TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

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Chambre 02

N° RG 22/04757 – N° Portalis DBZS-W-B7G-WJE5

JUGEMENT DU 18 NOVEMBRE 2025

DEMANDERESSES:

S.A.S. GEC 7, immatriculée au RCS de [Localité 17] sous le n°423101674, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège.

[Adresse 7]

[Localité 12]

représentée par M^e Arnaud NINIVE, avocat au barreau de LILLE, M^e Lucas DREYFUS, avocat au barreau de PARIS

S.N.C. YOUFIRST CAMPUS, immatriculée au RCS de [Localité 17] sous le n°501 705 909, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège.

[Adresse 7]

[Localité 12]

représentée par M^e Arnaud NINIVE, avocat au barreau de LILLE, M^e Lucas DREYFUS, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDERESSES:

Société HEXACTUS

[Adresse 8]

[Localité 11]

représentée par M^e Jean-philippe DEVEYER, avocat au barreau de LILLE

Mutuelle SMABTP, es qualité d’assureur de la société HEXACTUS, prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualité audit siège.

[Adresse 14]

[Localité 13]

représentée par M^e Julien HAQUETTE, avocat au barreau de LILLE

S.A. AXA FRANCE IARD

[Adresse 9]

[Localité 15]

représentée par M^e Jean-philippe DEVEYER, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Claire MARCHALOT, Vice Présidente

Assesseur : Maureen DE LA MALENE, Juge

Assesseur : Sarah RENZI, Juge

Greffier : Yacine BAHEDDI, lors des débats

Isabelle LASSELIN, lors du prononcé

DÉBATS

Vu l’ordonnance de clôture en date du 21 Mars 2025.

A l’audience publique du 17 Juin 2025, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré,les avocats ont été avisés que le jugement serait rendu le 21 octobre 2025 puis prorogé pour être rendu le 18 Novembre 2025

Vu l’article 804 du Code de procédure civile, Sarah RENZI, juge de la mise en état, entendu en son rapport oral, et qui, ayant entendu la plaidoirie, en a rendu compte au Tribunal.

JUGEMENT : contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au Greffe le 18 Novembre 2025 par Claire MARCHALOT, Présidente, assistée de Isabelle LASSELIN, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Courant 2007, la société Gecina, aux droits de laquelle vient la société GEC 7, a fait édifier, par la société Eiffage Immobilier Nord Ouest un immeuble comportant 191 logements étudiants, situé [Adresse 10] à [Localité 16].

La société Eiffage Immobilier Nord Ouest a souscrit une assurance dommages-ouvrage auprès de la SMABTP.

La réception de l’ouvrage est intervenue le 8 juillet 2009.

La société GEC 7 donne à bail les logements étudiants à la société Youfirst Campus.

Courant 2013, plusieurs logements du dernier étage (1411, 1412, 1425, 1426, 1427, 1428 et 1429) ont subi des infiltrations. La société GEC 7 a déclaré le sinistre auprès de la SMABTP en qualité d’assureur dommages-ouvrage, qui, après réalisation d’une expertise, a indemnisé la société GEC 7 sur la base d’un devis de la société Hexactus.

Cette dernière a réalisé les travaux réparatoires courant 2015.

En raison de la survenance de plusieurs sinistres caractérisés par des infiltrations dans les chambres 1411, 1412, 1420, 1424, 1426, 1427 et 1428, la société GEC 7 a de nouveau procédé à plusieurs nouvelles déclarations de sinistre auprès de la SMABTP en qualité d’assureur dommages-ouvrage. Celle-ci a systématiquement refusé sa garantie au motif que les expertises démontraient que la réapparition des infiltrations était liée aux travaux réparatoires réalisés par la société Hexactus, si bien qu’elles relevaient d’une cause extérieure à l’ouvrage d’origine.

Courant 2018, la société GEC 7 a de nouveau régularisé une déclaration de sinistre auprès de la SMABTP en qualité d’assureur dommages-ouvrage. L’expertise dommages-ouvrage a conclu à l’imputabilité du désordre aux travaux réalisés, courant 2015, par la société Hexactus.

La SMABTP a, en qualité d’assureur dommages-ouvrage, de nouveau refusé sa garantie. Toutefois, et dans la mesure où la SMABTP était également l’assureur en responsabilité civile décennale de la société Hexactus, elle a, en cette qualité, accordé une indemnisation à la société GEC 7 au titre de ses préjudices matériels.

Concernant les préjudices immatériels, la SMABTP a invité la société Hexactus et la société GEC 7 a régularisé une déclaration de sinistre auprès de la société Axa France Iard, assureur en responsabilité civile décennale à compter du 1er janvier 2019.

La société Hexactus est de nouveau intervenue en réparation sur les ouvrages courant 2019.

La société GEC 7 s’est plainte de nouvelles infiltrations dans les chambres 1425, 1426, 1427 et 1428 et a déclaré le sinistre à la SMABTP en qualité d’assureur dommages-ouvrage. Celle-ci a, de nouveau, dénié ses garanties.

La société Hexactus a, dans le cadre d’une visite de contrôle du 22 juin 2021, dressé un compte-rendu concluant au fait que la réapparition des infiltrations est liée à un problème d’entretien de la couverture. Elle est intervenue en décembre 2021 pour reprendre l’étanchéité des plots support de la charpente des souches.

Cependant, les logements [Cadastre 3], [Cadastre 4] et [Cadastre 5] ont subi de nouvelles infiltrations justifiant une nouvelle déclaration de sinistre le 27 avril 2022.

*

La société GEC 7 et la société Youfirst Campus ont assigné les sociétés Hexactus, SMABTP et Axa France Iard devant le juge des référés qui, par ordonnance du 19 juillet 2022, a ordonné une expertise judiciaire confiée à Monsieur [G], et concernant les désordres affectant les appartements [Cadastre 3], [Cadastre 4] et [Cadastre 5].

Le rapport définitif d’expertise a été déposé le 22 mai 2023.

Par actes de commissaire de justice délivrés le 20 juillet 2022, les sociétés GEC 7 et Youfirst Campus ont assigné la société Hexactus, son assureur la SA Axa France Iard, et la SMABTP devant le tribunal judiciaire de Lille.

Suivant conclusions notifiées par voie électronique le 19 novembre 2024, les sociétés GEC 7 et Youfirst Campus sollicitent, au visa de l’article 1792 du code civil, de :

Déclarer GEC 7 et YOUFIRST CAMPUS recevables et bien fondées en l’ensemble de leurs demandes et y faisant droit, Condamner in solidum les sociétés HEXACTUS, SMABTP et AXA FRANCE au paiement de la somme de 120.738 € au titre de la réparation de ses préjudices locatifs sur les logements 1411, 1412, [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 5] et [Cadastre 6]. Condamner in solidum les sociétés HEXACTUS, SMABTP et AXA FRANCE au paiement de la somme de 802,39 € titre des travaux de reprise effectués en février 2023. Condamner in solidum les sociétés HEXACTUS, SMABTP et AXA FRANCE au paiement de la somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile, DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir, Condamner in solidum les sociétés HEXACTUS, SMABTP et AXA FRANCE aux entiers dépens en application de l’article 696 du CPC, comprenant la somme de 3.785,59 € TTC au titre des frais d’expertise.

Suivant conclusions notifiées par voie électronique le 29 octobre 2024, la société Hexactus et son assureur la SA Axa France Iard, sollicitent de :

Débouter les sociétés GEC 7 et YOUFIRST CAMPUS, ainsi que la compagnie SMABTP, de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions dirigées à l’encontre de la société HEXACTUS et de la compagnie AXA FRANCE IARD ;Condamner in solidum les sociétés GEC 7 et YOUFIRST CAMPUS à payer à la société HEXACTUS et à la compagnie AXA FRANCE IARD une somme de 5000 €, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;Les condamner in solidum aux entiers dépens.

Suivant conclusions notifiées par voie électronique le 7 février 2024, la SMABTP sollicite, au visa des articles 9 et 31 du code de procédure civile, 1240 et suivants du code civil, et L.124-3 du code des assurances, de :

A titre principal,

Débouter purement et simplement les Sociétés YOUFIRST CAMPUS et GEC 7 de l’ensemble de leurs demandes en ce qu’elles sont dirigées à l’encontre de la SMABTP A titre subsidiaire,

Condamner in solidum les Sociétés HEXACTUS et AXA FRANCE IARD à garantir et relever indemne la SMABTP de l’ensemble des condamnations susceptibles d’être prononcées à son encontre, En tout état de cause,

Condamner in solidum les Sociétés GEC 7 et YOUFIRST CAMPUS, et toutes autres parties défaillantes, à payer à la SMABTP une somme de 2.500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ; Condamner in solidum les Sociétés GEC 7 et YOUFIRST CAMPUS, et toutes autres parties défaillantes, aux entiers dépens d’instance.

Pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens des parties, le tribunal se réfère expressément à leurs dernières écritures, conformément aux prescriptions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la qualité à agir des sociétés GEC 7 et Youfirst Campus

La SMABTP sollicite le débouté des demanderesses au motif que la société GEC 7, propriétaire de l’immeuble, n’a pas qualité à agir pour solliciter l’indemnisation de pertes de loyers subies par la preneuse à bail, la société Youfirst Campus. Elle soutient en outre que la société Youfirst Campus ne dispose pas de qualité à agir contre l’assureur dommages-ouvrage, n’étant pas propriétaire de l’immeuble litigieux.

Les sociétés GEC 7 et Youfirst Campus soutiennent que la société GEC 7 a subi une perte de loyer en ne percevant pas la totalité des loyers prévue au bail contracté en 2009, et que la société Youfirst Campus subit quant à elle un préjudice sur la marge réalisée sur les logements donnés en location.

Bien que la SMABTP invoque un « défaut de qualité à agir », terminologie propre aux fins de non-recevoir, les moyens sur lesquels elle se fonde relèvent du fond et seront examinés dans les paragraphes suivants.

Sur la demande formée au titre des préjudices locatifs

Les sociétés GEC 7 et Youfirst Campus sollicitent la condamnation in solidum des sociétés Hexactus, SMABTP et Axa France au paiement de la somme de 120.738 euros au titre de la réparation de leurs préjudices locatifs concernant les logements 1411, [Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 5] et [Cadastre 6]. Elles se fondent sur les dispositions 1792 et suivants du code civil.

Elles font notamment valoir que la société Hexactus, bien que mise hors de cause par l’expert concernant les logements [Cadastre 3], [Cadastre 4], et [Cadastre 5], est intervenue sur les trois autres appartements, et que ses interventions n’ont pas été satisfaisantes, les désordres ayant persisté. Elles invoquent également un devoir de conseil de la société Hexactus, qui avait constaté le défaut d’étanchéité de la dalle lors de ses interventions. Elles expliquent la mise en cause de la SMABTP tant en qualité d’assureur de la société Hexactus au moment des travaux, qu’en qualité d’assureur dommages-ouvrage ayant fait intervenir cette société, dont les travaux n’ont pas été efficaces.

Elles soutiennent que plusieurs appartements du dernier étage de l’immeuble ont été vacants à plusieurs périodes en raison des infiltrations d’eau et des travaux nécessaires, les privant ainsi de la perception des loyers correspondant.

La SMABTP soutient que les demanderesses ne rapportent pas la preuve de la réalité du préjudice subi. Par ailleurs, elle conteste toute garantie. Ainsi, elle soutient qu’elle n’a été assignée qu’en qualité d’assureur dommages-ouvrage, et qu’elle n’est, à ce titre, pas responsable de la réapparition d’infiltrations suite aux travaux réalisés par la société Hexactus.

