TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 10]

[Localité 6]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/10159 – N° Portalis DBZS-W-B7I-YXZK

N° de Minute :

JUGEMENT

DU : 24 Mars 2025

[N] [A] épouse [Y]

[R] [Y]

C/

Etablissement public PARTENORD HABITAT

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 24 Mars 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

Mme [N] [A] épouse [Y], demeurant [Adresse 2]

M. [R] [Y], demeurant [Adresse 2]

représentée par Représentant : M^e Karim HELLAL, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

Etablissement public PARTENORD HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 7]

représentée par M^e Sandra VANSTEELANT, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 13 Janvier 2025

Noémie LOMBARD, Juge, assisté(e) de Deniz AGANOGLU, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 24 Mars 2025, date indiquée à l’issue des débats par Noémie LOMBARD, Juge, assisté(e) de Deniz AGANOGLU, Greffier

EXPOSE DU LITIGESuivant acte sous seing privé, à effet au 21 septembre 2021, l’Office Public de l’Habitat du Nord PARTENORD HABITAT (ci-après PARTENORD HABITAT) a donné à bail à [N] [A], épouse [Y], et [R] [Y] un logement conventionné à usage d’habitation sis [Adresse 4]), moyennant un loyer initial de 473,74 euros, outre une provision sur charges de 24,55 euros.

Se prévalant de la présence de désordres affectant le logement loué, les époux [Y] ont, par acte d’huissier du 29 juin 2022, fait assigner PARTENORD HABITAT en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille afin d’obtenir, au visa de l’article 834 du code civil, de la loi du 6 juillet 1989, de l’article 1719 du code civil et 145 du code de procédure civile, que soit ordonnée une expertise judiciaire.

Par ordonnance du 7 novembre 2022, le juge des référés a fait droit à la demande d’expertise et désigné [V] [W] en qualité d’expert.

[U] [I], désigné comme expert remplaçant, a rendu son rapport suite à une réunion d’expertise qui s’est tenue contradictoirement entre les parties le 8 juin 2023.

Le 27 novembre 2023, l’Agence Régionale de Santé des Hauts de France a procédé à une visite du logement qui a donné lieu à l’édiction d’une fiche « RSD -Décence ».

Le 26 décembre 2024, un commissaire de justice a dressé, à la demande des époux [Y], un procès-verbal de constat portant sur le logement loué.

Par exploit du 16 août 2024, les époux [Y] ont fait assigner PARTENORD HABITAT devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille à l’audience 13 septembre 2024 aux fins d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire de la décision à intervenir, :

la condamnation du bailleur à faire effectuer les travaux tendant à rendre le logement décent, par des hommes de l’art, et assortir la condamnation d’une astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir,

la consignation des loyers dans l’attente du parfait achèvement des travaux auprès de la Caisse des dépôts en application de l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989,

la fixation de la privation de jouissance du logement au taux de 15% du loyer et ce à compter de l’assignation en référé du 29 juin 2022,

la condamnation du bailleur à procéder à leur relogement le temps nécessaire aux travaux et à prendre en charge l’intégralité des frais de déménagement et de relogement,

la condamnation du bailleur à leur verser la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts,

la déclaration que dans l’hypothèse ou à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées dans le jugement à intervenir, l’exécution forcée devra être réalisée par un huissier, le montant des sommes retenus par l’Huissier en application de l’article 10 du Décret du 8 mars 2021 portant modification du Décret du 12 décembre 1996 n°96/1080 (tarif huissier) devra être supporté par le débiteur,

la condamnation du bailleur à payer directement à Me [F] [H] exerçant en Exercice Individuel la somme de 3.240,00 euros TTC au titre de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991,

la condamnation du bailleur aux entiers dépens.

A l’audience du 13 septembre 2024, le juge des contentieux de la protection a, en application de l’article 446-2 du code de procédure civile, après avoir recueilli l’avis ainsi que l’accord des conseils des parties, organisé les échanges et renvoyé l’affaire à l’audience de plaidoiries du 13 janvier 2025.

Se référant oralement aux termes de leurs dernières écritures visées à l’audience, les époux [Y], représentés par leur conseil, réitèrent les demandes contenues dans leur acte introductif d’instance sauf à solliciter, à titre subsidiaire, un complément d’expertise, outre le rejet de l’ensemble des demandes PARTENORD HABITAT. Ils sollicitent encore, à titre liminaire, que soient écartées des débats les dernières conclusions du bailleur reçues tardivement le 12 janvier 2025, sans respect du calendrier de procédure établi entre eux.

Sur le fond, rappelant que le juge n’est pas lié par les constatations et conclusions des experts conformément aux dispositions des articles 238 et 246 du code de procédure civile, ils font valoir que le rapport de l’expert judiciaire est incomplet ; que le logement litigieux est affecté d’une forte humidité liée à l’absence d’isolation et est infesté par des rats ; qu’en complément des préconisations de l’expert judiciaire auxquelles ils se rapportent, il y a lieu de procéder aux travaux suivants : sur le palier du 1er étage, procéder à la pose d’une fermeture entre les étages, au niveau de l’épingle de l’escalier, en raison de l’existence d’un vide non couvert et seulement bouché par des plastiques ; au niveau de la salle de bain, vérifier l’écartement des rails sur l’intégralité du mur où sont fixés le miroir et la chaudière, procéder à la consolidation dudit mur dans sa globalité et remplacer la quincaillerie collée par la peinture ; dans le séjour, procéder au remplacement complet de la fibre des murs et plafonds avant reprise des peintures, désolidariser les abouts de poutre en plafond de l’immeuble voisin comme préconisé par l’expert mais en garantissant une sécurité du fond litigieux avec le fond voisin notamment en cas de fumée ou feu, remédier aux difficultés liées à la forte humidité dans le séjour et à l’importante moisissure le long de la fenêtre donnant sur la rue ; dans la cuisine, procéder à un renforcement du mur afin d’y fixer en toute sécurité les meubles hauts de cuisine, déplacer l’arrivée de gaz mal positionnée au-dessous de la VMC, et reprendre le mur donnant sur la descente vers la cave affecté par l’humidité, outre la reprise du placo de la descente en cave préconisée par l’expert ; au niveau de la cour, procéder à tous travaux permettant une évacuation normale des eaux fluviales, étant précisé que PARTENORD HABITAT se garde de produire le PV de constat du 23 février 2022 portant sur les travaux afférents au tout à l’égout et au raccordement des eaux au domaine public et reprendre le mur extérieur blanc en fond de cour qui est instable ; dans la cave, permettre un recyclage de l’air par des travaux sur la VMC et un agrandissement de l’ouverture vers l’extérieur, étant précisé que le commissaire de justice dans son procès-verbal du 26 décembre 2024 a mis en évidence de nombreux désordres affectant la cave ; dans l’ensemble du logement, procéder à une dératisation complète en ce compris des accès permettant l’invasion des rongeurs et remédier aux désordres sur le bâti, notamment le défaut d’étanchéité à l’air et à l’eau affectant le plancher entre le rez-de-chaussée et le 1er étage, au niveau du mur mitoyen dans les combles.

Sur le fondement des articles 6 c, 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 et L131-1 du code des procédures civiles d’exécution, ils sollicitent la condamnation du bailleur à procéder aux travaux précités, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification du présent jugement.

Subsidiairement, ils sollicitent un complément d’expertise aux fins de pouvoir constater les désordres non repris dans le rapport d’expertise judiciaire, en déterminer les causes et les moyens d’y remédier.

Sur la fixation de la privation de jouissance et l’indemnité sollicitée, ilsfont valoir que l’expert a violé les dispositions de l’article 238 du code de procédure civile qui lui interdisent de porter des appréciations d’ordre juridique ; qu’a fortiori l’expert s’est basé sur les seuls éléments communiqués par le bailleur, ni débattus ni tranchés par une décision de justice, et sans que la preuve de leur prétendue faute ou réticence dans la réalisation des travaux ne soit rapportée ; que leur préjudice de jouissance doit être plus justement évalué à 15% du loyer ; qu’il ressort tant de l’expertise judiciaire que des éléments provenant de la Direction de l’urbanisme et du logement de la ville de [Localité 9] ou de l’Agence Régionale de Santé des Hauts-de-France que le logement litigieux est indécent ; que les relances faites au bailleur à ce titre n’ont pas été suivies d’effet ; que les désordres présents dans le logement et leur dangerosité avérée )de rongeurs et nuisibles, isolation du logement, chauffage inopérant au rez-de chaussée, désordres olfactifs persistants, murs impropres à accueillir des meubles, inutilisation de certaines pièces du logement pour y déposer des meubles en raison des désordres…( leur ont causé un trouble dans la jouissance des lieux depuis leur entrée dans les lieux, étant précisé qu’ils y résident avec leurs trois jeunes enfants.

Ils considèrent encore que le logement doit être évacué de ses occupants pendant la durée des travaux aux frais exclusifs du bailleur, dans un secteur proche de l’actuel logement en raison du lieu de scolarité des enfants, compte tenu des désordres et du danger touchant le logement.

Se référant oralement aux termes de ses dernières écritures visées à l’audience, PARTENORD HABITAT sollicite du juge le rejet de l’ensemble des demandes des époux [Y], l’autorisation de pénétrer dans les lieux au besoin avec le concours d’un serrurier et la force publique afin de réaliser les travaux retenus par l’expert et la condamnation des demandeurs au paiement de la somme de 2.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux dépens comprenant les frais d’expertise.

A titre liminaire, le bailleur réplique que les demandeurs n’ont pas davantage respecté le calendrier de procédure en déposant leurs conclusions le 9 janvier 2025 et considère que si ses dernières conclusions sont écartées des débats, il doit en être de même des pièces sur lesquelles il y est répondu et notamment le procès-verbal de constat du 26 décembre 2024.

Sur le fond, le bailleur fait valoir qu’il y a lieu de tenir compte exclusivement du rapport d’expertise qui a été régulièrement versé aux débats et soumis à la discussion contradictoire des parties ; que des travaux ont été entrepris depuis le courrier de la Ville de [Localité 9], antérieur au rapport d’expertise, et que le rapport de l'[Localité 8], non contradictoire, ne saurait remettre en cause les conclusions effectuées par l’expert ; que l’état des lieux d’entrée établi par huissier fait état d’un logement propre et en bon état ; que des travaux de réfection des sols, des murs et de la cour intérieure, de vérification de l’installation électrique et visant au nettoyage du logement pour un montant total de 11.317,19 euros ont été effectués avant l’entrée dans les lieux des demandeurs ; qu’au cours de la location, une intervention de la société RENTOKIL a été programmée en réponse à la présence de rats alléguée par les consorts [Y] mais n’a pas pu aboutir en raison du refus de ces derniers ; qu’une ventilation au niveau du vélux de la chambre a été installée, qu’il a été procédé à la réfection des canalisations en cuisine, au nettoyage des canalisations afin d‘éliminer les odeurs ; que les cloisons du séjour démontées par [R] [Y] ont été refaites ; que le radiateur a été refixé et qu’une société devait procéder à la pose d’une douille pour l’évacuation de la VMC en toiture mais que l’intervention a été reportée à la demande de [R] [Y].

Sur la demande de travaux, le bailleur soutient que les époux [Y] n’apportent pas la preuve des désordres non repris dans le rapport d’expertise et discutés contradictoirement ; qu’en tout état de cause, leurs demandes additionnelles de réalisation de travaux sont imprécises ; que la désolidarisation des poutres pourrait mettre en péril le bâti même des deux structures mitoyennes ; qu’il n’y a pas lieu à prononcer une astreinte puisqu’il souhaite réaliser les travaux préconisés par l’expert mais se heurte à la résistance des locataires ; que des travaux ont été commandés mais n’ont pas pu être réalisés en raison de l’opposition des locataires ; qu’une sommation interpellative leur a été adressée.

Sur le préjudice de jouissance, le bailleur soutient que l’indécence n’a pas été constatée par l’expert ; que le trouble de jouissance limité à 5% par l’expert a été évalué contradictoirement ; que la présence de rongeurs, le problème d’isolation, les désordres olfactifs, l’impossibilité de poser les meubles hauts de cuisine et l’inutilisation de certaines pièces du logement, tels qu’allégués par les demandeurs à l’appui de leur demande indemnitaire, n’ont pas été constatés ; que les pièces médicales et attestations de témoin, versées aux débats par les demandeurs, ne sont pas suffisamment probantes ; que les locataires, qui ont refusé la réalisation des travaux, ne sont pas fondés à solliciter la réparation de leur préjudice.

Le bailleur réplique encore que le relogement n’a pas été préconisé par l’expert ; que le surplus des travaux allégués par les demandeurs n’est pas justifié ; qu’en application de l’article L441-2 du code de la construction et de l‘habitation, seule la commission d’attribution a qualité pour statuer sur une demande de relogement auprès des organismes HLM.

Le bailleur oppose enfin l’absence d’explication quant à la demande en consignation des loyers, précisant qu’il n’y a pas de demande corrélative en réfection du loyer.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 24 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le respect du calendrier de procédure et le principe du contradictoire

En application des articles 446-1 et 446-2 du code de procédure civile, un calendrier de procédure a été établi entre les parties prévoyant un ultime délai pour échanger les conclusions et pièces au 6 janvier 2025.

Or, les demandeurs ont déposé leurs dernières conclusions et pièces le 9 janvier 2025 soit en dehors des prescriptions du calendrier de procédure. Ils ne peuvent donc pas reprocher au défendeur d’avoir déposé ses dernières conclusions en réponse le 12 janvier 2025, la veille de l’audience de plaidoiries. Il en est d’autant que les demandeurs avaient communiqué un procès-verbal de constat de la SAS LISON et Associés, Commissaires de justice, du 26 décembre 2024 sur lequel le défendeur entendait formuler des observations.

Dans ces conditions, il n’apparaît pas justifié d’écarter les dernières conclusions en défense déposées le 12 janvier 2025, étant entendu que le principe du contradictoire a été respecté par les débats tenus oralement à l’audience.

Sur les demandes de travaux

En application des dispositions d’ordre public de l’article 6, premier et deuxième aliéna de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Les caractéristiques du logement décent sont définies par le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 modifié par le décret n°2017-312 du 9 mars 2017.

