TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

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Référé

N° RG 24/01961 – N° Portalis DBZS-W-B7I-ZBLD

SL/CG

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 18 MARS 2025

DEMANDERESSE :

S.C.I. NORD RENDEMENT II (NRII)

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par M^e Ance KIOUNGOU, avocat au barreau de LILLE

DÉFENDERESSE :

S.A.S. CHEZ PEPERE

[Adresse 2]

[Adresse 8]

[Localité 4]

représentée par M^e Nordine HAMADOUCHE, avocat au barreau de LILLE

JUGE DES RÉFÉRÉS : Carine GILLET, Première vice-présidente, suppléant le Président en vertu des articles R. 212-4 et R. 212-5 du Code de l’Organisation Judiciaire

GREFFIER : Sébastien LESAGE

DÉBATS à l’audience publique du 04 Mars 2025

ORDONNANCE du 18 Mars 2025

LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil et avoir mis l’affaire en délibéré, a statué en ces termes :

Suivant acte notarié reçu le 30 juin 2016 par Me [F] [E], Notaire associé à Lille (59), la SCI Nord Rendement 2 a consenti à M. [O] [P] et M. [N] [D] avec faculté de substitution au profit de la SARL Chez Pepere un bail commercial, portant sur des locaux situés à [Adresse 6], pour une durée de neuf années à compter du 1er juillet 2016 moyennant le paiement d’un loyer annuel de 20.400 euros HT, soumis à indexation annuelle, payable par trimestres et d’avance, outre provisions trimestrielles pour charges de 1000 euros HT et versement d’un dépôt de garantie de 5100 euros.

Les loyers étant impayés, la SCI Nord Rendement 2 a fait signifier le 24 novembre 2023 à la SARL Chez Pepere un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire insérée au bail, puis par actes du 12 décembre 2024, a fait assigner la même, devant le président du tribunal judiciaire de LILLE, statuant en référés, aux fins de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, et autres mesures accessoires.

L’affaire a été appelée à l’audience du 28 janvier 2025 et renvoyée à la demande des parties à l’audience du 04 mars 2025 pour y être plaidée.

A cette audience, la SCI Nord Rendement 2 représentée par son avocat sollicite oralement le bénéfice de ses dernières écritures reprises oralement, formant les prétentions suivantes :

Vu l’article R 211-4 du code de l’organisation Judiciaire ;

Vu les articles 761,834 et suivants du code de procédure civile ;

Vu les articles 101 à 1103 du code civil,

Vu les articles L 143-2 et L. 145-41 du code de commerce ;

Vu les pièces produites,

— Débouter la SAS CHEZ PEPERE de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

— Déclarer la présente action recevable et bien fondée ;

— Constater, par l’effet de la clause résolutoire et à compter du 26 décembre 2023, la résiliation de plein droit du bail commercial consenti par la requérante à la SAS CHEZ PEPERE, portant sur le bien situé au [Adresse 3] à [Localité 7].

— Ordonner l’expulsion de la défenderesse et tous occupants de son chef ainsi que la séquestration de ses objets mobiliers en la forme accoutumée, conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution à peine d’une astreinte de deux cents euros (200 euros) par jour de retard à compter de la décision à intervenir.

— Fixer à compter de la résiliation du bail jusqu’à parfaite libération des lieux et remise des clés, une indemnité d’occupation indemnité d’occupation égale au terme trimestriel de sept mille cent soixante-onze euros cinquante-deux centimes (7 171,52 euros hors charges) outre mille deux cents euros (1 200 euros) de provision sur charges

— Condamner la défenderesse à titre provisionnel, au paiement de la somme de somme de 124 821,10 euros (sauf mémoire) sans préjudice des termes à échoir et de tous autres dus, droits, intérêts et frais de mise à exécution.

— La condamner également au paiement de la somme de 2 000 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens

La SARL Chez Pepere représentée, reprenant oralement ses écritures déposées à l’audience, sollicite du juge des référés de :

Vu l’article L145-41 du code de commerce,

— Débouter la SCI NORD RENDEMENT II de ses demandes concernant l’acquisition de la clause résolutoire et l’expulsion de la SAS CHEZ PEPERE

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, il est fait référence à l’acte introductif d’instance et aux écritures des parties qui ont été soutenues oralement.

La présente décision susceptible d’appel est contradictoire.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la dénonciation de la procédure aux créanciers inscrits

Le bailleur qui entend se prévaloir du bénéfice de la clause résolutoire doit informer les créanciers inscrits à la date où la clause résolutoire est présumée acquise, soit à l’expiration du délai d’un mois imparti par l’article L. 145-41 du code de commerce, en dénonçant aux créanciers inscrits la copie de l’assignation tendant à l’acquisition de la clause résolutoire, selon la procédure fixée par les articles L. 143-2 et suivants du code de commerce. La résiliation ne devient définitive à l’égard des créanciers inscrits qu’un mois après la notification qui leur en a été faite. La SCI Nord Rendement 2 justifie de l’absence de créanciers inscrits sur le fonds.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et l’expulsion

Le juge des référés dispose du pouvoir de constater l’acquisition d’une clause résolutoire, prévue au contrat régularisé entre les parties, sur le fondement de l’article 834 du code de procédure civile, selon lequel ce juge peut, dans tous les cas d’urgence, ordonner toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’urgence est caractérisée au sens de ce texte lorsque que tout retard dans la décision à intervenir serait de nature à porter préjudice aux légitimes intérêts du bailleur. Lorsque les conditions sont remplies, le juge des référés n’a que la faculté de constater l’acquisition de la clause, sans aucun pouvoir d’appréciation, notamment, sur la gravité des manquements invoqués.

