TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

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Chambre 02

N° RG 23/11224 – N° Portalis DBZS-W-B7H-XX7S

JUGEMENT DU 10 FEVRIER 2026

DEMANDEUR:

M. [H] [U] [P] [Y]

[Adresse 9]

[Localité 1]

représenté par M^e Coraline FAVREL, avocat au barreau de LILLE, M^e Jérémy MAINGUY, avocat au barreau D’AVEYRON

DÉFENDERESSE:

Société SCCV [Localité 7] [Adresse 6]

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par M^e Paul-guillaume BALAY, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Claire MARCHALOT, Vice Présidente

Assesseur : Sarah RENZI, Juge

Assesseur : Maureen DE LA MALENE

Greffier : Dominique BALAVOINE, Greffier

DÉBATS

Vu l’ordonnance de clôture en date du 13 Juin 2025.

A l’audience publique du 21 Octobre 2025, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré,les avocats ont été avisés que le jugement serait rendu le 29 janvier 2026 puis prorogé pour être rendu le 10 Février 2026

Vu l’article 804 du Code de procédure civile, Sarah RENZI, juge préalablement désigné par le Président, entendu en son rapport oral, et qui, ayant entendu la plaidoirie, en a rendu compte au Tribunal.

JUGEMENT : contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au Greffe le 10 Février 2026 par Claire MARCHALOT, Présidente, assistée de Dominique BALAVOINE, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

La société civile de construction vente (ci-après SCCV) [Localité 7] [Adresse 6] a commercialisé le programme immobilier [Adresse 8], situé à [Localité 7], et portant sur l’édification et la vente en l’état futur d’achèvement de six immeubles et une maison individuelle [Adresse 6] à [Localité 7].

Par contrat du 12 décembre 2018, Monsieur [H] [Y] a réservé un appartement au sein de ces immeubles à construire. Par acte notarié du 5 juillet 2019, la SCCV a consenti à Monsieur [Y] la vente l’état futur d’achèvement de l’appartement cadastré BO[Cadastre 3], pour la somme de 217.000 euros. Tant le contrat de réservation que l’acte notarié indiquent un délai d’achèvement au 4e trimestre 2020.

L’immeuble a été livré le 31 mars 2023.

Par ailleurs, Monsieur [Y] fait état de non conformités et de vices affectant son appartement. Il a fait procéder à un constat d’huissier le 31 mars 2023.

Un procès-verbal de livraison et de remise des clefs a été signé par les deux parties le 21 avril 2023.

Ainsi, se plaignant du retard de livraison et de non-conformités affectant le bien, par acte de commissaire de justice, délivré le 8 décembre 2023, Monsieur [Y] a assigné la SCCV [Localité 7] [Adresse 6] devant le tribunal judiciaire de Lille.

Par conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 6 mars 2025, Monsieur [Y] sollicite, au visa des articles 1104, 1231-1, 1601-1, 1610, 1611, 1604, 1605, 1642-1, 1353 du code civil, L.261-1 du code de la construction et de l’habitation, et L.5424-8 du code du travail, de :

DÉCLARER le demandeur recevable et bien fondé de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

À titre principal, JUGER que la Société SCCV [Localité 7] [Adresse 6] a failli en son obligation de délivrer les biens dans le délai contractuellement convenu ainsi qu’à son obligation générale d’information et qu’elle est infondée à invoquer la clause permettant de majorer le délai contractuel du fait des intempéries et de la défaillance de l’entreprise DUCOURCELLE CONSTRUCTIONS ;

À titre subsidiaire, JUGER que la Société SCCV [Localité 7] [Adresse 6] ne justifie pas de l’intégralité du retard subi par les demandeurs ;

JUGER que la société SCCV [Localité 7] [Adresse 6] a également failli en son obligation de délivrer des appartements conformes aux stipulations contractuelles ;

REJETER toutes demandes, fins ou conclusions contraires ; EN CONSÉQUENCE :

À titre principal, CONDAMNER la société SCCV [Localité 7] [Adresse 6] à payer au titre des préjudices financiers liés au retard à M. [H] [Y] la somme de 30.368 € ;

À titre subsidiaire, CONDAMNER la société SCCV [Localité 7] [Adresse 6] à indemniser le demandeur pour la durée du retard injustifiée calculée en jours calendaires et à payer à M. [H] [Y] la somme de 100 € par jour de retard à lever l’ensemble des réserves susvisées ;

CONDAMNER la société SCCV [Localité 7] [Adresse 6] à payer à M. [H] [Y] :

La somme de 5 000 € au titre du préjudice de perte jouissance qu’elle lui a occasionné du fait des vices et inconformités ;

La somme de 10 000 € à titre de dommages-intérêts pour le préjudice moral qu’elle lui a occasionné ;

JUGER que l’ensemble de ces sommes porteront intérêt au taux légal à compter du Jugement à intervenir ;

CONDAMNER la société SCCV [Localité 7] [Adresse 6] sous astreinte de 100 € par jour de retard à lever l’ensemble des réserves et reprendre l’ensemble des désordres relevés ;

JUGER que l’astreinte commencera à courir à compter du Jugement à intervenir et SE RÉSERVER le pouvoir de liquider l’astreinte ;

CONDAMNER la société SCCV [Localité 7] [Adresse 6] à payer à M. [H] [Y] la somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Par conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 24 avril 2025, la SCCV [Localité 7] [Adresse 6] sollicite de :

JUGER que le décalage de livraison des biens acquis par Monsieur [Y] est dû à des causes légitimes de suspension du délai jusqu’au 24 mai 2023 ;

DECLARER INFONDEES les demandes, fins et conclusions formulées par Monsieur [Y] à l’encontre de la SCCV [Localité 7] [Adresse 6] au titre du retard de livraison ;

DEBOUTER Monsieur [Y] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions dirigées à l’encontre de la SCCV [Localité 7] [Adresse 6] ;

CONDAMNER Monsieur et Madame [D] à verser à la SCCV [Localité 7] [Adresse 6] la somme de 2.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’en tous les frais et dépens de l’instance.

Pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens des parties, le tribunal se réfère expressément à leurs dernières écritures, conformément aux prescriptions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

I. Sur les demandes de Monsieur [Y] fondées sur le retard de livraison

Monsieur [Y] sollicite, à titre principal, la condamnation de la SCCV à lui verser la somme de 30.368 euros en indemnisation du retard de livraison subi, et à titre subsidiaire, à l’indemniser pour la durée du retard injustifié calculée en jours calendaires.

Il fait notamment valoir que l’indication et le respect du délai d’achèvement est un élément essentiel du contrat de VEFA et que la publicité faite par la SCCV était mensongère. Il soutient encore que les cas d’allongement des délais de livraison sont limitativement prévus par le contrat, que la SCCV a une lecture extensive des causes de retard de livraison et qu’en tout état de cause elle ne prouve pas le caractère légitime des causes invoquées. Enfin, il soutient que la SCCV a commis un dol à son encontre, ouvrant droit à des dommages et intérêts, dans la mesure où elle savait, dès la signature de l’acte authentique, que les délais n’étaient pas tenables et qu’elle n’en a pas informé son cocontractant.

La SCCV soutient quant à elle qu’aucun dol n’est caractérisé en ce que, d’une part, malgré un démarrage tardif du chantier la SCCV ne pouvait savoir avec certitude que le chantier serait effectivement livré en retard, et d’autre part en ce qu’une réunion d’information relative au démarrage tardif a été organisée en janvier 2019, de sorte que Monsieur [Y] était libre de ne pas contracter en juillet 2019. Par ailleurs, elle se prévaut de causes de prolongation du délai de livraison qu’elle estime légitimes, et affirme ainsi qu’aucun jour de retard dans la livraison n’est fautif et donnerait droit à indemnisation.

1. Sur le dol

L’article 1137 du code civil dispose que le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges.

Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

Le dol est une cause de nullité du contrat, et ouvre également droit à des dommages et intérêts.

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il appartient à Monsieur [Y] de rapporter la preuve que la SCCV détenait, au 5 juillet 2019 jour de la signature de l’acte authentique, avec certitude l’information qu’elle ne pourrait respecter les délais d’achèvement prévus au contrat.

Outre le fait que la SCCV n’aurait eu aucun intérêt à indiquer une date d’achèvement qu’elle savait irréaliste au vu des conséquences financières que cela emporte, force est de constater que Monsieur [Y] n’apporte aucun élément pour démontrer la manœuvre dolosive de sa cocontractante.

En effet, aucun élément n’est rapporté sur ce point mais il résulte des écritures du demandeur qu’aux termes d’une réunion d’informations du 30 janvier 2019, il a été indiqué par la SCCV que les travaux débuteraient au cours de l’été 2019. Or l’acte authentique a été signé dans le même temps, et ce n’est que par courrier du 5 octobre 2019 que la SCCV a fait état à Monsieur [Y] de ses difficultés pour la contractualisation des marchés de travaux.

Par conséquent il n’est pas démontré qu’au jour de la signature de l’acte authentique de VEFA la SCCV détenait avec certitude l’information de ce que les travaux souffriraient de retard de livraison, et ce d’autant que dans son courriel du 5 octobre 2019 elle affirme encore « ce travail réalisé par nos équipes nous permet aujourd’hui d’être réellement optimistes sur l’atteinte de nos objectifs ».

Monsieur [Y] échoue à rapporter la preuve d’un dol.

2. Sur l’indemnisation du retard de livraison

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1601-1 du même code précise que la vente d’immeubles à construire, dont fait partie la vente en l’état futur d’achèvement, est celle par laquelle le vendeur s’oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat.

Selon l’article 1611 du code civil, dans tous les cas, le vendeur doit être condamné au paiement de dommages et intérêts, en indemnisation du préjudice de l’acquéreur qui résulterait du défaut de délivrance au terme convenu. A ce titre, le vendeur est tenu d’une obligation de résultat et il ne peut se dégager de sa responsabilité en cas de retard qu’en établissant l’existence d’un cas de force majeure, la faute de l’acquéreur, le fait d’un tiers présentant les caractères de la force majeure, ou en démontrant qu’une cause de suspension du délai d’achèvement prévue au contrat permet de reporter le délai de livraison du bien.

En application de l’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

*

En l’espèce, il résulte du contrat que le bien devait être livré le 31 décembre 2020, et il résulte du procès-verbal de livraison qu’il n’a été livré que le 31 mars 2023, soit avec 820 jours de retard.

Le contrat prévoit que ce délai pourrait être augmenté en cas de force majeure ou de causes légitimes de suspension de la livraison :

« – Les intempéries justifiées par un relevé de la station météorologique la plus proche,

— La grève (qu’elle soit général, particulière à l’industrie du bâtiment ou à ses industries annexes ou encore aux professions dont l’activité dépend de celles-ci, la grève du secteur socio-professionnel des transports ou encore spéciale aux entreprises travaillant sur le chantier),

— Le retard résultant de la cessation de paiement, l’admission au régime de sauvegarde, du redressement judiciaire, de la liquidation judiciaire des ou de l’une des entreprises (si l’admission au régime de la sauvegarde, du redressement ou de la liquidation judiciaire survient dans le délai de réalisation du chantier et postérieurement à la constatation du retard, la présente clause produira quand même tous ses effets),

— Le retard provenant de la défaillance d’une entreprise (la justification de la défaillance pouvant être fournie par le vendeur à l’acquéreur au moyen de la production du double de la lettre recommandée avec demande d’avis de réception adressée à l’entrepreneur défaillant),

— Les retards entraînés par la recherche et la désignation d’une nouvelle entreprise se substituant à une entreprise défaillante,

— Les injonctions administratives ou judiciaires de suspendre ou arrêter les travaux (à moins que lesdites injonctions ne soient fondées sur des fautes imputables au vendeur),

— Les troubles résultant d’hostilités, révolutions, cataclysmes naturels, les accidents de chantier,

— Les retards provenant d’anomalies du sous-sol (telle que présence de source ou résurgence d’eau, nature du terrain hétérogène aboutissant à des remblais spéciaux ou des fondations particulières, découverte de site archéologique, de poche d’eau ou de tassement différentiel, tous éléments de nature à nécessiter des fondations spéciales ou des reprises ou sous-œuvre d’immeubles avoisinants) et, plus généralement, tous éléments dans le sous-sol susceptibles de nécessiter des travaux non-programmés complémentaires ou nécessitant un délai complémentaire pour leur réalisation autres que celles révélées par un éventuel rapport d’audit des sols établi préalablement au démarrage du chantier,

— Les retards imputables aux compagnies concessionnaires (ERDF – GRDF – La Poste – ILEO…)

— Les retards de paiement de l’acquéreur tant en ce qui concerne la partie principale, que les intérêts de retard et les éventuels travaux supplémentaires ou modificatifs que le maître d’ouvrage aurait accepté de réaliser. »

Il est précisé que « la justification de la survenance de l’une de ces circonstances sera apportée par le vendeur à l’acquéreur par une lettre du maître d’œuvre » et que « s’il survenait un cas de force majeure ou une cause légitime de retard, l’époque prévue pour l’achèvement serait différée d’un temps égal à celui pendant lequel l’évènement considéré aurait perturbé le déroulement normal du chantier ».

*

La SCCV soutient que le retard est légitimé par les causes suivantes :

Les intempéries

Monsieur [Y] soutient que la notion d’intempéries est strictement définie par l’article L.5424-8 du code du travail, et que les relevés météorologiques produits par la défenderesse ne permettent pas de démontrer que les intempéries justifiaient l’arrêt du chantier. Il indique qu’en tout état de cause, seuls 22 jours de retard pourraient être justifiés par ces documents.

La SCCV soutient quant à elle que le contrat conclu entre les parties définit la notion d’intempéries comme cause légitime de suspension et la nécessité de produire une attestation du maître d’œuvre pour s’en prévaloir. Elle justifie ainsi l’avoir fait pour une période de 350 jours tout au long du chantier.

En l’espèce, la SCCV [Localité 7] [Adresse 6] produit une attestation de [X] [L] Co-gérant de la société ANAA ARCHITEXTES SAR, qui atteste, le 22 novembre 2024, que le nombre de jours d’intempéries s’élevait à 349 jours.

Elle produit également une attestation d’intempéries de la station AGATAE météo, valable pour la ville de [Localité 7] du 25 octobre 2019 au 31 mars 2023 qui fait état de 350 jours d’intempéries. Cette attestation précise la nature des intempéries retenues, correspondant ainsi aux jours pour lesquelles les précipitations sont supérieures à 10 mm, les jours pour lesquels la température minimale est inférieure à 0°C et les jours pour lesquels la force du vent est supérieure à 60 km/h.

Ainsi, le délai de livraison a été valablement suspendu pendant 349 jours.

La découverte d’une nappe affleurante

Monsieur [Y] ne traite pas de cette cause de suspension dans ses écritures.

La SCCV soutient quant à elle que la découverte de l’existence d’une nappe affleurante par l’entreprise de gros œuvre a nécessité des travaux de pompage, ainsi qu’une réorganisation des travaux et du planning, justifiant 49 jours de retard.

En l’espèce, la venderesse produit le compte rendu de la réunion de chantier du 19 février 2020, qui fait état de la « demande d’autorisation pour rabattement de nappe faite le 18/02 délais 1 mois avant retour » ; « travaux GO (terrassement à l’arrêt depuis le 27/01) : présence d’eau » et « reprise des travaux GO 10 jours après la mise en place d’un rabattement de nappe », le compte rendu de la réunion de chantier du 11 mars 2020 qui fait état « démarré rabattement de nappe ce mardi 10/03. Démarrage de la plateforme bâtiment 1 lundi 16/03 » ainsi qu’un document établi par l’EURL Cabinet EURIN O.P.C faisant état du rabattement de la nappe en cours le 11 mars 2020.

Toutefois, si la défenderesse justifie de l’existence de cette cause de suspension, elle ne produit aucune lettre du maître d’œuvre pour en justifier, ce qui est pourtant l’une des deux conditions contractuelles cumulatives pour se prévaloir légitimement du retard.

Par conséquent, cette cause de report du délai de livraison ne peut pas être valablement prise en compte dans le décompte des jours de retard.

La crise sanitaire liée à l’épidémie de COVID-19

Monsieur [Y] soutient que la période juridique protégée en raison de l’épidémie de COVID-19 permet de reporter l’obligation de livraison de 103 jours ; que toutefois la SCCV indique dans son courrier du 5 octobre 2023 une reprise de chantier au 27 avril 2020 et ne s’est ainsi prévalue que d’une cause de suspension de 41 jours.

La SCCV soutient quant à elle que les textes liés au Covid-19 prévoient une neutralisation des délais d’exécution des contrats pendant 104 jours couvrant non seulement les jours d’arrêt effectif du chantier mais aussi ceux pendant lesquels le déroulement du chantier a été perturbé.

Il résulte de l’alinéa 3 de l’article 4 de l’ordonnance n°2020-306 du 25 mars 2020 relative à la prorogation des délais échus pendant la période sanitaire et à l’adaptation des procédures pendant cette même période que les astreintes, les clauses pénales, les clauses résolutoires ainsi que les clauses prévoyant une déchéance, lorsqu’elles ont pour objet de sanctionner l’inexécution d’une obligation dans un délai déterminé, sont réputées n’avoir pas pris cours ou produit effet, si ce délai a expiré pendant la période définie au I de l’article 1er.

L’ordonnance n°2020-427 du 15 avril 2020 ajoute que si le débiteur n’a pas exécuté son obligation, la date à laquelle ces astreintes prennent cours et ces clauses produisent leurs effets est reportée d’une durée, calculée après la fin de cette période, égale au temps écoulé entre, d’une part, le 12 mars 2020 ou, si elle est plus tardive, la date à laquelle l’obligation est née et, d’autre part, la date à laquelle elle aurait dû être exécutée.

Le dernier alinéa précise que le cours des astreintes et l’application des clauses pénales qui ont pris effet avant le 12 mars 2020 sont suspendus pendant la période définie au I de l’article 1er.

L’article 1er de cette même ordonnance précise par ailleurs que les dispositions du présent titre sont applicables aux délais et mesures qui ont expiré ou qui expirent entre le 12 mars 2020 et l’expiration d’un délai d’un mois à compter de la date de cessation de l’état d’urgence sanitaire.

Les parties s’accordent pour dire que la période juridiquement protégée s’étend du 12 mars au 23 juin 2020 inclus.

En l’espèce, la circonstance selon laquelle le chantier a repris, selon courrier du 5 octobre 2023, le 27 avril 2020 est sans incidence sur la durée de suspension dont peut se prévaloir la SCCV. En effet, il est constant que l’obligation de livrer l’immeuble le 31 décembre 2020 au plus tard a pris cours avant le début de la période protégée, de sorte qu’en vertu du dernier alinéa de l’article 4 susmentionné, le cours des pénalités est suspendu pendant toute la période protégée, soit 104 jours, indépendamment de la date à laquelle la SCCV indique que le chantier aurait repris dans son courrier.

Ainsi, le délai de livraison a été valablement suspendu pendant 104 jours.

La procédure collective de l’entreprise Decourcelle Constructions

Monsieur [Y] soutient que la SCCV a recherché tardivement une entreprise en remplacement de la société Decourcelle Constructions et n’a procédé que tardivement à son remplacement effectif, soit 252 jours après la prise de connaissance de sa défaillance.

La SCCV soutient quant à elle que l’abandon du chantier par la société Decourcelle Constructions a été constaté le 26 janvier 2021, puis que sa liquidation judiciaire a été prononcée ; qu’elle a immédiatement entrepris de rechercher une entreprise en capacité de reprendre le chantier, ce qui n’a été le cas que le 28 avril 2021, soit après 92 jours d’arrêt du chantier.

En l’espèce, la SCCV produit aux débats l’extrait du BODACC relatif au jugement prononçant la liquidation judiciaire de la société Decourcelle Constructions au 26 janvier 2021, ainsi qu’une lettre du maître d’œuvre la SARL Cabinet Eurin, relative à cet abandon de chantier.

La SCCV n’entend pas se prévaloir de la défaillance de l’entreprise de gros œuvre qui serait intervenue courant août 2020, et dont fait état Monsieur [Y], limitant ainsi la cause de retard à 92 jours.

Par ailleurs, il est constant que l’entreprise ATB Constructions, qui a reçu ordre de service le 26 avril 2021, est intervenue en remplacement de la société Decourcelle Constructions, liquidée. Il est ainsi dûment justifié que le retard de 92 jours est lié d’une part à la liquidation de la première entreprise de gros œuvre, et d’autre part aux diligences mises en œuvre pour lui trouver une remplaçante.

Par conséquent, le délai de livraison a été valablement suspendu pendant 92 jours.

La défaillance de l’entreprise Houze Vilcot et de l’entreprise Caner

Monsieur [Y] soutient que les 245 jours de retard allégués au titre des défaillances des sociétés CANET et HOUZE ne trouvent pas de justifications légitimes, alors que conformément à la jurisprudence, le retard issu de ces défaillances doit être évalué entre 20 et 60 jours.

La SCCV fait quant à elle valoir que la société Houze Vilcot a résilié unilatéralement son marché le 10 décembre 2021, suite au refus de la SCCV de l’indemniser ; qu’elle a été remplacée le 10 mars 2022. La SCCV indique que l’entreprise Caner a également résilié unilatéralement son contrat après refus de la SCCV de l’indemniser de la hausse du coût des matériaux, et qu’elle a été substituée le 24 février 2022.

En l’espèce, la SCCV justifie de la défaillance des entreprises susmentionnées, lesquelles ont résilié leur contrat, respectivement le 1er octobre 2021, et le 8 octobre 2021.

Si elle soutient avoir engagé des entreprises en remplacement, elle ne produit toutefois aucun ordre de service en ce sens, de sorte que leur date d’engagement est inconnue.

En outre, et en contrariété avec les termes du contrat, la SCCV ne justifie de la production à l’acquéreur d’aucune lettre du maître d’œuvre pour justifier de la survenance de ces défaillances.

Par conséquent, cette cause de report du délai de livraison ne peut pas être valablement prise en compte dans le décompte des jours de retard.

Le retard imputable à GRDF, concessionnaire

Monsieur [Y] soutient que, malgré les retards déjà importants, la SCCV n’a pas anticipé le passage de GRDF et qu’elle ne saurait, dès lors, se prévaloir de cette cause de suspension pour légitimer les 133 jours de retard.

La SCCV soutient quant à elle qu’elle a sollicité et obtenu, dès 2014, l’accord du propriétaire de l'[Adresse 5], allée privative, pour que la desserte du projet par cette voie ait lieu ; que toutefois la société Destombes, propriétaire, a fait l’objet d’une liquidation et que GRDF a refusé d’intervenir sans l’accord du liquidateur, entraînant un retard de 19,5 semaines.

En l’espèce, la SCCV produit aux débats le courrier émanant de la société Destombes, le 20 février 2016, et informant de la régularisation d’un protocole d’accord pour la desserte du projet par la propriété de cette société ; ainsi que la lettre du maître d’œuvre Axoneo, datée du 22 mai 2023, et retraçant les diligences pour les travaux de raccordement en domaine public et mentionnant un retard de 7 mois à ce titre.

Toutefois, force est de constater que les éléments produits sont insuffisants à caractériser une cause légitime de retard, dans la mesure où :

Le protocole d’accord conclu avec la société Destombes en 2014 n’est pas produit,

Aucun élément n’est apporté sur la liquidation de cette société, étant à ce titre précisé que le courrier du maître d’œuvre ne fait pas mention de cette circonstance,

Aucun échange intervenu entre la SCCV et GRDF sur le refus de cette dernière d’intervenir n’est produit.

Il en résulte que les éléments rapportés par la SCCV ne sauraient suffire à caractériser une cause légitime de report du délai de livraison.

*

En définitive, la SCCV justifie de causes légitimes de suspension du délai de livraison pour 545 jours. Reste donc un retard non justifié et indemnisable de 275 jours.

Monsieur [Y] sollicite à ce titre l’indemnisation du préjudice résultant de la livraison tardive, qu’il intitule « préjudice ce jouissance » dans ses écritures, à hauteur de 850 euros par mois, outre l’indemnisation de frais bancaires à hauteur de 618 euros.

Il se fonde notamment sur l’estimation de loyer réalisée par une agence immobilière et fait également valoir que la circonstance selon laquelle il est resté vivre dans une autre région depuis la signature du contrat de VEFA est sans incidence sur son préjudice.

La SCCV soutient quant à elle que Monsieur [Y] n’a subi aucun préjudice de jouissance dans la mesure où il jouissait, pendant toute la période de retard de livraison, d’un bien immobilier au sein de la résidence; que l’appartement livré ne constitue d’ailleurs toujours pas sa résidence principale. Elle soutient encore qu’il se fonde sur la fourchette haute de l’estimation de l’agence immobilière, établie pour une location meublée alors qu’il n’est pas prouvé que l’appartement serait meublé.

En l’espèce, il est relevé que le contrat de vente intervenu entre les parties ne prévoit pas le montant des pénalités de retard applicables en cas de livraison tardive du bien.

Dans ces circonstances, Monsieur [Y] est fondé à se prévaloir d’un élément objectif pour estimer son préjudice, comme il l’a fait en recourant à une estimation locative établie par une agence immobilière. La circonstance selon laquelle il n’a jamais habité le bien, ou même prouvé sa mise en location meublée est sans incidence dès lors que, malgré la dénomination de « préjudice de jouissance » qu’il lui donne, il s’agit bien d’un préjudice financier résultant du retard de livraison, dont il a été démontré qu’il est avéré à hauteur de 275 jours (soit 9 mois).

Par conséquent, il convient de condamner la SCCV à verser à Monsieur [Y] la somme de 7.650 euros (850 euros x 9 mois) en réparation de son préjudice financier lié au retard de livraison.

Monsieur [Y] sera toutefois débouté de sa demande de remboursement des 618 euros de frais bancaires dans la mesure où, d’une part, il ne justifie pas de la réalité de ces frais, et d’autre part, il n’explique pas en quoi ils seraient en lien avec le retard de livraison.

II. Sur les demandes de Monsieur [Y] fondées sur les vices et non-conformités alléguées

Monsieur [Y] sollicite que la SCCV soit condamnée à lui payer la somme de 100 euros par jour de retard à lever l’ensemble des réserves. Il sollicite également que le préjudice de jouissance à son entrée dans les lieux soit indemnisé à hauteur de 5.000 euros, et que son préjudice moral soit indemnisé à hauteur de 10.000 euros.

Il fait notamment valoir que le vendeur a l’obligation de délivrer à l’acquéreur un bien conforme à l’immeuble convenu et qu’il est tenu des défauts de conformité apparents. Il fait par ailleurs valoir qu’il a acquis un appartement neuf pour éviter les désagréments liés à la réalisation des travaux, et qu’au vu des réserves, sa jouissance a été troublée. S’agissant de son préjudice moral, il indique qu’il a été occasionné par le retard pris par le projet, le temps perdu, la désorganisation que cela a suscité dans sa vie personnelle, et du stress causé.

La SCCV conclut quant à elle au débouté. Elle soutient avoir fait intervenir plusieurs sociétés pour la reprise des désordres dénoncés et en avoir reçu quitus le 8 janvier 2024. Elle soutient en outre que les désordres, mineurs, n’ont pas empêché la jouissance du bien par Monsieur [Y].

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Sur la demande de levée des réserves

Aux termes des articles 1642-1 et 1648 alinéa 2 du code civil, le vendeur en état futur d’achèvement est tenu, avant la réception des travaux et jusqu’à l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession par l’acquéreur, des vices de construction et des défauts de conformité apparents. Ainsi, à la réception des travaux, l’acquéreur dispose d’un délai d’un mois pour émettre ses réserves et dénoncer les vices apparents, soit dans le procès-verbal de livraison soit par courrier recommandé avec accusé de réception au promoteur.

A ce titre, est considéré comme apparent le défaut ou le désordre dont la manifestation, l’ampleur et les causes sont connues au jour de la livraison ou de la réception. Le vendeur est tenu à ce titre de réparer ou faire réparer l’ensemble des vices et défauts de conformité apparents signalés le jour de la livraison du bien ou dans le délai subséquent d’un mois. Il appartient à celui qui s’en prévaut de rapporter la preuve que les réserves ont été levées.

En l’espèce, le procès-verbal d’huissier réalisé le 31 mars 2023 a notamment constaté le refus par Monsieur [H] [Y] de la livraison avant la levée des réserves qui y sont évoquées.

La lecture d’un nouveau procès-verbal d’huissier dressé le 21 avril 2023 laisse apparaître que seule une partie des réserves avait été levée par le vendeur à cette date, notamment l’existence de cloisons branlantes et la présence d’un miroir non fixé dans la salle de bain.

La SCCV affirme avoir mandaté la société Sylvagreg pour lever les autres réserves, ce qui résulte du quitus signé par Monsieur [Y] le 8 janvier 2024, aux termes duquel l’unique réserve restante est « fissure mur + peinture (pas compris devis) ». Monsieur [Y] ne conteste pas que les réserves formulées les 31 mars et 21 avril 2023 ont été levées par la SCCV.

L’unique réserve restante, à savoir la présence d’une fissure et la peinture s’y rapportant, n’ayant pas été adressée au vendeur dans le délai légal prévu par les textes précités, la SCCV n’est pas tenue de la lever sur ce fondement.

Pour ces motifs, Monsieur [Y] sera débouté de sa demande tendant à voir la SCCV condamnée sous astreinte pour la levée des réserves.

Sur la demande de réparation du préjudice de jouissance

En application de l’article 1231-1 du code civil « le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure».

Le trouble de jouissance s’analyse comme l’impossibilité dans laquelle se sont trouvés les demandeurs d’utiliser le bien pendant une période déterminée.

En l’espèce, il résulte des développements précédents que les non conformités les plus importantes ont été levées définitivement le 21 avril 2023, et qu’en tout état de cause elles n’étaient pas graves au point de priver Monsieur [Y] de plus de 20% de la jouissance de son bien, soit la somme mensuelle de 170 euros, soit 119 euros pour la période de 21 jours concernée.

Pour le surplus des réserves qui ont été levées seulement le 8 janvier 2024, elles ne présentent qu’une gravité marginale, et le trouble de jouissance engendré ne saurait être supérieur à 5% de la valeur locative du bien soit la somme mensuelle de 42,5 euros, soit 344 euros pour la période de 8 mois et 17 jours concernée.

Par conséquent, la SCCV sera condamnée à indemniser le préjudice de jouissance subi par Monsieur [Y] à hauteur de 463 euros.

Sur la demande de réparation du préjudice moral

En l’espèce, il est constant qu’au délà des causes légitimes de retard développées, la livraison du bien a été retardée de manière non négligeable, ce qui a nécessairement engendré une désorganisation dans la vie personnelle de Monsieur [Y], qu’il convient d’évaluer à la somme de 1.000 euros.

Par conséquent, la SSCV sera condamnée à verser à Monsieur [Y] la somme de 1.000 euros en réparation de son préjudice moral.

III. Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, la SCCV, qui succombe à l’instance, sera condamnée aux dépens.

Elle sera également condamnée à verser à Monsieur [Y] à 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civil et sera déboutée de sa demande formée à ce titre.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, en premier ressort, par jugement contradictoire, et par mise à disposition au greffe

CONDAMNE la société civile de construction vente [Localité 7] [Adresse 6] à payer à Monsieur [H] [Y] la somme de 7.650 euros en indemnisation du préjudice lié au retard de livraison de l’immeuble ;

DEBOUTE Monsieur [H] [Y] de sa demande formée au titre des frais bancaires ;

DEBOUTE Monsieur [H] [Y] de sa demande formée au titre de la levée des réserves ;

CONDAMNE la société civile de construction vente [Localité 7] [Adresse 6] à payer à Monsieur [H] [Y] la somme de 463 euros en indemnisation du préjudice de jouissance subi par ce dernier ;

CONDAMNE la société civile de construction vente [Localité 7] [Adresse 6] à payer à Monsieur [H] [Y] la somme de 1.000 euros en indemnisation du préjudice moral ;

CONDAMNE la société civile de construction vente [Localité 7] [Adresse 6] aux entiers dépens ;

CONDAMNE la société civile de construction vente [Localité 7] [Adresse 6] à payer à Monsieur [H] [Y] la somme de 2.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE la société civile de construction vente [Localité 7] [Adresse 6] de sa demande de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE

Dominique BALAVOINE Claire MARCHALOT