TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LIMOGES

N° du dossier : N° RG 25/00635 – N° Portalis DB3K-W-B7J-GN6O

Nature:50D Demande en garantie des vices cachés ou tendant à faire sanctionner un défaut de conformité

ORDONNANCE DE REFERE

du 05 Décembre 2025

Mélanie PETIT-DELAMARE, Présidente du Tribunal judiciaire de LIMOGES, assistée de Sonia ROUFFANCHE, Greffier, a rendu la décision dont la teneur suit :

DEMANDEURS

Madame [R] [G] [W] [L]

née le 16 Février 1991 à [Localité 10] (HAUTE [Localité 13])

[Adresse 3]

[Localité 6]

représentée par Maître Thomas GONÇALVES de la SARL TER AVOCATS, avocats au barreau de LIMOGES

Monsieur [H] [P] [Z]

né le 01 Septembre 1986 à [Localité 11] (MOSELLE)

[Adresse 3]

[Localité 6]

représenté par Maître Thomas GONÇALVES de la SARL TER AVOCATS, avocats au barreau de LIMOGES

DEFENDERESSES

Madame [U] [K] [I]

née le 07 Janvier 1975 à [Localité 12] (HAUTE [Localité 13])

[Adresse 4]

[Localité 6]

représentée par Maître Julien MARET de la SELARL SELARL JULIEN MARET, avocats au barreau de LIMOGES

Madame [M] [A]

née le 07 Avril 1969 à [Localité 10] (HAUTE [Localité 13])

[Adresse 4]

[Localité 6]

représentée par Maître Julien MARET de la SELARL SELARL JULIEN MARET, avocats au barreau de LIMOGES

Après avoir entendu les représentants des parties à notre audience du 07 novembre 2025, avons mis l’affaire en délibéré au 05 Décembre 2025 pour que la décision soit prononcée ce jour, par mise à disposition au greffe, ainsi qu’il suit :

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte notarié du 29 août 2022, M. [Z] et Mme [L] ont acquis de M. [I] et Mme [A] un bien immobilier sis à [Adresse 7], consistant en une maison de plain-pied composée d’une entrée sur salon-séjour, cuisine aménagée équipée ouverte, cellier, couloir, WC, salle d’eau, quatre chambres et garages, terrasse et piscine, terrain tout autour, figurant au cadastre section AK [Cadastre 2] pour une surface totale de 6 a 53 ca, en contrepartie du prix de 230 000 euros dont 9800 euros à concurrence des meubles et 220 200 euros à concurrence de l’immeuble.

Par actes du 7 août 2025, M. [Z] et Mme [L] ont fait assigner M. [I] et Mme [A] devant le président du tribunal judiciaire de céans, au visa des articles 1641 et 1792 et suivants du code civil et 145 du code de procédure civile, aux fins d’expertise judiciaire du bien immobilier et de condamnation au paiement d’une indemnité de 2000 euros au titre des frais irrépétibles et des dépens.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 7 novembre 2025 au cours de laquelle les demandeurs, représentés par leur conseil, et reprenant oralement leurs dernières conclusions, ont réitéré leurs demandes. Ils soutiennent que le bien qui leur a été vendu est affecté de plusieurs désordres (muret devant la terrasse dépourvu de fondation, remontées d’humidité dans l’enduit du trottoir entre la maison et la terrasse, non conformité du recevoir de douche et mur saturé d’humidité) susceptibles de justifier contre les vendeurs une action en garantie décennale et/ou une action pour vice caché.

En défense, M. [I] et Mme [A], représentés par leur conseil, ont, reprenant oralement leurs dernières conclusions, conclu à titre principal au rejet de la demande d’expertise probatoire pour défaut de motif légitime, à titre subsidiaire, élevé toutes protestations et réserves, et sollicité la condamnation des demandeurs à leurs payer la somme de 2000 euros au titre des frais irrépétibles.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance, aux conclusions et aux notes d’audience.

SUR CE

Sur la demande d’expertise

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé sur requête ou en référé.

L’article 145 suppose l’existence d’un motif légitime, c’est-à-dire un fait crédible et plausible, ne relevant pas de la simple hypothèse, qui présente un lien utile avec un litige potentiel futur dont l’objet et le fondement juridique sont suffisamment déterminés et dont la solution peut dépendre de la mesure d’instruction sollicitée, à condition que cette mesure ne porte pas une atteinte illégitime aux droits d’autrui. Elle doit être pertinente et utile.

Ainsi, si le demandeur à la mesure d’instruction n’a pas à démontrer l’existence des faits qu’il invoque puisque cette mesure in futurum est justement destinée à les établir, il doit néanmoins justifier d’éléments rendant crédibles ses suppositions et démontrer que le litige potentiel n’est pas manifestement voué à l’échec, la mesure devant être de nature à améliorer la situation probatoire du demandeur.

En l’espèce, les demandeurs exposent, à l’appui de leur demande d’expertise probatoire, envisager une action en garantie décennale et/ou une action en garantie des vices cachés. Ils expliquent avoir constaté l’apparition de plusieurs désordres affectant le bien acquis nécessitant des travaux de remise en état s’élevant, suivant les devis qu’ils ont fait établir, à plus de 15000 euros. Selon eux, les désordres constatés sont de nature à justifier une action contre les vendeurs sur le fondement de la garantie décennale, des vices cachés ou en responsabilité contractuelle pour réticence dolosive.

Les vendeurs opposent que les demandeurs n’apportent pas la preuve d’un commencement de preuve des désordres et de leur éventuel caractère décennal de nature à justifier une mesure d’instruction probatoire. En particulier, ils soutiennent que :

— rien ne permet de considérer qu’il y a des désordres sur les ouvrages, moins encore que ces désordres présentent un caractère décennal ;

— le muret a été réalisé dans les règles de l’art ;

— les dommages affectant la pompe de la piscine et le local technique résulent d’un défaut d’entretien imputable aux acheteurs et ne présentent au surplus aucun caractère décennal ;

— la circonstance que l’allée entre la maison et la piscine n’est pas plane ne caractérise pas un désordre décennal ;

— la non conformité du receveur de douche n’est pas établie ;

— la dégradation du mur placo près de la douche ne présente pas un caractère décennal.

Aux termes de l’article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

Il est acquis que si la garantie légale contre les vices cachés peut être en théorie écartée par une clause de non garantie spécifiée dans l’acte de vente, cette clause ne peut cependant exonérer, conformément au principe de bonne foi régissant les relations contractuelles, le vendeur des conséquences de son dol ou de sa réticence dolosive notamment s’il est démontré qu’il avait connaissance du vice ou du défaut de la chose vendue avant l’acte de cession.

L’article 1792 du même code dispose que tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination.

En application de l’article 1792-1 du code civil, est assimilé au constructeur toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage après rénovation dès lors que les travaux réalisés sont assimilables, par leur importance, à des travaux de construction d’un ouvrage.

Au cas présent, il n’est pas sérieusement discuté par les vendeurs qu’ils ont fait construire le bien objet de la vente litigieuse, achevé il y a moins de 10 ans suivant déclaration d’achèvement des travaux du 10 décembre 2020, et ont construit ou fait construire la “piscine en parpaing avec margelles, alarme et clôture” suivant déclaration préalable administrative du 25 août 2020.

Les requérants produisent un rapport d’expertise dressé le 8 novembre 2024 par Mme [Y], du cabinet Eurexo PJ, mandaté par leur assureur protection juridique. Les opérations d’expertise extra-judiciaires se sont déroulées le 23 juillet 2024, les vendeurs, bien qu’invités, ne s’y étant pas présentés.

Selon ce rapport, les désordres dénoncés existent :

— le muret est dépourvu de fondations ainsi que de poteaux raidisseurs et présente une fissure verticale, sans désafleurement cependant ;

— le local technique de la piscine ne semble pas comporter de complexe d’étanchéité;

— des remontées d’humidité se produisent dans l’enduit de l’allée et le trottoir s’affaisse en certains points ;

— le receveur de douche est posé après le revêtement mural et non avant ;

— le mur placo situé à droite de la douche est endommagé ; à l’humidimètre, le support est saturé.

Les photographies intégrées dans le rapport illustrent les constatations faites par Mme [Y] et préalablement par Me [X] [T], commissaire de justice (PV constat du 21 mai 2024).

Mme [Y] a par ailleurs expressément émis l’avis que les réalisations du muret, du local technique, du trottoir et de la douche ne sont pas conformes aux règles de l’art.

Elle a ajouté que si le muret réalisé par les vendeurs ne subissait pas, au jour de l’examen, de devers, il était fort probable que celui-ci soit atteint dans sa solidité dans le futur.

Enfin, contrairement à ce qu’avancent les défendeurs, le défaut d’entretien de la pompe de la piscine, qui bien que posée en 2020-2021, présente déjà un état de dégradation avancé, n’a pas été imputé par l’expert amiable ou la société d’entretien Irri Jardin aux acheteurs.

Il résulte donc bien de l’ensemble de ces éléments que des désordres affectent le bien immobilier vendu.

La discussion éventuelle sur les éléments de fait et de droit portant sur le caractère d’ouvrage au sens de l’article 1792 du code civil, la connaissance du vice que le vendeur pouvait avoir ou encore les exclusions contractuelles de garanties, relève du seul juge du fond.

Il s’ensuit que les demandeurs établissent l’existence de désordres affectant le bien acquis, susceptibles de justifier une action en responsabilité ou garantie au fond contre les vendeurs, et partant d’un motif légitime à voir ordonner, avant tout procès, une expertise qui aura pour objet d’établir et de réunir des éléments permettant au juge du fond d’apprécier la nature et l’étendue des désordres.

A l’inverse, les défendeurs échouent à démontrer que toute action susceptible d’être engagée contre eux au fond est manifestement vouée à l’échec.

En conséquence, et sans que la présente décision ne comporte de préjugement quant aux fautes éventuelles, aux responsabilités encourues et aux garanties mobilisables, dont l’appréciation relève du juge du fond, il sera fait droit à la demande d’expertise.

La détermination de la mission de l’expert relève de l’appréciation du juge, conformément aux dispositions de l’article 265 du code de procédure civile, et sera précisée au dispositif ci-après.

Les demandeurs, qui ont intérêt à voir les opérations d’expertise se dérouler, seront quant à eux tenus au versement de la consignation à valoir sur la rémunération de l’expert.

Sur les frais du procès

La partie défenderesse à une demande d’expertise ordonnée sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile ne peut être considérée comme la partie perdante au sens des articles 696 et 700 du même code.

Les demandeurs seront donc tenus aux dépens et il n’y aura pas lieu à prononcer de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par décision contradictoire, rendue par mise à disposition, en matière de référé et en premier ressort ;

Dès à présent, par provision, tous droits et moyens des parties restant expressément réservés quant au fond ;

Ordonne une expertise et commet :

[O] [B]

[Courriel 8]

[Adresse 1]

[Localité 5]

Tél. portable

0607403497

Tél. fixe

0555022991

pour y procéder avec pour mission de:

— Visiter l’immeuble situé à [Adresse 7], en présence des parties et de leurs conseils régulièrement convoqués et le décrire ;

— Prendre connaissance de tous documents de la cause ;

— Se faire remettre sans délai par les parties ou par tout tiers détenteur les documents qu’il estimera utiles à l’accomplissement de sa mission, en ce compris les actes de vente, mandats, plans, devis, marchés et autres concernant les travaux réalisés par le vendeur ou ses auteurs ;

— Entendre les parties en leurs dires et explications ;

— Examiner les différents désordres, vices, malfaçons, inexécutions et défauts de conformité dénoncés par la partie demanderesse dans son assignation ainsi que dans ses conclusions ultérieures et dans les pièces auxquelles elle fait référence et dire s’ils existent ; produire les photographies y afférant ;

— Dans l’affirmative :

▸ Indiquer leur date d’apparition et les décrire ;

▸ En indiquer la nature et l’importance ;

▸ Rechercher le cas échéant, s’ils sont de nature à compromettre la solidité de l’ouvrage ou à rendre l’immeuble impropre à sa destination, ou s’ils affectent la solidité des éléments d’équipement formant indissociablement corps avec les ouvrages de viabilité, de fondations, d’ossature, de clos ou de couvert ;

— Rechercher l’origine ainsi que la ou les causes des désordres, en précisant pour chacun s’il y a eu vice du matériau, malfaçons dans l’exécution, vice de conception, défaut ou insuffisance dans la direction, le contrôle ou la surveillance ou l’entretien ou toute autre cause telle une usure normale de la chose;

— Fournir tous éléments permettant de déterminer à qui ces différents désordres, vices, malfaçons, inexécutions et défauts de conformité constatés sont imputables et dans quelle proportion ;

— Dans l’hypothèse d’un caractère évolutif des désordres, vices, malfaçons et non-conformités constatés, préciser dans quel terme et dans quelle mesure l’immeuble sera affecté ;

— Rechercher tous éléments motivés permettant de dire :

▸ Si les désordres, vices, malfaçons, inexécutions et défauts de conformité étaient visibles lors de l’achat par un non-professionnel dans leur cause, dans leur ampleur ainsi que dans leurs conséquences ;

▸ Si les désordres, vices, malfaçons, inexécutions et défauts de conformité étaient connus / nécessairement connus du vendeur ;

▸ Dans quelle mesure ils diminuent l’usage attendu de l’ouvrage ou engendrent une moins-value de ce dernier au sens de l’article 1641 du code civil ; fournir au tribunal tous éléments d’appréciation de la diminution de la valeur de l’immeuble, si possible, vice par vice ;

— Préconiser les diligences et travaux nécessaires pour assurer la finition, la mise en conformité, la réparation des ouvrages, désordres, vices, malfaçons, non-conformités et dégâts constatés ;

— Chiffrer le coût de ces travaux, en précisant l’indice et la référence du prix de la construction publiée en vigueur à la date de l’évaluation, à partir des devis fournis par les parties (en leur donnant alors un délai pour les produire) ou par les entreprises consultées directement, annexer les devis au rapport d’expertise à venir;

— Déterminer la durée prévisible de l’exécution de ces travaux, vice par vice, désordre par désordre, non conformités par non conformités ;

— Dans le cas d’une impossibilité technique d’exécution desdits travaux, proposer une évaluation de diminution consécutive de la valeur vénale de l’ouvrage;

— Fournir tous éléments de nature à permettre ultérieurement à la juridiction saisie d’évaluer les préjudices de toute nature, directs ou indirects, matériels ou immatériels résultant des désordres, vices, malfaçons, inexécutions et défauts de conformité constatés subis par les demandeurs ainsi que par tout occupant de leur chef tels que le préjudice de jouissance, le préjudice moral, le préjudice financier et économique… et en proposer une base d’évaluation ;

— Dire s’il convient d’appeler aux opérations d’expertise d’autres parties ou de faire compléter sa mission ;

— En cas de situation d’urgence compromettant la sécurité des personnes ou la pérennité de l’ouvrage, établir sans délai une note expertale de constatation de cette situation en donnant son avis sur les travaux de nature à sauvegarder les existants et à éviter toute aggravation de leur état, avec une estimation sommaire des travaux de consolidation, à charge pour les maîtres d’ouvrage de faire exécuter par tout entrepreneur du bâtiment dûment qualifié et régulièrement assuré l’ensemble des travaux nécessaires de confortement ;

— Dit qu’après avis ci-dessus de l’expert, la requérante est autorisée à faire exécuter à ses frais avancés, pour le compte de qui il appartiendra, les travaux de nature à sauvegarder les existants et à éviter toute aggravation de leur état ;

MODALITÉS TECHNIQUES

Ordonne à M. [H] [Z] et Mme [R] [L] de consigner au greffe du tribunal de 3500 euros avant le 30 JANVIER 2026 (sauf à justifier être bénéficiaire de l’aide juridictionnelle), sous peine de caducité de la présente désignation conformément à l’article 271 du code de procédure civile ;

Rappelle à l’expert qu’il doit, dès sa saisine, adresser au greffe de la juridiction l’acceptation de sa mission. Tout refus ou tout motif d’empêchement devra faire l’objet d’un courrier circonstancié, adressé dans les 8 jours de sa saisine ; si le magistrat chargé des expertises accepte sa position, l’expert sera remplacé par simple ordonnance ; dans tous les cas, la demande de décharge est communiquée au magistrat chargé du suivi de la liste des experts. Une partie ne peut demander le changement de l’expert qu’après consignation. Dans ce cas, l’expert initialement saisi, sera préalablement consulté ;

Indique à l’expert qu’il devra procéder à la première réunion dans un délai maximum de 45 jours. A son issue, il adressera au juge chargé de la surveillance des expertises, une fiche récapitulative établie et adressée en la forme simplifiée, reprenant tous les points ci-dessous visés, en vue d’assurer un déroulement efficace de ses opérations ;

Fixe à l’expert un délai jusqu’au 30 JUIN 2026, pour déposer son rapport accompagné de toutes les pièces complémentaires, sauf prorogation accordée, et en délivrer copie aux parties;

Dit que l’expert devra remplir sa mission en se conformant aux dispositions des articles 233 à 248 et 273 à 281 du code de procédure civile;

Dit que l’expert devra procéder dans le respect absolu du principe du contradictoire, établir un inventaire des pièces introduites entre ses mains ainsi que des documents utilisés dans le cadre de sa mission et répondre aux dires que les parties lui communiqueront en cours d’expertise ou avant le dépôt du rapport final ;

Dit que l’expert établira un pré-rapport, éventuellement sous forme de synthèse pour éviter un surcoût, et impartira aux parties un délai d’un mois pour faire connaître leurs observations en leur rappelant qu’elles seront irrecevables à faire valoir des observations au-delà du délai fixé ;

Dit que l’expert, dès sa saisine, précisera sans délai aux parties le calendrier de ses opérations, le coût prévisible de sa mission sous réserve de l’évolution de celle-ci et de la décision finale du juge taxateur ;

Rappelle que, selon les modalités de l’article 276 du code de procédure civile : “lorsque l’expert a fixé aux parties un délai pour formuler leurs observations ou réclamations, il n’est pas tenu de prendre en compte celles qui auraient été faites après l’expiration de ce délai, à moins qu’il n’existe une cause grave et dûment justifiée, auquel cas, il en fait rapport au juge. Lorsqu’elles sont écrites, les dernières observations ou réclamations des parties doivent rappeler sommairement le contenu de celles qu’elles ont présentées antérieurement. A défaut, elles sont réputées abandonnées par les parties. L’expert doit faire mention, dans son avis, de la suite donnée aux observations ou réclamations présentées” ;

Demande à l’expert de vérifier le contenu de sa mission et la qualité des parties et des intervenants aux opérations ainsi que la nécessité de provoquer éventuellement la mise en cause d’autres acteurs, à la diligence des parties, sous le contrôle, le cas échéant, du président du tribunal ou le magistrat délégué par lui. Ce magistrat sera notamment informé de toutes difficultés affectant le bon déroulement de la mesure. Il accordera, à titre exceptionnel, toute prorogation du délai imparti sur demande motivée de l’expert. Le magistrat fixera, s’il y a lieu, toute provision complémentaire. Il sera saisi de toute demande particulière conditionnant, au niveau matériel ou financier, la poursuite de l’expertise. Il décidera aussi, saisi sur incident et après note spéciale de l’expert, de l’exécution de travaux urgents, au besoin pour le compte de qui il appartiendra ;

Autorise l’expert, en vertu de l’article 278 du code de procédure civile, à s’adjoindre tout spécialiste de son choix dans une spécialité autre que la sienne;

Rappelle que depuis sa version en vigueur au 1er septembre 2025 (décret n°2025-260), l’article 171-1 du code de procédure civile, le juge chargé de procéder à une mesure d’instruction ou d’en contrôler l’exécution peut homologuer l’accord des parties mettant fin à tout ou partie du litige dans les conditions de la section II du chapitre II du titre IV du livre V (articles 1528 et suivants du code de procédure civile) ;

Désigne le président du tribunal ou le magistrat délégué par lui pour contrôler les opérations d’expertise ou procéder s’il y a lieu au remplacement de l’expert en application de l’article 235 du code de procédure civile ;

Rappelle qu’en cas de difficultés, l’expert ou les représentants des parties en réfèreront immédiatement au juge charge du contrôle du service des expertises au besoin à l’adresse suivantes : [Courriel 9] ;

Rejette toute demandes plus amples ou contraires des parties ;

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne, à titre provisoire et sauf recours ultérieur au fond, M. [H] [Z] et Mme [R] [L] aux dépens de la présente instance ;

Rappelle que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire par provision ;

LE GREFFIER, LA PRESIDENTE,