TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LIMOGES

N° du dossier : N° RG 24/00708 – N° Portalis DB3K-W-B7I-GFXT

Nature : 50D Demande en garantie des vices cachés ou tendant à faire sanctionner un défaut de conformité

ORDONNANCE DE REFERE

du 18 Décembre 2024

Mélanie PETIT-DELAMARE, Présidente du Tribunal judiciaire de LIMOGES, assistée de Nadine GADAUD, Greffier, a rendu la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

Madame [S] [T]

Née le 19 Avril 1982 à [Localité 7] (Doubs)

de nationalité Française – enseignante

demeurant [Adresse 6]

ayant pour avocat M^e GILLET, membr de la SELARL DEMOSTHENE, du Barreau de LIMOGES

DEMANDERESSE

ET :

Madame [A] [N]

Née le 25 Avril 1951 à [Localité 8] – 21 -

de nationalité Française -

demeurant [Adresse 2]

ayant pour avocat plaidant M^e GROLLEAU, membre de la SCP BRUNEAU-GROLLEAU, du barreau de la CHARENTE

et pour avocat postulant M^e Dorothée LEBOUC, du Barreau de LIMOGES

DEFENDERESSE

Appelée à l’audience du 06 Novembre 2024, l’affaire a été renvoyée au 20 Novembre 2024, date à laquelle les représentants des parties ont été entendus et l’affaire mise en délibéré au 18 Décembre 2024 pour que la décision soit prononcée ce jour, par mise à disposition au greffe, ainsi qu’il suit :

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte reçu le 25 juillet 2023 par Maître [D] [B], notaire à [Localité 9] (Haute-Vienne), Mme [A] [N] a vendu à Mme [S] [T] un bien immobilier sis à [Adresse 12], consistant en une maison à usage d’habitation, pour le prix de 169000 euros financé par un prêt souscrit suivant offre acceptée du 17 juillet 2023.

Par lettre du 31 août 2023, Maître [D] [B] a dénoncé à Maître [P] [F], notaire de la venderesse, des infiltrations importantes dans la cave, suffisantes pour inonder celle-ci les jours de pluie, avec des dégradations liées à l’humidité, un mur gorgé d’eau et salpêtre.

Maître [P] [F] a répondu le 4 avril 2024 ne pas avoir réussi à joindre Mme [A] [N].

Par acte de commissaire de justice du 3 octobre 2024, Mme [S] [T] a fait assigner Mme [A] [N], en référé devant le président du tribunal judiciaire de céans, au visa au visa des articles145 du code de procédure civile, 1130, 1137, 1641 et 1644 du code civil, aux fins de voir ordonner une expertise et condamner la défenderesse à payer une indemnité de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 20 novembre 2024 au cours de laquelle Mme [S] [T], représentée par son conseil, a, reprenant oralement les termes de ses dernières conclusions, réitéré ses demandes.

En défense, Mme [A] [N], représentée par son conseil, a conclu au rejet des demandes et sollicité à titre reconventionnel la condamnation de la partie demanderesse à payer une indemnité de 2500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé pour complet exposé des prétentions et moyens des parties aux dernières conclusions déposées par chacune d’elles, au sens de l’article 446-2 du même code.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 18 décembre 2024.

SUR CE

Sur la demande d’expertise

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé sur requête ou en référé.

L’article 145 suppose l’existence d’un motif légitime, c’est-à-dire un fait crédible et plausible, ne relevant pas de la simple hypothèse, qui présente un lien utile avec un litige potentiel futur dont l’objet et le fondement juridique sont suffisamment déterminés et dont la solution peut dépendre de la mesure d’instruction sollicitée, à condition que cette mesure ne porte pas une atteinte illégitime aux droits d’autrui. Elle doit être pertinente et utile.

Ainsi, si le demandeur à la mesure d’instruction n’a pas à démontrer l’existence des faits qu’il invoque puisque cette mesure in futurum est justement destinée à les établir, il doit néanmoins justifier d’éléments rendant crédibles ses suppositions et démontrer que le litige potentiel n’est pas manifestement voué à l’échec, la mesure devant être de nature à améliorer la situation probatoire du demandeur.

Au cas présent, au soutien de sa demande d’expertise probatoire, Mme [S] [T] explique envisager une action au fond en annulation de la vente, ou en diminution du prix de vente, pour vice caché, erreur ou dol contre sa venderesse en raison des désordres qu’elle a découverts tenant à l’inondation de la cave et ses conséquences.

La venderesse ne conteste pas les phénomènes d’inondation de la cave mais en relativise l’importance et les conséquences, expliquant d’une part qu’elle a elle-même subi à deux reprises des inondations durant les six années d’occupation du bien, d’autre part que son époux avait installé une pompe de relevage achetée en grande surface pour un montant de 250 à 300 euros afin d’éviter ce désagrément. Il n’est pas contesté que cette pompe n’était pas sur les lieux lors de la vente.

La venderesse soutient en conséquence qu’une mesure d’instruction est inutile. Elle ajoute que la demande d’expertise est dépourvue de motif légitime. Elle se prévaut en effet de la clause exonératoire de garantie des vices cachés, argue de sa bonne foi et affirme que l’acquéreresse avait pu deviner, lors des visites, la possibilité d’entrée d’eau dans la cave compte-tenu de l’importance de la pente

Il convient de rappeler que si la garantie légale contre les vices cachés peut être écartée par une clause de non garantie spécifiée dans l’acte de vente, cette clause ne peut cependant exonérer, conformément au principe de bonne foi régissant les relations contractuelles, le vendeur des conséquences de son dol ou de sa réticence dolosive notamment s’il est démontré qu’il avait connaissance du vice ou du défaut de la chose vendue avant l’acte de cession. Il n’entre cependant pas dans les pouvoirs du juge des référés d’apprécier la bonne foi des parties dans l’exécution du contrat.

Il ressort du procès-verbal dressé le 29 mai 2024 que Maître [V] [O], commissaire de justice, a notamment constaté :

— la présence de salpêtre dans le garage

— des arrivées d’eau et de regards dans la cave

— la présence d’eau sous le sol du garage, visible à travers une grille de caniveau

— une hauteur d’eau de 29 cm au niveau du regard en béton devant la chaudière

— des traces d’humidité très importantes sur les murs à l’intérieur de la maison (salle de bain, cuisine du sous-sol).

Mme [S] [T] verse en outre aux débats un devis établi le 10 octobre 2023 par la société de maçonnerie – génie civil – béton armé – pierres Edibat de travaux de reprise suite à inondation et infiltration pour un montant de 20 049,12 euros.

Ces constatations et le coût estimé des travaux de reprise permettent de retenir comme plausible l’existence de vices ou désordres affectant le bien vendu. Contrairement à ce que soutient la venderesse, toute action envisagée au fond par la demanderesse n’apparait pas manifestement voueé à l’échec.

Mme [S] [T] justifie donc d’un motif légitime à voir ordonner une mesure d’instruction qui permettra d’éclairer le juge éventuellement saisi au fond, sur la nature et l’ampleur du vice, son caractère dissimulé ou décelable.

Sur les autres demandes

La mise en œuvre de l’expertise étant subordonnée au versement de la provision, il convient d’en faire supporter la charge à la partie qui la réclame.

A titre provisoire et sauf recours ultérieur au fond, les dépens resteront à la charge des demandeurs. Les demandes formées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile seront rejetées.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par décision contradictoire, rendue par mise à disposition, en matière de référé et en premier ressort ;

Ordonne une expertise et commet :

M. [E] [U]

[Adresse 5]

et [Adresse 4]

[XXXXXXXX01]

[Courriel 10]

pour y procéder avec pour mission de :

— Visiter l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 11], en présence des parties et de leurs conseils régulièrement convoqués et le décrire ;

— Prendre connaissance de tous documents de la cause ;

— Se faire remettre sans délai par les parties ou par tout tiers détenteur les documents qu’il estimera utiles à l’accomplissement de sa mission ;

— Entendre les parties en leurs dires et explications ;

— Examiner les différents désordres, vices, malfaçons, inexécutions et défauts de conformité affectant l’immeuble objet de la mesure d’expertise dénoncés par la partie demanderesse dans son assignation, ses conclusions et dans les pièces auxquelles elle fait référence et dire s’ils existent ;

— Dans l’affirmative :

— Indiquer leur date d’apparition et les décrire,

— En indiquer la nature et l’importance,

— Rechercher le cas échéant, s’ils sont de nature à compromettre la solidité de l’ouvrage ou à rendre l’immeuble impropre à sa destination, ou s’ils affectent la solidité des éléments d’équipement formant indissociablement corps avec les ouvrages de viabilité, de fondations, d’ossature, de clos ou de couvert,

— En rechercher l’origine ainsi que la ou les causes, en précisant pour chacun s’il y a eu vice du matériau, malfaçons dans l’exécution, vice de conception, défaut ou insuffisance dans la direction, le contrôle ou la surveillance ou l’entretien ou toute autre cause,

— Fournir tous éléments permettant de déterminer à qui ces différents désordres, vices, malfaçons, inexécutions et défauts de conformité constatés sont imputables et dans quelle proportion ;

— Dans l’hypothèse d’un caractère évolutif des désordres, vices, malfaçons et non-conformités constatés, préciser dans quel terme et dans quelle mesure l’immeuble sera affecté ;

— Rechercher tous éléments motivés permettant de dire :

— Si les désordres, vices, malfaçons, inexécutions et défauts de conformité étaient visibles lors de l’achat par un non-professionnel dans leur cause, dans leur ampleur ainsi que dans leurs conséquences ;

— S’ils étaient connus du vendeur ;

— Dans quelle mesure ils diminuent l’usage attendu de l’ouvrage ou engendrent une moins-value de ce dernier ;

— Préconiser et spécifier les diligences et travaux nécessaires pour assurer la finition, la mise en conformité, la réparation des ouvrages, désordres, vices, malfaçons, non-conformités et dégâts constatés ; chiffrer le coût de ces travaux, en précisant l’indice et la référence du prix de la construction publiée en vigueur à la date de l’évaluation, à partir des devis fournis par les parties ou par les entreprises consultées directement, annexer les devis au rapport d’expertise à venir ;

— Déterminer la durée prévisible de l’exécution de ces travaux, fournir tous éléments de nature à permettre ultérieurement à la juridiction ultérieurement saisie d’évaluer les préjudices subis par les demandeurs ainsi que par tout occupant de leur chef en raison de la réalisation desdits travaux;

— Dans le cas d’une impossibilité technique d’exécution desdits travaux, proposer une évaluation de diminution consécutive de la valeur vénale de l’ouvrage;

— Fournir tous éléments de nature à permettre ultérieurement à la juridiction saisie d’évaluer les préjudices de toute nature, directs ou indirects, matériels ou immatériels résultant des désordres, vices, malfaçons, inexécutions et défauts de conformité constatés subis par les demandeurs ainsi que par tout occupant de leur chef et en proposer une base d’évaluation ;

— Dire s’il convient d’appeler aux opérations d’expertise d’autres parties ou de faire compléter sa mission ;

— En cas de situation d’urgence compromettant la sécurité des personnes ou la pérennité de l’ouvrage, établir sans délai une note expertale de constatation de cette situation en donnant son avis sur les travaux de nature à sauvegarder les existants et à éviter toute aggravation de leur état, avec une estimation sommaire des travaux de consolidation, à charge pour les maîtres d’ouvrage de faire exécuter par tout entrepreneur du bâtiment dûment qualifié et régulièrement assuré l’ensemble des travaux nécessaires de confortement ;

— Dit qu’après avis ci-dessus de l’expert, la requérante est autorisée à faire exécuter à ses frais avancés, pour le compte de qui il appartiendra, les travaux de nature à sauvegarder les existants et à éviter toute aggravation de leur état ;

MODALITÉS TECHNIQUES

Ordonne à Mme [S] [T] de consigner au greffe du tribunal de Limoges la somme de 3200 euros avant le 28 février 2025 (sauf à justifier être bénéficiaire de l’aide juridictionnelle), sous peine de caducité de la présente désignation conformément à l’article 271 du code de procédure civile ;

Rappelle à l’expert qu’il doit, dès sa saisine, adresser au greffe de la juridiction l’acceptation de sa mission. Tout refus ou tout motif d’empêchement devra faire l’objet d’un courrier circonstancié, adressé dans les 8 jours de sa saisine; si le magistrat chargé des expertises accepte sa position, l’expert sera remplacé par simple ordonnance ; dans tous les cas, la demande de décharge est communiquée au magistrat chargé du suivi de la liste des experts. Une partie ne peut demander le changement de l’expert qu’après consignation. Dans ce cas, l’expert initialement saisi, sera préalablement consulté ;

Indique à l’expert qu’il devra procéder à la première réunion dans un délai maximum de 45 jours. A son issue, il adressera au juge chargé de la surveillance des expertises, une fiche récapitulative établie et adressée en la forme simplifiée, reprenant tous les points ci-dessous visés, en vue d’assurer un déroulement efficace de ses opérations ;

Fixe à l’expert un délai jusqu’au 31 août 2025, pour déposer son rapport accompagné de toutes les pièces complémentaires, sauf prorogation accordée, et en délivrer copie aux parties ;

Dit que l’expert devra remplir sa mission en se conformant aux dispositions des articles 233 à 248 et 273 à 281 du code de procédure civile ;

Dit que l’expert devra procéder dans le respect absolu du principe du contradictoire, établir un inventaire des pièces introduites entre ses mains ainsi que des documents utilisés dans le cadre de sa mission et répondre aux dires que les parties lui communiqueront en cours d’expertise ou avant le dépôt du rapport final;

Dit que l’expert établira un pré-rapport, éventuellement sous forme de synthèse pour éviter un surcoût, et impartira aux parties un délai d’un mois pour faire connaître leurs observations en leur rappelant qu’elles seront irrecevables à faire valoir des observations au-delà du délai fixé ;

Indique que l’expert, dès sa saisine, précisera sans délai aux parties le calendrier de ses opérations, le coût prévisible de sa mission sous réserve de l’évolution de celle-ci et de la décision finale du juge taxateur ;

Rappelle que, selon les modalités de l’article 276 du code de procédure civile : “lorsque l’expert a fixé aux parties un délai pour formuler leurs observations ou réclamations, il n’est pas tenu de prendre en compte celles qui auraient été faites après l’expiration de ce délai, à moins qu’il n’existe une cause grave et dûment justifiée, auquel cas, il en fait rapport au juge. Lorsqu’elles sont écrites, les dernières observations ou réclamations des parties doivent rappeler sommairement le contenu de celles qu’elles ont présentées antérieurement. A défaut, elles sont réputées abandonnées par les parties. L’expert doit faire mention, dans son avis, de la suite donnée aux observations ou réclamations présentées” ;

Demande à l’expert de vérifier le contenu de sa mission et la qualité des parties et des intervenants aux opérations ainsi que la nécessité de provoquer éventuellement la mise en cause d’autres acteurs, à la diligence des parties, sous le contrôle, le cas échéant, du président du tribunal ou le magistrat délégué par lui. Ce magistrat sera notamment informé de toutes difficultés affectant le bon déroulement de la mesure. Il accordera, à titre exceptionnel, toute prorogation du délai imparti sur demande motivée de l’expert. Le magistrat fixera, s’il y a lieu, toute provision complémentaire. Il sera saisi de toute demande particulière conditionnant, au niveau matériel ou financier, la poursuite de l’expertise. Il décidera aussi, saisi sur incident et après note spéciale de l’expert, de l’exécution de travaux urgents, au besoin pour le compte de qui il appartiendra ;

Autorise l’expert, en vertu de l’article 278 du code de procédure civile, à s’adjoindre tout spécialiste de son choix dans une spécialité autre que la sienne ;

Désigne le président du tribunal ou le magistrat délégué par lui pour contrôler les opérations d’expertise ou procéder s’il y a lieu au remplacement de l’expert en application de l’article 235 du code de procédure civile ;

Déboute les parties de leurs demandes formées en application de l’article 700 du code de procédure civile;

Rejette toutes demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires des parties;

Condamne, à titre provisoire et sauf recours ultérieur au fond, [R] [T] aux dépens de l’instance ;

Rappelle que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire par provision ;

LE GREFFIER, LA PRESIDENTE,

M^e Dorothée LEBOUC

la SELARL DEMOSTHENE