Les sociétés Hexactus et Axa France Iard contestent toute responsabilité de la société Hexactus au motif, d’une part, que le rapport d’expertise démontre que les désordres concernant les appartements [Cadastre 3], [Cadastre 4] et [Cadastre 5] sont imputables au constructeur d’origine, la société Nord Asphalte ou à un défaut d’entretien. Et d’autre part parce que les demanderesses n’apportent aucun élément probatoire quant à sa responsabilité concernant les appartements [Cadastre 1], [Cadastre 2] et [Cadastre 6]. Les défenderesses soutiennent en outre que les demanderesses n’apportent aucun élément probatoire pour justifier les montants demandés.

*

L’article 1792 du code civil dispose que tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination. Une telle responsabilité n’a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d’une cause étrangère.

Sur la nature, l’origine et la qualification du désordre

En l’espèce, les désordres invoqués par les demanderesses consistent en des infiltrations répétées dans les appartements [Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 5] et [Cadastre 6], tous situés au dernier étage de la tour.

Il ressort des diverses expertises diligentées à la demande de l’assureur dommages-ouvrage, ainsi que de l’expertise judiciaire, que ces infiltrations sont liées à une étanchéité défaillante en toiture.

Par conséquent, il apparaît que la toiture ne remplit pas son office, à savoir celle d’assurer le clos et le couvert, de sorte que le désordre d’étanchéité rend l’ouvrage impropre à sa destination.

Aucun désordre ne subsiste au jour de la présente décision, mais les demandes ne portent que sur des préjudices de perte de loyers et non sur des travaux réparatoires à exécuter et financer.

En tout état de cause, aucune des parties ne remet en cause le caractère décennal du désordre invoqué.

Sur les responsabilités et les garanties des assureurs

Sur la garantie de la SMABTP, assureur dommages-ouvrage

A titre liminaire, sur le bénéficiaire

L’article L.242-1 du code des assurances prévoit le dispositif de l’assurance dommages-ouvrage.

Il est notamment prévu, au premier alinéa de ce texte, que toute personne physique ou morale qui, agissant en qualité de propriétaire de l’ouvrage, de vendeur ou de mandataire du propriétaire de l’ouvrage, fait réaliser des travaux de construction, doit souscrire avant l’ouverture du chantier, pour son compte ou pour celui des propriétaires successifs, une assurance garantissant, en dehors de toute recherche des responsabilités, le paiement de la totalité des travaux de réparation des dommages de la nature de ceux dont sont responsables les constructeurs au sens de l’article 1792-1, les fabricants et importateurs ou le contrôleur technique sur le fondement de l’article 1792 du code civil.

Le bénéficiaire de l’assurance dommages-ouvrage est le propriétaire de l’ouvrage au jour du sinistre, sauf aménagement contractuel différent au bénéfice du locataire titulaire d’un simple droit de jouissance de l’ouvrage.

*

En l’espèce, l’ouvrage, à savoir l’immeuble sis [Adresse 10] à [Localité 16], appartient à la société GEC 7.

Selon bail commercial du 22 décembre 2009, la société GEC 7 a donné à bail à la société Campusea, désormais Youfirst, l’ensemble immobilier en question à des fins locatives. Le bail a pris effet au 1er août 2009, jusqu’au 31 juillet 2018. Aucun aménagement contractuel relatif au bénéfice de l’assurance dommages-ouvrage en faveur du preneur à bail n’est stipulé.

Par conséquent, la société GEC 7 est, en qualité de propriétaire de l’ouvrage, seule bénéficiaire de l’assurance dommages-ouvrage, et la société Youfirst sera déboutée des demandes de condamnation formées à l’encontre de la SMABTP.

Sur la garantie de la SMABTP

En application de l’article L.242-1 du code des assurances, l’assurance dommages-ouvrage a vocation à garantir « le paiement de la totalité des travaux de réparation des dommages [de nature décennale] ».

A ce titre, le maître d’ouvrage ayant souscrit une assurance dommages-ouvrage est en droit d’obtenir le préfinancement des travaux de nature à mettre fin aux désordres. Ainsi, l’assureur dommages-ouvrage est tenu de préfinancer une réparation efficace et pérenne des désordres.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à l’assuré de démontrer l’existence d’un contrat d’assurance, et à l’assureur de rapporter la preuve de l’étendue dudit contrat lorsqu’il nie sa garantie.

*

En l’espèce, la société GEC 7 ne produit pas de contrat d’assurance dommages-ouvrage aux débats, mais l’existence de celui-ci est reconnue par la SMABTP dans ses écritures. En tout état de cause les différents rapports d’expertise dommages-ouvrage ainsi que les courriers de la SMABTP en réponse aux déclarations de sinistre de l’assurée mentionnent l’existence dudit contrat.

Il est par ailleurs établi que la société GEC 7 a déclaré un premier sinistre lié à des infiltrations dans les appartements [Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 5] et [Cadastre 6] le 31 mars 2013 ; et qu’en suite de cela la SMABTP a alloué au maître de l’ouvrage une indemnité d’assurance sur la base du devis de la société Hexactus, laquelle a réalisé des premiers travaux réparatoires courant 2015.

Cependant, la société GEC 7 a été contrainte de déclarer de nouveaux sinistres d’infiltrations postérieurement à ces travaux de reprise, comme suit :

*concernant les appartements [Cadastre 1] et [Cadastre 2] : il résulte du courrier établi par la société GEC 7 que de nouvelles infiltrations ont été observées le 8 novembre 2016 ;

*concernant l’appartement [Cadastre 3] : après réalisation de travaux par la société Hexactus en juin 2019, la société GEC 7 a procédé à une déclaration de sinistre auprès de la SMABTP pour de nouvelles infiltrations le 7 novembre 2019 ; il résulte du constat d’huissier du 22 mars 2022 que des traces d’humidité « effet mouillé », des auréoles et de boursouflures de la peinture sont visibles au plafond du logement, donnant lieu à une nouvelle déclaration de sinistre à la SMABTP le 27 avril 2022 ; il résulte du rapport d’expertise du 22 mai 2023 que les infiltrations n’étaient plus actives lors des opérations du 22 septembre 2022.

*concernant l’appartement [Cadastre 4] : il résulte du constat d’huissier du 22 mars 2022 que des traces d’humidité et d’importantes cloques dans la peinture du plafond sont visibles, ainsi que la présence d’une forte odeur d’humidité, et la formation de fissures ; il résulte du rapport d’expertise du 22 mai 2023 que les infiltrations se sont aggravées au cours des opérations d’expertise, justifiant une nouvelle intervention de la société Hexactus en février 2023.

*concernant l’appartement [Cadastre 5] : il résulte du rapport préliminaire d’expertise dommages-ouvrage du 24 mai 2018 qu’une infiltration au plafond du séjour est apparue le 30 mars 2018 ; après réalisation de travaux par la société Hexactus en juin 2019, la société GEC 7 a procédé à une nouvelle déclaration de sinistre auprès de la SMABTP pour de nouvelles infiltrations le 21 octobre 2019 ; il résulte du constat d’huissier du 22 mars 2022 que des traces d’humidité et d’importantes cloques dans la peinture du plafond sont visibles, ainsi que la présence d’une forte odeur d’humidité, et la formation de fissures donnant lieu à une nouvelle déclaration de sinistre à la SMABTP le 27 avril 2022 ; il résulte du rapport d’expertise du 22 mai 2023 que les infiltrations se sont aggravées au cours des opérations d’expertise, justifiant une nouvelle intervention de la société Hexactus en février 2023.

*concernant l’appartement [Cadastre 6] : il résulte du rapport préliminaire d’expertise dommages-ouvrage du 24 mai 2018 qu’une infiltration au plafond de la cuisine est apparue le 30 mars 2018 ; après réalisation de travaux par la société Hexactus en juin 2019, la société GEC 7 a procédé à une nouvelle déclaration de sinistre auprès de la SMABTP pour de nouvelles infiltrations le 21 octobre 2019.

Pour l’ensemble de ces sinistres, l’assureur dommages-ouvrage a refusé sa garantie au motif que « les dommages trouvent leur origine dans une défaillance des travaux réalisés par l’entreprise Hexactus dans le cadre de précédents dossiers, constituant une cause extérieure, laquelle exclut l’application des garanties du contrat, conformément aux dispositions de l’article A243-1 annexe II du code des assurances ». A compter du 8 juillet 2019, la SMABTP s’est prévalue de la forclusion pour dénier ses garanties (courrier du 16 mai 2022, pièce 39).

La société Hexactus est de nouveau intervenue en 2019 pour la « réfection d’étanchéité de 34 ml de relevés d’étanchéité sur acrotère et la reprise localisée des traitements d’étanchéité […] sur les pieds de la structure métallique et sur deux plots de tès souches avec une vérification générales des ouvrages similaires sur l’ensemble de la toiture terrasse » (pièce 7). Les travaux ont été effectués par la société Hexactus entre le 14 et le 25 juin 2019 (pièce 15) pour la somme de 12.021,94 euros.

Concernant les nouvelles déclarations de sinistre d’octobre 2019, le directeur technique de la société Hexactus a mis en cause, d’une part, le temps de séchage nécessaire après la réalisation par Hexactus des travaux d’étanchéité de juin 2019, et d’autre part, un défaut d’entretien de l’immeuble à savoir la dégradation du joint de mastic et un relevé d’étanchéité défaillant (pièce 25). Les travaux d’entretien ont été réalisés (pièce 26).

La société Hexactus est intervenue une nouvelle fois le 20 décembre 2021 pour des travaux d’étanchéité sur le plot support de la charpente, et pour un pontage au PV de la souche de ventilation pour un montant de 1.980,85 euros.

Fin novembre 2022, dans le cours des opérations d’expertise judiciaire, une recherche de l’origine des infiltrations dans les appartements [Cadastre 4] et [Cadastre 5] a mis en évidence un problème d’étanchéité au niveau de la souche de ventilation de chute, et notamment l’état très dégradé de la platine d’origine en acier, située sous ladite souche.

La société Hexactus est intervenue en cours d’expertise pour remettre cette souche à l’état neuf (le 27 février 2023), si bien que lors de la réunion de mars 2023, l’expert a pu constater une stabilisation de l’humidité active.

*

Au vu de l’ensemble de ces éléments, il apparaît que la SMABTP, en qualité d’assureur dommages-ouvrage a financé, courant 2013, les travaux de reprise des infiltrations concernant les appartements [Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 5] et [Cadastre 6].

Or, il est manifeste que les travaux préfinancés, et réalisés par la société Hexactus en 2015, n’ont pas été efficaces et pérennes, et qu’ils n’ont pas mis un terme définitif aux désordres dénoncés puisque la société GEC 7 a déclaré de nombreux nouveaux sinistres d’infiltrations dans ces mêmes logements qui n’ont, pour certains, été réglés qu’en février 2023.

Dans ces circonstances, la garantie de la SMABTP est due à son assurée, la société GEC 7.

Sur la responsabilité de la société Hexactus

Les conditions de l’article 1792 du code civil étant réunies, la présomption de responsabilité qui y est édictée pèse sur l’ensemble des intervenants à l’acte de construction toutes les fois où la cause du dommage se situe dans leur sphère d’intervention.

L’article 1792-1 du code civil dispose qu’est réputé constructeur de l’ouvrage :

1° Tout architecte, entrepreneur, technicien ou autre personne liée au maître de l’ouvrage par un contrat de louage d’ouvrage ;

2° Toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu’elle a construit ou fait construire ;

3° Toute personne qui, bien qu’agissant en qualité de mandataire du propriétaire de l’ouvrage, accomplit une mission assimilable à celle d’un locateur d’ouvrage.

En l’espèce, la société Hexactus est intervenue en reprise des défauts d’étanchéité de la toiture courant 2015 (date et documents non communiqués), en juin 2019 (selon facture du 26 juin 2019), en décembre 2021 (suivant facture du 20 décembre 2021), et enfin le 27 février 2023 (comme mentionné dans l’expertise, mais sans documents produits).

Il se déduit de ce constat que l’étanchéité initiale de la toiture, mise en œuvre par la société Nord Asphalte, était manifestement défaillante. Cela est encore constaté par l’expertise judiciaire qui a relevé des « malfaçons et le non-respect des règles de l’art » par la société Nord Asphalte lors de la construction de l’immeuble.

La société Hexactus est certes intervenue à plusieurs reprises pour des travaux de réfection de l’étanchéité de la toiture terrasse de l’immeuble, mais il apparaît qu’il s’agissait, à chaque fois, de réparations ponctuelles, en divers points de la toiture. En l’absence d’éléments (devis détaillé, facture) concernant le domaine de sa première intervention en 2015, le tribunal est dans l’impossibilité de déterminer si les reprises effectuées en 2019 concernaient les mêmes éléments de la toiture, ou si des infiltrations différentes étaient alors apparues. Les seuls éléments probatoires produits sont les deux plans des travaux effectués en 2019 puis en 2021 par la société Hexactus (pièces 15 et 29), qui démontrent un champ d’intervention différent de l’entreprise, et exclut une intervention globale sur la toiture.

Ceci rejoint les conclusions de l’expert, lequel écarte expressément la responsabilité de la société Hexactus, rappelant, d’une part, que « ses interventions ont été limitées aux reprises des infiltrations mises en évidence par les experts d’assurance » et n’ont donc pas concernées l’étanchéité de l’intégralité de la toiture, et d’autre part qu’elle n’était tenue que de vérifications visuelles de l’étanchéité, alors que ce ne sont que des sondages destructifs effectués durant l’expertise qui ont pu mettre en lumière l’origine des fuites.

Dans ces circonstances, il n’est pas démontré que la cause du désordre d’infiltrations entre dans la sphère d’intervention de la société Hexactus, laquelle ne saurait dès lors engager sa garantie décennale à l’égard des demanderesses.

Par voie de conséquence, la garantie de la compagnie Axa France Iard n’a pas lieu d’être recherchée, et les demanderesses seront déboutées de ces demandes.

3. Sur la réparation du préjudice locatif

Concernant les appartements [Cadastre 1] et [Cadastre 2]

La société GEC 7 sollicite l’indemnisation de son préjudice locatif à hauteur de :

32.908 euros concernant les appartements [Cadastre 1] et [Cadastre 2], soutenant que les deux appartements n’ont pu être loués entre le 1er juillet 2016 et le 2 septembre 2019 en raison des infiltrations ;26.640 euros, soutenant que l’appartement [Cadastre 3] n’a pu être loué entre le 1er février 2018 et le 12 janvier 2020, puis entre le 31 août 2020 et le 31 octobre 2021, et de nouveau entre avril 2022 et janvier 2023, et ce en raison des infiltrations ;31.892 euros, soutenant que l’appartement [Cadastre 4] n’a pu être loué entre le 2 juillet 2017 et le 28 février 2023, et ce en raison des infiltrations ; 19.026 euros, soutenant que l’appartement [Cadastre 5] n’a pu être loué entre juillet 2017 et septembre 2020, puis entre septembre 2022 et février 2023, et ce en raison des infiltrations ;12.272 euros, soutenant que l’appartement [Cadastre 6] n’a pu être loué entre le 1er avril 2018 et le 21 juillet 2019, et ce en raison des infiltrations.

La SMABTP conclut au débouté, compte tenu du fait que la société GEC 7 n’a pas vocation à percevoir les loyers et ne saurait donc se prévaloir d’un préjudice locatif.

En l’espèce, il est constant que la société GEC 7 est propriétaire de l’immeuble, et qu’elle a conclu un bail commercial le concernant avec la société Youfirst Campus en 2009. Ce contrat prévoit un loyer commercial, dont le montant n’est pas indiqué dans la copie produite au tribunal, lequel n’est, en tout état de cause, pas variable selon le nombre de chambres effectivement louées par la preneuse à bail.

