TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 13]

[Localité 6]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 23/00704 – N° Portalis DBZS-W-B7H-W3EH

N° de Minute : BX25/00400

JUGEMENT

DU : 27 Février 2025

S.A. ICF NORD EST

C/

[U] [E]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 27 Février 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

S.A. ICF NORD EST, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e VANSTEELANT, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [U] [E], demeurant [Adresse 10]

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 12 Décembre 2024

Catherine CHRUSCIELEWSKI, Juge, assistée de Chelbia HADDAD, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 27 Février 2025, date indiquée à l’issue des débats par Catherine CHRUSCIELEWSKI, Juge, assistée de Chelbia HADDAD, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 1er octobre 1994, ICF NORD-EST a donné à bail à Madame [J] [D] un logement à usage d’habitation sis [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel initial de 1591,21 francs, hors charges.

Par un avenant au contrat du 11 juin 2023, ICF NORD-EST ajoute Monsieur [O] [V], fils de Madame [J] [D], en tant que cotitulaire du bail, et actualise le montant du loyer mensuel hors charges à 272,63 euros.

Par acte sous seing privé du 2 mars 2007, Monsieur [V] a pris à bail un garage n°02 8001 situé à [Adresse 12].

Monsieur [O] [V] a quitté le logement pris à bail et Madame [J] [D] est restée seule titulaire du bail, jusqu’à son décès le 20 mars 2020.

Se prévalant de la qualité d’occupant sans droit ni titre des lieux de Monsieur [U] [E], ICF NORD-EST a fait signifier à ce dernier une sommation interpellative de restituer sans délai les lieux le 9 mars 2021.

Par exploit du 6 janvier 2023, ICF NORD-EST a fait assigner Monsieur [U] [E] devant le juge des contentieux de protection près le Tribunal Judiciaire de LILLE à l’audience du 2 mars 2023 aux fins de voir:

— juger que Monsieur [U] [E] ne peut bénéficier d’un transfert de bail,

— en conséquence, ordonner à Monsieur [U] [E] de quitter les lieux tant de l’habitation que pour le garage en respectant les obligations du locataire,

— à défaut, l’autoriser à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [E], ainsi que tous les occupants introduits de son chef, passé le délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux, si nécessaire avec l’assistance de la force publique et après accomplissement des formalités prévues par la loi,

— condamner Monsieur [U] [E] à lui payer, en deniers ou quittances valables, la somme de 12398,62 euros au titre des loyers et charges dus à la date du 2 novembre 2022, augmentée des indemnités d’occupation ayant couru tant pour l’habitation que pour le garage jusqu’au jugement à intervenir conformément aux articles 1231-6 et 1728 du code civil et 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989,

— juger que les condamnations porteront intérêt au taux légal à compter du commandement pour la somme énoncée dans les causes dudit commandement et de la présente assignation pour le surplus, conformément à l’article 1344-1 du code civil,

— condamner Monsieur [U] [E] a lui payer une indemnité d’occupation égale au montant des loyers, charges et droits normalement dus, majorée des augmentations légale et sans tenir compte de L’APL tant pour l’habitation que pour le garage,

— condamner Monsieur [U] [E] à lui payer la somme de 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir conformément aux dispositions de l’article 515 du code de procédure civile,

— condamner Monsieur [U] [E] au paiement des entiers frais et dépens, en ce compris le coût du commandement de payer ainsi que les frais d’assignation.

Sur demande des parties, l’affaire a fait l’objet de renvois successifs aux audiences des 13 avril 2023, 1er juin 2023, 29 juin 2023, date à laquelle l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 5 octobre 2023.

Par mention au dossier en date du 5 octobre 2023, le juge des contentieux de la protection a ordonné la réouverture des débats à l’audience du 9 novembre 2023 aux fins d’inviter Monsieur [U] [E] à produire tout document établissant qu’il résidait au domicile litigieux avec Madame [J] [D] depuis au moins un an avant la date du décès de cette dernière, au titre d’un éventuel transfert de bail du logement en qualité d’ancien concubin de la défunte.

