CCC + CE adressées le / /26 à :

M^e Carine FOUCAULT + M^e Vanessa LEMARECHAL

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

DU : 07 Avril 2026

N°RG : N° RG 24/00570 – N° Portalis DBW6-W-B7I-DKBT

Nature Affaire : Demande en garantie des vices cachés ou tendant à faire sanctionner un défaut de conformité

Minute : 2026/

JUGEMENT

Rendu le 07 Avril 2026

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ENTRE :

Madame [V] [F]

née le 18 Septembre 1987 à [Localité 2], de nationalité Française

demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Carine FOUCAULT, avocat au barreau de CAEN

ET :

Monsieur [O], [I], [P] [J]

né le 29 Juillet 1986 à [Localité 3]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Vanessa LEMARECHAL, avocat au barreau de LISIEUX

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT D’AUDIENCE : Madame Sarah NICOLAI, Juge ;

GREFFIER

LORS DES DEBATS : Monsieur John TANI, Greffier ;

GREFFIER LORS

DE LA MISE A DISPOSITION : Monsieur John TANI, Greffier ;

DÉBATS : À l’audience publique du 03 Février 2026, le Juge Unique, conformément aux articles 801 du code de procédure civile, en l’absence d’opposition des avocats dûment avisés et après avoir entendu les avocats en leurs plaidoiries, a mis l’affaire en délibéré pour rendre le jugement ce jour : 07 Avril 2026.

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Suivant promesse unilatérale de vente reçue par Maître [D], notaire à [Localité 1], le 24 avril 2021, M. [O] [J] a promis de vendre une maison avec jardin et une dépendance à usage de cave et garage à Mme [V] [F].

La vente a été réitérée par acte du 08 juin 2021.

À la demande de Mme [F], Maître [G], huissier de justice, a procédé à la rédaction d’un procès-verbal de constat le 24 juin 2021 en raison de la présence de tâches noirâtres dans la cuisine.

Le 09 août 2021, une expertise amiable contradictoire a eu lieu à l’initiative de Mme [F], M. [J] n’était pas présent. L’expert a rendu son rapport le 10 août 2021.

Par courrier du 11 août 2021, l’assistance juridique de Mme [F] a mis en demeure M. [J] de régler le montant des travaux nécessaires à la mise en état du bien en application de l’article 1641 du code civil.

Par ordonnance du 29 septembre 2022, le juge des référés près le tribunal judiciaire de Lisieux a ordonné une mesure d’expertise et désigné M. [X] avec pour mission de relever et décrire les désordres et malfaçons allégués, en détailler l’origine, les causes et l’étendue et déterminer l’ensemble des travaux nécessaires pour remédier aux désordres, en chiffrer les modalités et le coût.

Le rapport définitif de M. [X] a été rendu le 15 juin 2023.

Par acte de commissaire de justice délivré le 05 juin 2024, Mme [V] [F] a assigné M. [O] [J] devant le tribunal judiciaire de Lisieux aux fins de le voir condamné à lui payer la somme de 26 199,80 euros au titre du remboursement d’une partie du prix de vente et la somme de 18 000 euros au titre du préjudice de jouissance outre la somme de 500 euros par mois à compter du 31 mai 2024 jusqu’à la réparation des désordres.

La clôture est intervenue le 03 décembre 2025 par ordonnance du même jour du juge de la mise en état.

EXPOSE DES PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par conclusions notifiées par RPVA le 25 septembre 2025, Mme [F] demande au tribunal, au visa des articles 1603 et suivants, 1641 et suivants, 1112-1 et 1130 et suivants du code civil, de :

Sur la responsabilité de M. [J] :

à titre principal,

constater que la garantie des vices cachés de M. [J] est engagée au titre de la vente de Mme [F] de l’ensemble immobilier sis [Adresse 3], condamner M. [J] à lui payer la somme de 26 199,80 euros au titre du remboursement d’une partie du prix de vente sur le fondement de la garantie des vices cachés, condamner M. [J] à lui payer la somme de 18 000 euros au titre du préjudice de jouissance depuis le mois de juin 2021 jusqu’au 31 mai 2024, et passé cette date à parfaite jusqu’à la réparation des désordres à hauteur de 500 euros par mois, condamner M. [J] à payer à Mme [F] la somme de 5 000 euros au titre du préjudice moral,à titre subsidiaire,

