TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

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Référé

N° RG 25/00201 – N° Portalis DBZS-W-B7J-ZFPM

SL/ST

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 29 AVRIL 2025

DEMANDERESSE :

SCPI FRANCE INVESTIPIERRE

[Adresse 4]

[Localité 6]

représentée par M^e Catherine FAVAT, M^e Maëva FORTES, avocat au barreau de LILLE, postulant et avocat au barreau de PARIS, plaidant

DÉFENDERESSE :

E.U.R.L. TEKNIC ELEC UNION

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par M^e Jean-olivier PIRLET, avocat au barreau de LILLE

JUGE DES RÉFÉRÉS : Samuel TILLIE, Premier Vice-Président adjoint, suppléant le Président en vertu des articles R. 212-4 et R. 212-5 du Code de l’Organisation Judiciaire

GREFFIER : Sébastien LESAGE

DÉBATS à l’audience publique du 25 Mars 2025

ORDONNANCE du 29 Avril 2025

LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil et avoir mis l’affaire en délibéré, a statué en ces termes :

Par acte sous seing privé du 10 septembre 2020, la S.A.S. Bulding international France a mis à bail au profit de la S.A.R.L. Tecknic Elec Union des locaux situés [Adresse 1] à [Localité 8] (Nord) à compter du 1eroctobre 2020.

Conclu pour une durée de neuf années, le bail a fixé le loyer annuel à 67 500 euros hors taxes, payable par quart et d’avance, outre provision annuelle pour charges de 6 750 euros hors taxes et un dépôt de garantie s’élevant à 16 875 euros.

Par avenant n°1 au bail commercial du 10 septembre 2020, le loyer annuel a été porté à 67 767 euros hors taxes à compter du 1eroctobre 2020 et une clause d’échelle mobile y a été ajoutée.

La S.C.P.I. France InvestiPierre indique avoir acquis la pleine propriété des locaux depuis le 30 septembre 2021.

Suite à des impayés, la S.C.P.I. France InvestiPierre a fait signifier à la S.A.R.L. Tecknic Elec Union le 15 novembre 2024 un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire figurant dans le bail.

Par acte délivré à sa demande le 3 février 2025, la S.C.P.I. France InvestiPierre a fait assigner la S.A.R.L. Tecknic Elec Union devant le président du tribunal judiciaire de Lille, statuant en référé, notamment afin de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire et la condamnation de la défenderesse au paiement de diverses sommes.

La partie défenderesse a constitué avocat.

L’affaire a été appelée à l’audience du 11 mars 2025. Elle a été retenue le 25 mars 2025 après un renvoi ordonné à la demande d’au moins l’une des parties.

La S.C.P.I. France InvestiPierre, représentée par son conseil, soutient les demandes détaillées dans ses conclusions déposées à l’audience, aux fins de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail conclu le 10 septembre 2020 entre la société Building International France, aux droits de laquelle se trouve la S.C.P.I. France InvestiPierre, et la S.A.R.L. Teknic Elec Union portant sur les locaux sis [Adresse 1] à [Localité 9] et Juger que ledit bail se trouve résolu à compter du 16 décembre 2024,

— condamner la S.A.R.L. Teknic Elec Union ainsi que tous occupants de son chef, à quitter et libérer les locaux sis [Adresse 1] à [Localité 8] et ce, sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter du 8ème jour suivant la signification de l’ordonnance à intervenir,

— se réserver la liquidation de l’astreinte,

— ordonner l’expulsion de la S.A.R.L. Teknic Elec Union ainsi que celle de tous occupants de son chef, des locaux loués situés [Adresse 1] à [Localité 8], en tant que de besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

— condamner la S.A.R.L. Teknic Elec Union à payer, à titre provisionnel, à la S.C.P.I. France InvestiPierre les sommes de :

—  106 137,09 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté provisoirement au T1 2025 inclus, outre intérêt de retard au taux contractuel,

—  21 227,42 euros au titre de l’indemnité forfaitaire,

— condamner la S.A.R.L. Teknic Elec Union à lui payer, à titre provisionnel, une indemnité d’occupation équivalente au loyer, charges, taxes et accessoires en sus, jusqu’à complète libération des lieux et restitution à la bailleresse,

— ordonner la capitalisation des intérêts échus et dus depuis plus d’une année,

— juger que le montant du dépôt de garantie lui restera acquis sans compensation avec la dette locative,

— débouter la S.A.R.L. Teknic Elec Union de ses demandes,

— condamner la S.A.R.L. Teknic Elec Union à lui verser 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la S.A.R.L. Teknic Elec Union aux entiers dépens, qui comprendront les éventuels frais d’exécution forcée, et autoriser, pour ceux-là concernant, la S.E.L.A.R.L. FBC Avocats à en poursuivre le paiement direct sur le fondement de l’article 699 du code de procédure civile.

De son côté, la S.A.R.L. Tecknic Elec Union, représentée par son conseil reprend oralement les demandes figurant dans ses conclusions déposées à l’audience, aux fins de :

à titre principal et in limine litis,

— juger que la S.C.P.I. France lnvestiPierre n’a ni qualité, ni intérêt à agir en constatation des effets de la clause résolutoire contenue dans le bail ainsi que les diverses sommes réclamées au titre du bail,

— Juger que la S.C.P.I. France lnvestiPierre est irrecevable,

— débouter la demanderesse de ses demandes,

à titre subsidiaire au fond,

— retenir l’existence de contestation sérieuse et l’absence de trouble manifestement illicite,

en conséquence,

— débouter la S.C.P.I. France lnvestiPierre de ses demandes,

à titre infiniment subsidiaire,

— enjoindre à la S.C.P.I. France lnvestiPierre de verser aux débats, sous astreinte de 150 euros par jour de retard, les documents suivants :

— justificatifs des charges locatives détaillées à l’article 8 du bail depuis sa signature ;

— détail des calculs du loyer, depuis sa signature, selon l’application de l’échelle mobile contenue au bail ;

— détail de la répartition des charges ainsi que les clés de répartition appliquées ;

— décompte reprenant l’intégralité des sommes versées par la concluante, depuis la signature du bail, jusqu’à la délivrance de l’assignation et reprenant le détail des charges réelles, poste par poste (articles 8.1 à 8.4), réclamées au titre du bail,

— réserver à la juridiction la liquidation de l’astreinte ;

— surseoir à statuer dans l’attente des communications précitées

à titre encore plus subsidiaire,

— suspendre les effets de la clause résolutoire contenue dans le bail liant les parties et visée dans le commandement de payer, délivré le 15 novembre 2024,

— juger, à titre provisoire, que la dette locative s’élève à la somme de 107 085,03 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté provisoirement à la date du 13 janvier 2025,

— juger cette somme portera intérêts au taux légal,

— autoriser la société Teknic Elec Union à se libérer de sa dette de 107 085,03 euros en 21 mensualités, soit 21 versements mensuels égaux à 5 000 euros et le dernier couvrant le solde de la dette, ces versements devant intervenir au plus tard le 15 de chaque mois, la première fois le 15 suivant le mois de la signification de l’ordonnance à intervenir,

— juger qu’il existe une contestation sérieuse sur le surplus des demandes de la société SCPI France lnvestipierre concernant ses demandes de condamnation au titre de la clause d’indemnité forfaitaire (article) ainsi que les intérêts de retard contractuel (article 6),

en tout état de cause,

— débouter la SCPI France lnvestiPierre de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions plus amples et contraires.

— Laisser à chacune des parties la charge de ses propres dépens

Au visa de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures précitées pour plus de précisions.

L’ordonnance a été mise en délibéré pour être prononcée par mise à disposition au greffe le 29 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la fin de non-recevoir tirée de l’intérêt à agir

La S.A.R.L. Tecknic Elec Union soutient que la demanderesse ne démontre pas son intérêt à agir et se trouve dès lors irrecevable en son action.

Elle fait valoir que seul le bailleur a qualité et intérêt à agir aux fins de solliciter l’application de la clause résolutoire contenue dans le bail. Elle expose que le commandement de payer mentionne une cession intervenue avec le signataire du bail, qui est inconnue de la défenderesse et dont le périmètre et la date d’effet sont méconnus. La S.A.R.L. Tecknic Elec Union soutient que la communication des pièces doit être spontanée et que la demanderesse ne justifie pas de sa qualité de propriétaire des locaux occupés.

La S.C.P.I. France InvestiPierre demande de rejeter la fin de non-recevoir soulevée. Elle rappelle avoir acquis les locaux par acte en date du 30 septembre 2021 et qu’elle peut qu’en qualité de propriétaire, agir aux fins de constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail, d’obtenir l’expulsion du preneur, ainsi que sa condamnation provisionnelle au paiement de l’arriéré locatif. Elle indique que le preneur a régulièrement effectué des paiements entre les mains de la S.C.P.I. depuis l’acquisition des locaux par cette dernière.

Selon l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

En vertu de son article 123, une fin de non-recevoir peut être proposée en tout état de cause, à moins qu’il n’en soit disposé autrement et sauf la possibilité de condamner à des dommages et intérêts la partie qui se serait abstenue de la soulever plus tôt dans une intention dilatoire.

Son article 124 précise que celui qui invoque une fin de non-recevoir n’a pas à justifier d’un grief pour qu’elle puisse être accueillie.

L’alinéa 1 de l’article 125 du même code indique que, dans certains cas, le juge a l’obligation de relever d’office les fins de non-recevoir qui ont un caractère d’ordre public, notamment celles résultant de l’inobservation des délais dans lesquels doivent être exercées les voies de recours ou de l’absence d’ouverture d’une voie de recours. Son alinéa 2 offre au juge la faculté de relever la fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt, du défaut de qualité ou de la chose jugée tandis que l’alinéa 3 prévoit que lorsqu’une fin de non-recevoir nécessite que soit tranchée au préalable une question de fond, le juge statue sur cette question de fond et sur cette fin de non-recevoir dans le même jugement, mais par des dispositions distinctes ce qui emporte autorité de la chose jugée tant sur ladite question de fond que sur la fin de non-recevoir.

L’article 126 du code de procédure prévoit que dans la situation où la fin de non-recevoir est susceptible d’être régularisée, l’irrecevabilité sera écartée si sa cause a disparu au moment où le juge statue et qu’il en est de même lorsque, avant toute forclusion, la personne ayant qualité pour agir devient partie à l’instance.

En l’espèce, la S.C.P.I. France InvestiPierre transmet aux débats une attestation de Me [R], notaire à [Localité 7], justifiant de l’acquisition par un acte du 30 septembre 2021 de deux bâtiments situés au n°2 et au n° [Adresse 2] à [Localité 8].

Dès lors, la S.C.P.I. France InvestiPierre justifie de sa qualité et de son intérêt à agir à l’égard de la S.A.R.L. Tecknic Elec Union.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

La S.C.P.I. France InvestiPierre sollicite l’acquisition de la clause résolutoire, précision faite qu’aucune contestation sérieuse n’y fait obstacle.

Elle soutient que le commandement est resté infructueux passé le délai d’un mois de sa délivrance, de sorte que la bailleresse est fondée à faire constater la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire insérée audit bail, conformément à l’article L145-41 du code de commerce, la résiliation devant être fixée au 16 décembre 2024.

En réponses aux écritures adverses soutenant l’existence de contestations sérieuses, la S.C.P.I. France rappelle que par avenant établi par acte sous seing privé non daté, les parties sont convenues de fixer le loyer annuel hors taxes et hors charges à 67 767 euros rétroactivement au 1eroctobre 2020 et de modifier l’article 7 du bail relatif à la clause d’échelle mobile à compter du 2 avril 2021. La demanderesse expose qu’une erreur de facturation a été commise pour la période du 4etrimestre 2021 au 4etrimestre 2022 pour 947, 93 euros portant la dette locative à 107 085, 03 – 947, 93 = 106 137, 10 euros, l’obligation demeurant non sérieusement contestable.

Concernant l’absence de forfait de charges, si l’article 32 du bail prévoit la forfaitisation des charges, la demanderesse soutient que le juge des référés doit apprécier si l’illicéité alléguée d’une clause apparait manifeste et qu’en l’espèce la loi Pinel interdisant notamment la forfaitisation des charges, l’article 32 du bail est manifestement illicite, la bailleresse étant fondée à considérer comme réputée non écrite cette clause et à restituer à l’article 8 du bail prévoyant la répartition réelle des charges sa pleine application. La demanderesse ajoute que l’obligation du preneur n’est pas sérieusement contestable dès lors que les redditions de charges opérées par la bailleresse ont toujours été créditrices et que les charges appelées sont inférieures au plafond de 10 % du loyer annuel HT stipulé au contrat. Elle expose que les redditions de charges s’élevaient à 3 545, 26 euros pour 2022, 5 348 euros pour 2023 et 5 340,00 euros pour 2024, les régularisations annuelles effectuées n’ayant pas eu pour effet d’alourdir artificiellement la dette locative du preneur.

Sur le comportement de la bailleresse et sur sa prétendue mauvaise foi, la S.C.P.I. France InvestiPierre souligne qu’aucune tolérance ponctuelle ne saurait valoir renonciation aux droits contractuellement stipulés, le preneur ne pouvant ignorer que la clause résolutoire produit de plein droit ses effets, sans aucune mise en demeure préalable ne soit exigée.

La S.A.R.L. Tecknic Elec Union soutient que le juge doit apprécier la bonne foi du bailleur à la date de délivrance du commandement de payer, puisque la clause résolutoire peut par le prisme de la bonne foi contractuelle être neutralisée. La défenderesse précise que le juge des référés ne peut constater les effets de la clause résolutoire lorsque le bailleur ne justifie pas de sa créance lors de l’émission du commandement ou lorsque les clauses du bail sont obscures et nécessitent une interprétation.

La défenderesse affirme que le bailleur ne démontre pas la réalité de l’obligation de paiement qu’il entend exécuter en application de l’article 1353 du code civil, puisque le loyer a été augmenté depuis avril 2021 sans que le bailleur ne justifie des modalités de calcul et du caractère juste du calcul réalisé, la S.A.R.L. Teknic Elec Union réglant les sommes réclamées jusqu’à février 2024.

Concernant les charges prévues au bail, la S.A.R.L. Tecknic Elec Union allègue l’existence d’une contestation sérieuse sur leur montant induisant une absence de trouble manifestement illicite. Elle explique que les charges sont calculées selon l’article 32 du bail mais que la bailleresse ne justifie pas du montant de la taxe foncière depuis la signature du bail, ni des modalités de calcul mises en œuvre. Elle expose que la qualification forfaitaire des charges n’est pas justifiée puisque dans le décompte joint par le bailleur, divers soldes assurance sont réclamés par le bailleur alors qu’elle est incluse dans le forfait et que des remboursements de provision de charges ont été effectuées par le bailleur et des régularisations de charges, démontrant que les charges ne sont nullement forfaitisées.

La défenderesse fait valoir qu’un débat existe sur la nature des charges (forfaitaires ou non) et sur la justification de celles-ci, ce débat relevant de la compétence de la juridiction, le paiement de charges injustifiées s’imputant sur le loyer et les charges réelles, leur défaut de paiement ne saurait justifier la résiliation du bail.

La défenderesse affirme que l’ajustement du dépôt de garantie, devant correspondre à 3 mois de loyer, n’est pas justifié puisque le montant du loyer n’est pas expliqué, rendant sans fondement le réajustement pourtant réglé par la concluante.

La S.A.R.L. Tecknic Elec Union conclut qu’en l’absence de preuve de sa créance, la mauvaise foi du bailleur dans l’exécution du contrat, manifestée notamment par la modification de son comportement à son égard et ce sans aucune mise en demeure préalable, empêche la clause résolutoire de produire ses effets, et la défenderesse ne peut être tenue au paiement des sommes réclamées.

Selon l’alinéa 1erde l’article L.145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux et le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En vertu de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. En outre, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, une clause résolutoire figure dans le bail commercial. Un commandement de payer a été délivré le 15 novembre 2024 et mentionne le délai d’un mois après lequel la résiliation de plein droit produit effet.

Sur les sommes réclamées au titre du commandement de payer

Un commandement de payer imprécis ou erroné, qui ne met pas le preneur en mesure de déterminer les causes qui lui sont réclamées et de s’assurer de l’exigibilité des sommes qui lui sont réclamées, est susceptible d’être déclaré nul et ne peut servir de fondement à une demande d’acquisition de la clause résolutoire. Cependant, un commandement de payer visant la clause résolutoire délivré pour un montant supérieur à celui de la dette reste valable pour la part y correspondant.

Si la défenderesse conteste le quantum de la dette réclamée, elle ne soutient pas avoir apuré sa dette à l’expiration du mois suivant la délivrance du commandement de payer et ce alors qu’elle rencontre des difficultés de paiement. Les contestations qu’elle soulève portent sur le montant de la somme réclamée, que le juge tranchera concernant la provision réclamée au titre de l’arriéré.

L’invocation d’une mauvaise foi du bailleur n’étant pas étayée de façon objective par le preneur, elle ne peut être retenue par le juge des référés dans son appréciation.

Dès lors, le moyen tiré de l’absence d’exécution de bonne foi du contrat par le bailleur ne revêt pas le caractère d’une contestation sérieuse.

Par conséquent, il y a lieu de constater l’acquisition du jeu de la clause résolutoire au 15 décembre 2024.

Sur la demande d’expulsion

L’expulsion d’un locataire commercial devenu occupant sans droit ni titre en vertu du jeu de la clause résolutoire de plein droit peut être demandée au juge des référés sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile dès lors que son maintien dans les lieux constitue un trouble manifestement illicite ou que l’obligation de libérer les lieux correspond à une obligation non sérieusement contestable.

En l’espèce, aucune contestation sérieuse n’affectant l’obligation pour la S.A.R.L. Teknic Elec Union de quitter les lieux, son expulsion sera ordonnée selon les modalités précisées au dispositif.

Sur la demande de provision à valoir sur l’indemnité d’occupation

L’acquisition de la clause résolutoire rend la S.A.R.L. Teknic Elec Union sans droit ni titre des locaux, cette occupation prive la demanderesse de la disposition de ces locaux.

Par conséquent, le bailleur est fondé à obtenir une provision à valoir sur l’indemnité d’occupation dont est redevable la S.A.R.L. Teknic Elec Union. Il convient de fixer, à compter du 16 décembre 2024, le montant de cette indemnité au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, cette indemnité étant due jusqu’à complète libération des lieux.

Sur la demande de provision au titre de l’arriéré

La S.C.P.I. France InvestiPierre demande le paiement à titre provisionnel par la défenderesse de 106 137,09 euros correspondant à la dette locative arrêtée au 1ertrimestre 2025 inclus. Elle explique que le loyer ainsi que les charges et accessoires sont payables par trimestre et d’avance et que le bail prévoit des intérêts contractuels de retard qui pourront être capitalisés.

La S.A.R.L. Tecknic Elec Union conteste les loyers et les charges réclamés notamment parce les modalités de calculs ne sont pas justifiées par la demanderesse.

Sur les loyers réclamés

Pour justifier des loyers réclamés, La S.C.P.I. France InvestiPierre produit aux débats un document portant sur l’indexation des loyers par année d’anniversaire du bail, de sorte, que la créance à ce titre apparait non sérieusement contestable.

Il est nécessaire de déduire des loyers, 947,94 euros au titre des sommes appelées en plus de l’indexation réelle.

Or, en l’espèce, il convient notamment de relever que la défenderesse admet ne plus honorer de paiement depuis février 2024 considérant que cela permet une compensation avec le trop-perçu antérieur tandis que la demanderesse admet que la forfaitisation des charges est illicite. En outre, la S.C.P.I. InvestiPierre ne fournit pas de justificatifs relatifs au montant dû au titre de la taxe foncière.

Aucun justificatif n’est fourni s’agissant des frais liés à la taxe d’enlèvement des ordures ménagères et à la taxe foncière. En outre, le décompte n’hésite pas à leur appliquer le taux de taxe sur la valeur ajoutée.

Les parties n’ont pas fourni au juge des référés un document permettant de déterminer autrement que de façon sommaire le montant non sérieusement contestable.

Au vu de ces éléments, il convient de considérer que la créance invoquée par la société demanderesse est affectée de contestations sérieuses et la condamnation de la défenderesse à lui verser une provision sera donc limitée au montant de 76 000 euros à valoir sur l’arriéré au titre des loyers, charges, indemnités d’occupation et accessoires impayés arrêtés au 31 mars 2025.

En l’espèce, la provision sur l’arriéré produira intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer sur les causes qui y sont visées à concurrence de 60 000 euros et pour le surplus à compter de la présente ordonnance.

Sur la clause pénale et la conservation du dépôt de garantie

La S.C.P.I. France InvestiPierre sollicite :

— l’application des intérêts de retard contractuels ;

— le paiement par la défenderesse de 21 227,42 euros au titre de l’indemnité forfaitaire ;

— la conservation du dépôt de garantie ;

La demanderesse fait valoir que les intérêts contractuels de retard, l’indemnité forfaitaire et la conservation du dépôt de garantie sont prévues par le contrat de bail dans le cas de sa résolution.

La S.A.R.L. Teknic Elec Union soutient que ces clauses constituent des avantages excessifs devant être discutés devant le juge du fond et qu’elles revêtent une contestation sérieuse quant à leur application. Elle indique que la clause relative à l’indemnité « forfaitaire » (article 23) fait double objet avec les intérêts de retard sollicités et qu’elle constitue une clause pénale qui apparaît sérieusement contestable puisqu’elle est susceptible d’être modérée par le juge du fond, compte tenu de son montant et de l’avantage manifestement excessif pour le créancier qui résulterait de son application. La défenderesse ajoute que la conservation du dépôt de garantie, les intérêts de retard et la capitalisation des intérêts sont également des avantages manifestement excessifs.

L’appréciation de demandes relatives à des pénalités multiples comme en l’espèce requiert à l’évidence une appréciation du juge du fond concernant leur appréciation, ce cumul participant à étayer la réalité de contestations sérieuses.

Par conséquent, il sera dit n’y avoir lieu à référé au titre de ces multiples pénalités.

Sur la demande de communication de pièces sous astreinte

La S.A.R.L. Teknic Elec Union sollicite la communication de pièces sous astreinte par le bailleur. Elle indique qu’il n’est pas possible de déterminer si elle est ou non débitrice de son bailleur et de déterminer le quantum des sommes dues pour permettre un apurement de sa dette hypothétique. Elle demande le versement aux débats des pièces suivantes :

— Les justificatifs des charges locatives détaillées à l’article 8 du bail depuis sa signature ;

— Le détail des calculs du loyer, depuis sa signature, selon l’application de l’échelle mobile contenue au bail ;

— Le détail de la répartition des charges ainsi que les clés de répartition appliquées ;

— D’établir un décompte reprenant l’intégralité des sommes versées par la concluante, depuis la signature du bail, jusqu’à la délivrance de l’assignation et reprenant le détail des charges réelles, poste par poste (article 8.1 à 8.4), réclamées au titre du bail.

La S.C.P.I. France InvestiPierre soutient que cette demande formulée tardivement revêt un caractère dilatoire. Elle indique que le preneur n’a jamais jusqu’alors contesté les sommes appelées par la bailleresse, qui produit un décompte détaillé de la dette locative ainsi qu’un état de l’indexation pratiquée en application de l’avenant n°1 du bail.

La bailleresse expose qu’elle a acquis l’immeuble en septembre 2021 et qu’elle est dans l’impossibilité matérielle de produire les justificatifs de charges locatives relatifs à la période antérieure à cette date, étant impossible pour elle d’établir le décompte réclamé par le preneur pour l’ensemble des sommes versées depuis la signature du bail. La S.C.P.I. France investipierre ajoute que pour les charges, compte tenu de l’illicéité manifeste de la clause de forfaitisation des charges, toute demande en répétition de charges prétendument indues relève exclusivement de la compétence du juge du fond.

En l’espèce, il convient de relever la temporalité de la contestation sur les charges comme la généralité de la demande présentée par la société défenderesse dépasse la condition de proportionnalité mise en œuvre dans l’appréciation de la demande de communication de pièces.

Sur la demande de délai de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

La S.A.R.L. Teknic Elec Union sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire et l’apurement de sa dette en 21 mensualités de 5 000 euros, la dernière mensualité soldant la dette.

La S.C.P.I. France investipierre, qui s’oppose à cette demande, relève que le preneur ne verse aux débats aucun justificatif à l’appui de sa demande qui ne saurait prospérer. Elle expose que le preneur s’abstient de produire tout élément comptable et qu’il accuse une dette auprès du trésor public, portant un doute sérieux sur sa capacité à respecter un échéancier et ce d’autant, qu’il n’a pas effectué de règlement depuis plus d’un an.

L’alinéa 2 de l’article L.145-41 du code de commerce dispose que les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil ont la faculté, en accordant des délais, de suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

L’article 1343-5 du code civil précise le cadre juridique de cette faculté du juge :

« Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Toute stipulation contraire est réputée non écrite.

Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment ».

La faculté d’accorder la suspension est distincte de celle d’accorder un délai de paiement.

La S.A.R.L. Teknic Elec Union produit à l’appui de sa demande de délai de paiement les documents qu’elle considère comme justifiant de l’apurement de sa dette auprès du trésor public. Cependant, si les documents communiqués indiquent une dette auprès du trésor public, aucun document du trésor public affirme que la dette serait effectivement apurée.

Ces documents n’attestent pas de la capacité d’apurement de la dette par le débiteur et ne donne aucune information actuelle sur sa situation, l’attestation du gérant n’étant appuyée par aucun élément objectif permettant d’éclairer le juge des référés et le privant de la faculté de lui accorder un délai de paiement.

Au vu de ces éléments, il convient de débouter le défendeur de sa demande de délai de paiement.

Sur les dépens

L’article 491 du code de procédure civile fait obligation au juge des référés de statuer sur les dépens.

En l’espèce, il convient de mettre à la charge de la S.A.R.L. Teknic Elec Union la charge des dépens.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, lorsqu’il statue sur une demande formulée au titre des frais irrépétibles, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, sans que cela soit contraire à l’équité, il convient de condamner la défenderesse à verser à la demanderesse 3 000 euros au titre des frais irrépétibles.

Sur l’exécution provisoire

En vertu de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont exécutoires de droit à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Toutefois, l’article 514-1 du même code précise le juge ne peut écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé.

La présente ordonnance sera donc exécutoire par provision.

DECISION

Par ces motifs, le juge des référés, statuant après débat en audience publique, par ordonnance contradictoire prononcée par mise à disposition au greffe et rendue en premier ressort,

Rejette les fins de non-recevoir invoquées par la S.A.R.L. Tecknic Elec Union ;

Constate l’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de bail liant la S.A.R.L. Tecknic Elec Union et la S.C.P.I. France InvestiPierre concernant les locaux situés [Adresse 1] à [Localité 8] (Nord) depuis le 15 décembre 2024 ;

Ordonne, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les dix jours suivant la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la S.A.R.L. Tecknic Elec Union et de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 1] à [Localité 8] (Nord) ;

Autorise au besoin la S.C.P.I. France InvestiPierre à solliciter le concours de la force publique et, le cas échéant, celui d’un serrurier afin d’assurer la mise en œuvre de l’expulsion ;

Dit qu’en cas de besoin le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L.433-1 et suivants, R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Fixe, à compter du 16 décembre 2024, montant mensuel de la provision au profit de la S.C.P.I. France investipierre à valoir sur l’indemnité d’occupation due par la S.A.R.L. Tecknic Elec Union au montant des loyers, charges et accessoires courants qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi et, à défaut de paiement spontané, condamne S.A.R.L. Tecknic Elec Union à payer à la S.C.P.I. France investipierre chaque mois, au plus tard le 10èmejour du mois, cette provision jusqu’à libération effective des lieux ;

Condamne la S.A.R.L. Tecknic Elec Union à payer à la S.C.P.I. France InvestiPierre une provision de 76 000 euros (soixante-seize mille euros) à valoir sur l’arriéré de loyers, charges, indemnités d’occupation et accessoires arrêtés au 31 mars 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer, soit le 15 novembre 2024, à concurrence de 60 000 euros et à compter de la présente ordonnance pour le surplus ;

Rejette la demande de suspension des effets de la clause résolutoire et la demande de délai de paiement ;

Rejette la demande de communication de pièces formulée par la S.A.R.L. Tecknic Elec Union ;

Dit n’y avoir lieu à référé concernant la conservation du dépôt de garantie, les intérêts conventionnels de retard et l’indemnité forfaitaire réclamés ;

Condamne la S.A.R.L. Tecknic Elec Union aux dépens ;

Autorise la S.E.L.A.R.L. FBC Avocats à recouvrer directement contre la S.A.R.L. Tecknic Elec Union, ceux des dépens dont elle aurait fait l’avance sans en avoir reçu provision, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

Condamne la S.A.R.L. Tecknic Elec Union à payer à la S.C.P.I. France InvestiPierre 3 000 euros (trois mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que la présente ordonnance est exécutoire par provision ;

La présente ordonnance a été signée par le juge et le greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Sébastien LESAGE Samuel TILLIE