TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

— LOYERS COMMERCIAUX -

JUGEMENT DU 20 Janvier 2025

N° RG 24/00007 – N° Portalis DBZS-W-B7I-YDN5

DEMANDEUR :

S.C.I. VENDOME, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège sis [Adresse 2]

représentée par M^e Florence MAS, substitué par M^e Sylvain VERBRUGGHE, avocats postulants au barreau de LILLE, M^e Natacha MARCHAL, avocat plaidant au barreau de PARIS

DÉFENDEUR :

S.A.R.L. SANIA GROUP OF COMPAGNIES, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège sis [Adresse 10]

représentée par M^e Alicia BONNINGUE, avocat au barreau de LILLE

MAGISTRAT TENANT L’AUDIENCE : Aurélie VERON

Juge des loyers commerciaux par délégation de Madame la Présidente du Tribunal Judiciaire de LILLE

GREFFIER : Isabelle LASSELIN

DÉBATS : A l’audience publique du 02 Décembre 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 06 janvier 2025, prorogé au 20 Janvier 2025

JUGEMENT : prononcé par décision CONTRADICTOIRE mise à disposition au greffe.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 15 octobre 2001, l’indivision [K] a donné à bail à M. [P] [C], des locaux commerciaux dans un ensemble immobilier situé [Adresse 6] à [Localité 14], pour une durée de neuf années à compter du 1er octobre 2001 et moyennant un loyer annuel de 42 000 francs (6 402,86 euros) pour y exploiter une activité de bar/restaurant.La S.C.I. Vendome vient aux droits des consorts [K] pour avoir acquis l’ensemble immobilier situé [Adresse 5] et [Adresse 6] à [Localité 14] selon acte du 16 mai 2018.

Aux droits de M. [C] sont venus successivement, la SARL La Renardière, puis l’EURL Le What Else, puis la SARL SANIA Group of Companies.

La SARL SANIA Group of Companies exploite un restaurant indien sous l’enseigne « Saveurs de l’Inde ».

Le bail s’est prolongé par tacite reconduction à compter du 1er octobre 2010.

Suivant exploit du 29 mars 2019, la S.C.I. Vendome venant aux droits de l’indivision [K] a fait donner congé à la locataire pour le 30 septembre 2019, avec offre de renouvellement moyennant un loyer annuel de 30 000 euros.

Par mémoire en fixation de loyer signifié par acte d’huissier le 22 septembre 2021 à la S.A.R.L. SANIA Group of companies, la S.C.I. Vendome a fait connaître son intention de voir fixer le loyer à la somme annuelle en principal de 30 000 euros hors charges et hors taxes à effet rétroactif du 1er octobre 2019.

Par acte d’huissier signifié le 7 décembre 2021, la S.C.I. Vendome a fait assigner la S.A.R.L. SANIA Group of companies devant le juge des loyers commerciaux aux mêmes fins.

Par jugement du 16 septembre 2022, le juge des loyers commerciaux a :

ordonné avant dire droit une expertise confiée à M. [I] [B] ;fixé le montant du loyer provisionnel au montant du loyer actuel ;prévu que l’affaire sera retirée du rôle et qu’il appartiendra à la partie la plus diligente de saisir le juge des loyers commerciaux après réalisation de l’expertise;sursis à statuer sur les autres demandes ;réservé les dépens.

Le rapport d’expertise a été déposé au greffe le 5 mai 2023. M. [B] a estimé la valeur locative de renouvellement des locaux commerciaux à 23 275 euros hors taxes hors charges par an sur la base d’un prix de 350€/m²P appliqué à une surface de 70 m²P et d’un abattement de 5%.

Dans son mémoire après expertise n°2, notifié par lettre recommandée avec avis de réception le 7 octobre 2024, la S.C.I. Vendome demande au juge de bien vouloir :

Débouter la société Sania Group Of Compagnies de l’intégralité de ses demandes ;Voire dire et juger que le renouvellement interviendra pour une durée de neuf années à compter du 1er octobre 2019 moyennant un loyer de 28 500 euros hors taxes hors charges par an ;Dire et juger que le loyer fixé portera intérêts au taux légal conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil, à compter de l’acte introductif d’instance ;Dire que les intérêts échus depuis plus d’un an produiront eux-mêmes intérêts ; Condamner la société Sania Group Of Compagnies au paiement d’une indemnité de 5 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’en tous les dépens ; La Condamner en cas de recouvrement forcé des condamnations mises à sa charge par la décision à intervenir au paiement du droit proportionnel de l’huissier en application de l’article A 444-32 du code de commerce.

A l’appui de ses prétentions, la S.C.I Vendome rappelle que le bail ayant duré plus de douze ans, le loyer de renouvellement doit être nécessairement fixé à la valeur locative. Elle conteste la pondération des locaux retenue par l’expert pour se fonder sur une surface utile pondérée de 72,80 m²P. Elle s’oppose également à l’abattement de 5% au titre des clauses du contrat au motif que la clause relative à la conservation de la provision pour charges par le bailleur est sans effet du fait de l’absence de provision pour charges et demande de le limiter à 2%. Elle se fonde sur diverses références de prix pour retenir un prix moyen de 444 €/m²P/an. Elle estime qu’il n’y a pas lieu d’écarter les références correspondant à des pizzerias et fast-food, seules les différences concernant les locaux devant être prises en considération. Elle en conclut que la moyenne arithmétique des prix de référence des termes doit être retenue. La bailleresse retient ainsi un prix de 400€/m²P qu’elle applique à la surface de 72,80 m²P et pratique un abattement de 2%.

Dans son mémoire en défense après expertise n°2 notifié par lettre recommandée avec avis de réception le 30 novembre 2024, la S.A.R.L. SANIA Group of Companies demande au juge des loyers commerciaux de :

Débouter la société Vendome de ses demandes ;Dire que le loyer est déplafonné en raison de la durée du bail supérieure à 12 ans;En conséquence, dire que le loyer doit être fixé à la valeur locative ;Fixer la valeur locative au montant du loyer actuel ;Débouter la SCI Vendome de sa demande en fixation du loyer à la somme de 28 500 € HT et hors charges par an et de l’ensemble de ses demandes subséquentes ;La Débouter de sa demande d’exécution provisoire de la décision à intervenir ;La Condamner au paiement d’une somme de 4 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

La S.A.R.L. SANIA Group of companies fait valoir qu’elle a fait l’objet d’une procédure de redressement judiciaire avec l’adoption d’un plan de redressement d’une durée de dix ans adopté le 13 janvier 2021. Elle confirme que compte tenu de la durée du bail, les règles relatives au plafonnement du loyer doivent être écartées. Le preneur argue d’une baisse significative de la fréquentation de la [Adresse 24] par les familles et d’une insécurité croissante de ce secteur avec la fermeture de nombreux restaurants. Il argue de travaux en façade qui ont nui à la commercialité et de désordres non réparés par le bailleur. Il demande une décote plus importante au titre des obligations du preneur. Il estime que l’évolution du chiffre d’affaires est un critère déterminant pour apprécier la réalité d’une modification de la commercialité, de même que la fermeture de nombreux commerces avoisinants. Il conteste encore la prise en compte de références relatives à des fast-food.

Après cinq renvois, l’affaire a été utilement appelée à l’audience du 5 décembre 2024 à l’issue de laquelle la décision a été mise en délibéré au 6 janvier 2025 prorogé au 20 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I-Sur la demande de fixation du loyer

En application de l’article L145-33 dudit code, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

1° les caractéristiques du local considéré ;

2° la destination des lieux;

3° les obligations respectives des parties;

4° les facteurs locaux de commercialité ;

5° les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Selon l’article L145-34 du code de commerce, à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L145-33 de ce même code, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.

Ces dispositions ne sont plus applicables lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans.

En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L145-33 ou s’il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d’une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente.

Il a été relevé dans la décision avant dire droit du 16 septembre 2022 qu’eu égard à la durée du bail de plus de douze ans du fait de la tacite prolongation, le loyer doit être fixé à sa valeur locative en application de l’article L145-33 du code de commerce, ce que confirment les parties dans leurs écritures respectives.

A- Sur les éléments de la valeur locative

1° Les caractéristiques du local considéré

Aux termes de l’article R145-3 du code de commerce, les caractéristiques propres au local s’apprécient en considération :

1° De sa situation dans l’immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public ;

2° De l’importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l’exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux ;

3° De ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d’activité qui y est exercée ;

4° De l’état d’entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail ;

5° De la nature et de l’état des équipements et des moyens d’exploitation mis à la disposition du locataire.

Il résulte du rapport d’expertise qu’il s’agit d’un local en pied d’immeuble, aménagé en restaurant indien, composé d’un rez-de-chaussée et d’un sous-sol accessible depuis les parties communes. Il ne dispose pas d’un espace terrasse sur le trottoir.

L’immeuble est un bâtiment ancien, avec double mitoyenneté, construit en briques et s’élevant sur quatre étages, implanté en front-de-rue au cœur d’un tissu urbain ancien. Il a été entièrement rénové, dont sa façade, en 2018/2019.

Contrairement à ce qu’évoque le preneur, l’éventuel trouble de jouissance lié à l’installation d’un échafaudage sur la façade pour sa réhabilitation ne saurait constituer un facteur de diminution de la valeur locative, alors qu’il ne s’agit que d’un dérangement temporaire, en lien avec l’obligation de réparation à la charge du bailleur, et que la rénovation de la façade constitue au contraire un élément de valorisation du local favorable au preneur et donc d’amélioration de son prix. Enfin, ce prétendu trouble de jouissance n’est susceptible d’être indemnisé que par l’allocation de dommages-intérêts dans le cadre d’une instance au fond devant le tribunal judiciaire.

Le rez-de-chaussée est composé d’une salle de restaurant se développant dans la longueur accueillant un bar et dotée d’un certain cachet, avec au fond un WC aux normes PMR, un dégagement permettant d’accéder à la cuisine, non séparée de la salle de restaurant par une porte, complétée par une arrière cuisine ou réserve. Au sous-sol, un dégagement distribue un local accueillant les compteurs électriques de l’immeuble et un espace de stockage avec trois caves destinées au stockage mais présentant une forte humidité et une odeur nauséabonde provenant de fuites au droit des canalisations du tout-à-l’égout.

L’expert estime que « Il s’agit d’un local jouissant d’une assez bonne configuration pour l’activité considérée, bien que la salle de restaurant manque pour partie de luminosité et que l’espace « cuisine » quelque peu exigu ne soit pas séparé par une porte. Le sous-sol est aisément accessible, mais par les parties communes. Il est par principe exploitable pour le stockage si les désordres constatés lors de la visite sont régularisés ».

Les désordres évoqués par le preneur ont fait l’objet de réparations.

Sur la surface

S’agissant d’un commerce, il y a lieu de pondérer la surface utile des lieux en fonction de l’utilité respective des différentes pièces.

En effet, en vertu de l’article R.145-3 du code de commerce, il convient de tenir compte, s’agissant d’un local commercial, de ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d’activité qui y est exercée.

La Charte de l’expertise en évaluation immobilière dans sa 5ème édition de mars 2017 préconise les pondérations suivantes s’agissant des boutiques d’une surface maximale de 600 m² :

L’expert a retenu les surfaces et pondérations suivantes s’agissant du commerce considéré :

La société Vendome conteste les pondérations appliquées par M. [B], sans les avoir discutées devant lui. Elle demande à ce qu’un coefficient de 0,5 soit appliqué pour la cuisine et les sanitaires au regard de leur caractère essentiel à l’activité du preneur et à la conformité de son établissement et qu’un coefficient de 0,3 soit appliqué à la réserve au lieu de 0,2.

Compte tenu de l’intérêt d’une cuisine pour un restaurant traditionnel, il convient de lui appliquer un coefficient de 0,5 et de retenir ainsi une surface pondérée pour cet espace de 5,98 m² (11,95m² x 0,5). En revanche, si les sanitaires sont effectivement nécessaires dans un restaurant, leur utilité est moindre, de sorte d’un coefficient de 0,4, comme retenu par l’expert, est suffisant. De même, s’agissant des réserves, la pondération de 0,2 est adaptée, s’agissant d’un espace annexe et compte tenu du fait qu’elles ne sont accessibles que par les parties communes.

Il sera ainsi retenu une surface utile pondérée de 71,58 m² (26,46 +14,24 +15,44 +5,98 +1,44 +1,96 +0,2 +5,86).

2° La destination des lieux

Aux termes de l’article R145-5 du code de commerce, la destination des lieux est celle autorisée par le bail et ses avenants ou par le tribunal dans les cas prévus aux articles L145-47 à L145-55 et L642-7.

La destination des lieux est « l’usage de bar-restaurant exclusivement ».

3° Les obligations respectives des parties

Aux termes de l’article R145-8 du code de commerce, du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages. Les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l’acceptation d’un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge. Les obligations découlant de la loi et génératrices de charges pour l’une ou l’autre partie depuis la dernière fixation du prix peuvent être invoquées par celui qui est tenu de les assumer. Il est aussi tenu compte des modalités selon lesquelles le prix antérieurement applicable a été originairement fixé.

Il est stipulé au bail en page 2 que le preneur remboursera au propriétaire 20% du montant des primes d’assurance des bâtiments. Il est en outre prévu en page 4 au paragraphe « Services » que le preneur remboursera au bailleur 20 % de l’impôt foncier et toutes les contributions et taxes actuelles et futures que les propriétaires sont ou seront légalement fondés à récupérer sur les locataires. Il est encore convenu que « En ce qui concerne les charges, au cas où il y aurait un trop perçu pour le bailleur, il serait considéré comme un complément de loyer. ».

Il est enfin prévu que le preneur ne pourra céder le droit au présent bail sans l’accord du bailleur, cette clause étant classique en matière de baux commerciaux.

Sauf disposition expresse, le paiement de la taxe foncière est à la charge du bailleur et les obligations incombant normalement au bailleur, dont celui-ci s’est déchargé sur le locataire, constituent un facteur de diminution de la valeur locative.

Le transfert de la taxe foncière sur le locataire constitue une charge exorbitante de droit commun justifiant un abattement sur la valeur locative, peu important qu’il s’agisse d’un usage dans le secteur ou d’un transfert de charges existant au sein des termes de comparaison pris en compte afin d’apprécier la valeur locative.

Il en est de même pour le transfert au preneur du coût de l’assurance.

S’agissant de la clause relative au trop-perçu de charges, le bail prévoit une provision sur charges annuelles de 6 000 francs par mois, de sorte que la clause qui prévoit la conservation par le bailleur du trop-perçu de charges comme complément de loyer constitue un avantage conféré au propriétaire justifiant un abattement sur la valeur locative.

L’expert propose un abattement de 5% pour tenir compte de cette dernière clause et de celle sur la prime d’assurance.

Dès lors qu’il convient également d’appliquer un abattement au titre du transfert de 20% de la taxe foncière, il sera retenu un coefficient de minoration au titre des obligations respectives des parties de 7%.

4° Les facteurs locaux de commercialité

Aux termes de l’article R145-6 du code de commerce, les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire.

Dans son rapport, l’expert relève que le quartier Sébastopol dans lequel est implanté le restaurant est séparé du centre-ville et de son secteur piétonnier par le [Adresse 20]/[Adresse 11], la [Adresse 19] étant reliée à la [Adresse 16] par la [Adresse 21]. La [Adresse 24] est une longue artère structurante reliant le [Adresse 12] au [Adresse 13]. Il s’agit d’une rue en double sens de circulation équipée de voies cyclables non séparées, de trottoirs étroits et de places de stationnement de chaque côté de la chaussée. Le stationnement est peu aisé et payant. Le secteur est marqué par la présence de très nombreux cafés et restaurants, mais aussi de nombreux commerces de proximité. Le restaurant Les Saveurs de l’Inde est situé sur la [Adresse 24], dans la section allant de la [Adresse 21] (débouchant en face du [Adresse 27] à la [Adresse 18]).

M. [B] souligne que « plus au nord, à environ 500 mètres, le secteur de la [Adresse 17] et de la [Adresse 22] concentre de nombreux bars de nuits, qui attirent une clientèle jeune (étudiants principalement), se retrouvant pour faire la fête, avec les excès liés à la consommation importante d’alcool (nuisances, incivilités, insécurité, etc.). Toutefois, à mesure que l’on se rapproche de la [Adresse 19] puis de la [Adresse 18], l’ambiance change progressivement pour devenir plus calme, plus familiale. »

L’expert conclut en indiquant : « il s’agit d’un emplacement de second plan, sur un secteur excentré du centre-ville, où cohabitent avec des commerces de proximité de nombreux cafés et restaurants. Il s’agit d’un quartier d’habitation avant tout, dont l’attractivité est renforcée par la présence du théâtre Sebastopol, où s’organisent pièces de théâtre, one-(wo)man-show, etc. Le commerce dans les lieux étudiés est moyennement situé, sur une section déconnectée de la [Adresse 19], sans grande visibilité depuis celle-ci, et dotée de très peu de commerces en pied d’immeubles (particulièrement côté impair). ».

L’expert judiciaire a répondu aux dires du preneur relativement à l’insécurité du secteur de la manière suivante : « il va sans dire que le secteur [Adresse 15] est de très longue date un périmètre où la concentration de bars nocturnes attire une clientèle venant boire copieusement et faire la fête, ce qui génère nuisances et insécurité pour les habitants et les commerçants riverains. Il semble à mon sens difficile de démontrer que l’insécurité serait plus importante qu’il y a 10 ou 15 ans, époque où elle représentait déjà un problème majeur. Force est de reconnaître que la [Adresse 19] et les rues immédiatement adjacentes comptent aussi leur lot de bars favorisant l’ébriété sur la voie publique. En outre, les déplacements de personnes alcoolisées depuis la [Adresse 23] et les bars proches de la [Adresse 17] peuvent aussi entrainer nuisances et insécurité autour de la [Adresse 19]. Toutefois, il semble tout de même que le « centre névralgique » se situe autour de la [Adresse 17] et qu’à mesure que l’on s’éloigne de celle-ci en direction du théâtre, l’ambiance change progressivement pour devenir plus calme, plus familiales (cf. supra – situation géographique). Les théâtres (Sebastopol, Comédie de [Localité 14]) attirent des familles, des personnes venant se divertir, se cultiver. D’ailleurs, nombre de restaurants sur le secteur fidélisent une clientèle qualitative (habitants, professionnels, spectateurs après les représentations) tels que le Passe-porc, l’Octopus ou le Sebastopol, par exemple. Le local étudié à environ 500 mètres de la [Adresse 17], au-delà de la [Adresse 19] subit donc certes des nuisances, qui là encore ne datent pas d’hier, et que subissent de surcroît les autres commerces du périmètre pris en référence. Mais il me semble qu’il demeure effectivement à l’écart du périmètre de la [Adresse 17] où les nuisances et l’insécurité sont les plus preignants. Une nouvelle fois, les autres restaurants dans le voisinage des locaux litigieux subissent à priori les mêmes nuisances, et les prendre comme termes de comparaison permet d’intégrer dans l’évaluation du loyer ce paramètre inhérent à la localisation. ».

Si le preneur se prévaut d’une augmentation de l’insécurité dans le secteur, les seuls éléments produits, à savoir une enquête en ligne réalisée en 2017 portant sur le sentiment d’insécurité (pièce 40), et trois plaintes pour vols avec effraction dans les locaux considérés en décembre 2016, janvier 2017 et décembre 2018 (pièce 41) ne permettent pas d’établir un accroissement de l’insécurité au cours du dernier bail et avant son renouvellement, l’expert lui-même estimant ne pas avoir d’éléments en ce sens.

Il sera relevé que la valeur locative étant appréciée à la date de renouvellement du bail, il ne saurait être tenu compte d’éléments postérieurs à celle-ci. Donc l’évolution des facteurs locaux de commercialité postérieurement au 1er octobre 2019 est inopérante.

Au final, s’il y a lieu de tenir compte, comme l’a fait l’expert, d’une localisation en limite du secteur [Adresse 26], source de nuisances et d’une certaine insécurité, il n’est pas établi de dégradation des facteurs locaux de commercialité dans le secteur au cours du dernier bail.

S’agissant de la fermeture de nombreux établissements dans le secteur, il convient de relever que dans la liste établie par le preneur, une part importante des fermetures est postérieure à la date de renouvellement du bail et ne doit donc pas être prise en compte.

L’expert n’a pas relevé de renouvellement inhabituel des enseignes dans le secteur ou un nombre de vacances de locaux supérieur à ce qui est courant en la matière. Il n’y a donc pas lieu de retenir une baisse des facteurs locaux de commercialité à ce titre.

5° Les prix couramment pratiqués dans le voisinage

Aux termes de l’article R145-7 du code de commerce, les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l’ensemble des éléments mentionnés aux articles R. 145-3 à R. 145-6. A défaut d’équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence. Les références proposées de part et d’autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte. Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation.

La valeur locative doit être appréciée à la date de renouvellement du bail, soit au 1er octobre 2019.

Les baux conclus postérieurement à cette date ne peuvent donc être pris en compte, de sorte que les prix de référence cités par les parties correspondant à des baux postérieurs à octobre 2019 seront écartés. Il n’y a donc pas lieu de les reprendre dans les développements.

Dans son rapport, l’expert se fonde sur les prix suivants :

Il n’y a pas lieu de reprendre la référence correspondant au bail du « Masala », [Adresse 1] à [Localité 14] mentionné dans les conclusions de la bailleresse, ce bail ayant été conclu le 1er octobre 2020, soit postérieurement à la date de renouvellement du bail en cause.

Référence citée par la partie preneuse :

1° DELICIO PIZZA, pizzeria italienne au [Adresse 4] (avant [W]), située en face du local sous expertise, dont le bail a été conclu en juin 2014, et dont les locaux sont loués en contrepartie d’un loyer de 10 800 €hthc par an (selon bail communiqué). Ils bénéficient d’une devanture de moins de 4 mètres et d’une surface utile de 38 m², pondérée à 24m², soit 450 €/m²P/an.

Références citées par l’expert avec ses observations :

« 1° [W], comptoir de restauration rapide de style méditerranéen au [Adresse 4], voisin direct du commerce considéré, a conclu son bail commercial en juin 2022 (et ouvert en août), soit près de 3 ans après la date de référence (date de renouvellement au 01/10/2019), de sorte qu’il ne peut être pris en compte dans le cas d’espèce. (mêmes locaux que DELICIO PIZZA) ;

2° PERSIL, épicerie de quartier au [Adresse 9], en face de l’autre côté de la rue, mais dont le bail est conclu entre deux personnes morales détenues par la même personne physique, et s’apparentant à un bail de convenance, ne reflétant pas l’expression du marché locatif, puisque n’étant pas le reflet d’un consentement entre deux tierces personnes. En outre, il s’agit également d’un bail conclu postérieurement à notre date de référence. Cette référence doit donc être écartée à double titre

3° ORIGANO, pizzeria italienne au [Adresse 8], située en face du local sous expertise, dont le bail a été conclu en septembre 2018, et dont les locaux sont loués en contrepartie d’un loyer de 20 400 € hthc/an (selon indications du gérant). Ils bénéficient d’une devanture de plus de 5 mètres et d’une surface utile de 69 m², pondérée à 43 m², soit 474 €/m²P/an. Cette référence est très comparable, néanmoins :

° Les superficies sont plus petites que celles des locaux sous expertise, et la salle de restaurant bénéficie d’une plus grande luminosité ;

o Les pizzerias sont parmi les commerces de restauration les plus rentables, proches des seuils de la restauration rapide, ce qui leur permet en principe de supporter des taux d’efforts plus importants ;

o Sur cette section le trottoir pair est meilleur car mieux achalandé et directement relié à la place du Théâtre et à des lieux fréquentés tels que le Mac Ewans ;

4° OCTOPUS, restaurant bistronomique, au [Adresse 7], situé à toute proximité du local sous expertise, dont le bail a été renouvelé amiablement en 2019, et dont les locaux sont loués en contrepartie d’un loyer de 20 000 € hthc/an (selon indications des gérants). Ils bénéficient d’une devanture de plus de 5 m. et d’une surface utile de 141 m², pondérée à 75 m², soit 267 €/m²P/an ;

Cette référence est très comparable, notamment :

o La configuration est comparable et les superficies utiles et pondérées sont très proches de celles du local étudié ;

o Il s’agit d’un «vrai » restaurant traditionnel dont les coûts de fonctionnement (notamment d’approvisionnement et de personnel) sont plus élevés que dans la restauration rapide.

5° PASSE-PORC, restaurant traditionnel, au [Adresse 3], face à la [Adresse 19], face au parvis du théâtre, dont le bail a été conclu au printemps 2019 (à l’occasion de la cession du fonds de commerce, un nouveau bail a été signé), et dont les locaux sont loués en contrepartie d’un loyer de 30 000 € hthc/an (selon indications du gérant). Ils bénéficient d’une devanture d’environ 5 m. et d’une surface utile de 154 m², pondérée à 80 m², soit 375 €/m²P/an. Cette référence est très comparable, notamment:

o La configuration du rez-de-chaussée est assez comparable et les superficies utiles et pondérées sont très proches de celles du local étudié ; en revanche le sous-sol très exploitable et un étage sont reliés directement au restaurant ;

o Il s’agit d’un « vrai ›› restaurant traditionnel dont les coûts de fonctionnement (notamment d’approvisionnement et de personnel) sont plus élevés que dans la restauration rapide. »

Les références du Popey et du Persil ne seront pas retenues, s’agissant de baux conclus postérieurement à la date du renouvellement du bail du local en cause.

Les références [Adresse 25] (distributeur automatique) et le Pub Mac Ewans (bar) seront écartées, s’agissant d’activités trop éloignées de celle du commerce en cause.

La référence du Crazy Food Kebab sera également écartée compte tenu de sa surface très réduite (18 m²P) couplée à son activité de fast-food, de sorte qu’elle présente trop peu de similarités avec le local en cause pour servir de référence pertinente.

La moyenne des prix des référence retenues (Nouilles & BBQ PRO, Delicio Pizza, Origano, Octopus, Passe-Porc) est de 384,40€/m²P/an. L’expert estime que Delicio Pizza concerne un local plus petit et plus lumineux, outre une activité plus rentable. Origano est mieux situé, avec un local plus lumineux, moins grand et mieux configuré, outre une activité de pizzeria plus rentable (cf. p.25/39 du rapport).

Si l’on écarte les commerces de restaurant rapide, qui disposent d’une meilleure rentabilité et de coûts moindres, et les pizzerias dont la rentabilité est proche de celles des fast-food, soit Nouilles &BBQ PRO, Delicio Pizza et Origano, il reste deux références de restauration traditionnelle similaire avec l’activité en cause et avec des surfaces très proches, soit Octopus et Passe-Porc. Il ressort de ces deux termes un prix moyen de 321 €/m²P hors taxes hors charges par an.

La destination contractuelle étant l’un des critères de fixation de la valeur locative, il est fondé d’écarter les fast-food, dont l’activité nécessite moins de coûts (service en salle, personnel, coût des matières premières…).

C- Sur le prix du bail renouvelé

En conclusion de son rapport, l’expert propose une valeur locative de renouvellement au 1er octobre 2019 de 23 275 euros par an, sur la base d’un prix de 350 euros/m²P/an avec application d’un abattement de 5 %.

Contrairement à ce qui est affirmé par la bailleresse, rien n’impose de retenir la moyenne arithmétique des prix pratiqués dans le voisinage pour les locaux les plus similaires, puisqu’il ne peut exister de terme de comparaison parfaitement équivalent et qu’il convient d’adapter le prix résultant des baux comparatifs cités aux caractéristiques spécifiques du local, à la destination des lieux, aux obligations respectives des parties, et aux facteurs locaux de commercialité.

Par ailleurs, le chiffre d’affaires du commerce n’a pas à être pris en compte dans l’évaluation de la valeur locative, les choix de gestion du preneur et sa capacité à faire fructifier son activité étant sans incidence sur la qualité des locaux.

S’agissant des termes cités, ainsi que le relève l’expert, le Passe-Porc, avec un prix de 375€/m², est mieux placé que le local litigieux, « plus visible et plus central » (page 25/39 du rapport), et son sous-sol très exploitable et un étage sont reliés directement au restaurant. L’Octopus est très similaire, avec une restauration traditionnelle, une surface très proche, une configuration comparable, et un bail renouvelé également en 2019. L’Octopus, avec un prix de 267€/m²P/an est le terme le plus similaire.

Au regard de l’ensemble des éléments susmentionnés au titre des critères imposés par l’article L145-33 du code de commerce, la valeur locative retenue par l’expert, soit 350€/m²P/an, apparaît exempte de critique et sera retenue.

En conséquence, compte tenu des caractéristiques propres des lieux loués, de leur destination générale, des obligations respectives des parties (avec une minoration de 7 %), des facteurs locaux de commercialité et des prix couramment pratiqués dans le voisinage, il apparaît justifié de fixer la valeur locative de l’immeuble à :

350€/m²P x 71,58 m² – 7 % = 23299,29 euros par an qui sera arrondi à 23 300 euros.

Un tel loyer sera dû à compter de la date de renouvellement du bail, soit à compter du 1er octobre 2019.

II- Sur les intérêts moratoires

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Les intérêts dus sur la différence entre le nouveau loyer du bail renouvelé et le loyer provisionnel courent à compter de la délivrance de l’assignation introductive d’instance en fixation du prix, lorsque le bailleur est à l’origine de la procédure, et à compter de la notification du premier mémoire en défense lorsque c’est le preneur qui a saisi le juge.

En l’espèce, les intérêts courront ainsi à compter du 7 décembre 2021, date de l’acte introductif d’instance.

Les intérêts échus depuis plus d’une année produiront eux-mêmes intérêts au taux légal, conformément à l’article 1343-2 du code civil.

III- Sur les demandes accessoires

1° Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’occurrence, rien ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

2° Sur les dépens et les frais irrépétibles

Compte tenu de l’issue du litige, chacune des parties succombant partiellement en ses prétentions, il convient de laisser à chacune d’elles la charge de ses propres dépens et de n’accorder aucune indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile à l’une ou l’autre des parties.

3° Sur la demande au titre des frais de recouvrement de l’article A 444-32 du code de commerce

L’article A444-32 du code de commerce prévoit que la prestation de recouvrement ou d’encaissement donne lieu à la perception d’un émolument par l’huissier de justice, ces frais étant à la charge du créancier.

Les frais laissés par les textes réglementaires à la charge du créancier de l’exécution qui ne sont pas des dépens et ne revêtent pas le caractère d’un dommage ne sauraient être mis à la charge du débiteur de l’exécution autrement que dans le cadre des prévisions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des loyers commerciaux, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe et rendu en premier ressort,

FIXE le loyer de base du bail renouvelé à effet au 1er octobre 2019 pour une durée de neuf années à la somme annuelle hors taxes et hors charges de 23 300 euros ;

DIT que le reliquat de loyer dû correspondant à la différence entre le loyer provisionnel réglé et le nouveau loyer portera intérêts au taux légal à compter du 7 décembre 2021;

DIT que les intérêts échus pour plus d’une année entière sur cette créance de restitution produiront eux-mêmes intérêts ;

DÉBOUTE la S.C.I. Vendome et la société Sania Group Of Compagnies de leurs demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE la S.C.I. Vendome de sa demande au titre des frais de l’article A.444-32 du code de commerce ;

La DÉBOUTE de ses autres demandes ;

DÉBOUTE la société Sania Group Of Compagnies de ses autres demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

LAISSE à chacune des parties la charge de ses propres dépens.

Le greffier Le juge des loyers commerciaux