CCC + CE adressées le / /26 à :

M^e Noël PRADO + M^e Vanessa LEMARECHAL

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

DU : 05 Janvier 2026

N°RG : N° RG 23/00806 – N° Portalis DBW6-W-B7H-DGZD

Nature Affaire : Demande en nullité d’une assemblée générale ou d’une délibération de cette assemblée

Minute : 2026/

JUGEMENT

Rendu le 05 Janvier 2026

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ENTRE :

Madame [P] [N]

née le 12 Mai 1960 à [Localité 11]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 9]

représentée par M^e Noël PRADO, avocat au barreau de LISIEUX, M^e Georges SITBON, avocat au barreau de PARIS

ET :

S.A.S. CONSORTIUM REGIONAL IMMOBILIER ET COMMERCIAL (CRIC )

RCS DU HAVRE N° 365.501.188

prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social

sis [Adresse 4]

représentée par M^e Vanessa LEMARECHAL, avocat au barreau de LISIEUX, M^e Laurent LEPILLIER, avocat au barreau du HAVRE

Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 12]

sis [Adresse 1]

représenté par son syndic en exercice la SAS CONSORTIUM REGIONAL IMMOBILIER ET COMMERCIAL (CRIC), RCS DU HAVRE N° 365.501.188, dont le siège social est [Adresse 5]

représentée par M^e Vanessa LEMARECHAL, avocat au barreau de LISIEUX, M^e Laurent LEPILLIER, avocat au barreau du HAVRE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Madame Anne-Laure BERGERE, Présidente ;

ASSESSEUR : Madame Aurélie LARTIGAU, Vice-présidente ;

ASSESSEUR : Madame Sarah NICOLAI, Juge, rédactrice ;

GREFFIER

LORS DES DEBATS : Monsieur John TANI, Greffier ;

GREFFIER LORS

DE LA MISE A DISPOSITION : Monsieur John TANI, Greffier ;

DÉBATS : À l’audience publique du 03 Novembre 2025, prise en formation double rapporteur par Aurélie LARTIGAU, Présidente, et Sarah NICOLAI, Juge, qui, en l’absence d’opposition des avocats, ont tenu seules l’audience, et après avoir entendu les avocats en leurs plaidoiries, le Tribunal a mis l’affaire en délibéré pour rendre le jugement ce jour: 05 Janvier 2026.

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Mme [P] [N] est propriétaire au sein de la résidence [Adresse 8], sise [Adresse 3], des lots :

— n°227 Bâtiment n°2 : un appartement de type F2 représentant 99/10000ème,

— n°188 Bâtiment n°2 : une cave représentant 1/10000ème,

— n°104 Bâtiment n°2 : une place de parking représentant 4/10000ème,

— n°257 Bâtiment n°11 : un jardin à jouissance exclusive représentant 5/10000ème.

La résidence [Adresse 8], soumise aux statuts de la copropriété et représentée par le syndicat des copropriétaires, est administrée par son syndic en exercice, la société Consortium Régional Immobilier et Commercial (ci-après dénommée « la société CRIC »).

Par acte de commissaire de justice délivré le 22 août 2023, Mme [N] a assigné le syndicat des copropriétaires et la société CRIC devant le tribunal judiciaire de Lisieux aux fins d’obtenir l’annulation de l’assemblée générale extraordinaire du 24 juin 2023 et des dommages et intérêts.

La clôture est intervenue le 15 octobre 2025 par ordonnance du même jour du juge de la mise en état.

EXPOSE DES PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par conclusions notifiées par RPVA le 8 juillet 2025, Mme [N] demande au tribunal, au visa des dispositions de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, du décret n°67-223 du 17 mars 1967, des articles 1353 et 1240 du code civil, de :

— Déclarer l’action de Mme [N] recevable et bien fondée ;

À titre principal,

— Déclarer nulle l’assemblée générale extraordinaire du 24 juin 2023 de la résidence [Adresse 8] ;

À titre subsidiaire,

— Débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8] et la société CRIC de l’ensemble de leurs demandes ;

— Dispenser Mme [N] de participer aux dépenses relatives à l’indemnisation de son préjudice, conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du l0 juillet 1965 ;

— Condamner solidairement le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8] et la société CRIC à rembourser Mme [N] les frais engagés au prorata de ses tantièmes pour l’assemblée générale extraordinaire ;

— Condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8] et la société CRIC à verser chacun à Mme [N] la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts et celle de 4 000 euros pour réticence abusive ;

— Condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8] et la société CRIC à verser chacun à Mme [N] une somme de 7 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir laquelle est de droit conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

Sur le fond, Mme [N] sollicite, à titre principal, l’annulation de l’assemblée générale du 24 juin 2023 aux motifs qu’elle s’est tenue sur la commune de [Localité 6], qui n’est pas la commune où se situe l’immeuble en copropriété sans que cela n’ait fait l’objet d’un vote en assemblée générale, et parce qu’un seul scrutateur au lieu de deux a été élu. Mme [N] invoque également à l’appui de sa demande une résistance abusive du Syndic et des manœuvre illégales de sa part. En ce sens, elle prétend que le Syndic aurait illégalement refacturé les frais d’affranchissement de la convocation aux copropriétaires, qu’il n’aurait pas respecté les règles applicables en matière de décompte des voix des copropriétaires partant ou arrivant en cours d’assemblée générale, que le compte-rendu rédigé ne serait pas sincère, que les devis obtenus pour la réfection des balcons n’auraient pas été transmis aux copropriétaires mais présentés lors de l’assemblée générale sous forme de cahier des charges et qu’aucune simulation de frais à ce titre, lot par lot, entreprise par entreprise, n’aurait, à tort, été jointe aux documents annexés à la convocation à l’assemblée générale litigieuse. Par ailleurs, Mme [N] sollicite la condamnation du syndicat des copropriétaires et de son Syndic à lui payer chacun la somme de 5 000 euros de dommages et intérêts et la somme de 4 000 euros pour réticence abusive dans la gestion de désordres qui affecteraient les balcons de l’immeuble.

Par conclusions notifiées par RPVA le 19 septembre 2025, le syndicat des copropriétaires et la société CRIC demandent au tribunal de :

— Juger non écrite la clause du règlement de copropriété relative à la désignation des scrutateurs de l’assemblée générale des copropriétaires contenue dans l’article X/6 de ce règlement ;

— Débouter Mme [N] de l’ensemble de ses demandes ;

À titre reconventionnel,

— Condamner Mme [N] à payer au syndicat des copropriétaires des [Adresse 13] la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et mauvaise foi ;

— Condamner Mme [N] à payer à la société CRIC la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et mauvaise foi ;

— Condamner Mme [N] à payer la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile à la société CRIC ;

— Condamner Mme [N] à payer la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile au syndicat des copropriétaires des [Adresse 13] ;

— Ecarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Sur le fond, les défendeurs s’opposent à l’annulation de l’assemblée générale du 24 juin 2023 au motif d’abord qu’il est habituel que les assemblées générale se déroulent à [Localité 6] faute d’espace suffisant à [Localité 14], qu’il s’agit de communes limitrophes, que les dispositions de l’article 9 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 doivent faire l’objet d’une interprétation souple, l’immeuble ne pouvant matériellement pas accueillir l’assemblée générale, que les locaux du Syndic se situent au [Localité 7] donc relativement loin, et que Mme [N] n’invoque aucun grief à ce titre. Ensuite, sur la désignation d’un seul scrutateur, ils contestent le fait que cela puisse emporter nullité de l’assemblée générale litigieuse dans la mesure où il n’y avait alors pas de second volontaire. Sur ce point, les défendeurs sollicitent que la clause X/6 du règlement de copropriété invoquée par Mme [N] soit déclarée non écrite en ce qu’elle contrevient à la liberté de choix des scrutateurs qui s’évince des dispositions de l’article 15 du décret du 17 mars 1967 qui sont d’ordre public. Les défendeurs contestent la résistance abusive et les manœuvres illégales invoquées par la demanderesse et lui opposent sa posture d’opposition qui serait systématique.

Les défendeurs sollicitent la mise hors de cause de la société CRIC dont la responsabilité ne pourrait être mise en cause qu’en sa qualité de Syndic et alors que la responsabilité des décisions prises en assemblée générale incombe au syndicat des copropriétaires et non pas à son Syndic. À titre reconventionnel, les défendeurs sollicitent la condamnation de Mme [N] à lui payer la somme de 5 000 euros chacun à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et de mauvaise foi.

Pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens des parties, le tribunal s’en réfère expressément à leurs dernières conclusions récapitulatives, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

À titre liminaire, il y a lieu de relever que si les défendeurs soutiennent aux termes de leurs écritures que la responsabilité personnelle de la société CRIC ne pourrait pas être soulevée en l’espèce, il ressort du dispositif de leurs dernières conclusions que la mise hors de cause de cette dernière n’est pas sollicitée. Ainsi, en application des articles 4 et 5 du code de procédure civile, le tribunal ne statuera pas sur ce point.

Sont applicables au présent litige les dispositions de la loi n° n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de cette loi.

Sur la demande d’annulation de l’assemblée générale du 24 juin 2023

Aux termes de l’article 9 alinéa 3 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, sous réserve des stipulations du règlement de copropriété, l’assemblée générale est réunie dans la commune de la situation de l’immeuble.

L’article X/5 du règlement de copropriété en vigueur produit aux débats est rédigé dans les termes suivants :

« LIEU DE REUNION

L’assemblée générale se réunit, soit dans l’immeuble, soit au cabinet du syndic, sauf modification décidée par les copropriétaires votant comme il sera dit à l’article X/10, paragraphe II du présent règlement »

Il découle de l’application de ces dispositions qu’est donc nulle, sans que le copropriétaire requérant n’ait à justifier de l’existence d’un grief, l’assemblée générale qui se tient dans une autre commune, limitrophe ou non, de celle du lieu de situation de l’immeuble.

En l’espèce, il est constant que l’assemblée générale litigieuse s’est tenue hors de la commune de situation de l’immeuble en copropriété et il n’est pas justifié de stipulations du règlement de copropriété dérogatoires à la règle susvisée. C’est donc vainement que les défendeurs invoquent une impossibilité matérielle de tenir une assemblée générale sur la commune de [Localité 14], le fait que les précédentes assemblées générales se soient tenues à [Localité 6], ou encore que Mme [N] n’ait jusqu’à présent émis aucune opposition à ce sujet.

En conséquence, l’assemblée générale du 24 juin 2023 sera annulée sans qu’il soit besoin de statuer sur les autres moyens invoqués par Mme [N] à l’appui de cette demande.

Sur la demande de remboursement de frais au prorata de ses tantièmes pour l’assemblée générale

Aux termes de l’article 5 du code de procédure civile, le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement sur ce qui est demandé.

En l’espèce, Mme [N] demande, aux termes du dispositif de ses dernières conclusions, que les défendeurs soient solidairement condamnés à lui rembourser les frais engagés au prorata de ses tantièmes pour l’assemblée générale extraordinaire.

Or, il convient de relever qu’aux termes de ses écritures, Mme [N] n’éclaire pas le tribunal sur le fondement juridique de sa demande, ne fait pas la démonstration de l’existence des frais dont elle sollicite l’indemnisation, et ne fait valoir aucun quantum.

En conséquence, cette demande ne pourra être que rejetée.

Sur les demandes de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il incombe au requérant de faire la démonstration d’un préjudice personnel, direct et certain.

En l’espèce, et en premier lieu, Mme [N] sollicite la condamnation du syndicat des copropriétaires et de la société CRIC à lui payer chacun la somme de 5 000 euros de dommages et intérêts.

À cet égard, elle invoque des fautes qui seraient imputables au Syndic et qui, selon elle, léseraient la copropriété telle que la convocation irrégulière à l’assemblée générale litigieuse quant au lieu de son déroulement et le défaut de désignation de deux scrutateurs.

Il convient de relever que Mme [N] ne fait valoir aucun manquement imputable au syndicat des copropriétaires.

En considération de l’ensemble de ces éléments, le tribunal constate que Mme [N] ne fait la démonstration d’aucun préjudice personnel justifiant sa demande de dommages et intérêts d’un montant de 5 000 euros. La demanderesse n’est pas fondée à revendiquer en son nom personnel l’indemnisation d’un préjudice subi par la collectivité des copropriétaires, d’autant moins en sollicitant la condamnation de celui qui aurait lui-même subi ledit préjudice.

En conséquence, cette demande ne pourra qu’être rejetée.

En second lieu, Mme [N] sollicite la condamnation du syndicat des copropriétaires et de son Syndic à lui payer chacun la somme de 4 000 euros pour réticence abusive au motif qu’il aurait été inefficace et aurait pris des décisions contraires à l’intérêt des copropriétaires quant à la gestion des prétendus désordres affectants les balcons.

Or, là encore, Mme [N] ne fait la démonstration d’aucun préjudice personnel.

Il convient également ici de relever que Mme [N] ne fait valoir aucun manquement imputable au syndicat des copropriétaires.

En conséquence, quand bien même l’existence des fautes alléguées aurait été démontrée, Mme [N] échoue à rapporter la preuve de l’existence d’un préjudice personnel qu’elles auraient pu lui causer.

En conséquence, sa demande ne pourra qu’être rejetée.

Sur les demandes reconventionnelles

Sur la clause du règlement de copropriété relative à la désignation des scrutateurs de l’assemblée générale

Aux termes de l’article 43 de la loi n°65-557 de la loi du 10 juillet 1965, toutes clauses contraires aux dispositions des articles 1er, 1-1, 4, 6 à 37, 41-1 à 42-1 et 46 et celles du décret prises pour leur application sont réputées non écrites. Lorsque le juge, en application de l’alinéa premier du présent article, répute non écrite une clause relative à la répartition des charges, il procède à leur nouvelle répartition. Cette nouvelle répartition prend effet au premier jour de l’exercice comptable suivant la date à laquelle la décision est devenue définitive.

Aux termes de l’article 15 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, au début de chaque réunion, l’assemblée générale désigne, sous réserve des dispositions de l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 50 (alinéa 1er) du présent décret, son président et, s’il y a lieu, un ou plusieurs scrutateurs. Le syndic assure le secrétariat de la séance, sauf décision contraire de l’assemblée générale.

L’article X/6 « Présidence – Bureau – Feuille de présence » du règlement de copropriété en vigueur est rédigée dans les termes suivants :

« L’Assemblée est présidée par le copropriétaire présent et acceptant, possédant ou représentant, pour son compte ou comme mandataire, le plus grand nombre de quotes-parts de copropriété. En cas d’égalité, la désignation du président a lieu au moyen d’un tirage au sort.

Le Syndic, son conjoint, et ses préposés ne peuvent présider l’Assemblée.

Il est formé un bureau composé de deux scrutateurs et un secrétaire.

Les fonctions de scrutateurs sont remplies par les deux membres de l’assemblée, présents et acceptants, qui possèdent et représentent, le plus grand nombre de quotes-parts tant en leur nom que comme mandataire.

Le bureau désigne un secrétaire qui peut être pris en dehors des copropriétaires.

Il est tenu une feuille de présence. Elle contient les noms et domiciles des copropriétaires, présents ou représentants le nombre de quotes-parts possédées, par chacun d’eux et les quotes-parts qui leur incombent dans les diverses charges.

Cette feuille est émargée par chaque copropriétaire présent ou par son mandataire. Elle est certifiée exacte par le Président de l’Assemblée. Elle est déposée au Cabinet du Syndic et doit être communiquée à tout copropriétaire le requérant. ».

En l’espèce, les défendeurs sollicitent la suppression des dispositions de l’article X/6 précitées relatives à la désignation de scrutateurs au motif qu’elles contreviendraient aux dispositions légales et réglementaires précitées.

En effet, il convient de relever que les dispositions prévues par le règlement de copropriété en vigueur imposent la désignation de deux scrutateurs et ce, en considération du nombre de quotes-parts qu’ils détiennent ou représentent, privant ainsi l’assemblée générale des copropriétaires d’une plus grande liberté en application des dispositions légales et réglementaires précitées qui sont d’ordre public.

En conséquence, les alinéas 3 et 4 de l’article X/6 du règlement de copropriété en vigueur seront réputés non écrits, le surplus de cette clause restant applicable.

Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

L’exercice d’une action en justice, de même que la défense à une telle action, constitue, en principe, un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages-intérêts que dans les cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol.

En outre, la simple résistance à une action en justice ne peut constituer un abus de droit.

En l’espèce, les défendeurs font valoir à l’appui de leur demande de dommages et intérêts pour procédure abusive et mauvaise foi que Mme [N] multiplierait les contentieux à leur encontre. À cet égard, ils font principalement référence à un contentieux relatif à l’installation de boîtes aux lettres privatives. Or, il s’agit d’un contentieux étranger au présent litige, quand bien même il opposerait les mêmes parties, pour lequel le tribunal de céans a d’ores et déjà statué, et notamment sur le caractère abusif de l’action en justice initiée par Mme [N].

En considération de ces éléments, et parce que Mme [N] ne succombe que partiellement dans ses prétentions, l’abus dans l’exercice de son droit d’agir en justice n’est pas démontré.

En conséquence, cette demande ne pourra être que rejetée.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, chacune des parties succombant au moins partiellement, elles conserveront la charge de leurs dépens.

Sur les demandes au titre des frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer 1° à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, il n’apparait pas inéquitable de laisser à chacune des parties la charge de leurs frais irrépétibles.

En conséquence, les parties seront déboutées de leur demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur la dispense de participation à la dépense commune des frais de procédure

Selon l’article 10-1 alinéa 6 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Mme [N] sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, ces frais devant être répartis entre les autres copropriétaires conformément aux dispositions susvisées de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, rien ne justifie que l’exécution provisoire soit écartée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,

ANNULE l’assemblée générale extraordinaire du 24 juin 2023 des copropriétaires de la résidence [Adresse 8], sise [Adresse 2] ;

DÉBOUTE Mme [P] [N] de sa demande de remboursement des frais engagés au prorata de ses tantièmes pour l’assemblée générale extraordinaire ;

DÉBOUTE Mme [P] [N] de ses demandes de dommages et intérêts ;

DIT qu’aux termes de la clause prévue par l’article X/6 « Présidence – Bureau – Feuille de présence » du règlement de copropriété de la résidence [Adresse 8] en vigueur, sont réputés non écrits les alinéas 3 et 4 selon lesquels « Il est formé un bureau composé de deux scrutateurs et un secrétaire. Les fonctions de scrutateurs sont remplies par les deux membres de l’assemblée, présents et acceptants, qui possèdent et représentent, le plus grand nombre de quotes-parts tant en leur nom que comme mandataire. » et que le surplus de ladite clause reste applicable ;

DÉBOUTE le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8] de sa demande de dommages et intérêts ;

DÉBOUTE la société Consortium Régional Immobilier et Commercial de sa demande de dommages et intérêts ;

DIT que chacune des parties conservera la charge de ses dépens ;

DÉBOUTE Mme [P] [N] de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8] de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE la société Consortium Régional Immobilier et Commercial de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DISPENSE Mme [P] [N] de participation à la dépense commune des frais de procédure ;

REJETTE toutes demandes plus amples et contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi rendu pour mise à disposition au greffe à la date du délibéré ;

Le Greffier, Le Président,