constater que M. [J] a sciemment omis d’informer Mme [F] quant aux non-conformités affectant l’extension dont il avait parfaitement connaissance en sa qualité de constructeur, dire et juger que M. [J] a, par réticence dolosive, vicié le consentement de Mme [F] au titre de la vente de l’ensemble immobilier, condamner M. [J] à lui payer la somme de 26 199,80 euros au titre des travaux de réparations nécessaires sur le fondement du dol, condamner M. [J] à lui payer la somme de 18 000 euros au titre du préjudice de jouissance depuis le mois de juin 2021 jusqu’au 31 mai 2024, et passé cette date à parfaite jusqu’à la réparation des désordres à hauteur de 500 euros par mois,

condamner M. [J] à lui payer la somme de 5 000 euros au titre du préjudice moral,à titre infiniment subsidiaire,

constater que M. [J] a manqué à son obligation de délivrance conforme au titre de la vente à Mme [F] de l’ensemble immobilier, condamner M. [J] à lui payer la somme de 26 199,80 euros au titre des travaux de réparations nécessaires sur le fondement du manquement à l’obligation de délivrance conforme,condamner M. [J] à lui payer la somme de 18 000 euros au titre du préjudice de jouissance depuis le mois de juin 2021 jusqu’au 31 mai 2024, et passé cette date à parfaite jusqu’à la réparation des désordres à hauteur de 500 euros par mois,condamner M. [J] à payer à Mme [F] la somme de 5 000 euros au titre du préjudice moral, Sur la demande d’expertise judiciaire :

ordonner une expertise judiciaire, désigner tel expert qu’il plaira au tribunal de désigner et qui aura notamment pour mission de : procéder à la constatation et à la description des désordres affectant la salle de bain de l’extension et le grenier de la maison, déterminer la nature, l’origine et l’étendue de ces désordres, déterminer l’ensemble des travaux nécessaires pour remédier aux désordres, en chiffrer les modalités et le coût, ordonner toute mesure conservatoire éventuellement indispensable,fournir tous éléments techniques ou de faits permettant à la juridiction éventuellement saisie au fond de se prononcer sur les responsabilités encourues, chiffrer l’entier préjudice de Mme [F],En tout état de cause :

condamner M. [J] au paiement de la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, condamner M. [J] au paiement des entiers dépens dont distraction au profit de Maître Carine Foucault par application de l’article 699 du code de procédure civile.

Mme [F] soutient que M. [J] ayant réalisé l’extension qualifiée d’ouvrage, il a acquis la qualité de professionnel de la construction et était donc présumé connaitre les imperfections, vices et non-conformités de son ouvrage. Elle ajoute que M. [J] avait en tout état de cause connaissance de ces désordres préexistants à la vente et a tenté de les dissimuler de sorte que Mme [F] n’a pu les déceler en l’absence de connaissances particulières en matière de construction. De ce fait, selon elle, les conditions de la garantie des vices cachés sont remplies et la clause d’exonération de garantie insérée dans l’acte lui est inopposable.

Subsidiairement, elle avance qu’en ne l’informant pas des non-conformités dont il avait connaissance et en cherchant à les dissimuler, M. [J] a manqué à son obligation précontractuelle d’information et engagé sa responsabilité sur le fondement du dol.

À titre infiniment subsidiaire, Mme [F] expose que l’extension comprenant une cuisine et une salle de bain, essentielles à l’usage du bien, a été qualifiée d’insalubre et impropre par l’expert. Cette insalubrité constitue selon elle un défaut de délivrance conforme du bien justifiant la réparation des désordres outre l’indemnisation de ses préjudices.

Elle affirme que le chiffrage de l’expert judiciaire doit s’imposer et que le défendeur ne peut prétendre substituer ses appréciations à celles d’un technicien indépendant et impartial désigné par le juge. S’agissant du préjudice de jouissance elle rappelle qu’il est lié à l’impossibilité pour l’acquéreur de bénéficier d’un logement conforme et sain ce qui était son cas pour la salle de bain et la cuisine situées dans l’extension. Elle précise qu’un tel préjudice est indemnisable sur la base d’un loyer théorique correspondant à la période pendant laquelle le logement est impropre à l’usage.

Enfin, Mme [F] sollicite une mesure d’expertise judiciaire pour les désordres affectant la salle de bain située dans l’extension ainsi que le grenier, ces pièces ne faisant pas partie de la mission de l’expert désigné.

