TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE LYON

Chambre 10 cab 10 J

N° RG 21/02276 – N° Portalis DB2H-W-B7F-VYOL

Jugement du 08 août 2024

Notifié le :

Grosse et copie à :

M^e Marie POCHON – 1156

M^e Sandrine ROUXIT – 355

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

Le Tribunal judiciaire de LYON, statuant publiquement et en premier ressort, a rendu, le 08 août 2024 devant la Chambre 10 cab 10 J le jugement contradictoire suivant,

Après que l’instruction eut été clôturée le 06 mars 2023, et que la cause eut été débattue à l’audience publique du 21 décembre 2023 devant :

François LE CLEC’H, Président,

siégeant en formation Juge Unique,

Assisté de Jessica BOSCO BUFFART, Greffier,

Et après qu’il en eut été délibéré par le magistrat ayant assisté aux débats dans l’affaire opposant :

DEMANDERESSE

Madame [P] [B]

née le 29 janvier 1966 à [Localité 5]

demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Marie POCHON, avocat au barreau de LYON

DEFENDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] sis [Adresse 6], représenté par son syndic en exercice la société BARI

domicilié : chez société BARI, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représenté par Maître Sandrine ROUXIT, avocat au barreau de LYON

EXPOSE DU LITIGE

L’immeuble [Adresse 6] sis [Adresse 6] à [Localité 4] est soumis au régime de la copropriété. Le règlement de copropriété et l’état descriptif de division ont été établi par acte authentique reçu le 15 janvier 1991 par Maître [S] [E], notaire à [Localité 3].

Le syndic en exercice est la société BARI.

Par acte authentique du 9 juillet 1999, Madame [P] [B] a acquis au sein de cet immeuble les lots n° 5, 51 et 32 consistant respectivement en un appartement, une cave en sous-sol portant le n° 21 et un emplacement de parking simple au sous-sol portant le n° 26.

Cette place de parking n° 26 se situe dans un endroit du sous-sol où se trouvent quatre autres places de parking numérotées 22 (lot n° 29), 23 (lot n° 28), 24 (lot n° 30) et 25 (lot n° 31). Les emplacements n° 22 et 23 sont mobiles pour permettre l’accès aux n° 24 à 25.

Le système de déplacement des emplacements mobiles était automatisé. A la suite d’un dysfonctionnement, il ne fonctionnait plus que de manière manuelle.

Lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 23 janvier 2019, une résolution n° 12 aux fins de remplacer les deux plateformes de parking coulissantes a été soumise au vote et rejetée.

A la suite d’une recherche d’entreprises et des devis émis, a été adoptée à l’assemblée générale du 25 janvier 2021 une résolution n° 7 pour le remplacement de ces deux plateformes.

Madame [B] s’était opposée à cette résolution.

Par acte d’huissier de justice en date du 1er avril 2021, Madame [B] a assigné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] devant le tribunal judiciaire de Lyon aux fins de :

dire et juger recevable et bien fondée sa demande ; prononcer l’annulation de la résolution n° 7 votée lors de l’assemblée générale du 25 janvier 2021, en ce que cette dernière a été soumise au vote restreint de 5 copropriétaires des lots 28 à 32 en l’absence de toute clause du règlement de copropriété prévoyant que soient mises à leur charge les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par un élément d’équipement qui serait constitué par les plateformes situées sur les lots privatifs 28 et 29 ; condamner le syndicat des copropriétaires à payer à Madame [B] la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens, dont distraction au profit de Maître Marie POCHON, avocat sur son affirmation de droit ; dispenser Madame [B] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires ; ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Cette procédure a été enrôlée sous le n° RG 21/02276.

Lors de l’assemblée générale du 22 novembre 2021, a été adoptée une résolution n° 13 visant, suite à l’entrée en vigueur de la loi ELAN, à mettre en conformité le règlement de copropriété pour la ventilation des charges spéciales non prévues initialement au règlement de copropriété, en particulier celles concernant l’éco parking.

Madame [B] s’était également opposée à cette résolution.

