N° RG 25/00368 – N° Portalis DBZH-W-B7J-C53JT

MINUTE N° 26/

ARCHIVE N° 26/

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LORIENT

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 13 Mai 2026

DEMANDEUR :

E.P.I.C. [K] [C] venant aux droits de [Localité 1] [C], dont le siège est [Adresse 1]

représenté par Mme [Y] [M] munie d’un pouvoir

DEFENDEURS :

Madame [H] [D] née [Q], demeurant [Adresse 2]

Association UDAF DU [K] es qualité de curateur de Mme [D] [H], dont le siège est [Adresse 3]

représentées par M^e Elisabeth PLAUD, avocat au barreau de LORIENT

Monsieur [R] [D], demeurant [Adresse 4]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-56121-2025-001808 du 15/10/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 1])

représenté par M^e Solen PATAOU, avocat au barreau de LORIENT

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Julie BESNARD

GREFFIER : Camille TROADEC

DÉBATS : 08 Avril 2026

DÉCISION : Mise à disposition le 13 Mai 2026 contradictoirement et en premier ressort.

Le : 13/05/2026

Exécutoire à : [K] [C]

Copie à : M^e PATAOU Solen, M^e PLAUD Elisabeth

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 6 novembre 2026, [Localité 1] [C] a donné à bail à Madame [H] [D] un bien immobilier à usage d’habitation portant sur un logement sis [Adresse 5] à [Localité 2] moyennant le versement d’un loyer mensuel initial de 164,84 euros, hors charges.

Monsieur [R] [D], son fils, est venu vivre dans le logement avec sa mère.

Madame [H] [D] a été placée sous curatelle renforcée par le juge des tutelles du tribunal judiciaire de LORIENT, l’UDAF du [K] ayant été désigné en qualité de curateur.

Madame [H] [D] a intégré l’EHPAD des TAMARIS à [Localité 1] au début du mois de septembre 2023.

Par courrier du 17 avril 2024, l’UDAF, es qualité de curateur de Madame [H] [D] a délivré un congé à son bailleur.

Par acte de commissaire de justice en date du 2 juin 2025, l’EPIC [K] [C], venant aux droits de LORIENT [C], a fait assigner Madame [H] [D], Monsieur [R] [D] et l’UDAF DU [K] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de LORIENT à l’audience du 18 juin 2025 aux fins de constat de l’occupation sans droit ni titre des lieux loués, de l’expulsion des défendeurs ainsi que différentes condamnations en paiement.

L’affaire a fait l’objet de plusieurs renvois à la demande des parties.

Pour les motifs exposés lors de l’audience du 8 avril 2026, l’EPIC [K] [C], comparant en personne, sollicite de la juridiction de:

— débouter Monsieur [R] [D]de toutes ses contestations et demandes,

— dire et juger qu’il est bien fondé en toutes ses demandes, fins et conclusions et en conséquence:

— déclarer valable au fond et en la forme les congés délivrés par Madame [H] [D] et prononcer la résiliation du bail,

A titre principal,

— déclarer Madame [H] [D] occupante sans droit ni titre du logement qu’elle occupe sis [Adresse 5] à [Localité 1] et ordonner en conséquence son expulsion ainsi que celle de tout occupant de son chef,

— déclarer Monsieur [R] [D] occupant sans droit ni titre du logement qu’il occupe sis [Adresse 5] à [Localité 1] et ordonner en conséquence son expulsion ainsi que celle de tout occupant de son chef,

— condamner Madame [H] [D] au paiement de la dette locative d’un montant de 4002,12 euros, décompte arrêté au 16 mars 2026 outre les loyers échus jusqu’au jugement puis à une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges jusqu’à la libération du logement,

A titre subsidiaire,

— dans le cas où le transfert de bail serait accordé à Monsieur [R] [D], condamner Monsieur [R] [D] au paiement de l’arriéré, outre les loyers échus jusqu’à la date du jugement,

— condamner Madame [H] [D] ou Monsieur [R] [D] au paiement des dépens d’instance ainsi qu’aux dépens d’exécution éventuels.

