TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 9]

[Localité 7]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/05233 – N° Portalis DBZS-W-B7I-YLBD

N° de Minute : 25/00108

JUGEMENT

DU : 24 Mars 2025

[V] [M]

C/

[H] [D]

[I] [S] [D]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 24 Mars 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

M. [V] [M], demeurant [Adresse 5]

représenté par M^e Caroline LOSFELD-PINCEEL, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [H] [D], demeurant [Adresse 2]

Mme [I] [S] [D], demeurant [Adresse 2]

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 17 Janvier 2025

Noémie LOMBARD, Juge, assisté(e) de Sylvie DEHAUDT, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 24 Mars 2025, date indiquée à l’issue des débats par Noémie LOMBARD, Juge, assisté(e) de Sylvie DEHAUDT, Greffier

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Suivant acte sous seing privé du 18 mars 2023 prenant effet le 20 mars 2023, Monsieur [V] [M] a donné à bail à Monsieur [H] [D] et Madame [I] [D] un parking lot (N°12) ainsi qu’un logement situé [Adresse 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 550 euros, outre provision sur charges de 77 euros, pour une durée de 3 ans renouvelable.

Par acte de commissaire de justice du 15 février 2024, Monsieur [V] [M] a fait signifier à Monsieur [H] [D] et Madame [I] [D] un commandement de payer la somme en principal de 2.280 euros, dans un délai de six semaines, en se prévalant de la clause résolutoire insérée au bail et des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie de la situation d’impayé de loyers par voie électronique avec avis de réception du 15 février 2024.

Par acte signifié par commissaire de justice en date du 2 mai 2024, Monsieur [V] [M] a fait assigner Monsieur [H] [D] et Madame [I] [D] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de LILLE aux fins d’obtenir :

La conciliation des parties si faire se peut ;

A défaut,

Le constat, à défaut, le prononcé de la résiliation du contrat de location conformément aux dispositions de l’article 24 de loi n°89-462 du 6 juillet 1989, et dire que par conséquent Monsieur [H] [D] et Madame [I] [D] sont occupants sans droit ni titre ;

L’expulsion de Monsieur [H] [D] et Madame [I] [D] de corps et de biens, ainsi que celle de tous occupants de leur chef, si besoin est, avec le concours de la force publique si besoin est ;

L’autorisation de faire transporter et séquestrer les biens abandonnés dans les lieux, aux frais, risques et périls de Monsieur [H] [D] et Madame [I] [D] ;

La condamnation solidaire de Monsieur [H] [D] et Madame [I] [D] à payer à Monsieur [V] [M] la somme de 2.503,64 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 18 avril 2024 en application de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, avec intérêts légaux à compter de la présente assignation en vertu de l’article 1231-7 du Code civil ;

La condamnation solidaire de Monsieur [H] [D] et Madame [I] [D] à payer à Monsieur [V] [M] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail jusqu’à sa libération effective des lieux conformément aux dispositions de l’article 1760 du Code civil ;

La condamnation solidaire de Monsieur [H] [D] et Madame [I] [D] au paiement de la somme de 350 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer, l’assignation, des actes de procédures qui suivront et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre de mesures conservatoires, conformément à l’article 696 du Code de procédure civile.

Cette assignation a été notifiée à la préfecture du Nord par voie électronique avec avis de réception du 6 mai 2024.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 17 janvier 2025. Se référant oralement aux termes de son acte introductif d’instance, Monsieur [V] [M], représenté par son conseil, a maintenu l’ensemble de ses demandes initiales, sauf à actualiser le montant de la dette locative à la somme de 3.579,23 euros au 7 janvier 2025.

A l’appui de ses prétentions, la partie demanderesse invoque les dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et expose que les locataires ont cessé de payer régulièrement les loyers et charges, qu’ils ont été mis en demeure d’y procéder par commandement de payer délivré par commissaire de justice, qu’ils n’ont pas régularisé les causes du commandement de payer dans le délai imparti, de sorte que la clause résolutoire stipulée au contrat de bail est acquise et que leur expulsion doit être ordonnée.

Assignés par actes déposés à l’étude de commissaire de justice, Monsieur [H] [D] et Madame [I] [D] n’ont pas comparu.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 24 mars 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Monsieur [H] [D] et Madame [I] [D], assignés par actes déposés à l’étude de commissaire de justice, n’ont pas comparu. La décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur la recevabilité de l’action en résiliation du bail :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Nord par voie électronique le 6 mai 2024 conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action en résiliation de bail est donc recevable.

Sur le constat de la résiliation du bail et l’expulsion :

Sur la loi applicable :

Dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023, l’article 24, alinéa 1er, et 1°, de la loi du 6 juillet 1989 disposait :

« I.-Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette (…) ».

8. Ce texte dispose désormais :

« I. – Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette (…) ».

9. La loi du 27 juillet 2023 ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif.

10. Dès lors, son article 10, en ce qu’il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

Il en résulte que le présent contrat de bail, prenant effet le 20 mars 2023, demeure soumis aux dispositions de l’article 24 alinéa 1er, et 1°, de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version antérieure à la loi du 27 juillet 2023.

Sur l’application de ces dispositions :

Selon l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le contrat de bail prenant effet le 20 mars 2023 prévoit une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Monsieur [V] [M] justifie avoir fait délivrer le 15 février 2024 à Monsieur [H] [D] et Madame [I] [D] un commandement de payer visant la clause résolutoire contenue au bail afin d’obtenir le paiement d’une somme en principal de 2.280 euros au titre des loyers et charges impayés.

Il ressort par ailleurs du relevé de compte que ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, les versements effectués n’ayant pas permis de régler les sommes dues.

Il y a donc lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à compter du 16 avril 2024.

Par conséquent, il convient d’ordonner l’expulsion de Monsieur [H] [D] et Madame [I] [D] et de tous occupants de leur chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Sur l’indemnité d’occupation :

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, il convient de le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle.

Il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation, réparant pour le bailleur le préjudice résultant de l’occupation du logement par le locataire au-delà de la résolution du contrat de bail, par référence à la valeur locative du bien, soit en l’espèce 646,23 euros, correspondant au loyer et charges mensuels qui auraient été dus pour le logement si le bail n’avait pas été résilié, et de condamner solidairement Monsieur [H] [D] et Madame [I] [D] à son paiement jusqu’à libération effective des lieux.

Cette indemnité d’occupation mensuelle se substitue au loyer à compter du 16 avril 2024 et est incluse dans la condamnation principale jusqu’au terme du 7 janvier 2025, échéance du mois de janvier 2025 incluse.

Sur la demande de paiement des loyers et charges :

Il résulte de l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des termes du contrat de bail auquel la loi donne force obligatoire suivant les dispositions de l’article 1103 du code civil que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

En l’espèce, Monsieur [V] [M] verse aux débats les pièces suivantes :

le contrat de bail souscrit entre les parties le 18 mars 2023 et prenant effet le 20 mars 2023 ;

le commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, en date du 15 février 2024 ;

le décompte de la créance arrêtée au 7 janvier 2025, échéance du mois de janvier 2025 incluse.

Or, il résulte du contrat de bail liant les parties, du commandement de payer, de l’assignation et du décompte locataire produit à l’audience que Monsieur [H] [D] et Madame [I] [D] demeurent redevables envers Monsieur [V] [M] de la somme de 3.579,23 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 7 janvier 2025, échéance du mois de janvier 2025 incluse, avant déduction des frais de poursuites qui seront étudiés au titre des dépens et frais irrépétibles.

Il convient dès lors de soustraire les montants suivants de la somme de 3.579,23 euros :

« Facture huissier commandement » pour la somme de 151 euros

« Facture huissier commandement » pour la somme de 143,96 euros

« Facture cdj assignation » pour la somme de 197,26 euros

En outre, il est expressément prévu à l’article 7 du contrat de location la solidarité entre les co-locataires.

Par conséquent, il convient de condamner solidairement Monsieur [H] [D] et Madame [I] [D] à payer à Monsieur [V] [M] la somme de 3.087,01 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 7 janvier 2025, échéance du mois de janvier 2025 incluse, outre intérêts au taux légal, et au paiement, à compter du 16 avril 2024 jusqu’à libération effective des lieux, d’une indemnité mensuelle de 646,23 euros.

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [H] [D] et Madame [I] [D], qui succombent à l’instance, seront condamnés in solidum aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation ainsi que de la notification aux services de la préfecture.

Concernant la demande en paiement des actes de procédures qui suivront et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires, ces frais sont purement hypothétiques au stade de la condamnation et ne seront pas retenus.

Sur les frais irrépétibles :

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Monsieur [H] [D] et Madame [I] [D], condamnés aux dépens, dont la situation économique est inconnue, seront condamnés in solidum à payer à Monsieur [V] [M] une la somme de 350 euros au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Sur l’exécution provisoire :

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Il sera rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu entre Monsieur [V] [M] et Monsieur [H] [D] et Madame [I] [D], portant sur un parking lot n°12 ainsi que le logement situé [Adresse 3] sont réunies à la date du 16 avril 2024 ;

Par conséquent, CONSTATE la résiliation du bail liant les parties ;

AUTORISE, à défaut pour Monsieur [H] [D] et Madame [I] [D] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, Monsieur [V] [M] à faire procéder à leur EXPULSION ainsi qu’à celle de tout occupant de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [H] [D] et Madame [I] [D] à payer à Monsieur [V] [M] la somme de 3.087,01 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 7 janvier 2025, échéance du mois de janvier 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 15 février 2024, date du commandement de payer, pour la somme de 2.280 euros, à compter du 2 mai 2024, date de l’assignation, pour la somme de 223,64 euros, et à compter de la date de la signification de la présente décision pour le surplus ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [H] [D] et Madame [I] [D] à payer à Monsieur [V] [M] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 646,23 euros, équivalent au loyer et charges mensuels qui auraient été dus pour le logement si le bail n’avait pas été résilié, somme indexée selon les modalités prévues au contrat, à compter du 16 avril 2024 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

RAPPELLE les dispositions des articles L.433-1 et suivants, R.433-1 et suivants du code de procédures civiles d’exécution : « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ;

CONDAMNE in solidm Monsieur [H] [D] et Madame [I] [D] aux entiers dépens ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [H] [D] et Madame [I] [D] à payer à Monsieur [V] [M] la somme de 350 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit ;

RAPPELLE à Monsieur [H] [D] et Madame [I] [D] qu’ils peuvent saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l’enregistrement d’une demande de logement social ou, à défaut, d’apporter la justification de l’absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d’utiliser le formulaire Cerfa N°15036*1 (téléchargeable sur le site internet des services de l’État dans le Nord « nord.gouv.fr ») à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l’adresse suivante :

DIRECTION DEPARTEMENTALE DE LA COHESION SOCIALE

Mission accès au logement – Secrétariat de la commission médiation DALO

[Adresse 4]

[Adresse 8]

[Localité 6]

DIT qu’une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département pour information.

AINSI JUGE ET PRONONCE A [Localité 9] PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE DE LA JURIDICTION, LE VINGT-QUATRE MARS DEUX MILLE VINGT-CINQ, DATE INDIQUEE A L’ISSUE DES DEBATS EN AUDIENCE PUBLIQUE EN APPLICATION DE L’ARTICLE 450 ALINEA 2 DU CODE DE PROCEDURE CIVILE.

LA GREFFIERE,

Sylvie DEHAUDT

LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION,

Noémie LOMBARD