N° RG 24/00520 – N° Portalis DBZH-W-B7I-C5TTM 13CH JCP CIVIL

N° MINUTE 2025/

N° ARCHIVES 2025/

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LORIENT

JUGEMENT DU 29 Août 2025

DEMANDEUR :

Monsieur [E] [K] [S], demeurant [Adresse 3]

représenté par Maître Eric LECARPENTIER de la SCP SCP LOMBARD – LECARPENTIER, avocats au barreau de LORIENT

à :

DEFENDEURS:

Monsieur [D] [W], demeurant [Adresse 2]

représenté par Madame [U] [C] munie d’un pouvoir

Madame [F] [M], demeurant [Adresse 1]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 56121-2024-002920 du 04/02/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de LORIENT)

représentée par M^e Françoise SOBEAUX-LE GOFF, avocat au barreau de LORIENT

Madame [U] [C] es qualité de caution solidaire, demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENCE : Julie BESNARD

GREFFIER : Claudine AUDRAN

DÉBATS : 12 Juin 2025

AFFAIRE mise en délibéré au : 29 Août 2025 par mise à disposition au greffe

Le 29/08/2025 :

Exécutoire à Maître Eric LECARPENTIER

Copie à :[D] [W], M^e Françoise SOBEAUX-LE GOFF, [U] [C] et Préfet du MORBIHAN

EXPOSE DU LITIGE

Par jugement avant dire droit du 15 mai 2025 auquel il convient de se référer pour l’exposé des moyens et prétentions des parties, le juge des contentieux de la protection a ordonné la réouverture des débats à l’audience du 12 juin 2025 afin de permettre aux parties de débattre contradictoirement sur le courrier de préavis envoyé par Monsieur [D] [W] à son bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 30 octobre 2024.

Pour les motifs exposés lors de l’audience du 12 juin 2025, Monsieur [E] [K] [S], représenté par son conseil, qui a indiqué solliciter le bénéfice de ses entières écritures, a sollicité de la juridiction de:

— débouter Madame [M] de toutes ses demandes, fins et conclusions,

— constater la résiliation du bail meublé consenti du fait de l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 12 août 2024 ainsi que le manquement des obligations contractuelles solidaires de Monsieur [W] et Madame [M] pour le défaut de paiement des loyers,

— constater le départ de Monsieur [W] suivant courrier en date du 30 octobre 2024 avec effet immédiat,

— ordonner l’expulsion de Madame [M] ainsi que de tout occupant de son chef, immédiatement et sans délai, et ce avec l’assistance de la force publique au besoin, des lieux qu’elle occupe [Adresse 1],

— fixer le montant de l’indemnité due jusqu’à la libération définitive des lieux à la somme mensuelle de 930 euros à compter du 12 août 2024,

— condamner solidairement Monsieur [W] et Madame [M] ainsi que Madame [C] en qualité de caution solidaire à lui payer la somme de 14630 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés du mois de février 2024 au 30 avril 2025 outre le dépôt de garanti e, et ce avec intérêts de droit au taux légal à compter du jour de la signification de l’assignation et capitalisation des intérêts conformément à l’article 1343-2 du code civil,

— condamner solidairement Madame [M] et Madame [C] en qualité de caution solidaire à lui payer la somme mensuelle de 930 euros à titre d’indemnité d’occupation à compter du 1er mai 2025 jusqu’à la date de libération effective des lieux, capitalisation des intérêts conformément à l’article 1343-2 du code civil,

— condamner solidairement les défendeurs aux entiers dépens et à lui verser la somme de 1200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour les raisons développés à l’audience, Madame [F] [M], représentée par son conseil qui a repris le bénéfice de ses écritures, sollicite de la juridiction de:

— débouter Monsieur [K] [S] de toutes ses demandes à son encontre,

Subsidiairement,

— lui accorder des délais de paiement sur deux ans conformément à l’article 1343-5 du code civil,

— statuer ce que de droit sur les dépens.

Pour les raisons développées lors de l’audience, Monsieur [D] [W], représenté par Madame [U] [C], a repris ce qu’il avait indiqué lors des précédentes audiences. Il a expliqué avoir donné son préavis au bailleur et ne plus occuper les lieux.

Madame [U] [C], présente en personne, a repris son argumentaire développé lors des précédentes audiences. Elle a pu préciser que Monsieur [D] [W] avait donné son préavis et n’occupait plus les lieux. Elle a ajouté ne s’être portée caution que pour son fils.

MOTIFS DE LA DÉCISION:

La procédure aux fins de résiliation du bail est régulière notamment au regard des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Sur l’engagement de caution de Madame [U] [C]:

Selon le dernier alinéa de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 «La personne physique qui se porte caution signe l’acte de cautionnement faisant apparaître le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu’ils figurent au contrat de location, ainsi que la reproduction de l’avant-dernier alinéa du présent article. La caution doit apposer la mention prévue par l’article 2297 du code civil. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement. ».

Madame [U] [C] fait valoir qu’elle s’est portée caution uniquement pour son fils, Monsieur [D] [W].

En l’espèce, il est produit aux débats l’engagement de caution de Madame [U] [C] signé le 20 décembre 2023. Cet engagement répond aux règles de fond et de forme de l’article ci-dessus rappelé. Par ailleurs, il est clairement mentionné, sans aucune ambiguité que Madame [U] [C] se porte caution solidaire sans bénéfice de division ni de discussion pour le compte de Monsieur [D] [W] et Madame [F] [M]. Dès lors, elle ne peut valablement soutenir n’être caution que de son fils.

Il convient donc de constater l’engagement de caution solidaire de Madame [U] [C] pour le compte de Monsieur [D] [W] et Madame [F] [M].

Sur la résiliation du contrat de bail :

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose dans son premier alinéa que toute clause prévoyant la résiliation du bail pour défaut de paiement des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, Monsieur [E] [K] [S] verse aux débats le contrat de bail conclu avec Monsieur [D] [W] et Madame [F] [M].

Le contrat de bail contient une clause stipulant la résiliation de plein droit du bail en cas de non régularisation des loyers impayés dans un délai de 2 mois après la signification d’un commandement de payer.

Monsieur [D] [W] et Madame [F] [M] ont laissé impayées plusieurs échéances de loyer et un commandement de payer, visant la clause résolutoire stipulée au bail, et reproduisant les dispositions des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 6 de la loi du 31 mai 1990 leur a été signifié le 12 juin 2024.

Monsieur [D] [W] et Madame [F] [M] ne justifient pas avoir apuré leur dette dans le délai de deux mois.

Madame [F] [M] a pu faire état de ses difficultés personnelles, professionnelles et financières. Elle a ainsi pu expliquer ne pas pouvoir procéder au règlement des loyers impayés rappelant que Monsieur [D] [W] a été condamné par le tribunal pour des violences commises sur elle.

Madame [U] [C] a rappelé, en son nom et en celui de Monsieur [D] [W] la situation personnelle, professionnelle et financière de ce dernier.

Il convient en conséquence de constater l’acquisition de la clause résolutoire au profit de Monsieur [E] [K] [S] à la date du 12 août 2024.

Sur l’expulsion de la locataire:

Madame [F] [M] étant sans droit ni titre il y a lieu de dire que son expulsion, ainsi que celle de tous occupants de son chef, pourra en conséquence être poursuivie, si besoin avec le concours de la force publique.

Sur la demande de suppression du délai pour quitter les lieux:

L’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que l’expulsion d’un local affecté à l’habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef ne peut avoir lieu, sans préjudice des dispositions des articles L 412-3 à L 412-7 du même code, qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant le commandement. Le texte précise toutefois que le juge peut, notamment lorsque les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux par voie de fait ou lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L 442-4-1 du Code de la construction et de l’habitat n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.

En outre l’article L 412-2 du code des procédures civiles d’exécution prévoit que lorsque l’expulsion aurait pour la personne concernée des conséquences d’une exceptionnelle dureté, notamment du fait de la période de l’année considérée ou des circonstances atmosphériques, le délai peut être prorogé par le juge pour une durée n’excédant pas trois mois.

Monsieur [E] [K] [S] forme une demande pour voir suprimer le délai pour quitter les lieux.

En application des textes susvisés, la suppression du délai pour quitter les lieux doit être spécialement motivée. Or, le bailleur ne verse aucun élément nécessitant une telle suppression du délai pour quitter les lieux. Il ne figure d’ailleurs pas non plus d’élément dans les débats justifiant une telle suppression.

Aussi, il convient de débouter Monsieur [E] [K] [S] de cette demande de réduction et de fixer à 2 mois le délai pour quitter les lieux suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux.

Sur l’indemnité d’occupation :

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation:

Le contrat de bail étant résilié à compter du 12 août 2024, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation due à titre de provision jusqu’à la libération définitive des lieux, à la somme mensuelle provisionnelle de 930 euros charges comprises, à compter de la date précitée.

Sur la demande de condamnation en paiement de l’indemnité d’occupation:

Il n’est pas contesté par les parties que Monsieur [D] [W] a quitté les lieux le 30 octobre 2024.

L’indemnité d’occupation qui a un caractère indemnitaire et non contractuel, visant à indemniser le bailleur pour l’occupation des lieux par une personne occupante sans droit ni titre n’est due que par l’occupant des lieux.

Dès lors, Monsieur [D] [W] ne peut être condamné au paiement de cette indemnité d’occupation postérieurement au 30 octobre 2024 puisqu’il résulte des débats qu’il a quitté les lieux à cette date.

Sur la réclamation au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés:

Par application des dispositions de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Monsieur [E] [K] [S] sollicite de la juridiction la condamnation solidaire de Monsieur [D] [W], Madame [F] [M] et Madame [U] [C] à lui verser la somme de 14630 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés du mois de février 2024 au 30 avril 2025.

Lors de l’audience, Monsieur [D] [W], Madame [F] [M] et Madame [U] [C] n’ont produit aucune pièce de nature à remettre en question le décompte produit aux débats par le bailleur.

Sur la condamnation solidaire en paiement de Monsieur [D] [W], Madame [F] [M] et Madame [U] [C]:

Monsieur [D] [W] ne peut être tenu solidairement avec Madame [F] [M] et Madame [U] [C] qu’au paiement des sommes dues au titre de la dette locative jusqu’au 30 octobre 2024, date de son départ des lieux.

Il résulte du décompte locatif produit aux débats par Monsieur [E] [K] [S], non contesté par les parties, qu’il réclame au titre de la dette locative jusqu’au 30 octobre 2024 la somme de 9050 euros.

Il ressort de la lecture du décompte qu’il est réclamé la somme de 880 euros au titre du dépôt de garantie non payé, demande qui devient sans objet au regard de la résiliation du bail. La somme sera donc déduite du montant réclamé.

Monsieur [D] [W], Madame [F] [M] et Madame [U] [C] seront en conséquence condamnés solidairement à payer à Monsieur [E] [K] [S] la somme de 8170 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, décompte arrêté à la date du 30 octobre 2024, mois d’octobre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Il convient de prévoir en application de l’article 1343-2 du code civil que les intérêts échus pour une année entière se capitaliseront pour produire eux mêmes intérêts.

Sur la condamnation solidaire de Madame [F] [M] et Madame [U] [C]:

Il résulte des développements précédents que Madame [M] et Madame [U] [C] sont solidairement tenues au paiement des indemnités d’occupation postérieurement au 30 octobre 2024.

Monsieur [E] [K] [S] sollicite l’octroi d’une somme de 5580 euros au titre des indemnités d’occupation dues pour la période du 1er novembre 2024 au 30 avril 2025, mois d’avril 2025 inclus.

Madame [F] [M] et Madame [U] [C] ne justifient pas de l’existence de paiements qui n’auraient pas été pris en compte par le bailleur.

Elles seront donc solidairement condamnées au paiement de la somme de 5580 euros au titre des indemnités d’occupation dues pour la période du 1er novembre 2024 au 30 avril 2025, mois d’avril 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Il convient de prévoir en application de l’article 1343-2 du code civil que les intérêts échus pour une année entière se capitaliseront pour produire eux mêmes intérêts.

Sur les délais de paiement :

En application des dispositions de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Si Madame [F] [M] sollicite l’octroi de délais de paiement, force est de relever qu’elle ne justifie pas de la reprise avant l’audience du versement intégral du loyer courant. Dès lors, elle ne remplit pas les conditions posées par l’article V de la loi du 6 juillet 1989 susvisé.

Au vu de ces éléments, Madame [F] [M] sera déboutée de sa demande de délais de paiement.

Sur la notification de la résiliation du bail au préfet :

Compte tenu de la situation de Madame [F] [M] et en application des dispositions de l’article R 412-2 du code des procédures civiles d’exécution, il convient d’ordonner que le présent jugement sera transmis par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département aux fins de prise en compte de la demande de relogement de Madame [F] [M] dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées.

Sur les demandes accessoires:

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [D] [W], Madame [F] [M] et Madame [U] [C] qui succombent dans le cadre de la présente procédure supporteront solidairement la charge des dépens et seront solidairement condamnés à payer à Monsieur [E] [K] [S] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du même code.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux de la protection , statuant après débats en audience publique, par décision contradictoire, en premier ressort, exécutoire et mise à disposition par le greffe :

Déclare valable l’engagement de caution solidaire de Madame [U] [C] au bénéfice de Monsieur [D] [W] et Madame [F] [M].

Constate l’acquisition de la clause résolutoire au profit de Monsieur [E] [K] [S] à la date du 12 août 2024.

Dit que l’expulsion de Madame [F] [M] et de tous occupants de son chef pourra être poursuivie, en tant que de besoin avec le concours de la force publique, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux.

Déboute Monsieur [E] [K] [S] de sa demande de suppression du délai pour quitter les lieux.

Fixe le montant de l’indemnité d’occupation due jusqu’à la libération définitive des lieux, à la somme mensuelle de 930 euros charges comprises, à compter de la date du 12 août 2024 et dit qu’elle ne pourra être réclamée qu’à compter de la date d’arrêté de compte.

Condamne solidairement Monsieur [D] [W], Madame [F] [M] et Madame [U] [C] à verser à Monsieur [E] [K] [S] la somme de la somme de 8170 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, décompte arrêté à la date du 30 octobre 2024, mois d’octobre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Dit que les intérêts échus pour une année entière se capitaliseront pour produire eux mêmes intérêts.

Condamne solidairement Madame [F] [M] et Madame [U] [C] à verser à Monsieur [E] [K] [S] la somme de la somme de 5580 euros au titre des indemnités d’occupation dues pour la période du 1er novembre 2024 au 30 avril 2025, mois d’avril 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Dit les intérêts échus pour une année entière se capitaliseront pour produire eux mêmes intérêts.

Condamne solidairement Madame [F] [M] et Madame [U] [C] à verser à Monsieur [E] [K] [S] la somme mensuelle de 930 euros, à titre d’indemnité d’occupation, à compter de mai 2025 et jusqu’à la date de libération effective des lieux.

Dit que les intérêts échus pour une année entière se capitaliseront pour produire eux mêmes intérêts.

Déboute Madame [F] [M] de sa demande de délais de paiement.

Dit que par les soins du greffe, la présente décision sera transmise à Monsieur le Préfet du Département aux fins de prise en compte de la demande de relogement de Madame [F] [M] dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées.

Condamne solidairement Monsieur [D] [W], Madame [F] [M] et Madame [U] [C] à payer Monsieur [E] [K] [S] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamne solidairement Monsieur [D] [W], Madame [F] [M] et Madame [U] [C] aux dépens.

Le présent jugement a été signé par J.BESNARD, Présidente d’audience et par C.AUDRAN , Greffière.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE