TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

— o-o-o-o-o-o-o-o-o-

Référé

N° RG 25/00225 – N° Portalis DBZS-W-B7J-ZEON

SL/ST

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 01 AVRIL 2025

DEMANDEUR :

M. [D] [S]

[Adresse 1]

[Localité 3]

représenté par M^e Nordine BELLAL, avocat au barreau de LILLE

DÉFENDERESSE :

S.A.R.L. STARTER AUTO PIECES

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par M^e Coralie FLORES, avocat au barreau de LILLE

JUGE DES RÉFÉRÉS : Samuel TILLIE, Premier Vice-Président adjoint, suppléant le Président en vertu des articles R. 212-4 et R. 212-5 du Code de l’Organisation Judiciaire

GREFFIER : Sébastien LESAGE

DÉBATS à l’audience publique du 11 Mars 2025

ORDONNANCE du 01 Avril 2025

LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil et avoir mis l’affaire en délibéré, a statué en ces termes :

Par acte sous seing privé du 10 octobre 2015, M. [D] [S] a mis à bail au profit de la S.A.R.L. Starter Auto Pièces des locaux situés au rez-de-chaussée de l’immeuble se trouvant au [Adresse 4] à [Localité 5] (Nord) à compter du 10 octobre 2015. Conclu pour une durée de neuf années, il a fixé le loyer à 727 euros par mois outre indexation, payable par quart et d’avance, outre provisions pour charges de 50 euros par mois.

Le bail stipule notamment les charges, impôts et taxes à la charge du preneur aux articles n° 12 et n°13.

Suite à des impayés, M.[S] a fait signifier à la société Starter Auto Pièces le 14 mai 2024 un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire figurant dans le bail pour un montant de 16 444,85 euros selon décompte arrêté au mois d’avril 2024.

Par acte délivré à sa demande le 23 janvier 2025, M. [S] a fait assigner la société Starter Auto Pièces devant le président du tribunal judiciaire de Lille, statuant en référé, notamment afin de voir constater l’acquisition du jeu de la clause résolutoire et de voir ordonner l’expulsion de la défenderesse.

La société Starter Auto Pièces a constitué avocat.

Après un renvoi ordonné à la demande des parties lors de l’audience du 25 février 2025, l’affaire a été retenue à l’audience du 11 mars 2025.

Lors de cette audience, M. [S], représenté par son avocat, soutient les demandes détaillées dans ses conclusions du 6 mars 2025 déposées à l’audience :

— constat de l’acquisition du jeu de la clause résolutoire figurant au bail,

— expulsion de la défenderesse avec le concours de la force publique et astreinte,

— condamnation de la défenderesse à lui verser une provision de 13 796,46 euros au titre des arriérés de loyers, charges et accessoires arrêtés au 30 avril 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer,

— condamnation de la défenderesse à supporter les intérêts moratoires contractuels de 4 % en sus des intérêts au taux légal,

— condamnation de la défenderesse à lui verser une indemnité d’occupation de 1 200 euros par mois outre indexation, augmentée du montant correspondant aux charges, taxes et accessoires et taxe sur la valeur ajoutée,

— autorisation à conserver le dépôt de garantie,

— condamnation de la défenderesse à lui verser 2 000 euros au titre de ses frais irrépétibles.

En outre, il explique être opposé aux demandes de suspension des effets de l’acquisition de la clause résolutoire et de délai de grâce.

De son côté, la société Starter Auto Pièces, représentée par son conseil, reprend oralement les demandes figurant dans ses conclusions du 6 mars 2025 déposées à l’audience, notamment :

— à titre principal, le débouté du demandeur de ses demandes de provisions et des demandes qui leur sont accessoires après avoir relevé l’existence de contestations sérieuses les affectant,

— à titre subsidiaire :

• la suspension des effets du jeu de la clause résolutoire,

• l’octroi de délais de grâce,

• le débouté de M. [S] de ses demandes,

— en tout état de cause :

• la condamnation du demandeur aux dépens,

• la condamnation du demandeur à lui verser 2 000 euros au titre de ses frais irrépétibles.

Au visa de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures précitées pour plus de précisions.

L’ordonnance a été mise en délibéré pour être prononcée par mise à disposition au greffe le 1er avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la fin de non-recevoir

La défenderesse fait valoir que M. [S] produit des avis d’impôts dont plusieurs ne sont pas établis à son nom et considère qu’il ne justifie pas de la qualité pour poursuivre sa condamnation à lui verser des provisions.

De son côté, M. [S] évoque la situation familiale, notamment l’ouverture d’une succession et le fait que les actes concernant la gestion, notamment pour le bail en cause, lui ont été confiés par sa fratrie pour le compte de l’indivision successorale.

Selon l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

En vertu de son article 123, une fin de non-recevoir peut être proposée en tout état de cause, à moins qu’il n’en soit disposé autrement et sauf la possibilité de condamner à des dommages et intérêts la partie qui se serait abstenue de la soulever plus tôt dans une intention dilatoire.

Son article 124 précise que celui qui invoque une fin de non-recevoir n’a pas à justifier d’un grief pour qu’elle puisse être accueillie.

L’alinéa 1 de l’article 125 du même code indique que, dans certains cas, le juge a l’obligation de relever d’office les fins de non-recevoir qui ont un caractère d’ordre public, notamment celles résultant de l’inobservation des délais dans lesquels doivent être exercées les voies de recours ou de l’absence d’ouverture d’une voie de recours. Son alinéa 2 offre au juge la faculté de relever la fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt, du défaut de qualité ou de la chose jugée tandis que l’alinéa 3 prévoit que lorsqu’une fin de non-recevoir nécessite que soit tranchée au préalable une question de fond, le juge statue sur cette question de fond et sur cette fin de non-recevoir dans le même jugement, mais par des dispositions distinctes ce qui emporte autorité de la chose jugée tant sur ladite question de fond que sur la fin de non-recevoir.

L’article 126 du code de procédure prévoit que dans la situation où la fin de non-recevoir est susceptible d’être régularisée, l’irrecevabilité sera écartée si sa cause a disparu au moment où le juge statue et qu’il en est de même lorsque, avant toute forclusion, la personne ayant qualité pour agir devient partie à l’instance.

En l’espèce, il est justifié que M. [S] est mandaté par les membres de sa fratrie dont la qualité d’héritiers est justifiée. La mention dans plusieurs avis d’impôt de la mère défunte du demandeur n’est pas de nature à fonder la fin de non-recevoir invoquée par la société Starter Auto Pièces.

Par conséquent, M. [S] a qualité pour lancer une action en qualité de représentant de l’indivision résultant de l’ouverture de la succession de [Z] [V].

Dés lors, il convient d’écarter la fin de non-recevoir alléguée par la défenderesse.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’alinéa 1er de l’article L.145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux et le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En vertu de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. En outre, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire délivré pour un montant supérieur à celui de la dette reste valable pour la part y correspondant.

Il n’appartient pas au juge des référés de se prononcer sur la nullité du commandement de payer, ce juge ne pouvant que déterminer si d’éventuelles irrégularités affectant cet acte sont susceptibles de constituer un moyen de contestation sérieuse de nature à faire obstacle à référé.

En l’espèce, une clause résolutoire figure dans le bail commercial. Un commandement de payer a été délivré le 14 mai 2024 et mentionne le délai d’un mois après lequel la résiliation de plein droit produit effet.

Il est manifeste que les sommes réclamées sont, pour part au moins, non sérieusement contestables de sorte qu’il y a lieu de constater l’acquisition du jeu de la clause résolutoire au 14 juin 2024.

Sur la demande d’expulsion

L’expulsion d’un locataire commercial devenu occupant sans droit ni titre en vertu du jeu de la clause résolutoire de plein droit peut être demandée au juge des référés sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile dès lors que son maintien dans les lieux constitue un trouble manifestement illicite ou que l’obligation de libérer les lieux correspond à une obligation non sérieusement contestable.

En l’espèce, aucune contestation sérieuse n’affectant l’obligation pour la S.A.R.L. Starter Auto Pièces de quitter les lieux, son expulsion sera ordonnée selon les modalités précisées au dispositif.

Il n’y a pas lieu de faire droit à la demande d’astreinte à ce stade.

Sur la demande de provision au titre de l’arriéré

La société Starter Auto Pièces soutient n’avoir « jamais été destinataire d’appels de loyers révisés selon indexation » et que le bailleur ne lui a « jamais communiqué les quittances des loyers régularisés ». Elle conteste la valeur de pièces fournies par le demandeur pour étayer l’existence de diligences antérieures à la délivrance du commandement de payer comme la consistance des arriérés dont se prévaut M. [S]. Notamment, elle met en cause le décompte fourni à l’appui du commandement de payer et souligne qu’il n’a pas été justifié des montants réclamés au titre de la taxe foncière. Elle allègue que les frais d’assurance réclamés concernent une garantie qui n’est pas relative aux locaux qu’elle loue.

Le demandeur considère avoir justifié des sommes qu’il réclame et que le preneur avance des arguments contredits par les pièces soumises à la juridiction.

Après déduction des sommes faisant l’objet de contestations sérieuses, il y a lieu de retenir un montant arrêté au 30 avril 2024 pouvant donner lieu à la condamnation du preneur à verser une provision au titre des arriérés dus en exécution du bail de 12 559,92 euros.

Sur la demande de provision à valoir sur l’indemnité d’occupation

La société Starter Auto Pièces se trouvant occupante sans droit ni titre depuis le 15 juin 2025, il convient de la condamner à verser au bailleur une provision à valoir sur l’indemnité d’occupation dont elle est redevable sans contestation sérieuse dès lors qu’elle le prive de la jouissance de son bien.

Il convient de fixer le montant de cette indemnité d’occupation au montant des sommes dues en exécution du bail si celui-ci s’était normalement poursuivi.

Sur les pénalités

En l’espèce, les pénalités contractuelles multiples sollicitées par le preneur caractérise l’existence d’une contestation sérieuse dès lors que le pouvoir modérateur les concernant n’entre pas dans l’office du juge des référés mais relève du juge du fond.

Par conséquent, le preneur sera débouté de sa demande à ce titre, tant concernant les intérêts moratoires contractuels que concernant la conservation du montant correspondant au dépôt de garantie.

Sur la demande de délai de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

L’alinéa 2 de l’article L.145-41 du code de commerce dispose que les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil ont la faculté, en accordant des délais, de suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

L’article 1343-5 du code civil précise le cadre juridique de cette faculté du juge :

« Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Toute stipulation contraire est réputée non écrite.

Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment ».

La faculté d’accorder la suspension est distincte de celle d’accorder un délai de paiement.

En l’espèce, la défenderesse ne fournit pas d’éléments permettant à la juridiction d’apprécier la réalité de sa situation financière, notamment pour l’appréciation de sa capacité à apurer sa dette en sus des sommes dont elle est redevable à l’égard du propriétaire des lieux.

Par conséquent, il n’y a lieu ni à suspension des effets du jeu de la clause résolutoire, ni à l’octroi de délai de grâce.

Au vu de ces éléments, il convient de débouter le défendeur de sa demande de délai de paiement et de suspension des effets du jeu de la clause résolutoire.

Sur les dépens

L’article 491 du code de procédure civile fait obligation au juge des référés de statuer sur les dépens.

En l’espèce, il convient de condamner la défenderesse aux dépens.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, lorsqu’il statue sur une demande formulée au titre des frais irrépétibles, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, sans que cela soit contraire à l’équité, au vu des circonstances, il convient de condamner la défenderesse à verser au demandeur la somme de 1 250 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

En vertu de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont exécutoires de droit à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Toutefois, l’article 514-1 du même code précise le juge ne peut écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé.

La présente ordonnance sera donc exécutoire par provision.

DECISION

Par ces motifs, le juge des référés, statuant après débat en audience publique, par ordonnance contradictoire prononcée par mise à disposition au greffe et rendue en premier ressort,

Déclare recevable M. [D] [S] en ses demandes en qualité de représentant de l’indivision existant entre Mme [I] [S], M. [E] [S], Mme [N] [W], Mme [M] [S], Mme [H] [L], Mme [R] [F] et lui ;

Constate l’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de bail liant M. [D] [S] et la S.A.R.L. Starter Auto Pièces concernant les locaux situés au rez-de-chaussée de l’immeuble situé au [Adresse 4] à [Adresse 6] (Nord), depuis 14 juin 2024 ;

Ordonne, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les 15 jours suivants la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la S.A.R.L. Starter Auto Pièces et de tout occupant de son chef des lieux situés au rez-de-chaussée de l’immeuble situé au [Adresse 4] à [Localité 5] (Nord)

Autorise au besoin M. [D] [S], en qualité de représentant de l’indivision en cause, à solliciter le concours de la force publique et, le cas échéant, celui d’un serrurier afin d’assurer la mise en œuvre de l’expulsion ;

Dit qu’en cas de besoin le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L.433-1 et suivants, R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Fixe, à compter du 15 juin 2024, le montant mensuel de la provision au profit de M. [D] [S] à valoir sur l’indemnité d’occupation due par la S.A.R.L. Starter Auto Pièces au montant des loyers, charges et accessoires courants qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi et, à défaut de paiement spontané, condamne la S.A.R.L. Starter Auto Pièces à payer à M. [D] [S] chaque mois, au plus tard le 10ème jour du mois, cette provision jusqu’à libération effective des lieux ;

Condamne la S.A.R.L. Starter Auto Pièces à payer à M. [D] [S], en qualité de représentant de l’indivision en cause, 12 559,92 euros (douze mille cinq cent cinquante-neuf euros et quatre-vingt-douze centimes), à titre de provision à valoir sur l’arriéré de loyers, charges, accessoires et indemnité d’occupation, selon décompte arrêté au 30 avril 2024 ;

Dit que les sommes dues porteront intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur les causes qui y sont visés et à compter de la présente ordonnance pour le surplus ;

Rejette la demande de suspension des effets de la clause résolutoire et la demande de délai de paiement ;

Dit n’y avoir lieu à référé concernant la conservation du dépôt de garantie et les intérêts moratoires contractuels ;

Condamne la S.A.R.L. Starter Auto Pièces aux dépens ;

Condamne la S.A.R.L. Starter Auto Pièces à payer à M. [D] [S], en qualité de représentant de l’indivision en cause, 1 250 euros (mille deux cent cinquante euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que la présente ordonnance est exécutoire par provision ;

La présente ordonnance a été signée par le juge et le greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Sébastien LESAGE Samuel TILLIE