Pour les motifs exposés lors de l’audience, Madame [H] [D], représentée par son conseil, qui a repris oralement le bénéfice de ses entières écritures, sollicite de la juridiction de:

— lui décerner acte de ce qu’elle n’a pas de moyen opposant au transfert du bail au profit de Monsieur [R] [D],

A titre subsidiaire, si le transfert du bail n’était pas ordonné,

— lui décerner acte de ce qu’elle n’a pas de moyen opposant aux demandes de résiliation de bail, expulsion et règlement d’une indemnité d’occupation,

— débouter [K] [C] de sa demande de la voir condamner au paiement de la somme de 983,40 euros au titre d’impayés et au paiement de la somme de 400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Monsieur [R] [D] à lui payer la somme de 2950,20 euros au 27 novembre 2025 en réparation de son préjudice financier à parfaire à la date du jugement à intervenir outre la somme de 1000 euros au titre de son préjudice moral sur le fondement des dispositions de l’article 1240 du code civil,

— condamner Monsieur [R] [D] à la garantir au titre de l’indemnité d’occupation si le bail devait être résilié,

— condamner Monsieur [R] [D] aux dépens.

Pour les raisons développées lors de l’audience, Monsieur [R] [D], représenté par son conseil, qui a repris oralement le bénéfice de ses écritures, sollicite de la juridiction de:

— déclarer nul et sans effet le congé délivré par Madame [H] [D],

— constater le transfert du bail à son bénéfice en application de l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989 du fait de l’abandon de domicile et à titre subsidiaire, ordonner le transfert dudit bail,

— débouter la Société [K] [C] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions dirigées à son encontre,

— débouter Madame [H] [D] de sa demande tirée du préjudice moral à son encontre,

— dire que les dépens resteront à la charge de la Société [K] [C].

MOTIFS DE LA DÉCISION:

Sur la validité du congé délivré:

Selon l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à l’amélioration des rapports locatifs, lorsqu’il émane du locataire, le délai de préavis applicable au congé est de trois mois.

Le délai de préavis est toutefois d’un mois :

1° Sur les territoires mentionnés au premier alinéa du I de l’article 17 ;

2° En cas d’obtention d’un premier emploi, de mutation, de perte d’emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi ;

3° Pour le locataire dont l’état de santé, constaté par un certificat médical, justifie un changement de domicile ;

3° bis Pour le locataire bénéficiaire d’une ordonnance de protection ou dont le conjoint, partenaire lié par un pacte civil de solidarité ou concubin fait l’objet de poursuites, d’une procédure alternative aux poursuites ou d’une condamnation, même non définitive, en raison de violences exercées au sein du couple ou sur un enfant qui réside habituellement avec lui ;

4° Pour les bénéficiaires du revenu de solidarité active ou de l’allocation adulte handicapé ;

5° Pour le locataire qui s’est vu attribuer un logement défini à l’article L. 831-1 du code de la construction et de l’habitation.

Le locataire souhaitant bénéficier des délais réduits de préavis mentionnés aux 1° à 5° précise le motif invoqué et le justifie au moment de l’envoi de la lettre de congé. A défaut, le délai de préavis applicable à ce congé est de trois mois.

L’EPIC [K] [C] demande à la juridiction de constater la validité du congé qui a été délivré par Madame [H] [D].

Madame [H] [D] sollicite également de la juridiction la validation du congé délivré le 27 janvier 2025.

Monsieur [R] [D] s’oppose aux demandes. Il indique qu’il n’est pas démontré que le congé a été notifié au bailleur par lettre recommandée avec avis de réception et qu’il ne respecte dès lors pas les règles de formes prévues par la loi. Il sollicite dès lors la nullité du congé délivré par Madame [H] [D].

En l’espèce, il est produit aux débats le congé en date du 17 avril 2024, reçu par [K] [C] le 23 avril 2024, par lequel l’UDAF DU [K], en sa qualité de curateur de Madame [H] [D] transmet au bailleur son congé sollicitant l’octroi d’un préavis réduit à un mois. Il convient de rappeler que le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement.

Le congé transmis par la locataire a bien été remis au bailleur et porte la trace de l’émargement par ce dernier.

Dès lors, le congé respecte bien les conditions de fond et de forme prescrites par le texte susvisé. Il sera donc validé, et il ne peut qu’être constaté la résiliation du contrat de bail liant Madame [H] [D] et l’EPIC [K] [C], venant aux droits de [Localité 1] [C] à la date du 23 mai 2024.

Sur la demande de transfert de bail:

Selon l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à l’amélioration des rapports locatifs, En cas d’abandon du domicile par le locataire, le contrat de location continue :

— au profit du conjoint sans préjudice de l’article 1751 du code civil ;

— au profit des descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date de l’abandon du domicile ;

— au profit des ascendants, du concubin notoire ou des personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date de l’abandon du domicile.

Lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré :

— sans préjudice des sixième et septième alinéas de l’article 832 du code civil, au conjoint survivant;

— aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès ;

— aux ascendants, au concubin notoire ou aux personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès.

En cas de demandes multiples, le juge se prononce en fonction des intérêts en présence.

A défaut de personnes remplissant les conditions prévues au présent article, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire ou par l’abandon du domicile par ce dernier.

Selon l’article L 441 du code de la construction et de l’habitation, L’attribution des logements locatifs sociaux participe à la mise en oeuvre du droit au logement, afin de satisfaire les besoins des personnes de ressources modestes et des personnes défavorisées.

L’attribution des logements locatifs sociaux doit notamment prendre en compte la diversité de la demande constatée localement ; elle doit favoriser l’égalité des chances des demandeurs et la mixité sociale des villes et des quartiers, en permettant l’accès à l’ensemble des secteurs d’un territoire de toutes les catégories de publics éligibles au parc social, en facilitant l’accès des personnes handicapées à des logements adaptés et en favorisant l’accès des ménages dont les revenus sont les plus faibles aux secteurs situés en dehors des quartiers prioritaires de la politique de la ville.

Les collectivités territoriales et les réservataires de logements locatifs sociaux concourent, en fonction de leurs compétences, à la réalisation des objectifs mentionnés aux alinéas précédents.

Les bailleurs sociaux attribuent les logements locatifs sociaux dans le cadre des dispositions de la présente section et peuvent pratiquer, le cas échéant, des loyers différents selon les secteurs ou au sein des immeubles, afin de remplir ces objectifs.

L’absence de lien avec la commune d’implantation du logement ne peut constituer à soi seul le motif de la non-attribution d’un logement adapté aux besoins et aux capacités du demandeur.

L’Etat veille au respect des règles d’attribution de logements sociaux.

L’article 40-I de la loi du 6 juillet 1989 tendant à l’amélioration des rapports locatifs prévoit que les 4°, 7° à 9° et le dernier alinéa de l’article 3, l’article 3-1, le II de l’article 5, les articles 8, 8-1, 10 à 12, 15 à 18, le 1° d e l’article 20, les cinq premiers alinéas de l’article 23 et les articles 25-3 à 25-11 ne sont pas applicables aux logements appartenant aux organismes d’habitations à loyer modéré et ne faisant pas l’objet d’une convention passée en application de l’article L. 831-1 du code de la construction et de l’habitation.

L’article 14 leur est applicable à condition que le bénéficiaire du transfert ou de la continuation du contrat remplisse les conditions d’attribution et que le logement soit adapté à la taille du ménage. Les conditions de ressources et d’adaptation du logement à la taille du ménage ne sont pas requises envers le conjoint, le partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ou le concubin notoire et, lorsqu’ils vivaient effectivement avec le locataire depuis plus d’un an, les ascendants, les personnes présentant un handicap au sens de l’article L. 114 du code de l’action sociale et des familles et les personnes de plus de soixante-cinq ans. Lorsque le bénéficiaire du transfert est un descendant remplissant les conditions de ressources mais pour lequel le logement est inadapté à la taille du ménage, l’organisme bailleur peut proposer un relogement dans un logement plus petit pour lequel l’intéressé est prioritaire.

Les treizième à vingt-troisième alinéas du I de l’article 15 sont applicables lorsque le congé émane du locataire.

Monsieur [R] [D] fait valoir qu’il logeait dans le logement avec sa mère depuis plus de 20 ans. Il indique réclamer le transfert du bail à son profit du fait de l’abandon du logement par sa mère. Il ajoute remplir les conditions d’attribution du logement.

Madame [H] [D] indique ne pas avoir de moyen opposant au transfert du bail au profit de son fils, Monsieur [R] [D].

L’EPIC [K] [C] s’oppose à la demande de transfert du bail. Il rappelle qu’il ne justifie pas résider dans le logement depuis au moins un an à compter de la date de départ de Madame [H] [D]. Il ajoute que Monsieur [R] [D] ne justifie pas de ce que ses revenus actuels ne dépassent pas le montant maximum pour l’attribution d’un logement social et qu’il serait peut être propriétaire d’un bien immobilier.

En l’espèce, il résulte des dispositions ci-dessus rappelées que l’article 14, relatif au transfert et à la continuation du contrat de location en cas de décès ou d’abandon de domicile, bénéficie aux locataires des logements sociaux, mais à des conditions spécifiques : il faut, selon la rédaction issue de la loi n° 2009-323 du 25 mars 2009, que le bénéficiaire « remplisse les conditions d’attribution et que le logement soit adapté à la taille du ménage ».

Il appartient à Monsieur [R] [D], en demande, de justifier de ce qu’il remplit les conditions pour bénéficier d’un transfert du bail à son profit.

Or, force est de relever qu’il ne produit pas aux débats les éléments nécessaires pour justifier de l’occupation des lieux pendant plus d’un an et pour justifier de ce qu’il remplit les conditions d’attributions d’un logement social, notamment à l’aide de son dernier avis d’imposition.

Face à cette carence dans la charge de la preuve, Monsieur [R] [D] ne pourra qu’être débouté de sa demande de transfert du bail à son profit.

Dès lors, il convient de relever que Monsieur [R] [D] et Madame [H] [D] sont occupants sans droit ni titre du logement sis [Adresse 6] à [Localité 2].

Sur l’expulsion de Madame [H] [D] et Monsieur [R] [D]:

Madame [H] [D] et Monsieur [R] [D] étant sans droit ni titre il y a lieu de dire que leur expulsion, ainsi que celle de tous occupants de leur chef, pourra en conséquence être poursuivie, si besoin avec le concours de la force publique.

Sur l’indemnité d’occupation :

Le contrat de bail étant résilié à compter du 23 mai 2024, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation due jusqu’à la libération définitive des lieux, égale au montant des loyers et des charges, à compter de la date précitée.

Sur la réclamation au titre des indemnités d’occupation impayés:

Par application des dispositions de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Selon l’article 1728 du code civil, Le preneur est tenu de deux obligations principales:

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 tendant à l’amélioration des rapports locatifs prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire.

Il est de principe que le départ des lieux n’est pas un fait juridique en l’absence de remise des clés.

L’EPIC [K] [C] sollicite de la juridiction la condamnation de Madame [H] [D] à lui payer la somme de 4364,18 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés suivant décompte en date du 7 avril 2026, mois de mars 2026 inclus.

Madame [H] [D] fait valoir que par courrier du 15 mai 2024, Monsieur [R] [D] s’était engagé à lui rembourser une somme de 1476,42 euros au titre des loyers impayés. Elle ajoute qu’il ne lui a en réalité réglé qu’une somme de 600 euros. Elle précise qu’elle n’est pas en mesure de régler les loyers sachant qu’elle fait face à son hébergement en EHPAD pour la somme de 732,44 euros par mois.

Monsieur [R] [D] indique qu’il ne peut être tenu au paiement de cette somme, Madame [H] [D], seule locataire, pouvant être tenue au paiement de cette somme.

En l’espèce l’absence de remise de clés, interdit la reprise de possession des lieux, les locaux devant par ailleurs être rendus libres de toute occupation au bailleur à défaut de quoi il est dû à ce dernier une indemnité d’occupation.

Il n’est pas contesté par les parties que Madame [H] [D] n’a pas restitué à l’EPIC [K] [C] les clés du logement et n’a pas pu, du fait de l’occupation des lieux par Monsieur [R] [D], restituer les lieux libres de toute occupation.

Dès lors, elle est tenue au paiement des loyers et charges jusqu’à la résiliation du contrat de bail puis au paiement de l’indemnité d’occupation jusqu’à restitution des clés et libérations des lieux.

L’EPIC [K] [C] produit aux débats un décompte de la dette locative d’un montant de 4364,18 euros.

Madame [H] [D] sera donc condamnée à payer à l’EPIC [K] [C] la somme de 4364,18 euros au titre des indemnités d’occupation impayés, suivant décompte arrêté au 7 avril 2026, mois de mars 2026 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Madame [H] [D] sera condamnée au paiement de la somme de 362,06 euros au titre de l’indemnité d’occupation à compter du mois d’avril 2026 jusqu’à la libération des lieux.

Sur la demande de condamnation en garantie:

Selon l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, il n’est pas contesté par les parties que Madame [H] [D] n’occupe plus le bien immobilier appartenant à l’EPIC [K] [C] depuis le mois de septembre 2023. Il n’est pas plus contesté par les parties que Monsieur [R] [D] occupe seul les lieux.

Dés lors, l’occupation sans droit ni titre par Monsieur [R] [D] du bien immobilier appartenant à l’EPIC [K] [C], qui interdit à Madame [H] [D] toute restitution effective des lieux loués constitue une faute à l’origine exclusive de la condamnation en paiement formulée à l’encontre de Madame [H] [D].

Dès lors, Monsieur [R] [D] sera condamné à garantir Madame [H] [D] de la condamnation en paiement au titre de l’indemnité d’occupation prononcée à son encontre.

Sur la demande au titre du préjudice financier:

Selon l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Madame [H] [D] sollicite l’octroi d’une somme de 2950,20 euros à l’encontre de Monsieur [R] [D] au titre de son préjudice financier en lien avec les impayés de loyers.

Il sera cependant relevé que la condamnation en garantie ci-dessus prononcée suffit à indemniser Madame [H] [D] des condamnations financières mises à sa charge. Dès lors, il n’est pas démontré l’existence d’un préjudice financier.

Madame [H] [D] sera donc déboutée de sa demande de condamnation sur ce fondement.

Sur la demande au titre du préjudice moral:

Selon l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Madame [H] [D], qui ne produit aux débats aucun élément de nature à établir l’existence et le quantum d’un préjudice moral sera déboutée de sa demande de condamnation sur ce fondement.

Sur les demandes accessoires:

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [R] [D] qui succombe dans le cadre de la présente procédure supportera la charge des dépens. Madame [H] [D] qui a formulé sa demande de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile à l’encontre de l’EPIC [K] [C], qui ne succombe pas dans la procédure, sera déboutée de sa demande sur ce fondement.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux de la protection , statuant après débats en audience publique, par décision contradictoire, en premier ressort, exécutoire et mise à disposition par le greffe :

Constate la résiliation du contrat de bail liant Madame [H] [D] et l’EPIC [K] [C], venant aux droits de [Localité 1] [C] à la date du 23 mai 2024.

Déboute Monsieur [R] [D] de sa demande de transfert du contrat de bail conclu entre Madame [H] [D] et [Localité 1] [C] à son profit.

Constate que Monsieur [R] [D] et Madame [H] [D] sont occupants sans droit ni titre du logement sis [Adresse 6] à [Localité 2].

Dit que l’expulsion de Monsieur [R] [D] et Madame [H] [D] et de tous occupants de leur chef pourra être poursuivie, en tant que de besoin avec le concours de la force publique, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux.

Fixe le montant de l’indemnité d’occupation due jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant du loyer et des charges, à compter de la date du 23 mai 2024 et dit qu’elle ne pourra être réclamée qu’à compter de la date d’arrêté de compte.

Condamne Madame [H] [D] à payer à l’EPIC [K] [C] la somme de 4364,18 euros au titre des indemnités d’occupation impayées, suivant décompte arrêté au 7 avril 2026, mois de mars 2026 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Condamne Madame [H] [D] à verser à l’EPIC [K] [C] la somme mensuelle de 362,06 euros, à titre d’indemnité d’occupation, à compter d’avril 2026 et jusqu’à la date de libération effective des lieux.

Condamne Monsieur [R] [D] à garantir Madame [H] [D] de ses condamnations en paiement de l’indemnité d’occupation.

Déboute Madame [H] [D] de sa demande de condamnation au titre du préjudice financier.

Déboute Madame [H] [D] de sa demande de condamnation au titre du préjudice moral.

Déboute Madame [H] [D] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamne Monsieur [R] [D] aux dépens.

Le présent jugement a été signé par J.BESNARD, Présidente d’audience et par C. TROADEC, Greffière.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE