TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION

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Expropriations

N° RG 24/00027 – N° Portalis DBZS-W-B7I-YO3C

JUGEMENT DU 28 MARS 2025

DEMANDERESSE :

La COMMUNAUTÉ D’AGGLOMÉRATION [Localité 41] MÉTROPOLE, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège sis [Adresse 4]

représentée par M^e Marc RICHER, substitué par M^e Victorine PETIZON, avocats au barreau du VAL D’OISE

DÉFENDEUR :

M. [V] [B], domicilié [Adresse 25]

représenté par M^e Eric FORGEOIS, avocat au barreau de LILLE

En présence de Monsieur [F] [O], commissaire du gouvernement par délégation du directeur régional des Finances publiques

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Aurélie VERON, Vice-présidente au Tribunal Judiciaire de Lille, juge titulaire de l’expropriation du département du Nord, désignée par ordonnance du premier président de la cour d’appel de Douai, à compter du 23 septembre 2024, en conformité des dispositions des articles L. 311-5 et R. 211-2 du code de l’expropriation, assistée de Isabelle LASSELIN, greffier, secrétaire de la juridiction.

DÉBATS :

A l’audience publique du 17 Janvier 2025, après avoir entendu :

M^e Petizon, Me [W], M. [O]

date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré, les avocats ont été avisés que le jugement serait rendu le 28 Mars 2025.

JUGEMENT : contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe le 28 Mars 2025

EXPOSE DU LITIGE

En 1992, a été créé le parc d’activités de la Vallée de l’Escaut (PAVE I), qui a connu une première extension en 1998. Puis, la communauté d’agglomération de [Localité 41] Métropole (CAVM) a approuvé l’extension du parc (PAVE II) dont la première phase (phase 1) s’est déroulée en 2015. La seconde phase (PAVE II phase 2) s’inscrit dans la continuité de la ZAC existante (PAVE I et PAVE II phase 1) et sur 81 hectares. Il vise la création de divers lots destinés a accueillir des activités industrielles, artisanales et logistiques.

Le 11 mars 2021, la CAVM a décidé de solliciter une procédure de déclaration d’utilité publique et en a approuvé le périmètre.

Le 17 mars 2021 le service des Domaines a estimé la valeur des parcelles agricoles occupées concernées par le projet à 0,75€/m² en valeur occupée et 1,50 €/m² en valeur libre, pour les terrains en zone naturelle avec accès sans équipement.

Le 25 juillet 2022, le préfet du Nord a prescrit l’ouverture d’une enquête publique conjointe comportant l’enquête préalable à la déclaration d’utilité publique du projet et l’enquête parcellaire. Le 16 août 2022, l’arrêté préfectoral portant ouverture de l’enquête publique a été notifié aux propriétaires concernés par le projet.

Le projet a été déclaré d’utilité publique le 27 janvier 2023 et les parcelles incluses dans le périmètre du projet et nécessaires à la réalisation de l’opération ont été déclarées immédiatement cessibles au profit de la CAVM.

La parcelle cadastrée ZB49p d’une contenance de 8 410 m² située [Adresse 28] et la parcelle cadastrée ZI [Cadastre 8] d’une contenance de 16 020 m² située [Adresse 22] appartenant à M. [V] [B] sont concernées par le projet.

L’ordonnance du juge de l’expropriation en date du 7 juillet 2023 a opéré le transfert de la propriété de cette parcelle appartenant à M. [V] [B] au profit de la CAVM.

La communauté d’agglomération de [Localité 41] Métropole, autorisée à acquérir les immeubles nécessaires à l’exécution du projet, a adressé son mémoire valant offre d’une indemnité de dépossession totale de 37 083,10 euros (indemnité principale de 32 348,25 €, soit 1,32 €/m² et remploi de 4 734,82 €) par acte de commissaire de justice signifié le 9 janvier 2024 à M. [B].

En l’absence d’accord, la communauté d’agglomération de [Localité 41] Métropole a saisi le juge de l’expropriation, par mémoire signifié au greffe le 17 juin 2024 et a maintenu son offre.

Dans ses conclusions reçues au greffe le 12 août 2024, M. le commissaire du gouvernement demande à la juridiction de fixer l’indemnité de dépossession à la somme totale de 36 672,36 euros, se décomposant en une indemnité principale de 32 247,60 euros sur la base d’un prix de 1,32€/m² et une indemnité de remploi de 4 424,76 euros.

La visite des lieux est intervenue le 12 septembre 2024. Lors du transport, étaient présents le représentant de la communauté d’agglomération de [Localité 41] Métropole, son conseil, le conseil de M. [B] et M. le commissaire du gouvernement.

Dans son mémoire du 12 décembre 2024, reçu au greffe le 13 décembre 2024, M. [B] s’oppose aux demandes formées à son encontre et demande au juge de l’expropriation de :

Fixer le montant de l’indemnité lui revenant pour la parcelle cadastrée ZB [Cadastre 16] sur la base de 3€/m² à 28 953 euros toutes indemnités comprises ;Fixer le montant de l’indemnité lui revenant pour la parcelle cadastrée ZI [Cadastre 8] sur la base de 15€/m² à la somme de 265 530 euros toutes indemnités comprises ; Condamner la CAVM à lui verser la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

Il fait valoir que la CAVM a déjà pris possession des parcelles en autorisant des fouilles archéologiques, en accordant un permis de construire et également en revendant l’une des parcelles. Il soutient qu’aucune ZAD n’a été créée par la délibération du 15 décembre 2017 et en conclut que la date de référence qui doit être retenue est celle du 7 septembre 2021, soit un an avant l’ouverture de l’enquête publique prescrite par l’arrêté préfectoral du 25 juillet 2022 à compter du 7 septembre 2022. Il se fonde ainsi sur le zonage des parcelles à cette date, soit zone A pour la parcelle ZB49p et [I] pour la ZI39, de sorte qu’elle est constructible. Il se prévaut de la qualification de terrain à bâtir pour la parcelle [Cadastre 72] et souligne qu’en cette qualité, la commune l’a revendu au prix de 15€/m² le 10 octobre 2023. Il argue à défaut de la qualité de terrain privilégié. Il estime l’article L.322-8 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique inapplicable. Il conteste les termes de comparaison cités, s’agissant uniquement de ventes au profit de la CAVM ou encore de ventes anciennes, ou s’agissant du zonage.

Dans son mémoire complémentaire et récapitulatif signifié le 10 janvier 2025 par acte d’huissier, la CAVM demande le rejet du mémoire produit par M. [B] le 12 décembre 2024 au motif que celui-ci n’a pas été communiqué dans le délai de six semaines de l’article R.311-22. Elle soutient que la parcelle [Cadastre 46] n’est pas desservie par une voie routière carrossable au sens de l’article L.322-3 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique et qu’il en est de même pour la parcelle [Cadastre 57]. Elle affirme que les immeubles sont en nature de terre agricole et exclut la qualification de terrain à bâtir. S’agissant de la date de référence, elle considère qu’il s’agit de la date de création de la ZAD, soit le 15 décembre 2017. Elle demande à titre principal de retenir la date du 19 décembre 2017, date de la délibération créant la ZAD, à titre subsidiaire de retenir celle du 19 mai 2017, date de l’acte renouvelant la ZAD, et à titre infiniment subsidiaire de retenir celle de création de la ZAC, soit le 11 mars 2021. Elle exclut toute qualification de terrain à bâtir, arguant de ce que le prix de revente du bien tient compte du coût de viabilisation et des travaux d’aménagement (voirie, desserte par les réseaux, équipements divers) qui seront supportés par la collectivité dans le cadre du projet. Elle se prévaut de décisions rendues par la même juridiction sur le même projet. Elle estime enfin que le propriétaire ne fonde pas le prix réclamé.

Dans ses conclusions du 13 janvier 2025 reçues au greffe le 17 janvier 2025, M. le commissaire du gouvernement modifie son évaluation de l’indemnité de dépossession totale à la somme de 37 872,36 euros dont 32 247,60 euros à titre d’indemnité principale et 5 624,76 euros à titre de remploi, en calculant l’indemnité de remploi distinctement pour chacune des parcelles.

Il estime que la création d’une ZAD ne ressort pas clairement de la délibération du 15 décembre 2017. Il considère que doit de ce fait être retenue la date du 11 mars 2017, date de création de la [Adresse 43], soit antérieurement au PLUi actuel actant le changement de zonage de la parcelle [Adresse 48] [Cadastre 8]. Il écarte la qualification de terrain à bâtir. Il estime que la parcelle [Cadastre 57] n’occupe pas une situation plus privilégiée que les autres termes de comparaison, au regard notamment du fait que le chemin d’accès est en terre et non carrossable.

Dans son mémoire complémentaire et récapitulatif notifié le 16 janvier 2025, M. [B] maintient ses demandes, sauf en ce qui concerne l’indemnité procédurale pour laquelle il augmente sa demande à la somme de 7 000 euros.

Il soutient que l’article R.311-11 n’édicte aucune sanction et explique son retard à conclure par la difficulté à obtenir les actes du service de la publicité foncière. Il insiste sur le fait que les deux parcelles sont desservies par des voies carrossables. Il conteste la création ou le renouvellement d’une ZAD. Il discute la publicité de l’acte créant la [Adresse 42]. Se prévalant d’une décision judiciaire du juge de l’expropriation d'[Localité 18] du 6 janvier 2017, il soutient que l’autorité expropriante a une position dominante sur le marché à l’intérieur du périmètre de la ZAC. Il estime que les parcelles objet des décisions rendues par la même juridiction le 13 décembre 2024 ne présentent pas les mêmes caractéristiques, étant enclavées et classées en zonage A et non AU.

À l’audience du 17 janvier 2025, le conseil de la CAVM a demandé que le mémoire en défense de Me [W] notifié par courriel le 16 janvier 2025 soit écarté des débats et que l’affaire soit retenue, au motif que le calendrier de procédure fixé n’avait pas été respecté. Le conseil de M. [B] a répliqué qu’il avait conclu au plus tôt compte tenu de la date de notification des conclusions du commissaire du gouvernement soit le 14 janvier 2025, lesquelles nécessitaient une réponse complète de sa part.

Aucune des parties n’a sollicité le renvoi.

L’affaire a en conséquence été retenue avec l’indication qu’il serait statué sur la demande tendant à voir écarter le mémoire en défense en même temps que le fond.

La décision a été mise en délibéré au 14 mars 2025 prorogé au 28 mars 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il ressort des articles L321-1, L322-1 et L322-2 du code de l’expropriation pour cause de l’utilité publique que :

— les indemnités allouées par la juridiction de l’expropriation doivent couvrir l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation ;

— la consistance du bien s’apprécie à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété ;

l’estimation du bien s’effectue à la date de la décision de première instance, sauf à prendre en considération l’usage effectif du bien, les critères de qualification et les possibilités de construction à la date de référence.

I- Sur les mémoires de Me [W]

A- Sur la demande de rejet du 1er mémoire du défendeur

Aux termes de l’article R.311-11 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, le défendeur dispose d’un délai de six semaines à compter de la notification du mémoire du demandeur prévue à l’article R.311-10 pour adresser à celui-ci son mémoire en réponse.

Selon l’article R.311-22 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, le juge statue dans la limite des prétentions des parties, telles qu’elles résultent de leurs mémoires et des conclusions du commissaire du Gouvernement si celui-ci propose une évaluation inférieure à celle de l’expropriant. Si le défendeur n’a pas notifié son mémoire en réponse au demandeur dans le délai de six semaines prévu à l’article R.311-11, il est réputé s’en tenir à ses offres, s’il s’agit de l’expropriant, et à sa réponse aux offres, s’il s’agit de l’exproprié. Si l’exproprié s’est abstenu de répondre aux offres de l’administration et de produire un mémoire en réponse, le juge fixe l’indemnité d’après les éléments dont il dispose.

Toutefois, le délai de six semaines n’est pas édicté à peine d’irrecevabilité des écritures transmises après son expiration, dès lors que le principe du contradictoire est respecté.

En l’occurrence, si le premier mémoire en défense de M. [B] n’a été transmis que très tardivement, la veille de l’audience du 13 décembre 2024, il est de l’intérêt d’une bonne administration de la justice de permettre à l’exproprié de faire valoir ses moyens de défense et ses demandes.

Le principe du contradictoire a été garanti par un bref renvoi de l’affaire à un mois afin de permettre à la requérante de répondre aux écritures.

Il sera d’ailleurs souligné que la CAVM ne justifie d’aucune urgence à statuer, alors que la déclaration d’utilité publique du projet date du 27 janvier 2023, que l’ordonnance d’expropriation a été rendue le 7 juillet 2023 et que la juridiction de l’expropriation, qui pouvait être saisie en fixation de l’indemnité de dépossession avant même que soit prononcée l’expropriation, ne l’a été que le 14 mai 2024, soit plus de quinze mois après la déclaration d’utilité publique.

En conséquence, le principe du contradictoire ayant été garanti, il convient de débouter la CAVM de sa demande de rejet du premier mémoire en défense.

B- Sur la demande de mise à l’écart du deuxième et mémoire du défendeur

Lors de l’audience du 13 décembre 2024, le conseil de la CAVM a insisté pour que le renvoi accordé pour lui permettre de répondre au mémoire en défense soit très court en arguant d’une urgence à obtenir la décision pour débuter les travaux.

A sa demande, un renvoi à un mois, soit au 17 janvier 2025 a été accordé, ce délai étant manifestement court, eu égard particulièrement aux festivités de fin d’année et alors que trois parties devaient conclure.

Il a été fixé un calendrier de procédure auquel aucune des parties ne s’est opposée, selon les modalités suivantes :

mémoire en réponse du demandeur et conclusions du commissaire du gouvernement avant le 10 janvier 2025mémoire en réplique du défendeur avant le 15 janvier 2025.

Me [P] n’a signifié son mémoire que le 10 janvier 2025 par acte d’huissier. Le commissaire du gouvernement a ensuite répondu par conclusions du 13 janvier 2025 notifiées le 14 janvier 2025 et Me [W] a notifié ses conclusions par courriel le 16 janvier 2025 à 15 heures 16.

Il sera ainsi relevé que si Me [W] n’a pas respecté le calendrier de procédure, aucune des parties ne l’a fait puisque Me [P] a déjà signifié à l’extrême limite du délai fixé « AVANT LE 10 JANVIER », ce qui n’a pas permis au commissaire du gouvernement de conclure lui-même avant cette même date.

Le commissaire du gouvernement a fait preuve d’une parfaite diligence, en répondant dès le 13 janvier 2025, soit trois jours après la signification du mémoire en réponse de la CAVM.

Il en est de même de Me [W] qui a également signifié son mémoire dans les trois jours suivant les conclusions du commissaire du gouvernement, alors qu’il aurait dû bénéficier d’un délai de cinq jours pour le faire.

Me [P] disposait de la faculté de solliciter à l’audience un renvoi afin de répondre tant aux conclusions du commissaire du gouvernement qu’au second mémoire en défense, ce qu’il n’a pas fait.

Par ailleurs, dans le dernier mémoire en défense, les demandes relatives aux indemnités de dépossession sont identiques. De plus, il ne contient aucun élément nouveau, Me [W] se bornant à répondre aux arguments développés.

Enfin, il sera relevé que l’affaire n’a fait l’objet que de deux courts renvois à un mois à la demande des parties (le 15 novembre et le 13 décembre 2024), le 1er renvoi ayant été décidé d’office lors du transport en raison d’une indisponibilité du magistrat désigné en qualité de juge de l’expropriation. En l’absence d’urgence justifiée, un nouveau renvoi pouvait parfaitement être sollicité et accordé pour permettre aux parties de répondre, ce qui n’a pas été le choix de la requérante, le commissaire du gouvernement ayant quant à lui indiqué être prêt.

En conséquence, il convient de rejeter la demande tenant à ce que soit écarté le mémoire complémentaire et récapitulatif de Me [W] notifié le 16 janvier 2025.

II- Sur l’indemnité principale d’expropriation

1/ Sur la date de référence

Aux termes de l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance.

Toutefois, et sous réserve de l’application des dispositions des articles L. 322-3 à L. 322-6, est seul pris en considération l’usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers un an avant l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L.1 ou, dans le cas prévu à l’article L. 122-4, un an avant la déclaration d’utilité publique ou, dans le cas des projets ou programmes soumis au débat public prévu par l’article L. 121-8 du code de l’environnement ou par l’article 3 de la loi n°2010-597 du 3 juin 2010 relative au [Localité 27] [Localité 38], au jour de la mise à disposition du public du dossier de ce débat ou, lorsque le bien est situé à l’intérieur du périmètre d’une zone d’aménagement concerté mentionnée à l’article L. 311-1 du code de l’urbanisme, à la date de publication de l’acte créant la zone, si elle est antérieure d’au moins un an à la date d’ouverture de l’enquête publique préalable à la déclaration d’utilité publique.

Il est tenu compte des servitudes et des restrictions administratives affectant de façon permanente l’utilisation ou l’exploitation des biens à la date correspondante pour chacun des cas prévus au deuxième alinéa, sauf si leur institution révèle, de la part de l’expropriant, une intention dolosive.

Quelle que soit la nature des biens, il ne peut être tenu compte, même lorsqu’ils sont constatés par des actes de vente, des changements de valeur subis depuis cette date de référence, s’ils ont été provoqués par l’annonce des travaux ou opérations dont la déclaration d’utilité publique est demandée, par la perspective de modifications des règles d’utilisation des sols ou par la réalisation dans les trois années précédant l’enquête publique de travaux publics dans l’agglomération où est situé l²'immeuble.

En l’espèce, une zone d’aménagement différée (ZAD) a été créée par arrêté préfectoral du 30 juin 2011. L’acte créant une ZAD étant valable pour une durée de six ans renouvelable à compter de sa publication, il convenait de la renouveler. Les délibérations de la CAVM des 19 mai et 15 décembre 2017 stipulent l’une et l’autre que le « bureau communautaire décide :

° D’approuver la nécessité de la création de la zone d’aménagement différé « [Localité 31] de l’Escaut » sur la commune d'[Localité 32]

° D’autoriser Monsieur le Président ou son représentant à engager immédiatement toutes les démarches et procédures nécessaires à la création de la ZAD « [Localité 31] de l’Escaut » ».

Ces délibérations valident l’engagement du processus de renouvellement/création de la ZAD par le président, mais ne la renouvellent ni ne la créent directement. Dès lors, l’acte constitutif de la ZAD est périmé et il n’existe plus de ZAD, de sorte que la date de référence ne peut être fixée en fonction de la date de celle-ci.

En revanche, une zone d’aménagement concertée du Parc d’Activité de la Vallée de l’Escaut II a été créée par délibération de la CAVM du 11 mars 2021.

L’article L.322-2 dispose que la date de référence est fixée à la date de publication de l’acte créant la zone, si elle est antérieure d’au moins un an à la date d’ouverture de l’enquête publique préalable à la déclaration d’utilité publique.

L’enquête publique préalable à la déclaration d’utilité publique s’est déroulée du 7 septembre au 7 octobre 2022.

Les formalités de publicité de l’acte créant une ZAC sont stipulées à l’article R.311-5 du code de l’urbanisme.

La CAVM fournit un certificat d’affichage de la délibération du 11 mars 2021 duquel il résulte que ladite délibération a été affichée du 16 mars au 17 mai 2021 au siège de [Localité 41] Métropole et publiée au recueil des actes administratifs. Le fait que ce certificat soit daté du 9 janvier 2025 est insuffisant à remettre en cause sa validité et sa force probante.

Ce document est suffisant pour établir la date de publication de l’acte créant la [Adresse 42].

La publication de l’acte créant ladite ZAC est ainsi antérieur de plus d’un an à la date d’ouverture de l’enquête publique préalable à la déclaration d’utilité publique.

Dès lors, il convient de retenir la date de publication de l’acte créant la ZAC comme date de référence, soit le 16 mars 2021.

2/ Sur la consistance du bien

Il s’agit de deux parcelles ZB [Cadastre 15] p et ZI [Cadastre 8] situées respectivement [Adresse 29], dans la communauté d’agglomération de [Localité 41] Métropole.

La parcelle cadastrée ZB [Cadastre 16] correspond à une emprise de 8 410 m² à extraire de la parcelle [Cadastre 45] d’une surface totale de 17 750 m². La parcelle [Cadastre 44] [Cadastre 15] a fait l’objet d’une division parcellaire entre deux parcelles filles, ZB [Cadastre 1] et ZB [Cadastre 2]. La parcelle ZB49p correspond à la parcelle ZB103. La parcelle ZI [Cadastre 8] est d’une contenance de 16 020 m². Elle a également fait l’objet d’une division entre les parcelles ZI [Cadastre 5] et ZI [Cadastre 6] surface totale est ainsi de 24 430 m² (8410+16020).

La parcelle ZB49p devenue ZB [Cadastre 1] est de forme trapézoïdale et bordée par le [Adresse 26]. Elle est éloignée des réseaux et en nature de terre agricole.

La parcelle ZI [Cadastre 8] est de forme régulière, bordée par le [Adresse 24], éloignée des réseaux et en nature de terre agricole.

Les immeubles sont situés dans la zone du futur PAVE II phase 2, bénéficiant d’une situation privilégiée, à proximité de la Belgique, de l’autoroute A2 et des connexions aisées aux autoroutes A23, A1 et A21.

Les parcelles sont occupées.

S’agissant du zonage, le PLUi actuel a été approuvé par le conseil communautaire le 11 mars 2021 et est devenu opposable le 1er avril 2021.

Compte tenu de la date de référence fixée au 16 mars 2021, il convient de se référer s’agissant du zonage des parcelles, au PLU antérieur.

Les parcelles ZB [Cadastre 15] p devenue ZB [Cadastre 1] et [Cadastre 49] [Cadastre 8] étaient à la date de référence classées en zone A. Il convient ainsi de tenir compte de ce zonage, même si la parcelle ZI [Cadastre 8] est depuis le 1er avril 2021 classée en zone [I].

La zone A est une zone protégée en raison du potentiel agronomique, biologique ou économique des terres agricoles.

3/ Sur la qualification du bien

Selon l’article L. 322-3 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, la qualification de terrains à bâtir, au sens du présent code, est réservée aux terrains qui, un an avant l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L. 1 ou, dans le cas prévu à l’article L. 122-4, un an avant la déclaration d’utilité publique, sont, quelle que soit leur utilisation, à la fois :

1° Situés dans un secteur désigné comme constructible par un plan d’occupation des sols, un plan local d’urbanisme, un document d’urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, ou bien, en l’absence d’un tel document, situés dans une partie actuellement urbanisée d’une commune ;

2° Effectivement desservis par une voie d’accès, un réseau électrique, un réseau d’eau potable et, dans la mesure où les règles relatives à l’urbanisme et à la santé publique l’exigent pour construire sur ces terrains, un réseau d’assainissement, à condition que ces divers réseaux soient situés à proximité immédiate des terrains en cause et soient de dimensions adaptées à la capacité de construction de ces terrains. Lorsqu’il s’agit de terrains situés dans une zone désignée par un plan d’occupation des sols, un plan local d’urbanisme, un document d’urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, comme devant faire l’objet d’une opération d’aménagement d’ensemble, la dimension de ces réseaux est appréciée au regard de l’ensemble de la zone.

En application de cet article, la qualification de terrain à bâtir est réservée aux terrains qui d’une part sont situés dans un secteur désigné comme constructible par un règlement d’urbanisme, et d’autre part sont effectivement desservis par une voie d’accès et des réseaux électrique, d’eau potable et d’assainissement. Ces conditions sont cumulatives.

Les terrains qui, à la date de référence indiquée au premier alinéa, ne répondent pas à ces conditions, sont évalués en fonction de leur seul usage effectif, conformément à l’article L. 322-2.

La voie d’accès au domaine public s’entend d’une voie carrossable et non d’un simple chemin de terre.

Lorsqu’il s’agit de terrains situés dans une zone désignée par le plan local d’urbanisme comme devant faire l’objet d’une opération d’ensemble, la dimension des réseaux est appréciée au regard de l’ensemble de la zone. Pour retenir la qualification de terrain à bâtir, la juridiction doit rechercher si la capacité des réseaux desservant les parcelles est adaptée au regard de l’ensemble de la zone, compte tenu de l’opération d’aménagement d’ensemble.

En l’espèce, à la date de référence, les biens étaient situés en zone A et A1 au PLU de la commune d'[Localité 32]. Hors activités agricoles ou certains travaux d’intérêt général, ce classement correspond à une zone non équipée où les constructions ne sont pas autorisées.

En outre, il est constant que les deux parcelles ne sont pas effectivement desservies par les réseaux d’eau et d’électricité.

Enfin, les immeubles ne sont reliés à la voirie équipée que par des chemins d’exploitation en terre non goudronnés ou empierré.

Dès lors, les parcelles ne peuvent être qualifiées de terrain à bâtir au sens de l’article L.322-3 du code de l’expropriation. Elles seront donc évaluées en fonction de leur seul usage effectif, conformément à l’article L.322-2 du même code, soit un terrain agricole.

Par ailleurs, la situation de ces parcelles n’apparaît pas plus privilégiée que celles des autres terrains de la zone, également desservis par des chemins d’exploitation en terre.

4/ Sur la méthode à appliquer

Le juge de l’expropriation dispose du pouvoir souverain d’adapter la méthode qui lui paraît la mieux appropriée à la situation des biens expropriés.

La méthode privilégiée de détermination du prix est celle de la comparaison par rapport aux transactions les plus représentatives du marché. Pour fixer les indemnités dues pour l’expropriation, la juridiction tient ainsi compte des offres, des demandes, des cessions de toute nature intervenues dans le même secteur géographique pour des biens comparables ainsi que de la situation des biens au regard des règles d’urbanisme.

La méthode par comparaison autorise la prise en compte de mutations de terrains d’un zonage équivalent, intervenues dans une période récente dans un secteur géographique comparable. Elle implique de retenir des biens situés dans une même zone soumise aux mêmes contraintes ou avantages en termes d’urbanisme, de taille comparable, situés dans un secteur géographique proche du bien à estimer, de nature analogue, et selon des évaluations effectuées à une date proche de la décision de première instance.

Les parties s’accordent sur l’application de la méthode par comparaison.

5/ Sur l’estimation du bien

Les parties citent les termes de comparaison suivants :

Termes de comparaison cités par la communauté d’agglomération de [Localité 41] Métropole

N°

Réf. enregistrement

Réf. Cadastrales

Adresse à [Localité 32]

Date mutation

Surface terrain (m²)

Prix

Prix/m²

1

2023P10735

[Adresse 69]

[Adresse 30]

27/06/2023

4250

5896,88

1,39

2

2023P10741

[Adresse 52]

[Adresse 30]

27/06/2023

1120

1554

1,39

3

2023P10803

[Adresse 63]

[Adresse 20]

27/06/2023

3240

4495,50

1,39

4

2021P02977

[Adresse 60]

[Adresse 20]

12/04/2021

13900

18922,50

1,36

5

2022P14370

[Adresse 54]

[Adresse 30]

30/10/2022

1540

2136,75

1,39

6

2021P09846

ZI [Cadastre 7]-84-85-113-114

[Adresse 30]/[Localité 21]

07/12/2021

26880

35472

1,32

7

2022P05736

[Adresse 65]

[Adresse 30]

01/06/2022

19610

26202,75

1,33

8

2021P02986

[Adresse 61]

[Adresse 20]

12/04/2021

5530

7672,88

1,39

9

2022P05686

[Adresse 50]

[Adresse 30]

12/06/2022

15560

21039

1,35

10

2021P02963

[Adresse 53]

[Adresse 30]

12/04/2021

2570

3565,88

1,39

11

2021P09854

[Adresse 67]

[Adresse 30]

07/12/2021

10800

14970

1,39

N°

Réf. enregistrement

Réf. Cadastrales

Adresse à [Localité 32]

Date mutation

Surface terrain (m²)

Prix

Prix/

m²

zonage

12

2022P11703

[Adresse 62]

[Adresse 20]

13/09/2022

2740

3801,75

1,[Immatriculation 9]

2021P03558

[Adresse 64]

[Adresse 20]

06/05/2021

4380

6077,25

1,[Immatriculation 10]

2021P04493

[Adresse 51]

[Adresse 30]

04/06/2021

10850

15033,75

1,[Immatriculation 11]

2021P09709

ZI 63à69-72-73-76-83-192

[Adresse 30]/[Adresse 20]

02/12/2021

76694

98984,85

1,29

A

16

2021P02970

[Adresse 56]

[Localité 32] [Adresse 19] [Localité 23]

12/04/2021

4530

6285,38

1,39

A

17

2021P09713

[Adresse 71]

[Localité 34]

02/12/2021

3400

4717,50

1,39

A

18

2021P01448

ZI 119

[Localité 34]

09/02 et 15/11/2021

1160

2697

2,32

A

19

2021P08282

ZI 34à37-41-42-47-48-62-78-79-161-164-165

[Adresse 35]/[Adresse 20]

28/09/2021

112310

84232,50

0,75

A

20

2021P01451

[Adresse 68]

[Adresse 35]

09/02 et 15/11/2021

3290

4564,88

1,[Immatriculation 12]

2022P11703

[Adresse 62]

[Adresse 33]

13/09/2022

2740

3801,75

1,[Immatriculation 13]

2020P08434

[Adresse 59]

[Adresse 33]

01/12/2020

9570

13278,38

1,[Immatriculation 14]

2021P08281

[Adresse 58]

[Adresse 33]

28/09/2021

8000

6000

0,75

A

Termes de comparaison complémentaires cités par M. le commissaire du gouvernement

N°

Réf. enregistrement

Réf. Cadastrales

Adresse

Date mutation

Surface terrain (m²)

Prix

Prix/m²

zonage

24

2024P05688

[Adresse 55]-33-227-112-172

[Adresse 36]

19/03/2024

26937

35536

1,32

[I] et N

25

2024P05689

[Adresse 70]-90-95-91

[Adresse 36]

19/03/2024

25590

33827

1,32

[I] et N

26

2024P04968

[Adresse 66]

[Adresse 36]

29/03/2024

[Localité 3]

23525

1,34

[I] et N

27

2023P07094

ZE [Cadastre 17]

[Adresse 39]

19/05/2023

12403

18605

1,50

A

28

2023P07710

ZD 20-75-79

[Adresse 37]

15/05/2023

5300

7950

1,50

A

Termes cités par le propriétaire

La CAVM ne se prévaut pas de l’application de l’article L. 322-8 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique.

S’agissant des termes cités par l’exproprié

Les termes 1 à 3 cités par le propriétaire correspondent à des parcelles classées en zone [Localité 40], soit une zone équipée d’activité industrielle et logistique. Ce zonage permet davantage de possibilités en terme de constructibilité. Ces terrains sont liés à des terrains situés en ZAC et donc reliés aux réseaux. Ils sont ainsi trop différents de ceux en cause pour servir de termes pertinents de la valeur de marché. Il convient en conséquence de les écarter.

S’agissant du terme 4, il correspond à la délibération de la CAVM approuvant la cession ou profit du groupe Monin de diverses parcelles dont celle ZI [Cadastre 8] au prix de 15€HT/m². Dans l’avis des domaines du 12 septembre 2023 annexé à la délibération et sur la base duquel a été validé le prix, il est spécifié que « La zone est en cours d’aménagement afin d’accueillir l’extension de la zone industrielle : le PAVE 2 avec création des accès voiries et réseaux au fur et à mesure.. Au vu de la forme, de l’accès à rue, du zonage et de la proximité des réseaux, l’emprise peut donc être qualifiée de terrain à bâtir au sens de l’article L 322-3 du code de l’expropriation. » (page 3 de l’avis des domaines).

Il n’est pas produit l’acte de cession consécutif à cette délibération, ce qui ne permet pas de vérifier l’effectivité de la vente et le prix, de sorte que ce ne peut être considéré comme un terme de comparaison pertinent. En outre, l’évaluation des domaines a tenu compte du changement de zonage en AU et des travaux d’aménagement en cours, avec création d’accès aux voiries et aux réseaux. La CAVM produit d’ailleurs le justificatif des importants coûts prévus pour ces aménagements. Il en résulte que si le prix de revente du terrain est effectivement très nettement supérieur à celui offert pour son acquisition par la CAVM dans le cadre de la présente procédure, cette valorisation supérieure est liée aux aménagements programmés par l’autorité expropriante le transformant en terrain à bâtir.

En conséquence, cette approbation d’une cession à 15€/m², bien qu’elle concerne le même terrain cadastré ZI [Cadastre 8], ne peut être retenu comme terme pertinent.

S’agissant des termes de comparaison cités par l’autorité expropriante et par le commissaire du gouvernement

Les termes de comparaison n°1 à 23 sont des acquisitions de terrains similaires au profit de la CAVM, situés en zonage A.

Les termes 24 à 26 sont actuellement situés en zonage AU et en partie N, tandis que les termes 27 et 28 sont restés en zonage A. Les termes 27 et 28 situés en dehors du périmètre de l’opération mais sont localisés à moins d’un kilomètre de l’immeuble en cause. Ces termes sont libres d’occupation.

Les termes n°3, 13, 18, 24 à 28 sont libres d’occupation. Le terme n°19 est seulement en partie occupé et de très grande taille. La valeur d’un terrain libre est supérieure à celle d’un terrain occupé. Il convient en conséquence d’écarter ces termes qui ne sont pas révélateurs de la valeur d’une terre agricole louée.

Les termes 1, 2, 4 à 12, 14 à 17, 19 à 23 correspondent à des cessions et acquisitions récentes de terres agricoles occupées situées à proximité et classées dans le même zonage A et présentant donc les mêmes contraintes en terme de constructibilité.

Le fait qu’il s’agisse exclusivement d’acquisitions réalisées par la CAVM ne suffit pas à considérer qu’elles ne sont pas révélatrices de la valeur sur le marché libre. Le propriétaire ne produit pas de termes correspondant à des cessions de terrains d’un zonage similaire de nature à établir que dans le cadre du marché libre, sans position dominante de la CAVM, le prix de terres agricoles classées en zone A serait nettement supérieur. D’ailleurs, les termes 27 et 28 (terrains libres) hors périmètre du projet, ont été acquis par la SAFER, organisme de régulation des terres agricoles, pour un prix de 1,50 €/m², bien éloigné du prix de 3€/m² revendiqué par le propriétaire et conforme à l’évaluation des domaines de mars 2021.

Il ressort des termes 1, 2, 4 à 12, 14 à 17, 19 à 23 des prix s’échelonnant de 0,75 €/m² à 1,39 €/m², avec une majorité de prix à 1,39 €/m² (13 références sur 20).

Si les termes 24 à 26 sont écartés en ce que les parcelles sont libres d’occupation et d’un zonage AU plus favorable, le prix de 1,32€/m² est similaire à celui proposé pour les terres occupées en zonage A.

Par ailleurs, la CAVM se prévaut de trois décisions du juge de l’expropriation du département du Nord en date du 13 décembre 2024, fixant des indemnités de dépossession pour des terrains similaires dans le cadre du même projet, sur la base d’un prix de 1,3875 €/m².

Au regard de l’ensemble de ces éléments, des caractéristiques des parcelles, du fait qu’elles ne sont pas desservies par les réseaux ni par des voies carrossables mais uniquement par des chemins d’exploitation, de leur occupation et de leur classement à la date de référence en zone A, mais encore du prix de la majorité des termes de comparaison pertinents, il convient de retenir un prix de 1,39 €/m²/

Il convient en conséquence de fixer le montant de l’indemnité principale de dépossession à 34 000 euros dont :

– 11 700 euros pour la parcelle [Cadastre 47] (1,39 € x 8410 m²=11689,90 arrondi à 11 700 euros)

– 22 300 pour la parcelle ZI [Cadastre 8] (1,39 € x 16020=22267,80 € arrondi à 22 300 euros).

II- Sur l’indemnité de remploi

Aux termes de l’article R. 322-5 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, l’indemnité de remploi est calculée compte tenu des frais de tous ordres normalement exposés pour l’acquisition de biens de même nature moyennant un prix égal au montant de l’indemnité principale. Sont également pris en compte dans le calcul du montant de l’indemnité les avantages fiscaux dont les expropriés sont appelés à bénéficier lors de l’acquisition de biens de remplacement.

Toutefois, il ne peut être prévu de remploi si les biens étaient notoirement destinés à la vente, ou mis en vente par le propriétaire exproprié au cours de la période de six mois ayant précédé la déclaration d’utilité publique.

L’indemnité de remploi est destinée à couvrir de manière forfaitaire les frais de tous ordres qui seraient exposés par les expropriés pour acquérir un bien similaire.

En l’espèce, les deux parcelles étant éloignées l’une de l’autre et pouvant faire l’objet de deux cessions pour deux projets distincts, il convient, à l’instar de M. le commissaire du gouvernement, de calculer une indemnité de remploi pour chacune d’elle.

Il convient de fixer l’indemnité de remploi de la manière suivante :

Pour la parcelle [Cadastre 45] p :

—  8 000 euros x 25 % = 2 000 euros

—  3 700 euros x 10 % = 370 euros

= 2 370 euros.

Pour la parcelle [Cadastre 57] :

—  8 000 euros x 25 % = 2 000 euros

—  14 300 euros x 10 % = 1 430 euros

= 3 430 euros.

Soit une indemnité de remploi totale de : 5 800 euros

III- Sur les demandes accessoires

Compte tenu de la nature du litige, les dépens resteront à la charge de la communauté d’agglomération de [Localité 41] Métropole. Elle sera condamnée au paiement de la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’expropriation du Nord, statuant par jugement contradictoire, en premier ressort et mis à disposition au greffe,

DÉBOUTE la CAVM de sa demande tendant au rejet du mémoire en réponse de Me [W] du 12 décembre 2024 ;

DÉBOUTE la CAVM de sa demande tendant à voir écarter des débats le mémoire complémentaire et récapitulatif de Me [W] du 16 janvier 2025 ;

FIXE la date de référence au 16 mars 2021 ;

FIXE l’indemnité de dépossession revenant à M. [V] [B] pour la parcelle cadastrée ZB [Cadastre 15] p (ZB [Cadastre 1]) d’une contenance de 8 410 m² située [Adresse 28] et la parcelle cadastrée ZI [Cadastre 8] d’une contenance de 16 020 m² située [Adresse 22] à la somme totale de 39 800 euros se décomposant ainsi :

indemnité principale : 34 000 euros indemnité de remploi : 5 800 euros ;

CONDAMNE la CAVM à payer à M. [B] la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

LAISSE les dépens à la charge de la communauté d’agglomération de [Localité 41] Métropole.

Le Greffier Le juge de l’expropriation