TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

JUGE DE L’EXECUTION CHARGE DU SERVICE

DES SAISIES IMMOBILIERES

JUGEMENT D’ORIENTATION

STATUANT SUR DES CONTESTATIONS

ET AUTORISANT LA VENTE AMIABLE

DU 14 MARS 2025

N° RG 24/00054 – N° Portalis DB22-W-B7I-R65F

Code NAC : 78A

ENTRE

S.A.S.U. SAVARA IMMOBILIER, société par actions simplifiée unipersonnelle immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de NANTERRE sous le numéro 805 305 984, dont le siège social est situé [Adresse 6] à [Adresse 13] (92310), agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège.

CREANCIER POURSUIVANT

Représenté par Maître Aude ALEXANDRE LE ROUX de l’AARPI TRIANON AVOCATS, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 598.

ET

Monsieur [M] [G] [B], né le [Date naissance 1] 1981 à [Localité 12], de nationalité française, demeurant [Adresse 5]

PARTIE SAISIE

Représenté par Maître Oriane DONTOT de l’AARPI JRF AVOCATS, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 617, substituée par Maître Xavier CHEMIN, avocat au barreau de PARIS.

Madame [V] [J] divorcée [B], née le [Date naissance 3] 1986 à [Localité 11], de nationalité française, demeurant [Adresse 4].

PARTIE SAISIE

Non comparante, n’ayant pas constitué avocat.

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Elodie LANOË, Vice-Présidente

Greffier : Sarah TAKENINT

DÉBATS

À l’audience du 05 février 2025, tenue en audience publique.

***

Vu le commandement de payer valant saisie immobilière délivré le 22 janvier 2024 à Madame [V] [J] et le 06 février 2024 à Monsieur [M] [B] par la S.A.S.U. SAVARA IMMOBILIER en recouvrement de la somme de 222.653,96 euros arrêtée au 27 juillet 2023,

Vu la publication des commandements de payer le 21 février 2024 au Service de la publicité foncière de [Localité 14] 2 (volume 2024 S numéro 39 et 40),

Vu l’assignation délivrée aux débiteurs saisis le 26 mars 2024 pour l’audience du 29 mai 2024,

Vu l’acte de dépôt du cahier des conditions de vente du 28 mars 2024 au greffe de la juridiction,

L’affaire a été renvoyée à plusieurs reprises.

Par conclusions du 05 février 2025 notifiées par RPVA, Monsieur [M] [P] sollicite que :

Que soit déclaré inopposable Monsieur [B] le jugement rendu le 13 avril 2023;Que soit annulée la signification du jugement du 13.04.2023 délivrée à l’initiative de la société SAVARA IMMOBILIER à Monsieur [M] [P] le 24.01.2024 ; Que soit annulé le commandement de payer valant saisie immobilière du06.02.2024 ; Que soit radiées les inscriptions subséquentes sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir ; Que soit annulée l’assignation introductive du 26 mars 2024 ; À titre subsidiaire,

Que soit déboutée la société SAVARA IMMOBILER de sa demande aux fins de saisie immobilière ; À titre infiniment subsidiaire,

Que soit octroyé à Monsieur [M] [B] les plus larges délais de paiement ; Que soit autorisée la vente amiable et fixer le montant du prix en deçà duquel l’immeuble ne pourra être vendu à la somme de 1.070.000 euros ; Que soit suspendue le cours de la procédure d’exécution ; En tout état de cause,

Que soit condamnée la société SAVARA IMMOBILER à payer à Monsieur [B] la somme de 4.000 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux entiers dépens

Par conclusions notifiées le 08 janvier 2025 par RPVA, la société SAVARA IMMOBILIER sollicite que :

Soit jugée régulière la signification du jugement du 13 avril 2023 faite à Monsieur [M] [B] en date du 06 février 2024 ;Soit jugé valable le commandement valant saisie signifié à Monsieur [M] [B] ainsi que l’assignation à l’audience d’orientation ; Monsieur [B] soit débouté de sa demande de délais de paiementMonsieur [B] soit débouté de sa demande de vente amiable ;Monsieur [B] soit débouté de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;Que soit ordonnée la vente forcée du bien saisi ;La créance du poursuivant soit fixée à la somme de 45.470,97 € au 15 janvier 2024.

En application de l’article 455 du Code de procédure civile, pour l’exposé complet des moyens et prétentions des parties, il est fait référence aux conclusions des parties.

L’affaire a été évoquée à l’audience du 15 janvier 2025 et mise en délibéré au 07 mars 2025.

Ce jour, le présent jugement a été prononcé.

MOTIFS DE LA DECISION

La S.A.S.U. SAVARA IMMOBILIER poursuit la vente forcée des biens et droits immobiliers dans un immeuble situé sur la commune de [Localité 7], dans un ensemble immobilier sis [Adresse 2] », conformément à la description plus amplement détaillée contenu dans le cahier des conditions de vente.

À titre liminaire, il convient de rappeler qu’il n’y a pas lieu de statuer sur les demandes de constatations, même lorsqu’elles sont libellées sous la forme d’une demande tendant à voir « dire que » ou « juger que » formées dans les écritures des parties, dans la mesure où elles ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du Code de procédure civile mais recèlent en réalité les moyens des parties.

Sur les exceptions de nullité

Sur la nullité de la signification du jugement rendu par le tribunal judiciaire de Versailles le 13 avril 2023

L’article 114 du Code de procédure civile prévoit qu’aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n’en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d’inobservation d’une formalité substantielle ou d’ordre public. La nullité ne peut être prononcée qu’à charge pour l’adversaire qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité, même lorsqu’il s’agit d’une formalité substantielle ou d’ordre public.

Il résulte de l’article 583 du Code de procédure civile qu’est recevable à former tierce opposition toute personne qui y a intérêt, à la condition qu’elle n’ait été ni partie ni représentée au jugement qu’elle attaque.

Il ressort de l’article 586 que la tierce opposition est ouverte à titre principal pendant trente ans à compter du jugement à moins que la loi n’en dispose autrement. Elle peut être formée sans limitation de temps contre un jugement produit au cours d’une autre instance par celui auquel on l’oppose. En matière contentieuse, elle n’est cependant recevable, de la part du tiers auquel le jugement a été notifié, que dans les deux mois de cette notification, sous réserve que celle-ci indique de manière très apparente le délai dont il dispose ainsi que les modalités selon lesquelles le recours peut être exercé. Il en est de même en matière gracieuse lorsqu’une décision en dernier ressort a été notifiée.

Monsieur [M] [B] conteste le jugement du tribunal judiciaire de Versailles du 13 avril 2023 servant de titre exécutoire au créancier en soutenant que la S.A.S.U. SAVARA IMMOBILIER ne pouvait pas engager une action contre Madame [V] [J] sans engager simultanément une action contre lui, l’objet de la contestation étant liée à un bien acheté en commun rendant l’action indivisible à l’égard des deux époux mariés. Il ajoute également que la signification de ce jugement est irrégulière en ce qu’elle ne lui mentionne aucun droit de recours et qu’elle mentionne que le jugement était contradictoire alors qu’il était en réalité réputé contradictoire ce qui lui a causé un grief. Il ajoute que le créancier devait respecter un délai de six mois pour lui signifier le jugement afin qu’il soit lui soit valablement opposable.

La S.A.S.U. SAVARA IMMOBILIER réplique que le jugement à l’égard de Madame [V] [J] est revêtu de l’autorité de la chose jugée, que Monsieur [M] [P] ne pouvait pas faire appel de cette décision, ce dernier n’étant pas partie à l’instance et qu’il ne justifie d’aucun grief sur l’erreur de mention du caractère contradictoire du jugement lors de sa signification. Elle précise qu’elle a respecté le délai de signification de six mois concernant Madame [V] [J] mais qu’elle n’était pas tenue de respecter ce délai concernant Monsieur [M] [P], tiers à la procédure.

En l’occurrence, la S.A.S.U. SAVARA IMMOBILIER se prévaut d’un titre exécutoire consistant au jugement du tribunal judiciaire de Versailles du 13 avril 2023 condamnant Madame [V] [J] à la somme de 47.600 euros à titre principal et 2.000 au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, décision qui a autorité de chose jugée à l’égard des parties à l’instance à savoir Madame [V] [J] et la S.A.S.U. SAVARA IMMOBILIER.

Ce jugement a été signifié le 23 janvier 2024 à Monsieur [M] [B] en indiquant que le jugement était un jugement contradictoire, ce qui est erroné. Toutefois, le jugement dans son entiereté a été notifié si bien que Monsieur [M] [B] avait parfaitement connaissance qu’il s’agissait d’un jugement réputé contradictoire car il en avait la copie. Il ne démontre de ce fait aucun grief de ce chef et son exception de nullité sur ce point sera rejetée.

Par ailleurs, cette décision lui a été signifiée sans qu’il ne soit précisé les voies de recours, à savoir en l’espèce, le droit d’effectuer une tierce opposition dans un délai de deux mois. Toutefois, l’absence de la mention des voies de recours dans la signification n’emporte pas sa nullité si elle ne cause pas de grief. Or, Monsieur [M] [B] n’ayant pas été averti de son droit de tierce opposition, il est toujours recevable à l’exercer car l’action se prescrit par un délai de 30 ans. Dès lors, Monsieur [M] [B] ne démontre aucun grief de ce défaut de mention et son exception sur ce point sera rejetée.

Enfin, il n’appartient pas au juge de l’exécution de statuer sur le bien fondé de l’action réalisée par la S.A.S.U. SAVARA IMMOBILIER à l’égard de Madame [V] [J] qui a mené à la décision prise par le tribunal judiciaire de Versailles, qui, une fois encore, a autorité de chose jugée à l’égard de Madame [V] [J], et dont Monsieur [M] [B] a la possibilité de former une tierce opposition.

Sur la nullité du commandement de payer du 22 janvier 2024

Il résulte de l’article L. 311-7 du Code des procédures civiles d’exécution que la saisie des immeubles communs est poursuivie contre les deux époux.

Par ailleurs, l’article R. 321-1 du Code des procédures civiles d’exécution énonce qu’en application de l’article L. 321-1, la procédure d’exécution est engagée par la signification au débiteur ou au tiers détenteur d’un commandement de payer valant saisie à la requête du créancier poursuivant. La délivrance du commandement est un acte de disposition, réalisé aux risques du créancier.

Dans le cas où un immeuble appartenant en propre à l’un des époux constitue la résidence de la famille, le commandement est dénoncé à son conjoint, au plus tard le premier jour ouvrable suivant la signification de l’acte.

Monsieur [M] [B] soutient qu’au moment de la décision du 13 avril 2023, la jouissance de l’immeuble litigieux avait été attribué à titre gratuit à Madame [V] [J] par ordonnance sur mesures provisoires du 17 décembre 2021, comme constituant la résidence de la famille mais que le partage n’était pas intervenu et le bien était donc un bien commun. Il ajoute que le commandement de payer aurait dû lui être dénoncé le 1er jour ouvrable suivant la signification de l’acte car l’immeuble constitue la résidence de la famille et a vocation à devenir un bien propre et qu’en l’absence de cette dénonciation, la procédure ne lui est pas opposable et le commandement de payer est caduc.

La S.A.S.U. SAVARA IMMOBILIER rétorque que le bien saisi ne peut pas être considéré comme étant la résidence de la famille dans la mesure où Monsieur [M] [B] est domicilié à [Adresse 9] et que par ailleurs, aucune liquidation de la communauté n’est intervenue préalablement à la signification du commandement valant saisie immobilière qui a été signifié aux deux époux conformément à l’article L. 311-7 du Code des procédures civiles d’exécution.

En l’occurrence, il ressort du jugement de divorce prononcé par le juge aux affaires familiales du 21 avril 2023 que la résidence de l’enfant a été fixé au domicile de Monsieur [M] [B] situé à [Localité 10] et que c’est donc ce domicile qui doit être considéré comme la résidence familiale au moment de la délivrance du commandement de payer et non le bien saisi se trouvant à [Localité 8].

Dès lors, la signification d’un commandement de payer pour chacun des deux époux est conforme à la loi. L’exception de procédure tirée de la nullité du commandement de payer sera rejetée.

Sur le caractère proportionné de la procédure de saisie immobilière

Il ressort de l’article L. 111-7 du Code des procédures civiles d’exécution que le créancier a le choix des mesures propres à assurer l’exécution ou la conservation de sa créance. L’exécution de ces mesures ne peut excéder ce qui se révèle nécessaire pour obtenir le paiement de l’obligation.

Il ressort de l’article L. 121-2 du Code des procédures civiles d’exécution, que le juge de l’exécution a le pouvoir d’ordonner la mainlevée de toute mesure inutile ou abusive et de condamner le créancier à des dommages-intérêts en cas d’abus de saisie.

Il ressort de la jurisprudence qu’il incombe au débiteur de prouver que la mise en œuvre d’une procédure civile d’exécution forcée est abusive, et que l’abus de saisie doit être apprécié in concreto et ne peut donc être déduit seulement de la disproportion entre l’assiette de la saisie et le quantum de la créance mais doit découler d’une faute du créancier, notamment s’il pouvait exercer une autre mesure d’exécution forcée.

Monsieur [M] [B] soulève que la vente d’un bien de plus d’un million d’euros est totalement disproportionnée pour une dette de moins de 50.000 euros et que la mesure d’exécution ne peut excéder ce qui se révèle nécessaire pour obtenir le paiement de l’obligation. Il ajoute que le créancier n’a tenté aucune autre mesure d’exécution et que le créancier a obtenu un paiement partiel de la débitrice. Il précise également que Monsieur [M] [B] a obtenu la faculté de pouvoir vendre seul le bien immobilier par jugement du 07 mars 2024 et qu’il avait signé un nouveau mandat exclusif de vente avec la S.A.S.U. SAVARA IMMOBILIER dès le 03 octobre 2023 pour une durée d’un an, sans que l’agence ne réalise aucune diligence pour vendre le bien. Il avance de ce fait la faute du créancier et sa déloyauté.

La S.A.S.U. SAVARA IMMOBILIER indique qu’une saisie attribution a été tentée auprès de Madame [V] [J] et n’a prospéré qu’à hauteur de 6.700 euros de sorte que la saisie immobilière afin d’obtenir le paiement de la somme de 45.470,97 euros apparait proportionnée. Elle ajoute que la vente projetée, à l’origine du litige date de 2022. Elle précise que Monsieur [M] [B] dispose de la faculté de vendre seul le bien depuis le 07 mars 2024 et qu’il n’y a toujours aucune offre d’achat.

En l’occurrence, il n’est pas contesté qu’un mandat exclusif de vente a été conclu entre la S.A.S.U. SAVARA IMMOBILIER et Monsieur [M] [B] le 03 octobre 2023 et que l’agence n’a pas réalisé de diligences pour vendre le bien. Par ailleurs, il est constant que Monsieur [M] [B] a obtenu le droit de vendre seul le bien le 07 mars 2024. Il apparait également qu’une saisie attribution a été réalisée le 08 septembre 2023 à l’égard de Madame [V] [J], saisie fructueuse à hauteur de 6.700 euros. Enfin, le montant de la créance de la S.A.S.U. SAVARA IMMOBILIER n’est pas contesté et s’élève à la somme de 45.470,97 euros arrêtée au 15 janvier 2024.

Par conséquent, s’il existe en effet un écart très important entre l’assiette de la saisie et le quantum de la créance, il apparait que Monsieur [M] [B] ne démontre pas le caractère abusif de la procédure de saisie immobilière en ce qu’il ne démontre pas de faute de la part du créancier. En effet, la S.A.S.U. SAVARA IMMOBILIER a réalisé une autre procédure d’exécution, à savoir une saisie attribution, avant de diligenter la procédure de saisie immobilière. Par ailleurs, si Monsieur [M] [B] invoque le fait que le créancier n’aurait pas mis en vente son bien conformément au mandat signé le 03 octobre 2023, il apparait que Monsieur [M] [B] n’a obtenu l’autorisation judiciaire de vendre seul le bien que le 07 mars 2024, soit postérieurement à l’enclenchement de la procédure de saisie immobilière. Par ailleurs, il apparait que Monsieur [M] [B] souhaite vendre le bien depuis plusieurs années mais ne semble pourtant pas avoir engagé de démarche depuis la décision du 07 mars 2024.

Dès lors, il n’est pas démontré que la saisie immobilière serait disproportionnée et abusive et Monsieur [M] [B] sera débouté de ce chef.

Sur la fixation de la créance

Aux termes de l’article L. 311-2 du Code des procédures civiles d’exécution, tout créancier muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut procéder à une saisie immobilière.

En l’espèce, la S.A.S.U. SAVARA IMMOBILIER se prévaut d’un titre exécutoire consistant au jugement du tribunal judiciaire de Versailles du 13 avril 2023 condamnant Madame [V] [J], définitif selon certificat de non appel du 09 juin 2023.

La créance de la S.A.S.U. SAVARA IMMOBILIER apparait conforme à la cause du jugement et n’est pas contestée. Elle sera donc fixée à la somme de 45.470,97 euros arrêtée au 15 janvier 2024.

Sur la demande de délai de grâce

Selon l’article 1343-5 du Code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Monsieur [M] [B] sollicite que lui soit accordé un délai de paiement afin d’éviter la vente du bien saisi.

Le créancier poursuivant s’oppose à cette demande expliquant qu’elle n’est pas justifiée.

En l’occurrence, Monsieur [M] [B] ne rapporte aucun justificatif de sa situation personnelle et financière à l’appui de sa demande. Elle sera donc rejetée.

Sur l’orientation de la procédure

Monsieur [M] [B] sollicite que soit ordonnée la vente amiable du bien saisi pour un prix plancher de 1.070.000 euros et produit le mandat de vente conclu avec le créancier poursuivant à hauteur de 1.190.000 euros.

Le créancier poursuivant s’oppose à cette demande indiquant qu’il ne produit aucune offre d’achat alors qu’il a la faculté de vendre le bien depuis le mois de mars 2024.

Toutefois, il sera fait droit à la demande de Monsieur [M] [B] dès lors qu’il a déjà été obtenue une offre d’achat en 2022 et que le créancier poursuivant avait accepté de reprendre en charge ladite vente en octobre 2023.

Compte tenu de la description des biens ainsi que de leur emplacement, le prix ne saurait être inférieur à 1.000.000 euros, net vendeur, étant rappelé qu’il n’est pas interdit à la partie saisie de trouver un acquéreur disposé à payer un prix supérieur au prix minimum fixé dans la présente décision.

Sur les frais de poursuite

Les frais de poursuite seront taxés à la somme de 3.031,97 euros, déduction faite des sommes au titre des émoluments complémentaires, des courriers, des sommes sans justificatifs produits et des frais potestatifs à venir.

Les émoluments de l’article A 444-191 du Code commerce sont compris dans les dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile et restent à la charge de la partie perdante au visa de l’article 696 dudit code. Ils ne sauraient être mis à la charge de l’acquéreur dans le cadre de la vente amiable.

Sur les frais irrépétibles

Monsieur [M] [B] sollicite que le créancier poursuivant soit condamné à lui verser la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Monsieur [M] [B] succombant, il conviendra de rejeter cette demande.

PAR CES MOTIFS

Le Juge de l’exécution, statuant publiquement en matière d’exécution immobilière, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe,

Vu les articles L. 111-2 et suivants, L. 311-1 et suivants, R. 311-1 et suivants et R. 322-15 du Code des procédures civiles d’exécution,

REJETTE l’exception de nullité de la signification du jugement du 13 avril 2023 ;

REJETTE l’exception de nullité du commandement de payer ;

REJETTE la demande de délai de paiement de Monsieur [M] [B] ;

VALIDE la procédure de saisie immobilière pour la somme fixée à 45.470,97 euros arrêtée au 15 janvier 2024 ;

CONSTATE qu’un cahier des conditions de la vente a été déposé ;

Vu les articles R. 322-20 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution sur les ventes amiables,

AUTORISE la vente amiable des biens saisis ;

FIXE à la somme de 1.000.000 euros net vendeur, le prix en deçà duquel les biens ne peuvent être vendus ;

TAXE les frais de poursuite à la somme de 3.031,97 euros ;

DIT que les frais taxés seront payés directement par l’acquéreur en sus du prix ;

DIT que l’affaire sera appelée à l’audience du MERCREDI 09 JUILLET 2025 à 10h30 ;

RAPPELLE que dans l’hypothèse où un acte de vente serait passé conformément aux prescriptions de la présente décision, il conviendrait d’apporter la preuve de la consignation du prix de vente à la Caisse des dépôts et consignations par la production à la prochaine audience, du récépissé délivré par cet organisme, ainsi que du justificatif du paiement des frais de poursuite ;

DEBOUTE Monsieur [M] [B] de ses demandes au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [M] [B] et Madame [V] [J] divorcée [B] aux dépens pour ceux excédant les frais taxés ;

DIT que le présent jugement sera annexé au cahier des conditions de la vente ;

ORDONNE la mention du présent jugement en marge de la copie du commandement publié.

Fait et mis à disposition à [Localité 14], le 14 Mars 2025.

Le Greffier Le Président

Sarah TAKENINT Elodie LANOË