TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 1]

[Localité 2]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/05520 – N° Portalis DBZS-W-B7J-ZSD6

N° de Minute : 25/1404

JUGEMENT

DU : 04 Décembre 2025

Association [R] SOLIDAIRES POUR L'[A], venant aux droits de l’association [Localité 3] METROPOLE NORD

S.A. [R] BATISSEURS DE LOGEMENTS D’INSERTION, venant aux droits de la SA-UES [A] [Localité 3]

C/

[S] [W]

[Y] [L]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 04 Décembre 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

Association [R] SOLIDAIRES POUR L'[A], venant aux droits de l’association [Localité 3] METROPOLE NORD, dont le siège social est sis [Adresse 1]

S.A. [R] BATISSEURS DE LOGEMENTS D’INSERTION, venant aux droits de la SA-UES [A] [Localité 3], dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Anne-laurence DELOBEL BRICHE, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

Mme [S] [W], demeurant [Adresse 2]

M. [Y] [L], demeurant [Adresse 2]

comparants

Assistés de M^e Marie-Julie ROTHSCHILD, avocat au barreau de Lille

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 25 Septembre 2025

Maxime KOVALEVSKY, Juge, assisté(e) de Mahdia CHIKH, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 04 Décembre 2025, date indiquée à l’issue des débats par Maxime KOVALEVSKY, Juge, assisté(e) de aure-Anne REMY, Cadre Greffière

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 3 décembre 2019 à effet au même jour, [R] [A] a donné à bail à Madame [S] [W] et Monsieur [Y] [L] un logement situé [Adresse 3], appartement n°[Adresse 4], moyennant le paiement mensuel d’un loyer de 335,13 euros, outre une provision sur charges de 86,99 euros, pour une durée de 3 ans renouvelable.

Par acte de commissaire de justice du 10 janvier 2025, [R] [A] a fait signifier à Madame [S] [W] et Monsieur [Y] [L] un commandement d’avoir à justifier d’une assurance contre les risques locatifs et de payer la somme principale de 2.073,34 euros, ledit commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

En sa séance du 20 août 2025, la commission de surendettement des particuliers du Nord a constaté la situation de surendettement de Madame [S] [W] et Monsieur [Y] [L] et déclaré recevable son dossier déposé le 7 août 2025, comprenant une dette locative contractée envers [R] [A] à hauteur de 4.574,54 euros.

Par acte signifié par commissaire de justice en date du 2 mai 2025, [R] [A] a fait assigner Madame [S] [W] et Monsieur [Y] [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille aux fins de:

Constater l’acquisition de la clause résolutoire, et de ce fait la résiliation de plein droit du bail conclu entre les parties tant pour défaut du paiement des loyers que pour défaut de justifier d’une assurance ;

A défaut, prononcer la résiliation du bail conclu entre les parties ;

Ordonner l’expulsion de la locataire et de tout occupant de son chef avec si besoin est l’assistance de la force publique ;

Condamner Madame [S] [W] et Monsieur [Y] [L] au paiement des loyers et charges dus soit la somme de 3.736,80 euros au 31 mars 2025 assortie également des intérêts légaux à compter du commandement de payer pour les sommes qui y paraissent et à compter de l’assignation pour le surplus ;

Condamner Madame [S] [W] et Monsieur [Y] [L] au paiement des sommes dues entre le jour de l’arrêté comptable et le jour du jugement à intervenir, assorties également des intérêts légaux à compter de l’échéance;

Condamner en outre Madame [S] [W] et Monsieur [Y] [L] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer actuel et des charges et en subissant les augmentations légales à compter du jugement à intervenir jusqu’à complète libération des locaux ainsi que ceux dus jusqu’au jugement à intervenir;

Condamner Madame [S] [W] et Monsieur [Y] [L] au paiement d’une somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner Madame [S] [W] et Monsieur [Y] [L] aux entiers frais et dépens en ceux compris le coût du commandement et tous ceux effectués pour parvenir au présent jugement ;

Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 25 septembre 2025.

A cette audience, [R] [A] comparaît représentée par son conseil.

[R] [A] s’en rapporte aux demandes contenues dans son acte introductif d’instance sauf à actualiser la dette locative, arrêtée au 31 août 2025, à la somme de 5.831,15 euros. Elle abandonne le moyen tiré du défaut d’assurance. Elle s’oppose à l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire.

Madame [S] [W] et Monsieur [Y] [L] comparaissent représentés par leur conseil. Aux termes de ses conclusions, sur le fondement des articles 122 du code de procédure civile, 1343-5 du code civil et 1719 du même code, elle demande la suspension des effets de la clause résolutoire et le report de l’exigibilité des sommes dues pendant deux années ainsi que de laisser les dépens à la charge de la bailleresse. Madame [S] [W] perçoit des indemnités journalières à hauteur de 47,70 euros par jour. Monsieur [Y] [L] a été employé en CDDI jusqu’au 10 septembre 2025 pour un salaire moyen d’environ 1.061 euros.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 4 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la résiliation du bail :

— Sur la recevabilité de l’action en résiliation du bail :

[R] [A] justifie que la situation d’impayés perdure malgré son signalement à la CAF du Nord le 20 avril 2022, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989. A cette date, la bailleresse a signalé des impayés compris dans les causes du commandement et l’action en paiement introduite par assignation du 2 mai 2025.

Par ailleurs, [R] [A] justifie avoir notifié au préfet du Nord le 5 mai 2025, soit plus de six semaines avant la date de l’audience, l’assignation visant à obtenir l’expulsion, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

L’action en résiliation de bail est donc recevable.

— Sur le bien-fondé de la demande en constatation de la résiliation du bail :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 3 décembre 2019 contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et des charges et un commandement de payer visant cette clause a été signifié à Madame [S] [W] et Monsieur [Y] [L] le 10 janvier 2025, pour la somme en principal de 2.073,34 euros.

Par ailleurs, il ressort du relevé de compte produit aux débats que ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois.

En conséquence, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 10 mars 2025.

La clause résolutoire était donc acquise avant la décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement des locataires, et même avant le dépôt de leur dossier. La procédure de surendettement est donc sans effet sur l’acquisition de la clause résolutoire.

Sur le décompte des sommes dues et les demandes en paiement au titre de l’arriéré locatif :

En application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu au paiement du loyer et des charges aux termes convenus.

En vertu de l’article 1240 du code civil, le préjudice du bailleur résultant de l’occupation du logement postérieurement à la résiliation du bail sera en l’espèce réparé par l’allocation d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer augmenté de la provision sur charges, de la résiliation à la libération des lieux.

En l’occurrence, le décompte produit par [R] [A] fait ressortir une dette d’un montant de 5.831,15 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 31 août 2025, échéance du mois d’août 2025 comprise.

La dette locative s’élève, en effet, à la somme de 5.831,15 euros.

Il est expressément prévu au contrat de location la solidarité entre les co-locataires. Dès lors, les débiteurs seront condamnés solidairement.

Il convient par conséquent de condamner Madame [S] [W] et Monsieur [Y] [L] à payer à [R] [A] la somme de 5.831,15 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 31 août 2025 dernière échéance incluse, outre intérêts au taux légal à compter du 10 janvier 2025, date du commandement de payer, pour la somme de 2.073,34 euros, à compter du 2 mai 2025, date de l’assignation, pour la somme de 3.736,80 euros, et à compter de la date de la signification de la présente décision pour le surplus.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :

En application de l’article 24, V, de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En application de l’article 24, VI, et par dérogation à la première phrase du V, lorsqu’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du Code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes : « 1° Lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire, le juge accorde des délais de paiement jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du Code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement ».

Selon l’article 24, VII, de la même loi lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges. Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort des éléments communiqués que Madame [S] [W] et Monsieur [Y] [L] ont été déclarés recevables à une procédure de traitement de la situation de surendettement par une décision de la commission de surendettement des particuliers du 20 août 2025.

Cependant, Madame [S] [W] et Monsieur [Y] [L] n’ont pas repris le paiement régulier et intégral du loyer et des charges.

Par conséquent, il n’y a pas lieu d’accorder à Madame [S] [W] et Monsieur [Y] [L] des délais de paiement sur le fondement de l’article 24, VI, 2° de la loi du 6 juillet 1989 et de suspendre les effets de la clause résolutoire.

Il convient dès lors d’ordonner l’expulsion de Madame [S] [W] et Monsieur [Y] [L] et de tous occupants de leur chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l’indemnité d’occupation :

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 10 mars 2025, Madame [S] [W] et Monsieur [Y] [L] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date.

L’indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local, après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien, est fixée au montant du loyer et charges qui aurait été du pour le logement si le bail n’avait pas été résilié.

Il y a lieu de condamner Madame [S] [W] et Monsieur [Y] [L] au paiement de cette indemnité à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux.

Cette indemnité d’occupation mensuelle, qui se substitue au loyer à compter du 10 mars 2025, est incluse dans la condamnation principale jusqu’au terme du mois d’août 2025 inclus.

Ainsi, Madame [S] [W] et Monsieur [Y] [L] seront encore condamnés in solidum au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer, augmenté des charges, soit la somme actuelle de 418,87 euros, pour la période courant du mois de septembre 2025 à la date de libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clés à [R] [A] ou à son mandataire, par un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, afin de réparer le préjudice découlant pour [R] [A] de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Sur les demandes accessoires :

Madame [S] [W] et Monsieur [Y] [L], parties perdantes, supporteront la charge des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation, et de la notification à la CCAPEX et aux services de la préfecture. Les locataires n’ont allégué d’aucun moyen qui justifierait de statuer en sens contraire.

Il convient de préciser que les dépens comprennent les frais exposés au titre de la présente instance mais non dans le cadre d’une éventuelle mesure d’exécution forcée, à ce stade, purement hypothétique.

L’équité commande de rejeter la demande d’indemnité présentée par [R] [A] au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE [R] [A] recevable en son action ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 3 décembre 2019 entre [R] [A] et Madame [S] [W] et Monsieur [Y] [L] concernant l’immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 5] sont réunies à la date du 10 mars 2025 ;

DEBOUTE Madame [S] [W] et Monsieur [Y] [L] de leur demande de délais de paiement ;

Par conséquent, CONSTATE la résiliation du bail liant les parties ;

ORDONNE à défaut pour Madame [S] [W] et Monsieur [Y] [L] d’avoir volontairement libéré les lieux sus-désignés et restitué les clés dans les deux mois de la signification d’un commandement de quitter les lieux, leur expulsion ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux sus-désignés, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE qu’en application de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire »;

CONDAMNE solidairement Madame [S] [W] et Monsieur [Y] [L] à payer à [R] [A] la somme de 5.831,15 euros, créance arrêtée au 31 août 2025, terme d’août 2025 inclus, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, avec intérêts au taux légal à compter du 10 janvier 2025, date du commandement de payer, pour la somme de 2.073,34 euros, à compter du 2 mai 2025, date de l’assignation, pour la somme de 3.736,80 euros, et à compter de la date de la signification de la présente décision pour le surplus ;

CONDAMNE solidairement Madame [S] [W] et Monsieur [Y] [L] à payer à [R] [A] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant actuel de 418,87 euros, à compter du mois de septembre 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés à [R] [A] ou à son mandataire, par un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

DIT que le montant de cette indemnité mensuelle d’occupation sera égal au montant du loyer, augmenté des charges, qui aurait été du si le bail n’avait pas été résilié ;

DEBOUTE les parties de toutes demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE à Madame [S] [W] et Monsieur [Y] [L] qu’ils peuvent saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l’enregistrement d’une demande de logement social ou, à défaut, d’apporter la justification de l’absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d’utiliser le formulaire Cerfa N°15036*1 (téléchargeable sur le site internet des services de l’État dans le Nord « nord.gouv.fr ») à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l’adresse suivante:

DIRECTION DEPARTEMENTALE DE L’EMPLOI DU TRAVAIL ET DES SOLIDARITES

[Adresse 6]

[Adresse 7]

[Adresse 8]

[Localité 4]

DIT qu’une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département pour information ;

DIT n’y avoir lieu à indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Madame [S] [W] et Monsieur [Y] [L] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation, et de la notification à la CCAPEX et aux services de la préfecture ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé à [Localité 1] par mise à disposition au greffe, le 4 décembre 2025.

LA CADRE GREFFIERE, LE JUGE,