TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

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Chambre 04

N° RG 24/05214 – N° Portalis DBZS-W-B7I-YK74

JUGEMENT DU 27 FEVRIER 2026

DEMANDEUR :

Mme [F] [J]

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentée par M^e Stéphane ROBILLIART, avocat au barreau de LILLE

DEFENDEURS :

M. [G] [L]

[Adresse 2]

[Adresse 2]

[Localité 2]

représenté par M^e Réza-jean NASSIRI, avocat au barreau de LILLE

Mme [C] [Z]

[Adresse 3]

[Localité 3]

défaillant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Ghislaine CAVAILLES, Vice-Présidente

Assesseur : Leslie JODEAU, Vice-présidente

Assesseur : Sophie DUGOUJON, Juge

GREFFIER : Yacine BAHEDDI, Greffier

DEBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 07 Novembre 2024.

A l’audience publique du 06 Novembre 2025, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré,les avocats ont été avisés que le jugement serait rendu le 19 Janvier 2026 puis prorsogé au 27 Février 2026.

Sophie DUGOUJON, Juge rapporteur qui a entendu la plaidoirie en a rendu compte au tribunal dans son délibéré

JUGEMENT : réputé contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au Greffe le 27 Février 2026 par Sophie DUGOUJON, Juge pour la Présidente empêchée, assistée de Yacine BAHEDDI, greffier.

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 15 décembre 2019, Mme [F] [J] a donné en location à M. [G] [L] un immeuble à usage d’habitation dont elle est propriétaire sis [Adresse 4] à [Localité 4].

Par lettre recommandée avec avis de réception datée du 31 mars 2022, M. [L] a délivré congé de ce contrat bail, se prévalant d’un préavis de trois mois.

Son ex-concubine, Mme [C] [Z], non-titulaire du contrat de bail, s’est maintenue dans les lieux.

Par exploits en dates des 07 et 08 novembre 2022, Mme [F] [J] a fait assigner M. [G] [L] et Mme [C] [Z] devant le tribunal de proximité de Tourcoing aux fins de dommages et intérêts.

Assignée suivant procès-verbal de recherches infructueuses, en application des dispositions de l’article 659 du Code de procédure civile, Mme [Z] n’a pas constitué avocat.

Par jugement en date du 12 juin 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Tourcoing s’est déclaré incompétent en raison du quantum de la demande principale et a renvoyé l’examen de l’affaire devant le tribunal judiciaire de Lille.

La clôture des débats est intervenue le 07 novembre 2024, par ordonnance datée du même jour, et l’affaire a été fixée à l’audience de plaidoiries du 06 novembre 2025.

M. [L] a notifié de nouvelles conclusions récapitulatives par voie électronique le 14 janvier 2025.

* * *

Suivant conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 17 juin 2024, Mme [F] [J] demande au tribunal, au visa des articles 1231, 1231–1, 1240 du Code civil et de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989,

— Déclarer sa demande recevable et bien fondée, et en conséquence :

— Condamner solidairement Mme [C] [Z] et M. [G] [L] à lui payer la somme de 15 000 € à titre de dommages et intérêts assortie des intérêts au taux légal à compter du jour de la demande ;

— Condamner solidairement Mme [C] [Z] et M. [G] [L] aux entiers frais et dépens de l’instance,

— Condamner Mme [C] [Z] et M. [G] [L] à lui payer chacun une somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Suivant conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 14 janvier 2025, M. [G] [L] demande au tribunal, au visa des articles 1101 et suivant et 1231 et suivants du Code civil, de :

— A titre principal : débouter Mme [J] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— A titre subsidiaire, condamner Mme [Z] à le garantir de toute condamnation qui pourrait intervenir à son encontre,

— En tout état de cause :

— condamner Mme [J] à lui verser une somme de 2.000 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamner Mme [J] aux entiers dépens de l’instance.

Pour l’exposé des moyens, il est renvoyé aux conclusions récapitulatives susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il sera rappelé qu’après la clôture des débats, les parties ne peuvent déposer aucune note, aucunes conclusions et aucune pièce à l’appui de leurs prétentions si ce n’est à la demande du président, conformément aux dispositions de l’article 445 du Code de procédure civile.

Dès lors, les conclusions notifiées par M. [L] après l’ordonnance de clôture seront purement et simplement écartées et ne feront l’objet d’aucun examen.

Sur l’absence de constitution en défense au bénéfice de Mme [Z]

En application de l’article 472 du Code de procédure civile, « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

Sur la demande indemnitaire

Conformément à l’article 9 du Code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Aux termes des articles 1103 et 1104 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

L’article 1231-1 du Code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

L’article 1240 du Code civil dispose, pour sa part, que « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

En l’espèce, Mme [J] entend voir engager la responsabilité contractuelle de son ex-locataire, M. [L], ainsi que la responsabilité délictuelle de l’ex-compagne de ce dernier non-titulaire du contrat de bail, Mme [Z], leur faisant grief de n’avoir pas laissé accès à l’immeuble pour l’organisation de visites pendant la durée du préavis.

Qu’elle soit fondée sur l’article 1231-1 ou l’article 1240 du Code civil, la reconnaissance de responsabilité suppose que le demandeur établisse une triple preuve, à savoir celle d’une faute, celle d’un préjudice subi et enfin, celle du lien de causalité entre les deux éléments précédents.

Mme [J] soutient, à cet égard, qu’alors que le contrat de bail prévoyait que le locataire devait « laisser visiter, en vue de la vente [ou] de la location, les lieux loués, 2 heures par jours pendant les jours ouvrables » et, à défaut de meilleur accord, entre 17 heures et 19 heures (pièce n°1, page 3), M. [L] n’a pas respecté cette obligation et ce, malgré une mise en demeure adressée le 23 mai 2022 par lettre recommandée avec avis de réception (pièce n°7). Elle précise que le fait que M. [L] avait quitté les lieux dès le début de la période de préavis est indifférent, dès lors qu’ayant autorisé Mme [Z] à se maintenir dans les lieux, il se devait de lui faire respecter l’obligation de laisser visiter l’immeuble.

La bailleresse fait valoir que, par suite de la faute des défendeurs, elle n’a pas été en mesure de faire procéder à des visites de l’immeuble dès le mois d’avril 2022 et pendant plusieurs mois, et que, celui-ci ayant perdu de la valeur dans ce laps de temps, soit environ 30.000 euros, elle a perdu une chance, qu’elle évalue à 50 %, de vendre l’immeuble à des conditions plus favorables. Elle sollicite ainsi la somme de 15.000 euros en réparation de son préjudice.

Sur ce, il est amplement démontré et n’est, au demeurant, pas contesté, que l’accès à l’immeuble pour l’organisation de visites n’a pas été permis pendant toute la durée du préavis (pièces n° 6 à 10 demanderesse), étant précisé que Mme [J] avait manifesté sa volonté, dès le 12 avril 2022, tant auprès de M. [L] que de Mme [Z], de mettre en vente l’immeuble et de faire procéder, dans ce cadre, à des visites (pièce n°4). Le manquement contractuel du locataire et la faute extra-contractuelle de l’occupante sont caractérisés.

Afin de justifier d’une perte de chance de vendre l’immeuble à des conditions financières plus favorables, Mme [J] verse, tout d’abord, aux débats une attestation datée du 11 juillet 2022 indiquée comme émanant de l’agence immobilière « ma1930 » aux termes de laquelle son « président », M. [Y], expose que lorsqu’elle a pris contact avec son agence, « le marché immobilier tourquennois était encore à un niveau de prix particulièrement élevé », mais que, avec les difficultés à prendre contact avec l’occupante des lieux, « les mois ont passé et le contexte a radicalement changé », du fait de la hausse des taux d’emprunt, des refus de prêt réguliers, de l’impossibilité corrélative d’ « emprunter autant qu’en avril 2022 », mais également de la multiplication des biens similaires proposés à la vente depuis cette date.

Le rédacteur de l’attestation indique, ainsi :

« Si nous avions pu proposer leur maison à la vente dès le mois d’avril, je n’ai aucun doute sur le fait que nous aurions pu trouver un acquéreur à un prix net vendeur autour de 215.000 euros », tandis que le « le contexte évoqué ci-dessus, mêlé aux vacances scolaires qui débutent, fait qu’il sera difficile de ven[dr]e le bien à plus de 185.000€ net vendeur, dans un délai raisonnable » (pièce n°14).

Cette position est manifestement corroborée par une estimation de valeur datée du 13 octobre 2022 ayant pour entête « L’AGENCE SPECIALE », évaluant l’immeuble à 185.000 euros mais précisant : « si nous avions pu mener notre projet à son terme dès le mois d’avril, nous aurions trouvé un acheteur dans des délais raisonnables et bien au-dessus des 200.000 euros net vendeur » (pièce n°15).

Il convient de rappeler que la perte de chance présente un caractère direct et certain chaque fois qu’est constatée la disparation d’une éventualité favorable, dont le caractère certain doit être établi de sorte que sa réparation ne peut être écartée que s’il peut être tenu pour certain que la faute n’a pas eu de conséquence sur une telle disparition.

Or, dans le cas d’espèce, le tribunal estime que cette preuve de la disparition certaine d’une éventualité favorable n’est pas suffisamment rapportée, tandis que la valeur probante des attestations produites demeure très limitée, ni l’une ni l’autre ne reprenant l’identité précise de son auteur (absence de tout élément relatif à l’adresse, à la forme sociale voire à la dénomination sociale de l’agence, absence de n° SIRET ou d’inscription au RCS, absence de cachet, etc.), l’attestation « ma1930 » n’étant, de surcroît, pas signée.

Il n’est justifié d’aucun autre élément au soutien de l’existence de la perte de chance alléguée.

Il est, au surplus, observé que Mme [J] n’apporte aucune précision quant aux conditions, notamment financières, dans lesquelles elle a finalement mis en vente, voire vendu, son immeuble.

Mme [J] défaillant, dans ces conditions, à rapporter la preuve d’un préjudice, sa demande sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

L’article 696 du Code de procédure civile dispose : « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

Il résulte, en outre, des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile que, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, Mme [J], qui succombe, sera condamnée aux entiers dépens de l’instance. Sa demande au titre des frais irrépétibles sera donc rejetée.

L’équité commande, en revanche, qu’il ne soit pas fait application des dispositions dudit article 700 précité au profit de M. [L].

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe et en premier ressort,

Déboute Mme [F] [J] de l’intégralité de ses demandes ;

Dit n’y avoir lieu à application au profit de l’une quelconque des parties des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamne Mme [F] [J] aux entiers dépens de l’instance ;

Le greffier, Pour la présidente empêchée.

Yacine BAHEDDI Sophie DUGOUJON