Par conclusions notifiées par RPVA le 02 juin 2025, M. [J] demande au tribunal, au visa des articles 1641 et suivants, 1112-1 et 1130 et suivants du code civil, de :

débouter Mme [F] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions dirigées contre lui, subsidiairement,

limiter le montant des condamnations au chiffrage établi par l’expert judiciaire, M. [X], dans son rapport d’expertise du 15 juin 2023, correspondant aux travaux de réparation strictement nécessaires, à l’exclusion de toute indemnisation d’un quelconque préjudice de jouissance ou moral, en tout état de cause,

débouter Mme [F] de sa demande de désignation d’un expert judiciaire, condamner Mme [F] à verser à M. [J] une somme de 4 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

M. [J] affirme que le caractère préexistant des désordres n’est pas démontré et estime qu’ils ne rendent pas la chose impropre à son usage. Il dit qu’il n’avait pas connaissance de ceux-ci lors de la vente puisqu’ils se trouvaient derrière des appareils et revêtements et sont apparus lorsque ces éléments ont été retirés par Mme [F]. Il ajoute que si l’on doit considérer les malfaçons quant à la construction de l’extension comme des vices, il convient de relever qu’elles étaient apparentes lors de la vente, même pour un profane. Ainsi, selon lui, la clause d’exonération insérée à l’acte de vente a vocation à s’appliquer.

M. [J] conteste la possibilité de pouvoir le qualifier de professionnel de la construction. Il soutient qu’il ignorait les non-conformités alléguées telles que l’incompatibilité de la pente de la toiture et le modèle d’ardoise choisi. Il réfute les allégations de Mme [F] quant à l’existence d’un dol de sa part. Par ailleurs, il estime avoir livré un bien conforme aux stipulations contractuelles et argue que Mme [F] ne démontre pas l’inverse.

S’agissant du chiffrage, selon lui, le chiffrage de l’expert comprend un certain nombre d’améliorations de l’ouvrage tels que la réfection de la toiture alors que son état était apparent lors de la vente. Il s’oppose à la demande d’indemnisation pour préjudice de jouissance estimant que la maison était utilisée par lui sans difficulté avant la vente et était donc utilisable par Mme [F].

Enfin, il estime qu’il appartenait à Mme [F] de solliciter une extension de mission afin que l’expert puisse examiner la salle de bain, voire la totalité de la construction, puisque ce dernier avait attiré son attention sur ce point et qu’elle avait le temps pour le faire compte-tenu du calendrier d’expertise. En tout état de cause, M. [J] affirme que le tribunal dispose de suffisamment d’éléments pour l’évaluation d’une éventuelle indemnisation.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il est expressément renvoyé à leurs dernières écritures, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la garantie des vices cachés

*Sur le principe de la garantie des vices cachés

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1641 de ce code dispose que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

L’article 1642 précise que le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même.

En l’espèce, la promesse de vente reçue le 24 avril 2021 par Maître [D], ayant donné lieu à vente définitive le 08 juin 2021, stipule que le bénéficiaire, Mme [F], « n’aura aucun recours contre le promettant pour quelque cause que ce soit notamment en raison des vices apparents et des vices cachés. S’agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s’applique pas :

si le promettant a la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction, sauf si le bénéficiaire a également cette qualité, ou s’il est prouvé par le bénéficiaire, dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du promettant. »

Le rapport d’expertise judiciaire de M. [X] fait état de divers dégâts :

dans la cuisine : « les doublages isolants en plaque de plâtre sur les parois extérieures présentent des moisissures localisées essentiellement en partie basse des murs »,doublage isolant dégradé au-dessus de la porte-fenêtre accédant à la cour.

Il relève l’existence de plusieurs malfaçons dans la construction de l’extension ayant conduit à une problématique d’infiltration. Il relève notamment :

un défaut d’étanchéité du mur de façade partiellement enterré initialement, le fait que le mur soit brut donc non étanche,l’absence totale d’appui maçonné avec pente et rejingot sous la fenêtre,un défaut de réalisation du seuil de la porte fenêtre, le fait que la pente de toiture soit trop faible, l’utilisation d’un modèle d’ardoise totalement inadapté.

Il ajoute que les plaques de plâtre ne sont pas de qualité hydrofuge et sont de ce fait non-conformes à la règlementation applicable lors de la construction et que le velux posé en toiture ne présente pas une pente conforme aux prescriptions du fabricant.

M. [X] conclut en disant que l’ouvrage est impropre à sa destination et que la cuisine doit être qualifiée d’insalubre et inutilisable en l’état.