Une fois la clause résolutoire acquise, le maintien dans les lieux du preneur, dont le bail a pris fin, devenu occupant sans droit ni titre, est constitutif d’un trouble manifestement illicite, que le juge des référés est en mesure de faire cesser en prononçant une mesure de remise en état appropriée, soit l’expulsion de l’occupant, sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile.

En application de l’article L145-41 du code de commerce, «Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement doit à peine de nullité, mentionner ce délai ».

La locataire poursuit la nullité du commandement de payer au motif de l’absence de mention dans l’acte du délai d’un mois, pour régulariser la dette et faire échec à la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire.

En l’occurrence, le commandement de payer fait injonction en page 1 au locataire de “payer immédiatement entre les mains de l’huissier” la dette locative, et comporte en page 2, la reproduction de la clause résolutoire insérée au bail et des articles L145-17 et L145-41 du code de commerce, le dernier de ces textes mentionnant expressément que “ la clause résolutoire…. ne produit effet qu’après un commandement demeuré infructueux”.

Il s’ensuit que le délai d’un mois est parfaitement mentionné dans l’acte contesté, le locataire se trouvant dès lors sans confusion possible à même de comprendre qu’il dispose d’un délai d’un mois pour régulariser la dette, ce qu’il n’a du reste fait ni “immédiatement”, ni dans le délai d’un mois.

L’exception de nullité du commandement de payer sera donc écartée.

En l’espèce, le bail liant les parties contient une clause résolutoire (article 22 du contrat).

Le commandement de payer la somme en principal de 91425,44 euros, délivré le 24 novembre 2023 dans les formes prévues à l’article L.145-41 du code du commerce, étant demeuré infructueux , le bail s’est trouvé résilié de plein droit à l’expiration du délai d’un mois, soit le 24 décembre 2023, ce qu’il convient de constater.

Le preneur se trouvant sans droit ni titre à compter de cette date et son obligation de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision, sans qu’il y ait lieu à fixation d’une astreinte.

Sur la demande de condamnation provisionnelle au paiement de l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux de la SARL Chez Pepere après acquisition de la clause résolutoire est fautif et cause un préjudice à la SCI Nord Rendement 2, celle-ci ne pouvant librement disposer de son bien dont le bail a pris fin. Le bailleur est fondé à obtenir à titre provisionnel la fixation et la condamnation de la SARL Chez Pepere, au paiement d’ une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, à compter du 25 décembre 2024 et jusqu’à complète libération des lieux, en réparation du préjudice résultant de l’occupation des lieux.

Sur la demande de condamnation provisionnelle au paiement de l’arriéré

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile “Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, [il peut] accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire”.

La SCI Nord Rendement 2 justifie par la production du bail, du commandement de payer et du décompte que la SARL Chez Pepere a cessé de payer ses loyers, charges, taxes et indemnités d’occupation, et reste lui devoir, après déduction de la somme de 394,62 euros qui est à inclure dans les dépens, une somme de 124426,48 euros, selon décompte arrêté au 10 décembre 2024, terme du 4ème trimestre 2024 inclus, au paiement de laquelle la SARL Chez Pepere sera condamnée à titre provisionnel.

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, sur les causes qui y sont visées, et à compter du prononcé de la présente decision pour le surplus.

Sur les demandes accessoires

La SARL Chez Pepere qui succombe, sera condamnée aux dépens, y incluant le coût du commandement de payer.

Elle sera en outre condamnée à payer à la SCI Nord Rendement 2 la somme de 1000 euros, sur le fondement des dispositions de l’article 700, au titre des frais exposés par la demanderesse pour assurer la préservation de ses droits, qu’il serait inéquitable de laisser à sa charge.

La présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référés, par décision contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe,

Rejetons le moyen tiré de la nullité du commandement de payer,

Constatons l’acquisition à effet du 24 décembre 2023, de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail du 30 juin 2016, portant sur les locaux situés à [Adresse 5]59), [Adresse 2],

Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la SARL Chez Pepere et de tout occupant de son chef des lieux situés à [Adresse 6] , avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier,

Disons, en cas de besoin, que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Fixons à titre provisionnel, l’indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter du 25 décembre 2024

Condamnons à titre provisionnel la SARL Chez Pepere au paiement de cette indemnité et ce, jusqu’à libération effective des lieux ;

Condamnons la SARL Chez Pepere à payer à SCI Nord Rendement 2 la somme provisionnelle de 124 426,48 euros, (cent vingt-quatre mille quatre cent vingt-six euros et quarante-huit centimes) selon décompte arrêté au 10 décembre 2024, terme du 4ème trimestre 2024 inclus,

Disons que les sommes dues porteront intérêts au taux légal, à compter du commandement de payer, sur les causes qui y sont vises, et à compter du prononcé de la présente decision pour le surplus,

Condamnons la SARL Chez Pepere à payer à la SCI Nord Rendement 2 la somme de 1000 euros (mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons la SARL Chez Pepere aux dépens, y incluant les frais de commandement de payer du 24 novembre 2023,

Rappelons que l’exécution provisoire est de droit.

La présente ordonnance a été signée par le juge et le greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Sébastien LESAGE Carine GILLET