Par acte d’huissier en date du 31 janvier 2022, Madame [B] a assigné le syndicat des copropriétaires devant le tribunal judiciaire de Lyon aux fins de :

la déclarer recevable et bien fondée en ses demandes, fins et conclusions ; annuler la délibération n°13 votée lors de l’assemblée générale du 21 novembre 2021, en ce que cette dernière a été soumise au vote de l’ensemble des copropriétaires selon la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965, alors même que, s’agissant de la création de parties communes spéciales, un vote à l’unanimité aurait été requis et qu’il n’a pas été soumis au vote de l’assemblée générale une seconde résolution pour adopter une grille de répartition des charges spéciales afférentes aux parties communes spéciales ; condamner le syndicat des copropriétaires à payer à Madame [B] la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens, dont distraction au profit de Maître Marie POCHON, avocat sur son affirmation de droit ; dispenser Madame [B] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires ; ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir ; ordonner la jonction de la présente procédure avec celle n° RG 21/02276.

Par ordonnance du 28 mars 2022, le juge de la mise en état a joint les deux procédures sous le n° RG 21/02276.

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 26 septembre 2022, Madame [B] demande au tribunal de :

annuler la résolution n° 7 votée lors de l’assemblée générale du 25 janvier 2021 ainsi que toutes les décisions prises en son application ; annuler la résolution n° 13 votée lors de l’assemblée générale du 22 novembre 2021 ainsi que toutes les décisions prises en son application ; rejeter tous moyens, fins et conclusions contraires ; condamner le syndicat des copropriétaires à payer à Madame [B] la somme de 4000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens, dont distraction au profit de Maître Marie POCHON, avocat sur son affirmation de droit ; dispenser Madame [B] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires ; dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire qui est de droit.

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 22 décembre 2022, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

dire et juger recevables et bien fondées ses demandes ; rejeter tous moyens, fins et demandes contraires ; débouter Madame [B] de sa demande d’annulation de la résolution n° 7 adoptée lors de l’assemblée générale du 25 janvier 2021 ; débouter Madame [B] de sa demande d’annulation de la résolution n° 13 adoptée lors de l’assemblée générale du 22 novembre 2021 ; débouter Madame [B] de l’ensemble de ses demandes ; condamner Madame [B] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 6000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; condamner la même aux dépens, distraits au profit de Maître Sandrine ROUXIT, avocat sur son affirmation de droit ; ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Par ordonnance du 6 mars 2023, le juge de la mise en état a clôturé la procédure à cette date. L’affaire a été fixée à l’audience de plaidoiries du 21 décembre 2023. L’affaire a été mise en délibéré au 28 mars 2024. Le délibéré a été prorogé au 13 juin 2024, puis au 11 juillet 2024, puis au 22 août 2024. Ce dernier a été finalement avancé au 8 août 2024.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières écritures des parties visées ci-dessus pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de nullité de la résolution n° 7 de l’assemblée générale du 25 janvier 2021 et des décisions prises en application de cette résolution

L’article 3 de la loi du 10 juillet 1965 énonce en son alinéa 1er que « sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux ».

L’article 4 de la même loi, dans sa version antérieure à l’ordonnance du 30 octobre 2019, dispose que « les parties communes sont l’objet d’une propriété indivise entre l’ensemble des copropriétaires ou certains d’entre eux seulement ; leur administration et leur jouissance sont organisées conformément aux dispositions de la présente loi ».

Les parties communes spéciales étaient donc déjà implicitement prises en compte par la loi initiale du 10 juillet 1965, sans pour autant être expressément appréhendées par celle-ci.

L’article 6-2 a ensuite été créé au sein de la loi du 10 juillet 1965 par la loi ELAN du 23 novembre 2018. Cet article a été modifié par l’ordonnance du 30 octobre 2019.

Ledit article prévoit :

« Les parties communes spéciales sont celles affectées à l’usage ou à l’utilité de plusieurs copropriétaires. Elles sont la propriété indivise de ces derniers.

La création de parties communes spéciales est indissociable de l’établissement de charges spéciales à chacune d’entre elles.

Les décisions afférentes aux seules parties communes spéciales peuvent être prises soit au cours d’une assemblée spéciale, soit au cours de l’assemblée générale de tous les copropriétaires. Seuls prennent part au vote les copropriétaires à l’usage ou à l’utilité desquels sont affectées ces parties communes. »

L’article 6-4, également créé par la loi du 23 novembre 2018, énonce que « l’existence des parties communes spéciales et de celles à jouissance privative est subordonnée à leur mention expresse dans le règlement de copropriété ».

L’article 209, II, de la loi du 23 novembre 2018 dans sa version initiale mentionne :

« Les syndicats des copropriétaires disposent d’un délai de trois ans à compter de la promulgation de la présente loi pour mettre, le cas échéant, leur règlement de copropriété en conformité avec les dispositions de l’article 6-4 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

A cette fin, le syndic inscrit à l’ordre du jour de chaque assemblée générale des copropriétaires la question de la mise en conformité du règlement de copropriété. La décision de mise en conformité du règlement de copropriété est prise à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés. »

La loi du 21 février 2022 a modifié les dispositions de l’article 209 précitées qui, depuis cette loi, dispose :

« L’article 6-4 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis n’est applicable qu’aux immeubles dont la mise en copropriété est postérieure au 1er juillet 2022.

Pour les immeubles dont la mise en copropriété est antérieure au 1er juillet 2022, quand le règlement de copropriété ne mentionne pas les parties communes spéciales ou à jouissance privative existantes, le syndicat des copropriétaires inscrit à l’ordre du jour de chaque assemblée générale des copropriétaires la question de cette mention dans le règlement de copropriété. Cette décision est prise à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présentés, représentés ou ayant voté par correspondance. L’absence d’une telle mention dans le règlement de copropriété est sans conséquence sur l’existence de ces parties communes. »

En l’espèce, en premier lieu, le système des emplacements de parking mobiles, qui existe depuis l’origine au sein de la copropriété car expressément mentionné dans le règlement de copropriété du 15 janvier 1991, ne concerne que les copropriétaires des places n° 22 à 26 et aucun autre copropriétaire de l’immeuble. En effet, les emplacements n° 22 et 23 sont conçus mobiles pour permettre l’accès aux places 24 à 26. Aucun autre emplacement de parking n’est concerné par ce système, ni en outre par les règles particulières édictées dans le règlement de copropriété relativement à l’usage de ce système.

En deuxième lieu, il ressort des relevés de comptes de charges de copropriété des époux [F], propriétaires de l’emplacement de parking n° 24, pour les périodes 1998-1999, 1999-2000, 2000-2001 et pour l’année 2017 (pièces 6 à 10 défendeur) qu’il existe une charge de copropriété spécifique liée à l’entretien des parkings mécanisés. En particulier, les deux relevés de l’année 2017 produits montrent bien le caractère spécial de cette charge et sa répartition à parts égales entre les cinq copropriétaires concernés par le système des plateformes mécanisées, ce puisqu’il est inscrit pour les tantièmes généraux « 5 » et pour les tantièmes individuels « 1 ».

Également, il ressort des relevés généraux des dépenses pour les périodes 2002-2003, 2003-2004, 2004-2005 et 2005-2006 (pièces 11 à 14 défendeur) que les charges relatives à l’entretien des parkings mécanisés sont distinctes des charges communes et des autres charges elles-mêmes distinguées des charges communes.

Dès lors, il apparaît qu’il existe depuis plus de deux décennies des charges particulières afférentes à l’entretien du système des parkings mécanisés concernant les seuls copropriétaires des places 22 à 26 avec une répartition à parts égales entre eux, et que Madame [B] en a nécessairement connaissance depuis l’année de l’acquisition de ses lots, soit depuis 1999, ce en tant que copropriétaire depuis le 9 juillet 1999.

En troisième lieu, le système des parkings mobiles présente une utilité directe pour les cinq copropriétaires, y compris donc pour Madame [B], étant donné qu’il permet, par la mobilité des emplacements 22 et 23, d’avoir accès aux n° 24 à 26, le n° 26 étant celui de la demanderesse, ce qui implique que celle-ci ou son locataire sera inévitablement amené à l’utiliser lorsque la place mobile 23 sera devant la sienne avec un véhicule dessus, et étant donné que, sans ce système, il ne pourrait y avoir cinq emplacements de parking mais seulement trois.

En revanche, ledit système n’a aucune utilité pour les autres copropriétaires qui ont leur emplacement de parking ailleurs et qui y accèdent sans recourir à un quelconque système particulier.

Partant, il est cohérent de faire peser les charges afférentes au système des parkings mobiles uniquement sur les cinq copropriétaires seuls concernés et pas sur les autres copropriétaires. Il est aussi cohérent d’effectuer une répartition à parts égales entre ces cinq copropriétaires, ce eu égard à l’utilité directe de ce système pour chacun d’eux ainsi qu’il vient d’être expliqué ci-dessus.

Par conséquent, au vu de ces développements, il est à retenir que les parties communes spéciales relatives à ces cinq emplacements ainsi que les charges communes spéciales afférentes avec leur répartition à parts égales entre les cinq copropriétaires concernés existent depuis plus de deux décennies, que cette existence est justifiée, et que cette ventilation spéciale a été mise en œuvre pendant des années sans difficultés ni contestations, en particulier de Madame [B] qui ne démontre avoir fait part de son opposition pour la première fois qu’à la fin de l’année 2018 par un courrier du 28 décembre 2018 adressé au syndic et qui, par voie de conséquence, n’établit pas avoir émis une quelconque contestation auparavant, soit pendant presque 20 ans pour être copropriétaire depuis juillet 1999 et alors qu’elle avait forcément connaissance de cette répartition spéciale et de sa mise en œuvre depuis l’acquisition de ses lots.

Dès lors, il importe peu que le point VI de l’assemblée générale du 7 mars 1995, relatif à la souscription d’un contrat d’entretien pour les deux plateformes mobiles et à l’imputation des dépenses d’entretien aux seuls propriétaires des parkings 22 à 26, ne puisse effectivement être considéré comme une résolution adoptée par l’assemblée générale (ce puisqu’il résulte clairement du procès-verbal de cette assemblée générale que le point VI n’a fait l’objet d’aucun vote).

Également, le moyen de la demanderesse tiré de l’inopposabilité de ce point VI est inopérant compte tenu de ce qui précède. En outre, et par rapport à l’arrêt de la 3ème chambre civile de la Cour de cassation en date du 15 décembre 2021 cité par Madame [B], il n’y a en l’occurrence jamais eu de modification affectant la jouissance du lot n° 32 dont la demanderesse a toujours pu jouir de manière pleine et entière.

En conclusion, eu égard à l’ensemble de ces développements, les modalités de vote de la résolution n° 7 relative au remplacement des deux plateformes mobiles, à savoir la soumission de cette résolution au vote des seuls copropriétaires des cinq emplacements de parking concernés par ce système avec pour majorité requise celle de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965, sont valides. De même, la ventilation spéciale des charges afférentes s’applique valablement.

Il appartenait juste au syndicat des copropriétaires de se mettre en parallèle en conformité avec la loi ELAN en mentionnant dans le règlement de copropriété ces parties communes spéciales déjà existantes, ce qui a été fait, étant précisé que l’article 209, II, de cette loi, dans sa version issue de la loi du 21 février 2022, indique sans équivoque que, pour les immeubles dont la mise en copropriété est antérieure au 1er juillet 2022, ce qui est le cas de l’immeuble [Adresse 6], si le syndicat des copropriétaires doit inscrire à l’ordre du jour de chaque assemblée générale la question de cette mention dans le règlement de copropriété (l’objectif étant de finir par obtenir un vote favorable), l’absence d’une telle mention dans le règlement de copropriété demeure néanmoins sans conséquence sur l’existence de ces parties communes. Dès lors, dans l’hypothèse où il n’y aurait pas eu mise en conformité du règlement de copropriété en y inscrivant les parties communes spéciales relatives aux cinq emplacements de parking, cette absence de mention aurait été sans incidence sur leur existence.

Ainsi, Madame [B] sera déboutée de sa demande de nullité de la résolution n° 7 de l’assemblée générale du 25 janvier 2021 et des décisions prises en application de cette résolution.

Sur la demande de nullité de la résolution n° 13 de l’assemblée générale du 22 novembre 2021

L’article 6-4 de la loi du 10 juillet 1965, introduit par la loi ELAN du 23 novembre 2018, énonce que « l’existence des parties communes spéciales et de celles à jouissance privative est subordonnée à leur mention expresse dans le règlement de copropriété ».

L’article 209, II, de la loi du 23 novembre 2018 dans sa version initiale mentionne :

« Les syndicats des copropriétaires disposent d’un délai de trois ans à compter de la promulgation de la présente loi pour mettre, le cas échéant, leur règlement de copropriété en conformité avec les dispositions de l’article 6-4 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

A cette fin, le syndic inscrit à l’ordre du jour de chaque assemblée générale des copropriétaires la question de la mise en conformité du règlement de copropriété. La décision de mise en conformité du règlement de copropriété est prise à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés. »

La loi du 21 février 2022 a modifié les dispositions de l’article 209 précitées qui, depuis cette loi, dispose :

« L’article 6-4 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis n’est applicable qu’aux immeubles dont la mise en copropriété est postérieure au 1er juillet 2022.

Pour les immeubles dont la mise en copropriété est antérieure au 1er juillet 2022, quand le règlement de copropriété ne mentionne pas les parties communes spéciales ou à jouissance privative existantes, le syndicat des copropriétaires inscrit à l’ordre du jour de chaque assemblée générale des copropriétaires la question de cette mention dans le règlement de copropriété. Cette décision est prise à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présentés, représentés ou ayant voté par correspondance. L’absence d’une telle mention dans le règlement de copropriété est sans conséquence sur l’existence de ces parties communes. »

En l’espèce, ainsi qu’il a été vu ci-dessus, les parties communes spéciales relatives aux cinq places de parking concernés par le système de plateformes mobiles et les charges spéciales afférentes avec leur répartition à parts égales entre les copropriétaires de ces cinq places existent depuis plus de 20 ans.

Par conséquent, le syndicat des copropriétaires devait simplement mettre en conformité le règlement de copropriété avec la loi ELAN par le vote d’une résolution en ce sens à la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965, ce comme le prévoit l’article 209, II, de cette loi ELAN.

Dès lors, la résolution n° 13, qui portait sur ces parties communes spéciales ainsi que d’autres parties communes spéciales, a été valablement adoptée à la majorité de l’article 24.

En conséquence, Madame [B] sera déboutée de sa demande de nullité de la résolution n° 13 de l’assemblée générale du 22 novembre 2021 et des décisions prises en application de cette résolution.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Madame [B], partie succombante, sera condamnée aux dépens, distraits au profit de Maître Sandrine ROUXIT.

Madame [B] sera déboutée de sa demande de distraction des dépens.

Madame [B], tenue des dépens, sera condamnée à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Madame [B] sera déboutée de sa demande de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle sera déboutée de sa demande de dispense de participation à la dépense commune des frais de procédure.

Sur l’exécution provisoire

En vertu de l’article 514 du code de procédure civile dans sa version issue du décret du 11 décembre 2019 et applicable à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant à juge unique, après audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DEBOUTE Madame [P] [B] de sa demande de nullité de la résolution n° 7 de l’assemblée générale du 25 janvier 2021 et des décisions prises en application de cette résolution ;

DEBOUTE Madame [P] [B] de sa demande de nullité de la résolution n° 13 de l’assemblée générale du 22 novembre 2021 et des décisions prises en application de cette résolution ;

CONDAMNE Madame [P] [B] aux dépens, distraits au profit de Maître Sandrine ROUXIT ;

DEBOUTE Madame [P] [B] de sa demande de distraction des dépens ;

CONDAMNE Madame [P] [B] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] sis [Adresse 6] à [Localité 4], représenté par son syndic en exercice la société BARI, la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE Madame [P] [B] de sa demande de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE Madame [P] [B] de sa demande de dispense de participation à la dépense commune des frais de procédure ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Président, monsieur François LE CLEC’H, et la Greffière, madame Jessica BOSCO BUFFART.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT