MINUTE N° :

ORDONNANCE DU : 18 Mars 2025

DOSSIER N° : N° RG 22/01111 – N° Portalis DB2H-W-B7G-W5SW

AFFAIRE : [B] [A], [U] [A], [H] [F] C/ S.A.S. AGENCE CENTRALE, Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6])

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LYON

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

PRÉSIDENT : Monsieur Victor BOULVERT, Juge

GREFFIER : Madame Catherine COMBY, lors du délibéré

Madame Valérie IKANDAKPEYE, lors des débats

PARTIES :

DEMANDEURS

Monsieur [B] [A]

né le 24 Août 1949 à [Localité 16],

demeurant [Adresse 3]

représenté par Maître Olivier COSTA de la SELARL ADVALORIA, SOCIÉTÉ D’AVOCATS, avocats au barreau de LYON

Madame [U] [A]

née le 18 Janvier 1951 à [Localité 13],

demeurant [Adresse 3]

représentée par Maître Olivier COSTA de la SELARL ADVALORIA, SOCIÉTÉ D’AVOCATS, avocats au barreau de LYON

Monsieur [H] [F]

né le 30 Janvier 1962 à [Localité 10],

demeurant [Adresse 3]

représenté par Maître Sandrine VARA de la SELARL CINETIC AVOCATS, avocats au barreau de LYON

DEFENDEURS

S.A.S. AGENCE CENTRALE, en qualité de syndic de l’immeuble [Adresse 4],

dont le siège social est sis [Adresse 8]

représentée par Maître Pauline PICQ de la SELARL ELECTA JURIS, avocats au barreau de LYON

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7],

représenté par son syndic la SAS AGENCE CENTRALE,

dont le siège social est sis [Adresse 8]

représentée par Maître Maxime GHIGLINO de la SELARL KEYSTONE AVOCATS, avocats au barreau de LYON

Débats tenus à l’audience du 05 Novembre 2024

Délibéré prorogé au 18 mars 2025

Notification le

à :

Maître [Y] [O] de la SELARL ADVALORIA, SOCIÉTÉ D’AVOCATS – 88, Expédition et grosse

Maître [G] [C] de la SELARL CINETIC AVOCATS – 1041,

Expédition et grosse

Maître [S] [T] de la SELARL ELECTA JURIS – 332, Expédition

Maître [Z] [E] de la SELARL KEYSTONE AVOCATS – 2212, Expédition

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [B] [A] et Madame [U] [A], son épouse (les époux [A]), sont propriétaires et habitent un appartement situé au 4ème et dernier étage d’un immeuble soumis au régime de la copropriété, sis [Adresse 5] [Localité 12].

Monsieur [H] [F] est propriétaire d’un appartement situé au 2ème étage du même immeuble, ainsi que d’une cave.

La SAS AGENCE CENTRALE exerce les fonctions de Syndic de la copropriété depuis 2019.

L’immeuble daterait du début du XVIIème siècle et se trouve partiellement inscrit à l’inventaire des monuments historiques.

Depuis la fin d’année 2019, les époux [A] font état d’infiltrations d’eau dans leur appartement en provenance de la toiture de l’immeuble.

Depuis lors, une bâche a provisoirement été disposée sur celle-ci, sans prévenir efficacement les infiltrations et avec pour effet d’obstruer les vélux de leur appartement.

Le 15 novembre 2021 s’est tenue une réunion d’expertise amiable sous l’égide du cabinet SARETEC, expert mandaté par la MACIF, assureur des époux [A], lequel a confirmé la persistance des infiltrations d’eau en dépit du bâchage.

Le Syndic aurait fait condamner une évacuation des eaux pluviales située dans la cour de l’immeuble, conduisant à leur déversement dans les caves de Monsieur [H] [F].

Par courrier recommandé avec demande d’avis de réception en date du 04 mars 2022, les époux [A], via leur conseil, ont mis en demeure la SAS AGENCE CENTRALE, en qualité de syndic, de faire réaliser les travaux de réfection de l’étanchéité de la toiture de l’immeuble.

Les époux [A], Monsieur [H] [F] et d’autres copropriétaires ont fait appel à Maître [W] [J], huissier de justice, qui a établi un procès-verbal de constat, en date du 15 avril 2022, faisant état de la vétusté de la toiture et des dégradations engendrées par les infiltrations d’eau sur la charpente et dans l’appartement des époux [A], celui de Monsieur [H] [F] et la cave.

Par actes d’huissier de justice en date du 13 juin 2022, les époux [A] et Monsieur [H] [F] ont fait assigner en référé

le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6]) ;

la SAS AGENCE CENTRALE, en qualité de Syndic ;

aux fins de condamnation à faire réaliser les travaux de réfection de la toiture et, subsidiairement, de voir ordonner une expertise.

Par ordonnance en date du 22 novembre 2022, le juge des référés près le Tribunal judiciaire de LYON a, avant dire droit, ordonné une expertise judiciaire et en a confié la réalisation à Madame [L] [V], expert.

Madame [L] [V] a déposé son rapport le 30 mai 2024.

A l’audience du 05 novembre 2024, les époux [A], représentés par leur avocat, ont soutenu oralement leurs conclusions n° 2 et demandé de :

condamner le Syndicat des copropriétaires à faire procéder en urgence aux travaux de réfection de la toiture de l’immeuble et de remise en état du système d’évacuation des eaux pluviales de la cour ;

assortir cette condamnation d’une astreinte de 1 000,00 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ;

condamner le Syndicat des copropriétaires à leur payer la somme indemnitaire provisionnelle de 50 711,04 euros ;

condamner le Syndicat des copropriétaires à leur payer la somme de 3 000,00 euros, en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamner le Syndicat des copropriétaires aux dépens, en ce compris le coût de l’expertise judiciaire ;

juger qu’ils seront dispensés de toute participation à la dépense des frais de procédure du Syndicat des copropriétaires ;

débouter les parties adverses de l’intégralité de leurs demandes reconventionnelles.

Monsieur [H] [F], représenté par son avocat, a soutenu oralement ses conclusions et demandé de :

condamner le Syndicat des copropriétaires à exécuter les travaux de reprise de la totalité des couvertures et zingueries tels que décrits par l’expert judiciaire dans son rapport, sous astreinte de 1 000,00 euros par jour de retard à compter de l’ordonnance à intervenir ;

condamner le Syndicat des copropriétaires à lui payer les sommes provisionnelles suivantes :

◦8 171,68 euros, à valoir sur les travaux de reprise de son appartement ;

◦979,00 euros par mois à compter de décembre 2019 et jusqu’à la réalisation des travaux de réparation ;

condamner le Syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 4 500,00 euros, en remboursement des frais irrépétibles ;

condamner le Syndicat des copropriétaires aux dépens, en ce compris le coût de l’expertise judiciaire, d’un montant de 9 370,85 euros ;

juger qu’il sera dispensé de toute participation à la dépense des frais de procédure du Syndicat des copropriétaires.

Le Syndicat des copropriétaires, représentée par son avocat, a soutenu oralement ses conclusions et demandé de :

débouter les époux [A] et Monsieur [H] [F] de leurs prétentions ;

enjoindre aux époux [A] de communiquer le permis de construire justifiant de la conformité de l’installation d’un vélux, sous astreinte de 50,00 euros par jour de retard à compter du quinzième jour suivant la date de signification de l’ordonnance à intervenir et pour une durée d’un mois ;

condamner les époux [A] et Monsieur [H] [F] à lui payer la somme de 7 500,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

La SAS AGENCE CENTRALE, représentée par son avocat, a soutenu oralement ses conclusions et demandé de :

déclarer irrecevables les prétentions des époux [A] à son encontre ;

débouter les époux [A] de leurs prétentions à son encontre ;

condamner les époux [A] à lui payer la somme de 2 000,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamner les époux [A] et Monsieur [H] [F] aux dépens.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé, pour le détail des moyens des parties, à leurs écritures précitées.

A l’issue de l’audience, les parties ont été informées de la mise en délibéré de la décision à la date du 14 janvier 2025, par mise à disposition au greffe.

Le délibéré a été prorogé au 18 mars 2025.

La note reçue du Syndicat des copropriétaires le 06 mars 2025, sans avoir été sollicitée, sera écartée en application de l’article 445 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité des demandes

L’article 32 du code de procédure civile dispose : « Est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir. »

L’article 122 du code de procédure civile précise : « Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée. »

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires soutient « à titre liminaire », que les demandes des époux [A] et Monsieur [H] [F] seraient irrecevables, ce qui témoigne d’une première et grave confusion en droit entre les moyens de défense distincts que constituent les exceptions de procédure (art. 73 et suivants du code de procédure civile) et les fins de non-recevoir (art. 122 à 126 du même code), seuls les premiers devant être soulevés in limine litis et le Défendeur se prévalant d’une fin de non-recevoir.

Ensuite, force est de constater que le Syndicat des copropriétaires ne cite ni l’article 32, ni le 122 du code de procédure civile, et que les moyens développés par lui n’ont pas pour objet de contester le droit d’agir à son encontre des Demandeurs, mais de dénier au juge des référés le pouvoir de statuer sur leurs prétentions.

Il s’ensuit que, par une seconde confusion, il ne développe pas une fin de non-recevoir, mais une défense au fond.

Par conséquent, les époux [A] et Monsieur [H] [F] seront déclarés recevables en leurs demandes.

Sur les désordres, leur origine et les travaux de reprise

En l’espèce, Madame [L] [V] confirme l’existence de deux typologies de désordres et présente ses conclusions en pages 28 et suivantes de son rapport.

En premier lieu, « Les désordres consistent en de multiples infiltrations d’eau par les couvertures de l’immeuble. Ces infiltrations d’eau impactent des parties privatives habitées, des parties privatives non habitées, et des combles. » (p. 28).

L’expert poursuit en indiquant que les désordres s’étendent en sous-face des couvertures, avec des dégradations des plafonds, des pièces de charpente et des planchers des combles.

Elle en impute l’origine à la vétusté des couvertures, aggravée par la circulation de personnes sur les couvertures, ce qui entraîne la casse de tuiles. Elle précise que cette vétusté est la conséquence d’un manque d’entretien des couvertures, non refaites depuis des années, et de l’absence d’action du Syndicat des copropriétaires en faveur de la réalisation des travaux, malgré la réalisation d’études préalables.

S’agissant des travaux réparatoires, Madame [L] [V] expose que « pour remédier à la situation, il faut reprendre intégralement l’ensemble des couvertures de l’immeuble qui s’avère être dans un état de vétusté avancée. Toutes les couvertures sont concernées.

Les couvertures existantes doivent être déposées, les bois de charpente doivent être analysés au cas par cas et les éléments qui le nécessitent vraiment doivent être remplacés. […] Ces travaux, dans leur définition précise et particulière, devront faire l’objet d’une validation par l’ABF et doivent être entrepris dans le respect de la charte de [Localité 17].

Par ailleurs, il faut diagnostiquer et rénover les plafonds et les parties privatives endommagées.

[…] En urgence, il faut rétablir le hors d’eau dans les parties privatives qui sont occupées, c’est à dire qu’il faut rénover l’ensemble des couvertures e l’immeuble. » (p. 28).

En second lieu, l’expert stigmatise « un problème/défaut de gestion des eaux de pluie impacte les sols des caves. Le désordre à ce niveau là est une dégradation par érosion des sols, des pieds de murs, non maîtrisée. » (p. 28).

Elle explique que ce désordre a pour origine la vétusté de l’immeuble et l’absence de travaux de restauration qui permettraient d’améliorer la gestion des eaux pluviales.

Sur la demande d’exécution sous astreinte des travaux préconisés par l’expert

L’article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, dans ses deux derniers alinéas, énonce : « [[Localité 9] des copropriétaires] a pour objet la conservation et l’amélioration de l’immeuble ainsi que l’administration des parties communes.

Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires. »

En application de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile : « Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, [le président du tribunal judiciaire peut] accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. »

Il appartient au Demandeur d’une provision d’établir l’existence de la créance qu’il invoque et au Défendeur de prouver que cette créance est sérieusement contestable (Civ. 1, 04 novembre 1987, 86-14.379), le juge des référés pouvant se fonder sur le rapport d’expertise contradictoire pour retenir l’existence d’une obligation à indemnisation non sérieusement contestable permettant l’allocation d’une provision. (Civ. 2, 18 octobre 2007, 06-20.938)

En l’espèce, si Monsieur [H] [F] fonde indistinctement sa demande d’exécution de travaux sur les pouvoirs conférés au juge des référés par les articles 834 et 835 du code de procédure civile, les époux [A] visent principalement le second alinéa du deuxième de ces articles.

Leurs demandes tendant à la même fin seront examinées, en premier lieu, au regard des critères d’intervention du juge des référés fixés par ce texte.

Il résulte manifestement de la description des désordres opérée par Madame [L] [V] dans son rapport, qu’ils trouvent leur origine dans les parties communes de l’immeuble et découlent d’un manquement du Syndicat des copropriétaires à son objet, tenant en particulier à la conservation et à l’amélioration des parties communes, dont la vétusté est criante.

En outre, il en ressort que les dommages causés aux parties privatives des époux [A] et Monsieur [H] [F], qui trouvent leur origine en toiture ou dans la défaillance du dispositif de gestion des eaux pluviales, font naître, à la charge du Syndicat des copropriétaires, une obligation indemnitaire à leur égard, qui peut notamment donner lieu sa condamnation à mettre un terme à l’origine des dommages.

Ces éléments établissent que la condamnation du Syndicat des copropriétaires à exécuter les travaux préconisés par l’expert judiciaire repose sur l’exécution en nature, non sérieusement contestable, de ses obligations.

Pour s’opposer aux demandes, le Syndicat des copropriétaires argue, tout d’abord, que l’urgence à intervenir en toiture ne serait pas démontrée.

Le moyen est inopérant, dès lors que l’article 835, alinéa 2, n’exige pas la constatation de l’urgence, mais seulement celle de l’existence d’une obligation non sérieusement contestable comme condition à son exécution forcée (Civ. 1, 4 novembre 1976, 75-14.617 ; Civ. 3, 31 mai 1978, 77-12.485).

Ensuite, le Syndicat des copropriétaires fait valoir qu’il serait impossible d’intervenir rapidement en toiture et qu’une bâche a été installée sur l’un de ses pans. Il ajoute que ce n’est qu’en 2022 et avec un conseil syndical dont les Demandeurs ont été exclus qu’il a pu faire procéder à une « intervention pérenne ».

Le rapport d’expertise, selon lequel les éléments provisoires sont « eux aussi très vétustes » (p. 28), ne permet pas de retenir que des reprises pérennes aient été exécutées, le surplus du moyen étant inopérant car ne portant ni sur le principe, ni sur l’étendue de l’obligation du Syndicat des copropriétaires et ne pouvant donc avoir une quelconque incidence sur l’issue du litige.

Le fait que les greniers fussent secs le 12 juillet 2024, alors qu’il est prétendu, sans preuve, qu’il aurait plu la veille, est sans emport sur la matérialité des constats de Madame [L] [V] et son analyse de l’origine et des mesures à mettre en œuvre pour remédier aux désordres.

Le Syndicat des copropriétaires fait preuve d’une particulière mauvaise foi en contestant la réalité des infiltrations d’eau, dont les stigmates sont visibles, sans discussion possible, sur les photographies insérées en pages 7 à 23 du rapport d’expertise judiciaire et alors qu’elles ont fait l’objet d’investigations, constats et échanges entre les parties depuis au moins l’année 2019, sans qu’une réfection de la toiture ne soit entreprise.

Le Défendeur avance également que les travaux doivent être validés par la DRAC, autorisés par un permis de construire et qu’il a mandaté Monsieur [R], architecte, pour que les travaux puissent débuter en début d’année 2025.

Sur ce point, Madame [L] [V] a noté que la nécessité de procéder à la réfection de la toiture est connue depuis l’étude réalisée par Monsieur [M] en 2017, s’est étonnée que la demande d’autorisation idoine « n’ait jamais été déposée » et a souligné que « depuis la survenue des désordres, l’autorisation administrative aurait largement pu être déposée et obtenue depuis longtemps, et la question de la couverture aurait pu être réglée depuis longtemps. » (p. 32).

Elle a encore précisé que le cœur du dossier « vient de la confusion qui règne et qui est largement constatée à travers l’enchaînement d’études et de devis […] l’expert a compris qu’aucun travaux n’avait pu être voté en assemblée générale sous l’administration de l’ancien syndic, parce que les membres du conseil syndical actuel, qui ne résident pas dans l’immeuble, ont à eux seuls la majorité des voix, et se sont toujours opposés aux résolutions proposées sans tenir compte des préjudices subis par les occupants. » (p. 35).

Monsieur [H] [F] a aussi expliqué que Monsieur [R] avait prévu un démarrage des travaux en début d’année 2024 et que son planning n’a pas été respecté.

Ainsi, l’argument tiré des démarches administratives à entreprendre avant de réaliser les travaux n’est pas de nature à faire obstacle à l’obligation de procéder à la réfection de la couverture, dès lors que la carence du Syndicat des copropriétaires et de l’architecte auquel il a fait appel sont à l’origine de leur défaut d’obtention, depuis plusieurs années, et qu’il y a lieu de surmonter leur impéritie.

Le Syndicat des copropriétaires avance encore que les Demandeurs se seraient opposés aux résolutions tendant à la réalisation des travaux. Pourtant, d’une part, la résolution n° 4, relative à la réalisation de travaux globaux, a été adoptée lors de l’assemblée du 17 novembre 2022 et, d’autre part, la résolution n° 7, inscrite à la demande de Monsieur [H] [F], aux fins de réfection de la toiture, a été rejetée malgré la faveur des Demandeurs.

Le Défendeur poursuit en relevant que la cour de l’immeuble fait l’objet d’un arrêté de péril depuis 2017, en raison du risque de chutes de pierres et d’enduit de la façade, de sorte qu’aucune entreprise n’accepterait d’intervenir, mais qu’il a pu mandater la société HERA pour procéder au curage d’un regard, situé dans ladite cour, le 15 juillet 2024.

Force est de constater sur ce point qu’il se contredit en affirmant en même temps que « toutes les précautions nécessaires pour la sécurité des ouvriers ont été prises » avant l’intervention de la société HERA, mais qu’aucune autre entreprise « ne pourra intervenir en toute sécurité » (conclusions, p. 19). De plus, l’ancienneté des dommages causés par la défaillance de la gestion des eaux pluviales, connue au plus tard depuis le mois d’octobre 2014, commande de contraindre le Syndicat des copropriétaires à y remédier.

En outre, le Syndicat des copropriétaires tire argument de ce qu’un arrêté prescrivant la réalisation de fouilles d’archéologie préventive avant la réalisation des travaux a été pris le 1er août 2024.

Pour autant, cet arrêté a trait aux travaux qui « portent sur le ravalement ainsi que le nettoyage des élément architecturaux moulurés et sculptés des façades, cours et allées » de l’immeuble. Son cahier des charges ne mentionne que le « projet de ravalement » et précise, s’agissant de l’emprise des fouilles, qu’elle corresponde « aux élévations impactées par les travaux nécessaires au ravalement des façades sur rue et sur cour ».

La couverture de l’immeuble n’est mentionnée ni dans l’arrêté, ni dans ses annexes, ce d’autant moins que, ainsi que l’a noté Monsieur [H] [F], elle ne date que du début des années 1990. La contestation de l’obligation de faire n’est donc pas sérieuse.

Par ailleurs, le Syndicat des copropriétaires prétend que la mauvaise foi des Demandeurs corromprait leurs prétentions, sans citer ni texte, ni jurisprudence à ce sujet, et articule des éléments impropres, au vu de ce qui précède, à rapporter la preuve de son allégation.

En effet, il opère une confusion entre les missions et pouvoirs du conseil syndical, ceux du syndic de copropriété et ce qui relève d’une décision de l’assemblée générale des copropriétaires, pour reprocher la situation aux Demandeurs, alors qu’elle ne leur est pas imputable. Madame [L] [V] a en effet mis en exergue qu’elle résultait de l’obstruction de copropriétaires majoritaires, non-occupants et membres de l’actuel conseil syndical, à l’adoption des résolution tendant à l’exécution des travaux urgents de réfection de la toiture.

Partant, le moyen ne saurait constituer une contestation sérieuse des obligations dont il est demandé l’exécution sous astreinte.

De surcroît, il ne ressort pas de la pièce n° 35 du Défendeur, dont il se prévaut sur ce point, que la réalisation d’une rénovation globale de l’immeuble serait imposée par une décision administrative contraignante. Au contraire, il est mentionné, en page 2/2 de la fiche de visite du service territorial d’archéologie préventive du Rhône du 03 octobre 2014, qu’un phasage des travaux doit être proposé, tenant compte des urgences, ce qui n’exclut pas la réfection prioritaire de la couverture de l’immeuble.

L’expert judiciaire a écrit à ce sujet que « L’absence de prise en compte du caractère d’urgence par le nouveau syndic, qui se retranche derrière le projet global de rénovation, démontre une absence de compréhension de la gravité de la situation et un certain mépris des troubles importants subis par Mr et Mme [A] en particulier » (p. 45) et que « la nature des désordres en couverture et l’impact que ceux-ci ont sur l’édifice justifie pleinement une intervention hâtive sur la réfection des couvertures, indépendamment des travaux de rénovation plus globaux. » (p. 46).

Enfin, le Syndicat des copropriétaires tire argument du fait qu’il serait nécessaire de procéder à une actualisation de l’état descriptif de division avant de procéder aux travaux, qui aura une incidence sur les appels de fonds.

Ce nonobstant, il ne peut qu’être constaté que la question de la révision de la répartition des tantièmes des parties communes rattachés à chaque lot privatif anime la copropriété depuis 2015 et a donné lieu à un rapport d’expertise judiciaire, déposé par Monsieur [K] [N] le 11 avril 2023, sans qu’aucune délibération n’ait lieu depuis lors à ce sujet et sans que cela n’entrave la tenue des assemblées générales depuis près de dix ans.

Dès lors, cette contestation, qui n’est pas de nature à décharger le Défendeur des obligations dont il est demandé l’exécution, est dénuée de caractère sérieux.

Il résulte de ce qui précède que l’obligation du Syndicat des copropriétaires de faire procéder à la réfection des couvertures de l’immeuble et du système de gestion des eaux pluviales ne souffre d’aucun contestation sérieuse et qu’il y a lieu, au contraire, de le condamner à l’exécuter sous astreinte, en tenant compte des délais inhérents aux autorisations administratives (rapport, p. 32) et à la réalisation des travaux (p. 29), mais de manière à vaincre son inertie de longue date et à assurer l’effectivité de sa condamnation.

Par conséquent, le Syndicat des copropriétaires sera condamné à exécuter les travaux de réfection de la couverture et de la gestion des eaux pluviales décrits en pages 28 et 29 du rapport d’expertise, dans un délai de huit mois à compter de la signification de la présente décision, ceci sous astreinte provisoire, passé ce délai, d’un montant de 100,00 euros par jour de retard, pendant une durée de deux mois.

Sur les demandes indemnitaires provisionnelles

L’article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, dernier alinéa, énonce : « Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires. »

En application de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile : « Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, [le président du tribunal judiciaire peut] accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. »

Sur les demandes des époux [A]

En l’espèce, le principe de l’obligation indemnitaire dont le Syndicat des copropriétaires est débiteur au titre des préjudices causés par les infiltrations se produisant en toiture, partie communes, n’est pas sérieusement contestable et les époux [A] sollicitent les indemnités provisionnelles suivantes :

15 177,91 euros au titre des travaux de reprise des plâtres et peintures de leur appartement : il s’agit de l’évaluation de ce poste de préjudice par l’expert (p. 32) ;

3 812,63 euros au titre des travaux de remplacement des fenêtres de toit : ce préjudice avait été retenu à hauteur de 4 812,63 euros par l’expert (p. 32). Le devis produit par les Demandeurs en pièce n° 27 témoigne d’une erreur de plume, son montant étant de 3 812,63 euros.

5 000,00 euros, au titre de leur préjudice moral : Madame [L] [V] a indiqué que ce montant lui paraissait « très raisonnable », du fait de la durée des dommages et de la situation des époux [A]. Ces derniers précisent avoir 75 et 73 ans et souffrir depuis plusieurs années de voir leur bien, qu’ils occupent depuis 45 ans, se dégrader, dégradations confirmées depuis 2019 par les investigations amiables, le procès-verbal de constat du 15 avril 2022 et le rapport d’expertise judiciaire.

20 272,50 euros, au titre de leur préjudice de jouissance : il s’agit de l’évaluation de ce poste de préjudice par l’expert. Il correspond au quart de la valeur locative estimée de leur appartement (1 590,00 €), pendant une durée de cinquante et un mois depuis celui de février 2020, du fait que les pièces sous toiture sont privées de lumière depuis cette date, en raison de l’installation d’une bâche couvrant les fenêtres de toit (p. 32) ;

6 448,00 euros, au titre de la perte de chance de mettre un studio en location : l’expert a retenu un loyer potentiel de 620,00 euros par mois et une perte de chance de le louer de 80% pendant 13 mois à compter du mois de septembre 2023.

L’existence d’infiltrations d’eau dans cet appartement depuis la toiture ressort du procès-verbal de constat en date du 15 avril 2022, qui mentionne la présence de déformations du papier peint dans la salle de bain, ainsi que d’une « infiltration atteignant la partie du compteur électrique » situé à l’entrée de l’appartement.

Madame [L] [V] a écrit que les Demandeurs ne pouvaient pas louer leur studio (p. 32).

Les époux [A] versent aussi aux débats le mandat de gestion locative émis par la SARL IMMOBILIERE SF le 08 septembre 2023, qui comporte un loyer de 620 euros hors charges.

Pour s’opposer à la demande de provision, le Syndicat des copropriétaires argue que les Demandeurs auraient contribué à la réalisation des préjudices subis, au motif qu’ils étaient membres du conseil syndical et n’ont entrepris aucune démarche.

Or, il a été vu que le Défendeur confond les prérogatives du conseil syndical, les pouvoirs du syndic et ses propres obligations et responsabilités, sans rapporter la preuve, avec l’évidence requise en référé, d’une quelconque faute des époux [A], qui n’est d’ailleurs par évoquée par l’expert judiciaire.

Le Syndicat des copropriétaires soutient aussi que les Demandeurs auraient indiqué à son architecte ne pas souhaiter remplacer leurs fenêtres de toit. De plus, selon lui, il n’aurait pas à supporter les frais de leur remplacement du fait qu’elles n’aurait pas été installées conformément aux règles de l’art.

Pour autant, si les époux [A] ne souhaitent pas faire remplacer leurs fenêtres de toit dans le cadre des travaux diligentés à l’initiative du Syndicat des copropriétaires, cet élément n’est pas de nature à les priver du droit à indemnisation du coût de remplacement de leurs menuiseries dégradées.

En outre, le courriel de l’architecte mandaté par le Syndicat des copropriétaires, en date du 10 octobre 2024, est non contradictoire et postérieur à l’expertise, au cours de laquelle ces observations n’ont pas été soumises à l’expert. De plus, le professionnel est pour le moins évasif et se contente de termes dubitatifs, selon lesquels le modèle de châssis ne correspondrait pas à ce qui est prescrit par l’UDAP et qu’il serait difficile de savoir s’ils sont défaillants ou pas.

Cette pièce, qui ne fait état que d’hypothèses, ne combat pas utilement l’appréciation de l’expert judiciaire.

Il s’ensuit que l’étendue des préjudices dont se prévalent les époux [A] n’est pas non plus contestable.

Par conséquent, il conviendra de condamner le Syndicat des copropriétaires à payer aux époux [A] les indemnités provisionnelles suivantes :

15 177,91 euros, à valoir sur le coût des travaux de reprise des plâtres et peintures de leur appartement ;

3 812,63 euros, à valoir sur le coût des travaux de remplacement des fenêtres de toit ;

5 000,00 euros, à valoir sur l’indemnisation de leur préjudice moral ;

20 272,50 euros, à valoir sur l’indemnisation de leur préjudice de jouissance de leur appartement ;

6 448,00 euros, à valoir sur l’indemnisation de la perte de chance de tirer un revenu de la location de leur studio ;

avec intérêts au taux légal, à compter du prononcé de la présente décision.

Sur les demandes de Monsieur [H] [F]

En l’espèce, le principe de la responsabilité du Syndicat des copropriétaires n’est pas sérieusement contestable et Monsieur [H] [F] sollicite les indemnités provisionnelles suivantes :

8 171,68 euros, à valoir sur les travaux de reprise de son appartement : Madame [L] [V] indique que des infiltrations se produisent dans deux pièces de son appartement, ainsi que dans sa galerie, mais aussi dans ses greniers et caves.

Elle note que le devis soumis par l’intéressé présente un montant élevé, mais justifié par la disposition des lieux, dotés de plafonds de grande hauteur, et les particularités architecturales, à savoir des voûtes d’arêtes et des poutres apparentes.

979,00 euros par mois à compter de décembre 2019 et jusqu’à la réalisation des travaux de réparation : Monsieur [H] [F] avance subir un préjudice de jouissance du fait de l’impossibilité d’user de ses greniers, d’une surface de 76,90 m², et de ses caves, d’une surface de 21,40 m², depuis le mois de décembre 2019. Il estime son préjudice de jouissance à 10 € / m² et par mois.

Madame [L] [V] a indiqué que ce montant lui paraissait élevé.

Le Syndicat des copropriétaires excipe de nouveau du moyen selon lequel Monsieur [H] [F] serait responsable de ses préjudices, comme président du conseil syndical jusqu’en 2021, auquel il a déjà été répondu qu’il était mal fondé, le conseil syndical n’ayant pas le pouvoir de décider de l’engagement de travaux tels que la réfection de la couverture de l’immeuble.

L’étendue de son obligation indemnitaire n’est pas autrement contestée par le Défendeur s’agissant des travaux de reprise de l’appartement.

Enfin, eu égard à l’absence de pièce étayant la valeur pouvant être accordée à la jouissance des greniers et caves du Demandeur, au fait que leur surface est seulement déclarative et que le montant du préjudice mensuel avancé est critiqué par l’expert, il ne sera fait droit à la demande au titre du préjudice de jouissance qu’à hauteur de 100,00 euros par mois depuis le mois de décembre 2019, limite dans laquelle il n’est pas sérieusement contestable.

Par conséquent, il conviendra de condamner le Syndicat des copropriétaires à payer à Monsieur [H] [F] les indemnités provisionnelles suivantes :

8 171,68 euros, à valoir sur le coût des travaux de reprise de son appartement ;

100,00 euros par mois, à compter du mois de décembre 2019 et jusqu’à la réception des travaux de réfection de la couverture de l’immeuble et de gestion des eaux pluviales préconisés par l’expert, à valoir sur l’indemnisation de son préjudice de jouissance de ses greniers et caves ;

avec intérêts au taux légal, à compter du prononcé de la présente décision.

Sur la demande de communication de pièce

L’article 11 du code de procédure civile dispose : « Les parties sont tenues d’apporter leur concours aux mesures d’instruction sauf au juge à tirer toute conséquence d’une abstention ou d’un refus.

Si une partie détient un élément de preuve, le juge peut, à la requête de l’autre partie, lui enjoindre de le produire, au besoin à peine d’astreinte. Il peut, à la requête de l’une des parties, demander ou ordonner, au besoin sous la même peine, la production de tous documents détenus par des tiers s’il n’existe pas d’empêchement légitime. »

L’article 139 du code de procédure civile, auquel renvoie l’article 141 du même code , énonce : « Le juge, s’il estime cette demande fondée, ordonne la délivrance ou la production de l’acte ou de la pièce, en original, en copie ou en extrait selon le cas, dans les conditions et sous les garanties qu’il fixe, au besoin à peine d’astreinte. »

Il résulte de ces articles que lorsqu’une partie détient un élément de preuve, le juge peut, à la requête de l’autre partie, lui enjoindre de le produire, au besoin à peine d’astreinte, mais qu’il s’agit d’une simple faculté dont l’exercice est laissé à son pouvoir discrétionnaire. (Civ. 1, 04 décembre 1973, 72-13.385 ; Civ. 2, 10 février 1977, 75-13.844 : Civ. 2, 7 mars 1979, 77-13.385 ; Civ. 2, 14 novembre 1979, 78-13.120 ; Civ. 2, 29 mars 1984, 82-15.277 ; Civ. 3, 24 février 1988, 86-14.597 ; Civ. 2, 16 octobre 2003, 01-13.770).

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires ne développe aucun moyen au soutien de sa demande, qu’il conviendra de rejeter.

Sur les autres dispositions de la décision

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696, alinéa 1, du code de procédure civile : « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. »

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires, succombant à l’instance, sera condamné aux entiers dépens, qui comprendront notamment les frais de l’expertise judiciaire.

Sur les frais irrépétibles

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile: « Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. […] Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. »

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires, condamné aux dépens, devra verser aux époux [A] et à Monsieur [H] [F] une somme qu’il est équitable de fixer à 3000,00 euros chacun.

Le Syndicat des copropriétaires et la SAS AGENCE CENTRALE seront déboutés de leurs demandes fondées sur les dispositions de l’article précité.

Sur la dispense de participation à la dépense des frais de procédure du Syndicat des copropriétaires

Aux termes de l’article 10-1, alinéa 6, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 : « Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. »

En l’espèce, les époux [A] et Monsieur [H] [F] seront dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure exposés par le Syndicat des copropriétaires.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile : « Les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. »

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance provisoire rendue en premier ressort, contradictoirement et par mise à disposition au greffe,

DECLARONS les époux [A] et Monsieur [H] [F] recevables en leurs demandes ;

CONDAMNONS le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6]) à exécuter les travaux de réfection de la couverture et de la gestion des eaux pluviales décrits en pages 28 et 29 du rapport d’expertise établi par Madame [L] [V], dans un délai de huit mois à compter de la signification de la présente décision, ceci sous astreinte provisoire, passé ce délai, d’un montant de 100,00 euros par jour de retard, pendant une durée de deux mois ;

NOUS RESERVONS la liquidation de ladite astreinte ;

CONDAMNONS le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6]) à payer aux époux [A] les indemnités provisionnelles suivantes :

15 177,91 euros, à valoir sur le coût des travaux de reprise des plâtres et peintures de leur appartement ;

3 812,63 euros, à valoir sur le coût des travaux de remplacement des fenêtres de toit ;

5 000,00 euros, à valoir sur l’indemnisation de leur préjudice moral ;

20 272,50 euros, à valoir sur l’indemnisation de leur préjudice de jouissance de leur appartement ;

6 448,00 euros, à valoir sur l’indemnisation de la perte de chance de tirer un revenu de la location de leur studio ;

avec intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision, en application de l’article 1231-7 du code civil ;

CONDAMNONS le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6]) à payer à Monsieur [H] [F] les indemnités provisionnelles suivantes :

8 171,68 euros, à valoir sur le coût des travaux de reprise de son appartement ;

100,00 euros par mois, à compter du mois de décembre 2019 et jusqu’à la réception des travaux de réfection de la couverture de l’immeuble et de gestion des eaux pluviales préconisés par l’expert, à valoir sur l’indemnisation de son préjudice de jouissance de ses greniers et caves ;

avec intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision, en application de l’article 1231-7 du code civil ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur le surplus de la demande indemnitaire provisionnelle de Monsieur [H] [F] au titre de son préjudice de jouissance ;

CONDAMNONS le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis , [Adresse 15] [Localité 10] [Adresse 1]) aux dépens de la présente instance, en ce compris les frais de l’expertise judiciaire ;

CONDAMNONS le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6]) à payer aux époux [A] la somme de 3 000,00 euros, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6]) à payer à Monsieur [H] [F] la somme de 3 000,00 euros, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS les demandes du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis , [Adresse 14] à [Adresse 11] [Localité 2] et la SAS AGENCE CENTRALE fondées sur l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que les époux [A] et Monsieur [H] [F] seront dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure exposés par le Syndicat des copropriétaires ;

RAPPELONS que la présente décision est, de droit, exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 10], le 18 mars 2025.

Le Greffier Le Président