son actuelle possession celles de ses prédécesseurs.

M. [M] [K] avait acquis le lot n°638 avec son épouse, le 8 mars 1971, auprès de la société La Résidence de Villeneuve.

A son décès, le 6 octobre 1999, son épouse étant prédécédée, son fils, M. [S] [K] s’est vu léguer à titre particulier, selon attestation notariée du 2 février 2001, le lot n°638 ainsi décrit : « local situé à la terrasse, escalier numéro 16, portant le numéro 1339 au plan de la terrasse, composé d’une salle d’attente, une toilette et une pièce à usage de bureau ».

Il n’est ainsi fait aucune mention audit acte d’un droit de jouissance privatif accessoire au lot n°638, la description dudit lot étant la reprise à l’identique de celle insérée à l’état descriptif de division. Par ailleurs, aucun élément ne vient appuyer le fait qu’il était dans la commune intention des parties de transmettre un tel droit.

Il convient en conséquence de constater que la possession a été interrompue avec le décès de M. [M] [K].

Dès lors, et sans qu’il soit nécessaire d’examiner l’acte de donation du 16 décembre 2008, par lequel elle a acquis de son père la propriété du lot n°638, il convient de débouter Mme [K] de sa demande visant à constater qu’elle dispose d’un droit de jouissance privative sur la partie du toit-terrasse située à l’avant du lot n°638 qui aurait été acquis par usucapion.

C.En conclusion, sur la validité des résolutions n°27, 28, 29 et 30 de l’assemblée générale du 26 juin 2019

Il résulte des développements précédents que l’assemblée générale des copropriétaires a pu régulièrement soumettre au vote et adopter les résolutions litigieuses, lesquelles ne portent pas atteinte aux droits de Mme [K]. En conséquence il y a lieu de débouter Mme [K] de sa demande d’annulation des résolutions n°27, 28, 29 et 30.

III. Sur la demande de dommages et intérêts formée par Mme [K]

Mme [K] soutient que l’enlèvement et la dégradation par le syndicat des copropriétaires du muret et des rambardes délimitant l’espace situé en face de son lot, rendent l’utilisation de cet espace privatif dangereux. Elle considère que cette situation ajoutée au vote des résolutions litigieuses, portent atteinte à son droit de jouir paisiblement et de façon privative de cet espace et qu’elle subit en conséquence un préjudice moral que le syndicat des copropriétaires doit être condamné à réparer à hauteur de 5.000 euros.

Le syndicat des copropriétaires oppose que Mme [K] ne bénéficiant pas d’un droit de jouissance exclusif sur le toit terrasse, elle ne peut prétendre à l’indemnisation d’un quelconque préjudice et qu’en toute hypothèse, l’absence des rambardes posées par Mme [K] ne crée pas d’insécurité car des garde-corps de même hauteur entourent la toiture. Il ajoute que le préjudice n’est donc pas démontré, outre que les rambardes ont été enlevées afin de réaliser des travaux d’étanchéité du toit votés en assemblée générale du 28 novembre 2019.

Aux termes de l’article 768 du code de procédure civile, les conclusions doivent formuler expressément les prétentions des parties ainsi que les moyens en fait et en droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation. Un bordereau énumérant les pièces justifiant ces prétentions est annexé aux conclusions. Les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu’un dispositif récapitulant les prétentions. Les moyens qui n’auraient pas été formulés dans les conclusions précédentes doivent être présentés de manière formellement distincte. Le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion. Les parties doivent reprendre dans leurs dernières conclusions les prétentions et moyens présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et le tribunal ne statue que sur les dernières conclusions déposées.

En l’espèce, Mme [K] ne formule aucun moyen juridique au soutien de ses prétentions.

Au surplus, il résulte de ce qui précède que Mme [K] ne dispose d’aucun droit sur le toit-terrasse, partie commune. Enfin, elle ne rapporte pas la preuve de la réalité et du quantum du préjudice qu’elle allègue avoir subi qui résulterait spécifiquement d’une atteinte à la partie privative de son lot.

Partant, elle sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

IV.Sur la demande de remise en place des rambardes et l’occupation du toit-terrasse par Mme [K]

Mme [K] demande que le syndicat des copropriétaires soit condamné à remettre en état les éléments déposés ou dégradés ou la pose d’un autre dispositif de délimitation et de sécurisation, après avis préalable de l’architecte, sous astreinte de 150 € par jour de retard à compter du 8ème jour suivant la signification de la décision à intervenir.

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que le droit de jouissance de Mme [K] n’existant pas, sa demande de remise en place de rambardes n’est pas fondée. S’il devait être condamné à reposer des rambardes il estime qu’il conviendrait au préalable de recueillir un avis technique de l’architecte de la copropriété, ainsi qu’un accord de l’assemblée générale, s’agissant de travaux privatifs affectant des parties communes et l’aspect extérieur de l’immeuble et que les rambardes ne pourront être réinstallées qu’à l’issue des travaux de rénovation de la toiture-terrasse, de sorte qu’aucune astreinte ne se justifie.

Le syndicat des copropriétaires sollicite à titre reconventionnel que Mme [K] soit condamnée sous astreinte à mettre fin à toute forme d’occupation de la toiture-terrasse.

En conséquence des développements précédents, Mme [K] sera déboutée de sa demande de remise en place des rambardes déposées par le syndicat des copropriétaires.

En revanche, en application des articles L. 131-1 et L. 131-2 du code des procédures civiles d’exécution, Mme [K] sera condamnée à déposer tous les aménagements privatifs sur le toit-terrasse, partie commune, et à mettre fin à toute occupation dudit toit, dans un délai de quatre mois à compter de la signification du présent jugement et, passé ce délai, sous astreinte de 100 euros par jour de retard.

V.Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [K], succombant en une large partie de ses demandes, sera condamnée au paiement des entiers dépens de l’instance. Ceux-ci pourront être recouvrés par la SCP Zurfluh-Lebatteux-Sizaire et associés, dans les conditions prévues à l’articles 699 du code de procédure civile.

Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la copropriété les frais non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance. Tenue aux dépens, Mme [K] sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3.000 euros à ce titre.

Sur l’exécution provisoire

S’agissant d’une assignation délivrée antérieurement au 1er janvier 2020, l’exécution provisoire peut être ordonnée chaque fois que le juge l’estime nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire, à condition qu’elle ne soit pas interdite par la loi. En l’espèce, compte tenu de l’ancienneté du litige, l’exécution provisoire sera ordonnée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par un jugement contradictoire, en premier ressort,

ANNULE la résolution n°26 de l’assemblée générale des copropriétaires du bâtiment H1 à H22 sis 10-50 avenue Jean Moulin et 11, Rue de la Fosse aux Astres à Villeneuve-La-Garenne (92390) en date du 26 juin 2019 ;

DEBOUTE Madame [U] [K] de sa demande visant à constater qu’elle dispose d’un droit de jouissance privative sur la partie du toit-terrasse située à l’avant de son lot n°638 ;

DEBOUTE Madame [U] [K] de sa demande d’annulation des résolutions n°27, 28, 29 et 30 de l’assemblée générale des copropriétaires du bâtiment H1 à H22 sis 10-50 avenue Jean Moulin et 11, Rue de la Fosse aux Astres à Villeneuve-La-Garenne (92390) en date du 26 juin 2019 ;

DEBOUTE Madame [U] [K] de sa demande de dommages et intérêts ;

DEBOUTE Madame [U] [K] de sa demande d’enjoindre au syndicat des copropriétaires du bâtiment H1 à H22 sis 10-50 avenue Jean Moulin et 11, Rue de la Fosse aux Astres à Villeneuve-La-Garenne (92390) de procéder à la remise en état des éléments déposés ou endommagés sous astreinte de 150 € par jour de retard à compter du 8ème jour suivant la signification du jugement à intervenir ;

CONDAMNE Madame [U] [K] à déposer tous les aménagements privatifs installés sur le toit-terrasse et à mettre fin à toute occupation dudit toit dans un délai de quatre mois à compter de la signification du présent jugement et, passé ce délai, sous astreinte de 100 euros par jour de retard ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE Madame [U] [K] aux entiers dépens de l’instance, dont distraction au profit de la SCP Zurfluh-Lebatteux-Sizaire et associés ;

CONDAMNE Madame [U] [K] à payer au syndicat des copropriétaires du bâtiment H1 à H22 sis 10-50 avenue Jean Moulin et 11, Rue de la Fosse aux Astres à Villeneuve-La-Garenne (92390), représenté par son syndic, la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

ORDONNE l’exécution provisoire de la présente décision.

Signé par Elisette ALVES, Vice-Président et par Frantz FICADIERE, Greffier présent lors du prononcé .

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT