Minute N°

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LIMOGES

JUGE DE L’EXÉCUTION CHARGÉ DES SAISIES

IMMOBILIÈRES

N° du dossier N° RG 25/00032 – N° Portalis DB3K-W-B7J-GRLM

jugement d’orientation du 01 juin 2026

____________________

ENTRE

[Adresse 1], société coopérative de banque à forme anonyme et capital variable, dont le siège social est à [Localité 1] (Gironde), [Adresse 2], représentée par son Président en exercice domicilié en cette qualité audit siège (RCS [Localité 1] 755.501.590) et s’étant domiciliée chez Maître Paul GERARDIN, dont le siège social est sis [Adresse 3]

Créancier poursuivant ayant pour avocat Maître Paul GERARDIN, avocat au barreau de LIMOGES

ET

La S.A.S. RC INVEST, société par actions simplifiées au capital de 1000€ dont le siège social est sis [Adresse 4]

Partie saisie ayant pour avocat Maître Eric DAURIAC, avocat au barreau de LIMOGES

TRESOR PUBLIC DE [Localité 2] dont le siège social est sis [Adresse 5] selon inscriptions d’hypothèques prises au service chargé de la Publicité Foncière de [Localité 2] (Haute-[Localité 3]) le 24/11/2022 (volume 2022 V n°4855), le 5/01/2023 (volume 202 V n°17) et 25/04/2025 (volume 2025 V n°132).

Créancier inscrit

* * * * * *

Joëlle CANTON, vice-présidente, siégeant en qualité de juge de l’exécution du Tribunal judiciaire, assistée de Audrey LAVERGNE, greffier lors des débats, tenus à l’audience publique du 20 avril 2026 et de Céline DANDRIEUX, cadre greffier lors du prononcé.

A l’audience du 20 avril 2026, maîtres [M] [O] et [J] [Z] ont été entendus en leurs observations.

Ce jour 1er juin 2026 a été prononcé le jugement, par mise à disposition au greffe, dont la teneur suit.

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant commandement de payer valant saisie immobilière du 21 juillet 2025, la BANQUE POPULAIRE AQUITAINE CENTRE ATLANTIQUE a fait saisir au préjudice de la S.A.S. RC INVEST :

— Lot n°1 : sur la commune de [Localité 2], un bâtiment à usage commercial sis [Adresse 6], cadastré section NV n° [Cadastre 1] pour un contenance de 10 a 72 ca.

— Lot n°2 : sur la commune de [Localité 4], des terrains cadastrés section AY n° [Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 5], [Cadastre 6], [Cadastre 7], [Cadastre 8], [Cadastre 9] et [Cadastre 10] plus amplement désigné dans le cahier des conditions de vente déposé au greffe le 19 novembre 2025. Elle demandait paiement de la somme de 141 120,91 euros en principal et intérêts échus, outre intérêts à échoir au taux de 1,50% l’an et frais, réclamée en vertu d’une copie exécutoire d’un acte de prêt reçu le 26/08/2020 par Maître [Y] [L] Notaire.

Le commandement de payer a été publié au Service de la Publicité Foncière de [Localité 2] 1 le 16 Septembre 2025, volume 2025 S numéro 32.

L’assignation de la S.A.S. RC INVEST, à l’audience d’orientation devant le juge de l’exécution du Tribunal judiciaire de LIMOGES a été délivrée par acte de commissaire de justice du 17 novembre 2025. La dénonciation au créancier inscrit a été délivrée par acte de commissaire de justice du 21 novembre 2025.

Le cahier des conditions de vente déposé le 19 novembre 2025, a fixé l’audience d’orientation au 15 décembre 2025.L’affaire a été renvoyée afin de permettre aux parties d’échanger pièces et écritures et plaidée à l’audience du 20 avril 2026. A l’issue la décision a été mise en délibéré pour être prononcée par mise à disposition au greffe le 1er juin 2026.

Prétentions et moyens des parties

La [Adresse 7], selon conclusions notifiées le 2 février 2026 et soutenues à l’audience d’orientation, maintient ses demandes et sollicite de :

— débouter la SAS RC INVEST de ses contestations ;

— juger que sa créance s’établit à la somme de 141 120,91 euros, outre intérêts à échoir à dater du 21 juillet 2025 ;

— ordonner la vente forcée des biens immobiliers désignés au commandement de payer valant saisie immobilière ;

— fixer la date de l’audience d’adjudication;

— désigner la SARL ACTAJURISLIM, commissaire de justice à [Localité 2], afin de faire procéder aux visites de l’immeuble au besoin avec le concours de la force publique ;

— dire que les dépens seront employés en frais privilégiés de vente ;

S’il est fait droit à la demande de vente amiable,

— fixer le montant du prix en deçà duquel les immeubles ne peuvent être vendus ;

— condamner la SAS RC INVEST à lui payer la somme de 2 000 euros pour frais irrépétibles, outre intérêts au taux légal à dater du jugement à intervenir ;

— condamner la SAS RC INVEST aux dépens de la procédure, avec bénéfice de distraction à Me [O] avocat pour les sommes dont il aurait fait l’avance sans en avoir reçu provision.

A l’appui de ses prétentions, elle produit notamment l’acte authentique du 26/08/20 avec tableau d’amortissement, et un décompte au 21/07/2025.

En réponse, elle s’oppose à la nullité du commandement de payer valant saisie immobilière qui comporte toutes les précisions requises par l’article R 321-3 du code des procédures civiles d’exécution, précisant notamment le montant des intérêts échus au taux de 1,50% l’an pour un total de 1 578,13 euros à la date du commandement, outre les intérêts à échoir au taux de 1,50% l’an.

Elle affirme que l’assignation a bien été délivrée dans les deux mois de la publication au fichier immobilier du commandement de payer conformément à l’article R 322-4 du code des procédures civiles d’exécution : le commandement a été publié le 16 septembre 2025 et l’assignation a été délivrée le 17 novembre 2025 étant rappelé que le 15 novembre 2025 était un samedi et le 16 un dimanche.

Elle soutient que la SAS RC INVEST ne peut se prévaloir des dispositions du code de la consommation relatives aux clauses abusives concernantla déchéance du terme, car le contrat de prêt a été conclu entre professionnels, la RC INVEST exerçant l’activité de marchand de biens immobiliers.

Elle rappelle qu’aux termes de l’article R 321-3 du code des procédures civiles d’exécution, la nullité du commandement n’est pas encourue au motif que les sommes réclamées sont supérieures à celles qui sont dues au créancier.

Elle ne s’oppose pas à une vente à l’amiable, en l’état du mandat de vente du bien saisi cadastré section NV n°[Cadastre 1] au prix hors rémunération de 420 000 euros et demande que le prix minimal soit fixé en prenant en considération le montant de sa créance.

La contestation étant infondée, elle demande la condamnation de la SAS RC INVEST à l’indemniser de ses frais irrépétibles et aux dépens de la contestation.

La S.A.S. RC INVEST, selon ses conclusions notifiées le 29 janvier 2026, soutenues oralement à l’audience d’orientation, sur le fondement des articles R 322-4, R 311-11 du code des procédures civiles d’exécution et 1104 du code civil, demande de :

— prononcer la nullité du commandement de payer valant saisie immobilière qui lui a été signifié le 21 juillet 2025, publié au SPF de [Localité 2] le 16 septembre 2025 ;

A défaut,

— prononcer la caducité du commandement de payer valant saisie immobilière publié au SPF de [Localité 2] le 16 septembre 2025;

En tous les cas,

— ordonner la publication, en marge du commandement, du jugement à intervenir, et la radiation dudit commandement ;

A titre subsidiaire,

— autoriser une vente amiable ;

— condamner la Banque Populaire à lui verser la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

A l’appui de la nullité du commandement, selon les dispositions de l’article R.321-3 du code des procédures civiles d’exécution, elle relève les mentions insuffisantes du commandement de payer qui ne précise pas la date d’arrêté du compte y figurant, ni la date d’arrêté des intérêts, et ne fait pas même mention de la créance réclamée. Il ne précise pas la nature de l’acte notarié. La somme indiquée en principal ne distingue pas le capital des intérêts. Aucune date de déchéance du terme n’est indiquée. Elle se trouve ainsi dans l’incapacité de connaître le montant exact des sommes réclamées et de vérifier le décompte donné ce qui lui cause incontestablement un grief.

Elle soutient que l’assignation ayant été délivrée deux mois et un jour après la publication du commandement, en application de l’article R 322-4 du code des procédures civiles d’exécution, le commandement est caduc, et l’assignation irrecevable.

Elle soutient que la déchéance du terme doit être annulée et faute pour la banque d’actualiser sa créance en conséquence, la procédure de saisie immobilière doit être déclarée nulle. Elle indique que la banque ne justifie pas d’une déchéance du terme ni d’une mise en demeure préalable. Le délai de huit jours stipulé dans l’acte de prêt ne constitue pas un délai raisonnable et cela s’applique également lorsque le débiteur est une société, par application de l’article 1104 du code civil.

A l’appui de sa demande subsidiaire d’être autorisée à vendre à l’amiable le bien saisi, elle verse aux débats un mandat de vente. Elle produit également une réquisition du notaire pour établir un acte de vente en date du 7 mars 2026 signé par la SAS RC INVEST et par un acheteur pour le bâtiment professionnel [Adresse 8] à [Localité 2], pour le prix de 160 000 euros ; ce dont atteste le notaire le 27 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article L311-2 du code des procédures civiles d’exécution, tout créancier muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut procéder à une saisie immobilière dans les conditions fixées par le présent livre et par les dispositions qui ne lui sont pas contraires du livre Ier.

L’article R322-15 du code des procédures civiles d’exécution énonce que le juge doit vérifier que les conditions de la saisie immobilière posées aux articles L.311-2, L311-4 et L 311-6 du même code sont réunies, c’est à dire que le créancier est muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible et que le bien saisi est de nature immobilière et saisissable.

Sur la nullité du commandement de payer

Selon l’article R. 321-3 du code des procédures civiles d’exécution, outre les mentions prescrites pour les actes d’huissier de justice, le commandement de payer valant saisie comporte :

(…)

2° L’indication de la date et de la nature du titre exécutoire en vertu duquel le commandement est délivré ;

3° Le décompte des sommes réclamées en principal, frais et intérêts échus ainsi que l’indication du taux des intérêts moratoires ; (…)

Il est acquis que le commandement fait pour une somme supérieure au montant réellement dû demeure valable à concurrence de ce montant, de sorte que l’erreur, à la supposer caractérisée, n’est pas une cause de nullité.

En l’espèce, le commandement de payer valant saisie, dont la délivrance a donné lieu à procès-verbal de recherche infructueuse le 21 juillet 2025, se réfère à l’acte notarié par lequel le saisi a acquis la propriété des biens immobiliers décrits dans le commandement, objets de la saisie, soit l’acte authentique de Me [Y] [L] en date du 26 août 2020, publié au service de la publicité foncière de [Localité 2] les 18 septembre 2020 (volume 2020 P n°10096) et 25 février 2021 (volume 2021 D n°10212).

La date comme la nature du titre exécutoire en vertu duquel le commandement est délivré sont donc bien mentionnés dans le commandement.

La [Adresse 7] a fait commandement à la SAS RC INVEST, le 21 juillet 2025, de payer dans un délai de huit jours la somme totale de 141 120,91 euros ainsi détaillée :

“- principal : 139 542,78 euros

— intérêts échus au taux de 1.5% l’an : 1 578,13 euros”

outre

“- intérêts à échoir au taux de 1.50% à dater du présent

— le coût du présent commandement et tous frais conséquents faits ou à faire.”

La Banque Populaire produit dans le cadre de l’instance une seconde copie exécutoire en date du 16 avril 2025 de l’acte notarié du 26 août 2020 permettant de constater que l’achat de locaux professionnels est financé par un prêt de 175 000 euros au principal garanti par l’inscription de privilège de prêteur de deniers pour un montant de 150 000 euros, portant intérêts au taux de 1,5% l’an hors assurance.

Elle produit :

— un tableau d’amortissement communiqué à la SAS RC INVEST le 26 août 2024.

— une mise en demeure en date du 19 février 2024, par lettre recommandée avec acusé de réception qui n’a pas été réclamée, demandant paiement de 6 échéances impayées sur le prêt n°09058960 d’un montant total de 6 963,18 euros et anonçant, en l’absence de régularisation sous 15 jours, son intention de prononcer la déchéance du terme, mentionnant un capital restant dû de 132 110,56 euros.

— puis une lettre recommandée avec accusé de réception en date du 31 octobre 2024 qui n’a pas été réclamée, prononçant la déchéance du terme et mettant en demeure de régler la somme totale de 139 612,70 euros, décomposée selon un décompte joint en :

—  130 267,09 euros de capital restant dû au 21/10/2024,

—  9 284,24 euros pour 8 échéances impayées de mars à octobre 2024,

—  69,92 euros d’intérêts échus au 31 octobre 2024.

Il en résulte que la SAS RC INVEST a été informée de la date de déchéance du terme le 21 octobre 2024 par le courrier du 31 octobre 2024, et que la date d’arrêté du compte mentionné dans le commandement de payer est le 21 juillet 2025, modifiant le montant des intérêts échus entre le 21/10/2024 et le 21/07/2025.

La créance de la Banque Populaire telle que mentionnée dans le commandement de payer est parfaitement identifiable par la SAS RC INVEST eu égard à l’identité de la partie qui a délivré le commandement, à l’acte notarié du 26 août 2020 mentionné dans le commandement, comprenant un prêt immobilier consenti par la Banque Populaire pour l’acquisition d’un immeuble, et en l’état des courriers de mise en demeure et de déchéance du terme qui lui ont été adressés par lettre recommandée avec accusé de réception.

Force est de constater que la somme due au principal est distinguée des intérêts échus dans le commandement de payer, le taux des intérêts de 1,50% l’an étant rappelé.

Le commandement de payer comporte bien un décompte des sommes réclamées à la date de délivrance du commandement, en principal et intérêts échus au 31 octobre 2024, ainsi que l’indication du taux des intérêts moratoires

La banque produit un décompte actualisé au 21 juillet 2025 pour la somme totale de 141 120,91 euros, décomposée en :

—  130 267,09 euros de capital restant dû au 21/10/2024,

—  9 284,24 euros d’échéances impayées de mars à octobre 2024,

—  1 578,13 euros d’intérêts échus au 21 juillet 2025.

Ce qui correspond aux sommes réclamées dans le commandement de payer du 21 juillet 2025, augmenté des intérêts échus depuis le 31 octobre 2024.

Cette distinction dans la somme due au principal, entre le capital restant dû à la déchéance du terme et les échéances impayées apparaissait déjà dans le courrier du 31 octobre 2024 ayant informé la SAS RC INVEST de la déchéance du terme survenue le 21 octobre 2024.

Dès lors, la société RC INVEST était en capacité de vérifier le décompte produit, et sa demande de nullité du commandement de payer valant saisie du 21 juillet 2025 sera rejetée.

Sur la caducité du commandement de payer et l’irrecevabilité de l’assignation

Selon l’article R322-4 du code de procédures civiles d’exécution, dans les deux mois qui suivent la publication au fichier immobilier du commandement de payer valant saisie, le créancier poursuivant assigne le débiteur saisi à comparaître devant le juge de l’exécution à une audience d’orientation.

En application des articles 640 à 647-1 du code de procédure civile,

Le point de départ du délai de procédure est la date de la publication du commandement de payer valant saisie soit le 16 septembre 2025, exprimé en mois, ce délai expire le jour du dernier mois qui porte le même quantième soit le 16 novembre 2025.

En application de l’article 642 al.2 du code de procédure civile, le délai qui expirait normalement un samedi, un dimanche ou un jour férié ou chômé, est prorogé jusqu’au premier jour ouvrable suivant. Or le 16 novembre 2025 était un dimanche, le délai expirait donc le 17 novembre 2025, date à laquelle a été délivrée l’assignation.

Dès lors, le commandement n’est pas caduc et l’assignation n’est pas irrecevable.

Sur l’annulation de la déchéance du terme

La Banque Populaire produit :

— une mise en demeure en date du 19 février 2024, par lettre recommandée avec acusé de réception qui n’a pas été réclamée, demandant paiement de 6 échéances impayées sur le prêt n°09058960 d’un montant total de 6 963,18 euros et anonçant, en l’absence de régularisation sous 15 jours, son intention de prononcer la déchéance du terme, mentionnant un capital restant dû de 132 110,56 euros.

— puis une lettre recommandée avec accusé de réception en date du 31 octobre 2024 qui n’a pas été réclamée, prononçant la déchéance du terme et mettant en demeure de régler la somme totale de 139 612,70 euros, décomposée selon un décompte joint en :

—  130 267,09 euros de capital restant dû au 21/10/2024,

—  9 284,24 euros pour 8 échéances impayées de mars à octobre 2024,

—  69,92 euros d’intérêts échus au 31 octobre 2024.

Il en résulte que la SAS RC INVEST a bien été mise en demeure de régler les échéances impayées du prêt sous peine de déchéance du terme, puis informée par courrier du 31 octobre 2024, de la date de déchéance du terme intervenue le 21 octobre 2024, soit huit mois après la mise en demeure.

Dès lors, la déchéance du terme a été régulièrement prononcée et ne sera pas annulée.

Sur la demande de vente amiable

Aux termes de l’article R. 322-15 du code des procédures civiles d’exécution, pour autoriser la vente amiable de l’immeuble, le juge de l’exécution doit s’assurer qu’elle peut être conclue dans des conditions satisfaisantes compte tenu de la situation du bien, des conditions économiques du marché et des diligences éventuelles du débiteur.

Selon l’article R. 322- 21 de ce même code, le juge de l’exécution qui autorise la vente amiable fixe le montant du prix en deçà duquel l’immeuble ne peut être vendu eu égard aux conditions économiques du marché ainsi que, le cas échéant, les conditions particulières de la vente.

Le juge taxe les frais de poursuite à la demande du créancier poursuivant.

Il fixe la date de l’audience à laquelle l’affaire sera rappelée dans un délai qui ne peut excéder quatre mois.

En l’espèce, la société RC INVEST sollicite l’autorisation de vendre à l’amiable le lot N°1 soit le bâtiment à usage commercial au [Adresse 9] à [Localité 2] au prix 160 000 euros. Elle produit une réquisition du notaire en date du 7 mars 2026, pour établir un acte de vente en ce sens, outre une attestation de Me [R] notaire en date du 27 janvier 2026 confirmant que M. [F] [P] se propose d’acquérir ce bien immeuble pour un prix principal de 160000 euros.

Le créancier poursuivant ne s’y oppose pas.

Ainsi la débitrice justifie de démarches permettant de considérer que la vente interviendra dans un bref délai à un prix satisfaisant.

Dès lors, la société RC INVESTsera autorisée à procéder à la vente amiable du bien immobilier visé au commandement de payer valant saisie, cadastré en la commune de [Localité 2] section NV n°[Cadastre 1] – au [Adresse 10] d’une surface de 10a 72 ca, au prix plancher net vendeur de 160 000 euros.

Les dépens seront compris dans les frais taxés de vente et la demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile rejetée.

L’affaire sera rappelée à l’audience du 21/09/2026 à 14 heures 30.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’exécution statuant par jugement contradictoire susceptible d’appel, prononcé par mise à disposition au greffe,

REJETTE les demandes de nullité, caducité et radiation du commandement de payer valant saisie immobilière et irrecevabilité de l’assignation ;

FIXE le montant retenu pour la créance du poursuivant à 141 120,91 euros, outre intérêts au taux conventionnel de 1,50% l’an sur la somme de 130 267,09 euros à compter du 21/07/2025 ;

AUTORISE la vente amiable du bien visé par le commandement de payer en date du 21/07/2025, publié au Service de la Publicité Foncière de [Localité 2] 1 le 16/09/2025, volume 2025 S numéro 329, au prix minimum de 160 000 euros ;

LIQUIDE les frais de Maître [O], taxés à la somme de 4 944,12 euros ;

DIT que l’affaire sera rappelée à l’audience du 21 septembre 2026 à 14 heures 30 ;

RAPPELLE qu’à cette audience, le juge ne peut accorder un délai supplémentaire que si le demandeur justifie d’un engagement écrit d’acquisition et qu’à fin de permettre la rédaction et la conclusion de l’acte authentique de vente . Ce délai ne peut excéder trois mois.

RAPPELLE qu’à cette audience le juge de l’exécution ne pourra constater la vente amiable que si elle est conforme aux conditions fixées dans le présent jugement et que s’il est justifié, par la production de la copie de l’acte de vente et des justificatifs nécessaires :

— de la consignation à la Caisse des dépôts et consignations du prix de vente, par production du récépissé de la déclaration de consignation,

— du paiement par l’acquéreur des frais de poursuites taxés, en sus du prix de vente ;

RAPPELLE qu’en application de l’article R322-23 du Code des procédures civiles d’exécution, le prix de vente de l’immeuble ainsi que toute somme acquittée par l’acquéreur à quelque titre que ce soit sont consignés auprès de la Caisse des dépôts et consignations et acquis aux créanciers participant à la distribution ainsi que, le cas échéant, au débiteur, pour leur être distribués.

RAPPELLE qu’à défaut de pouvoir constater la vente amiable et sauf application de l’article R322-21 alinéa 4 du code des procédures civiles d’exécution, le juge ordonnera la vente forcée du bien dans les conditions prévues à l’article R322-22 du même code,

DIT que la notification de ladite décision se fera par voie de signification conformément aux dispositions de l’article R 311 – 7 du code des procédures civiles d’exécution.

LE GREFFIER LE JUGE DE L’EXÉCUTION

Céline DANDRIEUX Joëlle CANTON