L’article 2 de ce décret dispose que le logement satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

« 1. Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation. (…) ;

2. Il est protégé contre les infiltrations d’air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. (…) ;

3. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;

4. La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;

5. Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement ;

6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ; »

L’article 3 du même décret dispose que le logement comporte les éléments d’équipement et de confort suivants :

« 1. Une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d’alimentation en énergie et d’évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement. Pour les logements situés dans les départements d’outre-mer, il peut ne pas être fait application de ces dispositions lorsque les conditions climatiques le justifient ; (…)

3. Des installations d’évacuation des eaux ménagères et des eaux-vannes empêchant le refoulement des odeurs et des effluents et munies de siphon ;

4. Une cuisine ou un coin cuisine aménagé de manière à recevoir un appareil de cuisson et comprenant un évier raccordé à une installation d’alimentation en eau chaude et froide et à une installation d’évacuation des eaux usées ;

5. Une installation sanitaire intérieure au logement comprenant un w.-c., séparé de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas, et un équipement pour la toilette corporelle, comportant une baignoire ou une douche, aménagé de manière à garantir l’intimité personnelle, alimenté en eau chaude et froide et muni d’une évacuation des eaux usées. L’installation sanitaire d’un logement d’une seule pièce peut être limitée à un w.-c. extérieur au logement à condition que ce w.-c. soit situé dans le même bâtiment et facilement accessible ;

6. Un réseau électrique permettant l’éclairage suffisant de toutes les pièces et des accès ainsi que le fonctionnement des appareils ménagers courants indispensables à la vie quotidienne. »

En outre, le bailleur est obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement.

Aux termes de l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. Il dispose encore que le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut encore réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux

En application des points c) d) de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est quant à lui obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement et de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

En application des articles 238 et 246 du code de procédure civile, le juge n’est pas lié par les constatations ou les conclusions de l’expert judiciairequi donne son avis sur les points pour l’examen desquels il a été commissansporter d’appréciations d’ordre juridique.

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, en complément de l’expertise judiciaire, les époux [Y] versent au soutien de leurs demandes de travaux :

le contrat de bail litigieux,

une fiche d’intervention de PARTENORD HABITAT du 21 mars 2022,

une fiche « RSD -Décence » du Nord de l’Agence Régionale de la Santé du 28 novembre 2023,

des courriers du service logement de [Localité 9] des 7 janvier 2022, 3 et 14 juin 2024,

un procès-verbal de constat dressé par un commissaire de justice le 26 décembre 2024.

PARTENORD HABITAT produit en réponse :

un diagnostic de performance énergétique du 19 mai 2010 conférant au logement une étiquette énergétique C,

une attestation de conformité de l’installation électrique de consommation du 5 août 2021, avec visa du CONSUEL du 6 août 2021 et un état de l’installation intérieure d’électricité de la société AC ENVIRONNEMENT du 4 août 2021,

un état des lieux d’entrée dressé par procès-verbal de commissaire du justice le 21 septembre 2021,

des factures antérieures à la prise de bail litigieuse portant notamment sur des prestations d’électricité, de réfection des revêtements du logement, de la salle de bain et des toilettes,

des commandes et factures diverses d’entretien au cours de la location litigieuse.

Il convient de constater qu’aucun des justificatifs produits par PARTENORD HABITAT n’est postérieur au rapport d’expertise judiciaire et au procès-verbal de constat dressé par le commissaire de justice, de sorte que les éventuels désordres mis en évidence dans ces rapports seront considérés comme contemporains.

A l’aune de ces divers éléments probatoires produits par les parties, les postes de travaux invoqués par les époux [Y], comprenant ceux préconisés par l’expert judiciaire, seront envisagés successivement suivant les pièces du logement, étant précisé qu’il n’y a pas lieu de pallier la carence éventuelle des demandeurs dans l’administration de la preuve par un complément d’expertise.

Les combles

Il ressort des constatations et photographies du service communal, du commissaire de justice et de l’expert judiciaire que le bloc moteur de la VMC, présent dans les combles, n’est pas raccordé à l’air libre. En conséquence, l’air vicié est rejeté dans les combles. Partant, PARTENORD HABITAT ne répond pas à son obligation d’assortir le logement d’un dispositif de ventilation permettant un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité et sera condamné à reprendre le raccordement de la VMC dans les combles.

Les chambres

Aux termes des constatations du commissaire de justice et de l’expert judiciaire, la ventilation au niveau des fenêtres des chambres situées au deuxième étage est défectueuse. En effet, le commissaire de justice relève la présence de traces noires de type moisissures autour des fenêtres de la chambre des enfants et l’expert judiciaire constate que les velux des chambres sont percés de trous réalisés à la perceuse en remplacement de la barre de ventilation qui fait défaut. Ces entrées d’air ne permettent pas d’assurer une ventilation permanente de ces pièces principales et d’évacuer l’humidité, conformément aux prescriptions légales. Dès lors, PARTENORD HABITAT sera condamné à reprendre la ventilation des velux des chambres du deuxième étage.

Le palier du premier étage

Suivant les constatations et photographies du rapport d’expertise judiciaire, un panneau de bois de protection fait défaut à la jonction du limon et du mur, au niveau des premières marches de l’escalier séparant le premier étage du second. Ainsi, PARTENORD HABITAT sera condamné à poser une protection à cet endroit.

En revanche, les époux [Y] n’apportent pas la preuve au soutien de leur demande supplémentaire de travaux visant à procéder à la pose d’une fermeture entre les étages en raison de l’existence d’un vide non couvert et seulement bouché par des plastiques. Ils seront déboutés de leur demande formée à ce titre.

Les toilettes

Le rapport d’expertise judiciaire met en évidence que la quincaillerie dans les toilettes est collée par la peinture et préconise son remplacement. Toutefois, les demandeurs ne démontrent pas que ce désordre impacte la décence du logement ou son bon état de fonctionnement. Il ne s’agit en réalité que d’un désordre esthétique auquel PARTENORD HABITAT n’est pas tenu de remédier en application de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989. Partant, il n’y a pas lieu de condamner PARTENORD HABITAT à remplacer la quincaillerie collée par la peinture dans les toilettes.

La salle de bain

Pour les mêmes motifs que précédemment exposés, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de remplacement de la quincaillerie collée par la peinture, désordre esthétique qui n’est a fortiori pas démontré dans cette pièce du logement.

Il n’y a pas davantage lieu de condamner PARTENORD HABITAT à reprendre le tablier de la baignoire qui est incliné vers l’intérieur, la responsabilité du bailleur à ce titre n’étant pas démontrée. Il ressort au contraire de l’état des lieux d’entrée et de la facture de la société [S] [C] du 28 juillet 2021 qu’à la prise de bail la baignoire venait d’être remise en service avec la fourniture et pose d’un nouveau tablier.

Il n’y a pas non plus lieu de faire procéder à la vérification de l’écartement des rails pour fixation d’un miroir en l’absence de démonstration par les locataires de l’impossibilité certaine de fixer un miroir en l’état.

En revanche, le procès-verbal de constat du commissaire de justice constate que le mur sur lequel est positionné la chaudière n’est pas assez stable pour supporter la chaudière. En effet, la cloison se déforme à l’appui, des tasseaux de bois sont posés sous la chaudière afin d’éviter une chute accidentelle de celle-ci et un jour de plusieurs millimètres est présent entre elle et la cloison murale. Il ressort encore du pré-rapport d’expertise et du constat du commissaire de justice que le raccordement de la chaudière n’est pas conforme aux normes, en ce qu’une évacuation est bouchée grossièrement avec du papier. De tels désordres incombant au bailleur, PARTENORD HABITAT sera condamné à refixer la chaudière afin d‘assurer une bonne stabilité dans des conditions de sécurité adéquates et à reprendre le raccordement de la chaudière afin de mettre fin au désordre constaté.

Le commissaire de justice met encore en évidence la présence de moisissures à l’angle des murs et tout autour de la fenêtre de la salle de bain ainsi que la présence de rouille et de moisissures sur les tuyaux, sur les colliers de serrage en dessous de l’évacuation d’eau pour la machine à laver. Ces stigmates d’humidité, particulièrement éloquents au regard des photographies qui sont jointes au rapport, conduisent à condamner PARTENORD HABITAT à reprendre les revêtements et éléments affectés par les moisissures et la rouille et à remédier à la mauvaise évacuation de l’humidité dans la salle de bain.

Le séjour

Il ressort du rapport d’expertise et du constat du commissaire de justice que le radiateur n’est pas fixé. Suivant la fiche d’intervention de PARTENORD HABTITAT du 21 mars 2022, l’entreprise intervenue aux fins de refixation du radiateur a souligné l’instabilité de l’installation et la nécessité d’un renforcement du placoplâtre. Afin de permettre une installation permettant un chauffage normal, PARTENORD HABITAT sera condamné à fixer le radiateur du séjour dans des conditions de stabilité et de sécurité optimale, si besoin en procédant à un renforcement du placoplâtre sur lequel le radiateur doit être fixé.

Le procès-verbal de constat relève encore que le compteur d’eau, les tuyauteries d’eau et d’électricité sont apparents, qu’un câble à nu n’est pas raccordé, que deux prises électriques sont descellées avec les fils électriques apparents. L’expert judiciaire relève également qu’il manque des colliers de fixation de la tuyauterie de gaz alimentant la cuisine et qu’une fixation de la boite électrique est cassée. Tous ces désordres relèvent par leur nature de la responsabilité du bailleur. Ainsi, PARTENORD HABITAT sera condamné à revoir l’installation électrique et la tuyauterie au niveau du séjour afin que les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude soient conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et en bon état d’usage et de fonctionnement.

Le procès-verbal du commissaire de justice souligne également la présence importante de moisissure le long de la fenêtre donnant sur la rue et d’humidité au niveau de la fenêtre située à gauche de la porte, constatée depuis la cour. PARTENORD HABITAT sera en conséquence condamné à remédier aux difficultés liées à la forte humidité dans le séjour.

Les époux [Y] sollicitent également la condamnation du bailleur à reprendre la peinture des murs et plafonds après collage d’une nouvelle fibre et le remplacement du carreau de carrelage brisé. L’expert judiciaire et le commissaire de justice mettent en exergue la réalité de ces désordres. S’il ressort de l’état des lieux d’entrée et de la facture de l’EURL INDIGO du 16 août 2021 que le bailleur a donné à bail un logement dont les peintures ont majoritairement fait l’objet d’une réfection, les rapports des experts soulignent que la toile de verre n’avait pas été correctement collée. Or la peinture a, a minima, une fonction protectrice des murs contre le développement potentiel de stigmates d’humidité. Dans ces conditions, PARTENORD HABITAT sera condamné à reprendre les peintures des murs et plafonds du séjour, le cas échéant, en cas de nécessité, avec remplacement de la fibre de verre. Dans la mesure où le bailleur ne s’oppose pas aux travaux préconisés par l’expert, PARTENORD HABITAT sera encore condamné à procéder au remplacement du carrelage cassé, ce dernier pouvant présenter un danger pour la santé et la sécurité des occupants notamment en présence d’enfants en bas âge.

L’expert judiciaire constate ensuite qu’il n’y a pas de détecteur de fumée au sein du logement. PARTENORD HABITAT, qui n’établit pas ni ne démontre le contraire, sera condamné à fournir et poser un détecteur de fumée comme l’impose la loi au titre des mesures de sécurité contre les incendies.

L’expert judiciaire préconise encore la désolidarisation des abouts de poutre en plafond de l’immeuble voisin après avoir constaté que les poutres sont jointives avec celles de l’immeuble mitoyen. Toutefois, et nonobstant toute considération tenant à la mitoyenneté et à la solidité de l’immeuble en cas de désolidarisation, les locataires n’apportent pas la preuve de l’utilité de cette désolidarisation aux fins de remise en état du logement conformément aux dispositions de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989. En conséquence, la désolidarisation des abouts de poutre en plafond de l’immeuble voisin ne sera pas ordonnée.

Le commissaire de justice pointe enfin le défaut d’isolation et de maçonnerie au niveau des pannes de la charpente directement jointes avec celle la maison voisine dans les combles. Il constate encore l’absence d’isolant tant entre le rez de chaussée et le premier étage qu’entre le logement litigieux et celui du voisin de droite. Cette absence d’isolation avec le mur mitoyen est également constatée au niveau de la chambre des parents, étant précisé que les locataires ont découpé le placoplâtre afin qu’il soit procédé aux constatations. Si ce défaut d’isolation est avéré, il n’y a pas lieu de condamner PARTENORD HABITAT à réaliser de tels travaux d’isolation qui sont des travaux d’amélioration de la performance énergétique du logement, par ailleurs classé en catégorie C au titre de la consommation énergique, et qui ne visent pas en tant que tel à réparer un désordre affectant la décence du logement.

L’entrée

Les photographies jointes au rapport d’expertise montrent que les peintures de l’entrée n’ont pas été achevées, le placoplâtre apparaissant nu en plusieurs endroits. PARTENORD HABITAT sera donc tenu de reprendre les peintures des murs, plafonds et porte de l’entrée ainsi qu’à recoller les plinthes, précision faite de ce que le bailleur ne s’oppose pas à la réalisation de tels travaux qui visent à protéger les revêtements de l’apparition de stigmates d’humidité.

Le rapport d’expertise constate encore le défaut de fixation des prises électriques de sorte que PARTENORD HABITAT sera condamné à fixer les prises électriques en conformité avec les normes de sécurité.

La cuisine

Pour les mêmes motifs que précédemment évoqués, PARTENORD HABITAT sera condamné à refixer les plinthes en bas des murs de la cuisine, désordre relevé dans le rapport d’expertise et non contesté par le bailleur.

En complément des travaux préconisés par l’expert judiciaire, les époux [Y] sollicitent la reprise du mur derrière le réfrigérateur affecté par l’humidité. Les photographies contenues au rapport du commissaire de justice montrent une peinture fortement écaillée en bas dudit mur et des traces de moisissures présentes dans la cuisine sur le mur mais également le long des tuyauteries, sur la fenêtre donnant sur la cour et autour de la porte menant à la cour. Ces stigmates caractéristiques d’une humidité anormale dans cette pièce conduisent à condamner PARTENORD HABITAT à reprendre les revêtements et éléments atteints par l’humidité mais également à remédier à l’humidité anormale présente dans cette pièce.

Le commissaire de justice relève également que l’arrivée du gaz est mal positionnée pour permettre le branchement de la gazinière. PARTENORD HABITAT sera tenu de régler cette difficulté.

Le commissaire de justice relève encore que la cloison du mur de la cuisine sur laquelle sont fixés les meubles de cuisine « bouge » sur pression et des planches en bois soutiennent les éléments hauts de cuisine. Bien que l’expert judiciaire n’ait pas mis en évidence ces désordres, PARTENORD HABITAT n’apporte pas la preuve contraire de la stabilité de l’installation des meubles de cuisine. Le bailleur sera donc condamné à vérifier le bon état de cette installation et de procéder si besoin au renforcement du mur en placoplâtre concerné.

La cave

L’expert judiciaire constate que le placoplâtre du mur de descente de cave doit être repris. PARTENORD HABITAT ne s’y oppose pas et sera condamné à cette reprise.

Le commissaire de justice relève que le soubassement cimenté du mur de la cave est en mauvais état et se décolle à certains endroits de la paroi en brique et que les fers à l’angle des voutes de la cave et la poutre en fer qui longe la descente d’escalier vers la cave sont attaqués par la rouille. Il constate encore la présence d’eau stagnante au fond de la cave et de limaces. L’expert judiciaire expose que la ventilation parait insuffisante dans la cave. Il ressort en effet de l’importance des stigmates d’humidité (le mauvais état des revêtements et la rouille) que la cave n’est pas suffisamment ventilée. PARTENORD HABITAT sera dès lors condamné à reprendre la ventilation de cette pièce du logement ainsi que les revêtements sus décrits atteints par l’humidité.

La cour

Suivant l’expert judiciaire, l’évacuation des eaux dans la cour est difficile. Le commissaire de justice met encore en évidence un soubassement cimenté de la façade arrière en brique de la maison qui se décolle et forme des cloques par endroit et un autre d’une hauteur de 1,50 m, situé à l’angle gauche de la cour, qui se désolidarise de la brique et menace de tomber.

Il en ressort que l’agencement de la cour ne permet pas une évacuation normale des eaux pluviales de sorte qu’il sera fait droit aux demandes de travaux des locataires visant à permettre une évacuation normale des eaux pluviales et à reprendre le mur extérieur cimenté en fond de cour qui est instable.

Sur la dératisation complète du logement

Le commissaire de justice a constaté la présence d’excréments de rongeurs au niveau du séjour et des chambres des parents, notamment dans l’ouverture faite au plafond, entre le placoplâtre et le mur mitoyen. Dans la mesure où PARTENORD HABITAT ne justifie pas avoir procédé à une dératisation contemporaine du logement, le bailleur sera condamné à y procéder.

Sur la demande de condamnation à une astreinte

Les condamnations en réalisation de travaux ne seront pas assorties d’une astreinte, PARTENORD HABITAT justifiant, par plusieurs correspondances de sociétés prestataires de travaux et par une sommation interpellative du 5 décembre 2023, de sa bonne foi à réaliser les travaux et du comportement au contraire réfractaire des locataires ayant compromis leur réalisation. Il en est d’autant que le bailleur justifie de la réalisation de divers autres travaux d’entretien au cours du bail litigieux.

Sur la demande en consignation des loyers

Les époux [Y] forment une demande en consignation des loyers dans l’attente du parfait achèvement des travaux auprès de la Caisse des dépôts en application de l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989. Toutefois, ils ne précisent pas si leur demande consiste en une réduction du montant du loyer ou en une suspension de son paiement.

Leur demande est donc imprécise et, en tout état de cause, mal fondée, compte tenu de l’absence de mauvaise foi du bailleur dans la réalisation des travaux et du comportement des locataires ayant entravé la réalisation de certains travaux.

Dès lors, les époux [Y] seront déboutés de leur demande en consignation des loyers.

Sur la demande reconventionnelle visant à autoriser le bailleur à pénétrer dans les lieux

Aux termes de l’article 7 e) de la loi du 6 juillet 1989, « le locataire est obligé de permettre l’accès aux lieux loués pour la préparation et l’exécution de travaux d’amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en état ou à l’entretien normal des locaux loués, de travaux d’amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux et de travaux qui permettent de remplir les obligations mentionnées au premier alinéa de l’article 6.»

PARTENORD HABITAT justifie précisément de ce que [R] [Y] a refusé l’intervention d’une société aux fins de dératisation en octobre 2021, empêché la finalisation d’un chantier en interdisant l’accès du logement aux ouvriers en janvier 2022 ou encore refusé l’accès du logement à une entreprise diligentée pour y vérifier la présence de rongeurs, en avril 2024.

En considération des nombreux refus opposés par les locataires à l’accès aux lieux loués pour l’exécution des travaux et de la sommation interpellative qui leur a été signifiée, PARTENORD HABITAT est bien fondé dans sa demande reconventionnelle visant à être autorisé à pénétrer dans les lieux afin de réaliser les travaux, en procédant si nécessaire à son ouverture en présence d’un serrurier et de la force publique.

Sur la demande de relogement

L’ampleur des désordres affectant la décence et leur localisation permettent de considérer que le logement ne pourra pas être occupé pendant les travaux. Il sera donc fait droit à la demande de relogement temporaire des locataires à la charge et aux frais du bailleur pour le temps nécessaire à la réalisation des travaux.

Sur la demande indemnitaire en réparation du préjudice de jouissance

En application de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire peut obtenir réparation du préjudice de jouissance subi.

En l’espèce, les désordres relatifs aux branchements d’électricité et de gaz, aux équipements de chauffage et de production d’eau chaude et ceux relatifs à la ventilation du logement ont nécessairement troublé de manière importante la jouissance des lieux par les locataires dès la prise de bail. La présence avérée de rats au cours de la période de location et les nombreux stigmates d’humidité tels que les moisissures et la rouille ont nécessairement altéré la santé psychologique des occupants du logement.

En revanche, les pièces médicales versées par les demandeurs ne permettent pas suffisamment d’établir un lien de causalité certain entre les dommages physiques constatés dans les certificats médicaux et les désordres mis en évidence dans le logement. Les attestations de témoins ne sont pas davantage circonstanciées à cet égard.

Encore, le comportement de [R] [Y] n’ayant pas permis de mener à bien toutes les interventions programmées et ayant empêché la cessation au moins partielle du trouble subi dans la jouissance du logement loué, il en sera tenu compte dans la détermination du quantum alloué en réparation du préjudice de jouissance subi.

Compte tenu de l’ensemble de ces éléments, il sera fait droit en partie à la demande indemnitaire des époux [Y] à hauteur 3.000 euros.

Sur les procédures d’exécution forcée

Il n’y a pas lieu de statuer sur les éventuelles procédures d’exécution forcée qui restent hypothétiques à ce stade.

Sur les demandes accessoires

L’article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, , succombe à l’instance, sera condamné aux dépens.

Aux termes de l’article 700 2° du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, PARTENORD HABITAT sera condamné à payer à M^e Karim HELLAL la somme de 2.000 euros le fondement de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 et suite à la renonciation de l’avocat à percevoir l’aide juridictionnelle.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il sera rappelé que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par décision contradictoire, mise à disposition au greffe, rendue en premier ressort,

CONDAMNE PARTENORD HABITAT à procéder aux travaux de mise en conformité et en exécution de ses obligations contractuelles, dans un délai de trois mois à compter de la signification du présent jugement, au logement conventionné à usage d’habitation sis [Adresse 3] )59110( loué par [N] [A], épouse [Y], et [R] [Y],  :

reprendre le raccordement de la VMC dans les combles,

reprendre la ventilation des velux des chambres du deuxième étage,

poser un panneau de bois de protection à la jonction du limon et du mur, au niveau des premières marches de l’escalier séparant le premier étage du second,

refixer la chaudière, si besoin en procédant à un renforcement du placoplâtre, et reprendre le raccordement de la chaudière,

reprendre les revêtements et éléments affectés par les moisissures et la rouille dans la salle de bain et remédier à la mauvaise évacuation de l’humidité dans la salle de bain,

fixer le radiateur du séjour, si besoin en procédant à un renforcement du placoplâtre sur lequel il a vocation à être installé,

revoir l’installation électrique et la tuyauterie au niveau du séjour,

prendre toute les mesures nécessaires pour remédier aux difficultés liées à la forte humidité dans le séjour,

reprendre les peintures des murs et plafonds du séjour, le cas échéant, en cas de nécessité, avec remplacement de la fibre de verre,

procéder au remplacement du carrelage cassé du séjour,

fournir et poser un détecteur de fumée,

reprendre les peintures des murs, plafonds et porte de l’entrée et recoller les plinthes dans l’entrée,

fixer les prises électriques dans l’entrée,

fixer les plinthes en bas de murs de la cuisine,

reprendre les revêtements et éléments atteints par l’humidité dans la cuisine,

prendre toutes les mesures nécessaires pour remédier à l’humidité anormale présente dans la cuisine,

replacer l’arrivée du gaz mal positionnée pour permettre le branchement de la gazinière,

vérifier la bonne solidité de l’installation des meubles hauts de cuisine et procéder si besoin au renforcement du mur en placoplâtre concerné,

reprendre le placoplâtre du mur de descente de cave,

reprendre la ventilation de la cave et les revêtements atteints par l’humidité à savoir le soubassement cimenté du mur de la cave, les fers à l’angle des voutes de la cave et la poutre en fer qui longe la descente d’escalier vers la cave,

prendre toutes les mesures nécessaires afin de permettre une évacuation normale des eaux pluviales au niveau de la cour,

reprendre le mur extérieur cimenté en fond de cour qui est instable,

procéder à une dératisation complète du logement ;

DIT que la réalisation des travaux sera conditionnée par le relogement temporaire de [N] [A], épouse [Y], et [R] [Y] et de tous occupants de leur chef, à la charge et aux frais de PARTENORD HABITAT et dans un secteur géographique relativement proche des lieux de scolarité des enfants du couple ;

AUTORISE PARTENORD HABITAT à pénétrer dans les lieux sis [Adresse 5], afin de réaliser les travaux, en procédant si nécessaire à son ouverture en présence d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE PARTENORD HABITAT à verser à [N] [A], épouse [Y], et [R] [Y] la somme de 3.000 euros en réparation de leur préjudice de jouissance ;

REJETTE le surplus des demandes plus amples ou contraires des parties ;

CONDAMNE PARTENORD HABITAT à payer à M^e Karim HELLAL la somme de 2.000 euros le fondement de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 et suite à la renonciation de l’avocat à percevoir l’aide juridictionnelle ;

CONDAMNE HABITAT aux dépens de l’instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi jugé et prononcé à [Localité 10], le 24 mars 2025.

LE GREFFIER LE JUGE