Sur demandes des parties, l’affaire a été renvoyée à l’audience du 15 février 2024, 20 juin 2024 et 14 novembre 2024.

Dans sa séance du 24 avril 2024, la Commission de surendettement des particuliers du Nord a constaté la situation de surendettement de Monsieur [U] [E] et a prononcé la recevabilité de son dossier.

Dans sa séance du 10 juillet 2024, la commission a décidé d’imposer une mesure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire. Cette mesure a été validée le 27 août 2024 avec une entrée en application le 10 juillet 2024.

Le 1er octobre 2024, ICF NORD-EST a de nouveau fait assigner Monsieur [U] [E] devant le juge des contentieux de la protection près le Tribunal Judiciaire de LILLE à l’audience du 14 novembre 2024 aux fins de réitérer les demandes contenues dans sa première assignation sauf à actualiser le montant de la dette locative à 15769,72 euros à la date du 30 juin 2023 et à solliciter, à titre subsidiaire, le prononcé de la résiliation du bail transféré, en raison du comportement de Monsieur [U] [E].

L’avenir -assignation a été rattaché à l’instance déjà pendante devant le juge des contentieux de la protection au titre de la première assignation du 6 janvier 2023.

A l’audience du 14 novembre 2024, l’affaire a été renvoyée à l’audience du 12 décembre 2024 date à laquelle elle a été retenue.

La ICF NORD-EST, représentée par son conseil, demande au juge de constater l’absence de transfert de bail au profit de Monsieur [U] [E] suite au décès de Madame [J] [D] et, à titre subsidiaire, de prononcer la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers. Elle actualise sa demande en paiement à 2245,50 euros suivant décompte établi le 11 décembre 2024, en considération de l’effacement de dette imposé par la Commission de surendettement à hauteur de 21145,47 euros.

Elle fait valoir que Monsieur [U] [E] n’établit pas sa qualité de concubin notoire de Madame [J] [D] au décès de cette dernière. Elle ajoute que la date d’entrée dans les lieux de Monsieur [U] [E] est inconnue et que le logement n’est pas adapté à la situation familiale et financière de ce dernier. Elle ajoute que Monsieur [U] [E] a refusé de régulariser un bail comme il lui a été proposé.

A titre subsidiaire, ICF NORD-EST soutient que l’absence de règlement du loyer courant par Monsieur [U] [E] depuis le décès de Madame [J] [D] justifie le prononcé de la résiliation judiciaire du bail en application des dispositions des articles 1224 et suivants du code civil.

Monsieur [U] [E], représenté par son conseil, se réfère expressément à ses dernières écritures déposées à l’audience et visées par le greffe, aux termes desquelles il sollicite du juge, au visa de l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989 et 1343-5 du code civil, de :

— juger que le contrat de bail du 1er octobre 1994 lui a été transféré lors du décès de Madame [J] [D],

— juger qu’il convient de déduire la somme de 24024,18 euros de la dette locative au 12 décembre 2024,

— lui accorder les plus larges délais de paiement,

— juger que chaque partie conservera à sa charge ses frais et dépens.

Au titre du transfert de bail, il expose qu’il était le concubin notoire de Madame [J] [D] et vivait avec elle depuis de nombreuses années au moment du décès de cette dernière.

En réponse à la demande subsidiaire en résiliation du bail, il fait valoir qu’il a sollicité l’attribution d’un logement social depuis 2020 et que ses ressources ne lui permettent pas de trouver un logement au sein du parc privé.

Sur la demande en paiement, il estime que doit être déduit du montant de la dette locative les sommes suivantes :

—  1911,48 euros, actualisée au 9 octobre 2023, correspondant aux loyers pour le garage dont il n’avait pas l’usage faute de clés,

—  3230 euros, actualisée au 12 décembre 2024, correspondant aux règlements mensuels de 170 euros effectués au titre du loyer pour le logement,

—  18882,70 euros correspondant à la dette effacée dans le cadre d’une décision de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire du 10 juillet 2024.

Il expose être de bonne foi et réplique qu’il n’a pas régularisé de contrat de bail puisqu’il avait l’intention de quitter les lieux au plus vite ; qu’en ce sens, il a élu domicile au sein du CCAS d'[Localité 11] en mars 2021 et 2022 mais ces démarches de logement n’ayant pas abouti il s’est trouvé contraint de demeurer dans le logement litigieux.

Sur sa demande en délai de paiement, il soutient percevoir des revenus à hauteur de 1087,23 euros, assumer des charges à hauteur de 289 euros par mois, hors loyer courant et sommes exposées au titre de ses déplacements en taxis rendus nécessaires en raison d’une polyarthrite.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 27 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur le transfert de bail :

En application combinée des articles 14 et 40 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, en cas de décès d’un locataire portant sur un local d’habitation appartenant à un organisme d’habitation à loyer modéré, son concubin notoire bénéficie d’un droit au transfert du bail s’il vivait dans le local depuis plus d’un an à la date du décès sans que les conditions de ressources et d’adaptation du logement à la taille du ménage ne soient requises.

Il est constant que :

— il appartient au concubin du locataire qui veut bénéficier de la continuation du contrat de location à son profit de faire la preuve qu’à la date du décès du concubin, il remplissait les conditions requises,

— il revient au demandeur au transfert d’établir la preuve qu’il a bien occupé les lieux à titre de domicile personnel et habituel (donc sans avoir un autre domicile), au moins un an avant la date du décès du locataire en titre,

— pour ce faire, il doit notamment fournir des documents officiels, administratifs (avis d’imposition, immatriculation à la sécurité sociale, bulletins de paie, une domiciliation bancaire) mentionnant l’adresse des lieux occupés avec cette même antériorité.

Madame [J] [D] étant décédée le 20 mars 2020, Monsieur [U] [E] doit démontrer qu’au moins depuis le 20 mars 2019, il vivait avec cette dernière au [Adresse 2].

A ce titre, il verse, d’une part, une attestation de témoin d’une voisine du logement objet du litige, en date du 27 mai 2023, aux termes de laquelle cette dernière atteste que Monsieur [U] [E] est son voisin depuis de nombreuses années et qu’il vivait avec sa compagne, Madame [J] [D], depuis de nombreuses années.

Il verse, d’autre part, deux avis d’imposition le concernant, un premier de 2016 portant sur la taxe d’habitation et un second de 2018 portant sur les revenus, qui mentionnent en lieu d’imposition l’adresse litigieuse.

Ainsi, Monsieur [U] [E] rapporte suffisamment la preuve d’une occupation du logement litigieux à titre de résidence principale depuis au moins un an à la date du décès de Madame [J] [D].

Le bail d’habitation de cette dernière a donc été régulièrement transféré à Monsieur [U] [E] qui n’a donc pas la qualité d’occupant sans droit ni titre.

La demande en expulsion formée à ce titre par la société ICF NORD-EST sera donc rejetée.

S’agissant de l’emplacement de stationnement n°028001 sis [Adresse 8] [Localité 11], il y a lieu de relever que seul Monsieur [O] [V] est signataire du bail du 2 mars 2007. De surcroit, ce bail, qui porte sur un garage situé à l’extérieur de l’immeuble dans lequel se trouve le local d’habitation principal et loué 12 ans après ledit local, ne peut être considéré comme ayant été loué “accessoirement au local principal” au sensde l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989, faute de précisions en ce sens sur le bail.

Ainsi, le bail portant sur l’emplacement de stationnement n°028001 n’a pas été transféré à Monsieur [U] [E] au décès de Madame [J] [D].

En tout état de cause, ICF NORD-EST ne rapporte pas la preuve que l’emplacement de stationnement litigieux est occupé par Monsieur [U] [E]. Ainsi, la demande en libération de l’emplacement de stationnement n°028001 sera rejetée.

Sur la réalisation du bail d’habitation :

* Sur la recevabilité de la demande de résiliation

En application de l’article 24 IV de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à la date de l’acte introductif d’instance du 1er octobre 2024, l’action en prononcé de la résiliation du bail est recevable en ce que :

— la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives est intervenue par lettre recommandée avec accusé de réception réceptionnée le 17 juin 2024, soit au moins deux mois avant l’assignation aux fins de prononcé de la résiliation du bail,

— l’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 1er octobre 2024 soit plus de six semaines avant la première audience du 14 novembre 2024.

* Sur le fond

L’article 1224 du code civil dispose que la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

Selon les articles 1227 et 1228 du code civil, la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice. Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Le juge doit apprécier si les manquements relevés sont suffisamment graves pour entraîner la résiliation du bail, cette appréciation s’effectuant au jour où il statue.

Le bail a été transféré à Monsieur [U] [E] au décès de Madame [J] [D] soit à la date du 20 mars 2020. A compter de cette date, Monsieur [U] [E] est tenu au paiement du loyer et des charges conformément aux stipulations du bail du 1er octobre 1994 modifié par avenant du 11 juin 2023.

Or, il ressort des pièces du débat que, depuis le décès de sa compagne, Monsieur [U] [E] n’a procédé qu’à un unique virement de 170 euros en mai 2023.

Est ainsi caractérisé un manquement à l’obligation incombant à Monsieur [U] [E], en application de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, de payer les loyers et charges aux termes convenus, ledit manquement, en considération du montant de la dette et de la durée de l’impayé, revêt un caractère grave et persistant et est de nature à justifier la résiliation du bail.

Partant, il y a lieu de prononcer la résiliation du bail aux torts de Monsieur [U] [E] à la date du présent jugement.

Le bail étant résilié, Monsieur [U] [E] est occupant sans droit ni titre et son expulsion sera ordonnée dans les conditions décrites au dispositif du présent jugement.

Sur l’indemnité d’occupation :

Etant occupant sans droit ni titre des lieux depuis la résolution du contrat, Monsieur [U] [E] cause un préjudice à ICF NORD-EST qui sera réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer, charges comprises, soit une indemnité d’occupation d’un montant de 399,57 euros par mois jusqu’à la libération définitive des lieux.

Sur la demande en paiement :

Selon le décompte le plus récent du 30 novembre 2024 produit par ICF NORD-EST, Monsieur [U] [E] demeure débiteur de la somme de 2245,50 euros, échéance de novembre 2024 comprise.

Il y a lieu de relever que ce décompte prend en compte l’effacement total de dette dont a bénéficié Monsieur [U] [E] suivant la décision de la Commission de surendettement des particuliers du Nord du 10 juillet 2024.

En revanche, il convient de déduire des sommes réclamées l’ensemble des sommes débitées au titre du bail du 2 mars 2007 portant sur l’emplacement de stationnement n°028001 sis [Adresse 7] à [Localité 11], à compter de la décision de la commission de surendettmeent du 10 juillet 2024, date à laquelle les dettes objet du rétablissement personnel sans liquidation judiciaire sont arrêtées conformément aux dispositions de l’article L741-2 du code de la consommation, soit un total de 226,75 euros.

Il convient également de déduire la somme de 20,90 euros au titre des assurances, Monsieur [E] justifiant d’une atttestation d’assurance.

Ainsi, Monsieur [U] [E] demeure débiteur de la somme de 1997,85 euros, étant rappelé que le seul virmeent de 170 euros dont le défendeur justifie est bien contenu au décompte à la date du 22 mai 2023.

Il sera condamné au paiement de la somme de 1997,85 euros avec intérêts au taux légal à compter du 1er octobre 2024, date de la seconde assignation valant mise en demeure au sens des dispositions de l’article 1231-6 du code civil, au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 30 novembre 2024, terme inclus.

Sur la demande de délais de paiement :

En application de l’article 1345-5 du code civil, et compte tenu de la situation économique respective des parties au litige, Monsieur [U] [E] sera autorisé à s’acquitter de sa dette suivant les modalités précisées au dispositif du présent jugement. A défaut de paiement d’une mensualité à son terme, après mise en demeure demeurée infructueuse, la totalité de la dette deviendra exigible.

Sur les demandes accessoires :

Monsieur [U] [E], partie perdante, sera condamné, en application de l’article 696 du code de procédure civile, aux dépens, qui ne comprendront pas le coût de la sommation interpellative de restituer sans délai les lieux du 9 mars 2021, le défendeur n’étant pas occupant sans droit ni titre à cette date compte tenu du transfert de bail opéré au décès de la locataire.

En tout état de cause, Monsieur [U] [E] sera condamné aux dépens dans les conditions fixées par la loi n°91-647 du 10 juillet 1991.

Compte tenu des démarches judicaires qu’a dû accomplir ICF NORD-EST, de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée, Monsieur [U] [E] sera condamné à verser à la société ICF NORD-EST la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire, en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement contradictoire rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONSTATE le transfert du contrat de bail conclu entre Madame [J] [D] et ICF NORD-EST, portant sur un logement à usage d’habitation sis [Adresse 2], à Monsieur [U] [E] à la date du 20 mars 2020;

DECLARE l’action en résiliation de ICF NORD-EST recevable;

PRONONCE la résiliation du bail aux torts de Monsieur [U] [E] à la date du présent jugement;

ORDONNE l’expulsion de Monsieur [U] [E] des lieux litigieux;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [U] [E] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans le délai de 15 jours à compter de la signification du présent jugement, la ICF NORD-EST pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier, à l’expiration d’un délai de deux mois à compter de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions de l’article L412-1 et L412-6 du code des procédures civiles d’exécutions;

FIXE le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation due de la résiliation du bail à la libération du logement à la somme de 399,57 euros;

CONDAMNE Monsieur [U] [E] à payer à ICF NORD-EST la somme de 1997,85 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 1er octobre 2024, au titre des loyers et charges impayés, arrêtée au 30 novembre 2024, terme inclus ;

AUTORISE Monsieur [U] [E] à s’acquitter de cette dette en 23 mensualités de 84 euros et une 24ème mensualité portant solde de la dette, le 15 de chaque mois, la première mensualité intervenant le 15 du mois suivant la signification du présent jugement et la dernière mensualité correspondant au solde de la dette;

RAPPELLE que pendant ce délai de 24 mois les procédures d’exécution tendant au recouvrement des sommes dues sont suspendues et que les majorations d’intérêts ou les peines encourues à raison du retard cessent d’être dues;

DIT que la totalité de la dette redeviendra immédiatement exigible à défaut du paiement d’une mensualité à son échéance et après une mise en demeure, adressée par lettre recommandée avec avis de réception, demeurée infructueuse pendant 15 jours;

CONDAMNE Monsieur [U] [E] à payer à ICF NORD EST une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 399,57 euros à compter du mois de décembre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux;

RAPPELLE à Monsieur [U] [E] qu’il peut saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l’enregistrement d’une demande de logement social ou, à défaut, d’apporter la justification de l’absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d’utiliser le formulaire Cerfa N°15036*1 (téléchargeable sur le site internet des services de l’Etat dans le Nord “nord.gouv.fr”) à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l’adresse suivante :

DIRECTION DEPARTEMENTALE DE LA COHESION SOCIALE

Mission accès au logement – Secrétariat de la commission médiation DALO

[Adresse 3]

[Adresse 9]

[Localité 5] ;

DIT qu’une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département pour information;

DEBOUTE les parties de toutes demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE Monsieur [U] [E] à payer à ICF NORD-EST une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNE Monsieur [U] [E] aux dépens, qui ne comprendront pas le coût de la sommation interpellative de restituer sans délai les lieux du 9 mars 2021, dans les conditions fixées par la loi n°91-647 du 10 juilet 1991;

CONSTATE que le coût de l’assignation du 6 janvier 2023 a été effacé dans le cadre du rétablissement personnel;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé à [Localité 13], le 27 février 2025.

LE GREFFIER LE JUGE