Ces constats correspondent à ceux faits par Maître [G], huissier de justice, dans son procès-verbal de constat du 24 juin 2021. Maître [G] a constaté la présence de tâches noirâtres sur les murs de la cuisine en partie basse. Il a relevé « qu’une plaque de plâtre se délite et que le plâtre se trouvant au sol de la cuisine est humide », de même pour la laine de verre positionnée derrière ladite plaque de plâtre et les plinthes en bois. Des constats similaires, sans délitement toutefois, sont faits sur les murs à droite et à gauche de la porte-fenêtre. Enfin, la présence de tâches noires sur le mur se trouvant derrière le meuble de la cuisine est relevée.

En outre, M. [H], expert amiable, a relevé les mêmes dégâts. Il a également constaté la présence de reprises de peinture sur les parties basses des murs de la cuisine et du dégagement et dit s’interroger sur une volonté de vouloir cacher les stigmates d’infiltrations.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que les désordres apparus quelques jours après la vente, constatés par huissier de justice le 24 juin 2021, sont nécessairement préexistants à celle-ci.

De plus, M. [X], expert judiciaire, a indiqué que l’ouvrage est impropre à sa destination et la cuisine inutilisable. L’affirmation de M. [J] selon laquelle cette position est excessive n’est étayée par aucun élément. Le seul fait qu’il se soit lui-même accommodé de ces désagréments lors de son occupation du bien ne pouvant suffire à remettre en cause les dires de l’expert.

Enfin, M. [J] reconnait dans ses écritures avoir lui-même édifié l’extension objet du litige. En réalisant cet ouvrage, M. [J] s’est comporté en constructeur, de sorte qu’il doit être assimilé à un vendeur professionnel tenu de connaître les vices de la chose vendue et supportant une présomption de connaissance des vices.

Mme [F] quant à elle doit être qualifiée de profane. Elle ne pouvait donc déduire de l’aspect de la construction les vices que celle-ci comportait et on ne peut lui reprocher de n’avoir pas inférer la possibilité d’infiltrations en raison de l’état de la toiture.

Par conséquent, les vices étant inhérents à la chose, compromettant son usage, non apparents et non connus de l’acheteur lors de la vente et leur cause étant antérieure à la vente, les conditions de la garantie des vices cachés sont réunies.

La clause d’exonération de garantie stipulée à l’acte de vente ne peut quant à elle trouver application en l’espèce s’agissant de l’extension de la maison édifiée par le vendeur lui-même. La qualité de constructeur impliquant que le vendeur avait nécessairement connaissance des vices, cette clause doit être écartée.

*Sur la mise en œuvre de la garantie

Les articles 1644 et 1645 du code civil prévoient que dans le cas des articles 1641 et 1643, l’acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix. Si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur.

En l’espèce, M. [X], expert judiciaire désigné par ordonnance du 29 septembre 2022 avait pour mission de déterminer l’ensemble des travaux nécessaires pour remédier aux désordres et en chiffrer les modalités et le coût.

Dans son rapport, l’expert préconise les travaux suivants :

dépose et repose de la fenêtre et de la porte fenêtre dans les règles de l’art, y compris reprise de maçonnerie, réfection de la couverture en zinc en remplacement de l’ardoise pour conserver la faible pente, repositionnement du velux avec incorporation d’une costière métallique adaptée pour augmenter la pente de celui-ci et reprise de placo au plafond, réalisation d’un enduit de finition extérieur sur la façade, réfection des doublages isolants sur les deux murs concernés par les infiltrations, réfection des peintures intérieures, reprises diverses d’électricité et de plomberie.

Compte-tenu des devis transmis par les parties et après prise en compte de leurs observations, M. [X] estime à 23 818 euros Ht le montant total des travaux pour les postes ci-dessus énumérés soit 26 199,80 euros Ttc.

Aucun élément produit aux débats ne justifie la remise en cause de ce chiffrage qui sera donc retenu au titre du remboursement d’une partie du prix.

En outre, il a été démontré que M. [J] avait connaissance des vices de la chose en raison de sa qualité de constructeur. De ce fait, il est tenu de tous les dommages-intérêts envers l’acheteur.

La cuisine de Mme [F] ayant été qualifiée d’inutilisable en l’état par M. [X] et l’ensemble de l’ouvrage d’impropre à sa destination, il est incontestable que Mme [F] n’a pu jouir pleinement de son bien immobilier notamment en raison du caractère essentiel d’une cuisine dans un logement. De ce fait, Mme [F] a nécessairement subi un préjudice de jouissance.

En revanche, l’évaluation de ce préjudice par la demanderesse n’est appuyée par aucun document. En outre, adosser cette indemnisation sur le prix total d’un loyer pour ce type de bien immobilier apparait excessif en ce qu’une seule partie du logement est concernée.

Par conséquent, le préjudice de jouissance de Mme [F] sera justement évalué à la somme de 6 000 euros.

Enfin, Mme [F] affirme avoir subi un préjudice moral en raison de l’inaction de M. [J] et du fait d’avoir été contrainte de vivre dans un logement sans cuisine utilisable. Cependant, Mme [F] ne démontre pas une particulière inaction de M. [J]. En outre, le simple fait de vivre dans un logement sans cuisine constitue un préjudice de jouissance déjà indemnisé ci-dessus, en l’absence de pièces démontrant les conséquences psychiques de ceci, Mme [F] ne démontre pas de préjudice moral qui serait distinct du préjudice de jouissance. Mme [F] sera donc déboutée de sa demande d’indemnisation au titre du préjudice moral.

Par conséquent, M. [J] sera condamné à payer la somme de 26 199,80 euros à Mme [F] au titre de sa garantie des vices cachés pour les vices affectant la cuisine située dans l’extension. En outre, il sera condamné à lui payer la somme de 6 000 euros au titre du préjudice de jouissance subi en raison de ce vice.

Sur la demande d’expertise judiciaire

L’article 232 du code de procédure civile dispose que le juge peut commettre toute personne de son choix pour l’éclairer par des constatations, par une consultation ou par une expertise sur une question de fait qui requiert les lumières d’un technicien.

L’article 263 du même code précise que l’expertise n’a lieu d’être ordonnée que dans le cas où des constatations ou une consultation ne pourraient suffire à éclairer le juge.

En l’espèce, M. [X], expert judiciaire a été désigné par ordonnance du 29 septembre 2022 avec pour mission de se prononcer sur les désordres présents dans la cuisine du bien immobilier.

Lors des opérations d’expertise, M. [X] a identifié des malfaçons affectant l’ensemble de la construction de l’extension. Il n’est pas contesté qu’il a à ce titre appelé l’attention des parties sur le fait que sa mission se limitait à la cuisine et qu’il ne pouvait donc se prononcer sur les dégâts présents dans les autres pièces de l’extension.

Il revenait dès lors à Mme [F] de solliciter l’extension de la mission de l’expert si elle souhaitait qu’il se prononce sur d’autres pièces.

En outre, compte-tenu des informations apportées par le rapport de M. [X] déposé le 15 juin 2023, une nouvelle expertise n’apparait pas proportionnée. En effet, le tribunal dispose d’éléments suffisants quant à la cause des potentiels désordres affectant la salle de bain. En effet, cette pièce est elle aussi située dans l’extension souffrant de désordres suffisamment expliqués et démontrés.

Par conséquent, la demande d’expertise de Mme [F] sera rejetée.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

*Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

L’article 699 du code de procédure civile dispose que les avocats peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision.

La partie contre laquelle le recouvrement est poursuivi peut toutefois déduire, par compensation légale, le montant de sa créance de dépens.

En l’espèce, M. [O] [J], partie perdante, sera condamné aux dépens dont distraction au profit de Maître Carine Foucault.

*Sur les demandes au titre des frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer 1° à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

M. [O] [J], partie condamnée aux dépens, sera condamné à payer à Mme [V] [F] une somme qu’il est équitable de fixer à 3 000 euros.

M. [O] [J] sera par ailleurs débouté de sa propre demande de ce chef.

*Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, rien ne justifie que l’exécution provisoire soit écartée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,

CONDAMNE M. [O] [J] à payer à Mme [V] [F] la somme de 26 199,80 euros en remboursement d’une partie du prix de vente au titre de la garantie des vices cachés affectant la cuisine du bien immobilier ;

CONDAMNE M. [O] [J] à payer à Mme [V] [F] la somme de 6 000 euros en réparation de son préjudice de jouissance ;

DÉBOUTE Mme [V] [F] de sa demande d’indemnisation d’un préjudice moral ;

REJETTE la demande d’expertise judiciaire formée par Mme [V] [F] ;

CONDAMNE M. [O] [J] aux dépens de l’instance dont distraction au profit de Maître Carine Foucault ;

CONDAMNE M. [O] [J] à payer à Mme [V] [F] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE M. [O] [J] de sa demande présentée en application de ce texte ;

REJETTE toutes demandes plus amples et contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi rendu pour mise à disposition au greffe à la date du délibéré ;

Le Greffier, Le Président,