Par conséquent, il est constant que la société GEC 7 n’a pas vocation à percevoir directement les loyers des chambres louées, et il apparaît qu’elle ne justifie aucunement de ce que la preneuse à bail lui aurait imposé des baisses de son loyer commercial en raison des désordres affectant le dernier étage de la tour.

Par conséquent, la société GEC 7 ne démontre pas avoir subi un préjudice locatif, et celui-ci ne pourrait, en tout état de cause, pas consister dans le préjudice issu de l’absence de location des chambres 1411, 1412, 1426, 1427, 1428 et 1429.

Elle sera déboutée de sa demande de ce chef.

III. Sur la demande de prise en charge des travaux de reprise effectués en février 2023

Les sociétés GEC 7 et Youfirst sollicitent la condamnation in solidum des sociétés Hexactus, SMABTP et Axa France Iard au paiement de la somme de 802,39 euros, exposés pour les travaux de reprise effectués en février 2023.

Les défenderesses concluent au débouté.

En l’espèce, il résulte du rapport d’expertise que la société GEC 7 a avancé les frais de réparation à hauteur de 802,39 euros en février 2023, pour le règlement de la société Hexactus.

Dès lors la société Youfirst, qui n’a pas réglé les frais en question, sera déboutée de sa demande.

Compte tenu des développements précédents concernant, d’une part, la mobilisation de la garantie de l’assureur dommages-ouvrage lorsque les travaux financés ne sont pas efficaces et pérennes, et d’autre part l’absence de garantie décennale due par la société Hexactus, il y a lieu de condamner la société SMABTP à verser à la société GEC 7 la somme de 802,39 euros au titre des frais réparatoires avancés durant l’expertise.

IV. Sur les appels en garantie

La SMABTP appelle en garantie les sociétés Hexactus et Axa France Iard.

Toutefois, dans la mesure où la société Hexactus a été mise hors de cause, la SMABTP sera déboutée de sa demande d’appel en garantie.

V. Sur les demandes accessoires

Vu les articles 696 et 700 du code de procédure civile,

Il y a lieu de condamner la SMABTP aux entiers dépens de l’instance, en ce compris les frais d’expertise, ainsi qu’à payer à la société GEC 7 la somme de 2.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La société GEC 7 sera condamnée à payer à la société Hexactus et à la SA Axa France Iard la somme de 2.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Les autres demandes fondées sur ces dispositions seront rejetées.

Il sera par ailleurs rappelé qu’en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Déboute la société Youfirst Campus de ses demandes formées en réparation de ses préjudices locatifs à l’encontre de la société SMABTP ;

Déboute la société Youfirst Campus et la société GEC 7 de leurs demandes formées en réparation de leurs préjudices locatifs à l’encontre de la société Hexactus et de son assureur la SA Axa France Iard ;

Déboute la société GEC 7 de sa demande en réparation de la perte de chance de louer les appartements [Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 5] et [Cadastre 6] à leur loyer plein ;

Déboute la société Youfirst Campus de sa demande formée à l’encontre de la SMABTP, de la société Hexactus et de son assureur la SA Axa France Iard au titre du paiement des travaux de reprise effectués en février 2023 ;

Condamne la société SMABTP, assureur dommages-ouvrage, à verser à la société GEC 7 la somme de 802,39 euros au titre du paiement des travaux de reprise effectués en février 2023 ;

Déboute la société SMABTP de ses appels en garantie ;

Condamne la société SMABTP aux entiers dépens de l’instance, en ce compris les frais d’expertise judiciaire ;

Condamne la SMABTP à verser à la société GEC 7 la somme de 2.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la société GEC 7 à payer à la société Hexactus et à la SA Axa France Iard la somme de 2.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette les autres demandes fondées sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire de plein droit.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE

Isabelle LASSELIN Claire MARCHALOT