TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 11]

Service des contentieux de la protection

[Adresse 8]

[Localité 5]

JUGEMENT DU 28 Mars 2025

N° RG 24/07989 – N° Portalis DBYC-W-B7I-LIOF

Jugement du 28 Mars 2025

N° : 25/295

OPH [M]

C/

[J] [R] [B]

[N] [B]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE

à OPH [M]

COPIE à la PREFECTURE

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 28 Mars 2025 ;

Par Aude PRIOL, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 17 Janvier 2025.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 28 Mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR :

OPH [M]

[Adresse 7]

[Localité 4]

représentée par Mme [Z] [F], muni d’un pouvoir

ET :

DEFENDEURS:

M. [J] [R] [B]

[Adresse 1]

[Adresse 10]

[Localité 6]

non comparant, ni représenté

Mme [N] [B]

[Adresse 1]

[Adresse 10]

[Localité 6]

non comparante, ni représentée

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 12 juin 2017, l’établissement [M] a consenti un bail d’habitation à M. [J] [R] [B] et Mme [N] [B] sur des locaux situés au [Adresse 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 430,58 euros.

Par acte séparé du 2 juin 2017, l’établissement [M] a consenti aux époux [B] la location d’un garage référencé 1122.A.04.044 situé dans la même rue moyennant un loyer mensuel de 40,12 euros.

Par actes de commissaire de justice du 10 juin 2024, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 3.944,25 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant la clause résolutoire prévue dans le contrat de bail.

La Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX) a été informée de la situation de M. [J] [R] [B] et Mme [N] [B] le 11 juin 2024.

Par assignations du 31 octobre 2024, l’établissement [M] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

• Constater l’acquisition de la clause résolutoire,

• Ordonner l’expulsion de M. [J] [R] [B] et Mme [N] [B] ainsi que celle de tous occupants de leur chef avec, au besoin, le concours de la force publique,

• Condamner solidairement les locataires au paiement des sommes suivantes :

o 6.232,30 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 9 octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

o une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

o 50 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens,

• A titre subsidiaire, en cas d’octroi de délais de paiement, prononcer l’exigibilité de la dette et la poursuite de la procédure d’expulsion à défaut du règlement d’une échéance.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 4 novembre 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été appelée à l’audience du 17 janvier 2025.

A cette date, l’établissement [M] a comparu représenté par Mme [Z] [F] dument munie d’un pouvoir.

Soutenant oralement les termes de son assignation, au visa de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, l’établissement [M] maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 16 janvier 2025, s’élève désormais à 7.861,40 euros.

L’établissement [M] considère qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

L’établissement [M] ne forme aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

L’établissement [M] a précisé ne pas avoir connaissance de l’existence d’une telle procédure concernant M. [J] [R] [B] et Mme [N] [B].

Bien que régulièrement assignés par actes de commissaire de justice délivrés à étude, M. [J] [R] [B] et Mme [N] [B] n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

En application de l’article 474 du code de procédure civile, la décision sera réputée contradictoire.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

L’établissement [M] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la CCAPEX deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois – le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

Il convient donc de faire application du délai de deux mois, conformément aux stipulations du contrat de bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 10 juin 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 3.944,25 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 11 août 2024.

Il convient, en conséquence, d’ordonner aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser l’établissement [M] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d’un commandement de quitter les lieux et hors période de trêve hivernale.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Selon l’article 7, a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

En l’espèce, l’établissement [M] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 16 janvier 2025, M. [J] [R] [B] et Mme [N] [B] lui devaient la somme de 8.126,65 euros, montant duquel, le bailleur enlève 265,25 euros au titre des frais de procédure. Toutefois, force est de constater que ce décompte n’est pas détaillé, qu’il ne permet pas de s’assurer du montant imputé au titre des frais de procédure.

De plus, le coût des actes inscrits sur ceux-ci par le commissaire de justice ne correspond pas au montant arrêté par le bailleur, puisqu’il équivaut à un montant total de 477,14 euros (soit 156,74 euros pour la signification du commandement de payer à Madame, 154,09 euros pour la signification du commandement de payer à Monsieur, 12,02 euros pour la saisine de la CCAPEX, 57,80 euros pour la signification de l’assignation à Monsieur, 60,45 euros pour la signification de l’assignation à Madame, 36.04 euros pour la transmission de l’assignation à la préfecture).

Il convient dès lors de déduire la somme de 477,14 euros au titre des frais de procédure.

Ainsi, l’arriéré locatif sera arrêté à 7.649,51 euros (8.126,65 euros – 477,14 euros).

M. [J] [R] [B] et Mme [N] [B] n’ayant pas comparu, ils n’apportent, par définition, aucun élément de nature à remettre en cause ce montant. En application de l’article 220 du code civil, les locataires étant mariés, ils seront solidairement condamnés à payer la somme de 7.649,51 euros au bailleur, comprenant l’arriéré locatif arrêté au 11 août 2024 et les indemnités d’occupation ayant couru entre le 11 août 2024 et le 16 janvier 2025, échéance de décembre 2024 incluse.

Cette condamnation portera intérêts au taux légal à compter du 10 juin 2024 sur la somme de 3.944,25 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 2.288,05 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

3. Sur l’indemnité d’occupation

Au vu du maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, il convient de les condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

En cas de contestation, son montant sera fixé à 575,97 euros. L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges et sera comptabilisée à compter du 16 janvier 2025, date du dernier décompte, étant en partie déjà comprise dans l’arriéré locatif précité. Le cas échéant, elle ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à l’établissement [M] ou à son mandataire.

4. Sur les demandes accessoires

M. [J] [R] [B] et Mme [N] [B], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Tenus aux dépens, M. [J] [R] [B] et Mme [N] [B] seront solidairement condamnés à payer à l’établissement [M] la somme de 50 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant de la dette et de l’absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l’assignation, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 10 juin 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que les contrats conclus les 2 et 12 juin 2017 entre l’établissement [M], d’une part, et M. [J] [R] [B] et Mme [N] [B], d’autre part, concernant les locaux (appartement et garage référencé 1122.A.04.044) situés au [Adresse 2] à [Localité 9] sont résiliés depuis le 11 août 2024,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [J] [R] [B] et Mme [N] [B], sans préjudice des délais qui pourraient leur être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à M. [J] [R] [B] et Mme [N] [B] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés au [Adresse 2] à [Localité 9] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE solidairement M. [J] [R] [B] et Mme [N] [B] à payer à l’établissement [M] la somme de 7.649,51 euros (sept mille six-cent-quarante-neuf euros et cinquante et un centimes) au titre de l’arriéré locatif et des indemnités d’occupation arrêtés au 16 janvier 2025, échéance de décembre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 10 juin 2024 sur la somme de 3.944,25 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 2.288,05 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

CONDAMNE solidairement M. [J] [R] [B] et Mme [N] [B] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 575,97 euros (cinq cent soixante-quinze euros et quatre-vingt-dix-sept centimes) par mois,

DIT que cette indemnité d’occupation, comptabilisée à compter du 16 janvier 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

CONDAMNE solidairement M. [J] [R] [B] et Mme [N] [B] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 10 juin 2024 et celui des assignations du 31 octobre 2024,

CONDAMNE solidairement M. [J] [R] [B] et Mme [N] [B] à payer à l’établissement [M] la somme de 50 euros (cinquante euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 28 mars 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge