RÉFÉRÉ

Min N° 26/00039

N° RG 25/00890 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CEENU

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le 27 Janvier 2026

Au tribunal judiciaire de Meaux, et devant Nous, Madame Jeanne DE TALHOUËT, juge placée auprès du premier président de la cour d’appel de Paris, déléguée au tribunal judiciaire de Meaux par ordonnance en date du 2 décembre 2025 pour exercer les fonctions de juge chargée des contentieux et de la protection, assistée de Madame Véronique SABBEN, greffière, est venue en audience publique et en référé la cause suivante le 16 Décembre 2025 et rendue en délibéré ce jour.

ENTRE :

DEMANDERESSE :

S.A. SEM DU PAYS DE [Localité 10] HABITAT

[Adresse 2]

[Adresse 8]

[Localité 7]

représentée par Madame [V] [J] munie d’un pouvoir

D’UNE PART

ET :

DÉFENDEURS :

Madame [S] [O] épouse [G]

[Adresse 4]

[Adresse 12]

[Localité 6]

comparante en personne,

Monsieur [H] [I] [G]

[Adresse 5]

[Adresse 12]

[Localité 6]

représenté par Madame [S] [O] épouse [G] munie d’un pouvoir

D’AUTRE PART

Le :

— expédition revêtue de la formule exécutoire et dossier remis à :

— copie certifiée conforme remise à :

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 20 février 2018, la société anonyme immobilière d’économie mixte de [Localité 10], aux droits de laquelle vient la SEM du Pays de [Localité 10] Habitat, après opération de fusion-absorption, a donné à bail à Mme [S] [G] et M. [H] [I] [G] un logement situé au [Adresse 3] à [Localité 11], moyennant le paiement d’un loyer mensuel total de 813,56 euros hors charges.

Par acte de commissaire de justice du 29 avril 2025, la SEM du Pays de [Localité 10] Habitat a fait signifier à Mme [S] [G] et M. [H] [I] [G] un commandement de payer la somme principale de 3 018,87 euros au titre des loyers et charges impayés, en se prévalant de la clause résolutoire insérée au bail et des dispositions des articles 7 et 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie de la situation d’impayé de loyers par lettre reçue le 25 avril 2025.

Par acte de commissaire de justice signifié le 24 septembre 2025, la SEM du Pays de Meaux Habitat a fait assigner Mme [S] [G] et M. [H] [I] [G] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal de judiciaire de Meaux statuant en référé aux fins de voir:

constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail ;ordonner l’expulsion des défendeurs et celle de tout occupant de leur chef, si besoin est, avec le concours de la force publique ;condamner solidairement Mme [S] [G] et M. [H] [I] [G] à lui payer la somme de 6 850,69 euros au titre de l’arriéré locatif ; condamner solidairement Mme [S] [G] et M. [H] [I] [G] à lui payer une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail jusqu’à sa libération effective des lieux ;condamner in solidum Mme [S] [G] et M. [H] [I] [G] aux dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer ;condamner in solidum Mme [S] [G] et M. [H] [I] [G] au paiement de la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En application des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, cette assignation a été notifiée à la préfecture de la Seine et Marne par voie électronique avec avis de réception du 25 septembre 2025.

Appelée à l’audience du 18 novembre 2025, l’affaire a été renvoyée à la demande des parties compte tenu du recours envisagé à la procédure de surendettement.

A l’audience du 16 décembre 2025, la SEM du Pays de [Localité 10] Habitat, représentée par Mme [V] [J], a actualisé sa demande en paiement à la somme de 6 810,60 euros hors frais arrêtée au 15 décembre 2025, loyer du mois de novembre inclus. Elle a précisé que le montant du loyer était de plus de 1 000 euros. Elle s’est dite favorable à l’octroi de délais de paiement aux locataires identiques au plan conventionnel mis en place ce mois-ci entre les parties, prévoyant le versement de la somme de 189 euros en plus du loyer, le versement du loyer courant étant repris.

Mme [S] [G] a comparu en personne. Elle a reconnu le montant de la dette et a fait état de sa situation financière complexe, des crédits ayant été souscrits notamment pour faire face à des frais d’internats importants pour leur deuxième enfant en situation de handicap. Elle a indiqué percevoir la somme de 1 300 euros par mois grâce à France travail, être aidante familiale pour son fils, et toucher en outre 300 euros de la CAF, son mari étant rémunéré environ 2 000 euros par mois. Elle a confrimé avoir déposé un dossier de surendettement et être actuellement en attente d’une réponse.

Il lui a été demandé de produire, en cours de délibéré, le pouvoir l’autorisant à représenter son époux à l’audience ainsi que toute décision éventuellement rendue par la commission de surendettement pendant le temps du délibéré afin d’en informer le tribunal.

Régulièrement assigné à l’étude du commissaire de justice, M. [H] [I] [G] n’a pas comparu à l’audience.

1/6

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l’existence d’une procédure de surendettement conformément à l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 27 janvier 2026.

Par note en délibéré, autorisée, reçue le 2 janvier 2026, Mme [S] [G] a transmis un pouvoir régulier donné par M. [H] [I] [G] l’habilitant à le représenter à l’audience du 16 décembre 2025 ainsi qu’une copie de sa pièce d’identité. Elle transmettait en outre la décision de recevabilité rendue par la commission de surendettement des particuliers de la Seine et Marne le 18 décembre 2025 la concernant.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il convient de préciser que Mme [S] [G] ayant justifié d’un pouvoir régulier l’habilitant à représenter le défendeur à l’audience, la décision rendue sera contradictoire.

L’article 835 du code de procédure civile dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la demande en paiement des loyers et charges

Il résulte de l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des termes du contrat de bail auquel la loi donne force obligatoire suivant les dispositions de l’article 1103 du code civil que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

Selon l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

Par ailleurs, aux termes de l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle, et ne se présume pas.

En l’espèce, la SEM du Pays de [Localité 10] Habitat verse aux débats les pièces suivantes :

le contrat de bail souscrit entre les parties le 20 février 2018 ;le commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, en date du 29 avril 2025 ;le décompte de la créance arrêté au mois de novembre inclus.

Selon ce dernier décompte, Mme [S] [G] et M. [H] [I] [G] restent devoir à la SEM du Pays de [Localité 10] Habitat la somme de 6 810,60 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 15 décembre 2025, échéance du mois de novembre incluse, après déduction des « frais » injustifiés imputés au locataire.

Mme [S] [G] et M. [H] [I] [G] n’apportent aucun élément de nature à contester le montant de la créance ainsi établie, reconnue à l’audience.

En outre, il est expressément prévu à l’article 15 du contrat de bail la solidarité entre les co-locataires.

Il convient par conséquent de condamner solidairement Mme [S] [G] et M. [H] [I] [G] à payer à la SEM du Pays de [Localité 10] Habitat, à titre provisionnel, la somme de 6 810,60 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 15 décembre 2025 échéance du mois de novembre incluse.

2/6

Sur la résiliation du bail et l’expulsion

Sur la recevabilité de l’action

Conformément aux dispositions de l’article 24, III, de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 25 septembre 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, la SEM du Pays de [Localité 10] Habitat justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives courrier le 25 avril 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 24 septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers

En application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail signé par les parties contient une clause résolutoire (article 9) qui prévoit qu’en cas de non-paiement des loyers ou charges échus, le bail pourra être résilié de plein droit, à l’initiative du bailleur, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Or, la SEM du Pays de [Localité 10] Habitat justifie avoir régulièrement signifié le 29 avril 2025 un commandement de payer visant la clause résolutoire, pour un montant de 3 018,87 euros.

Le relevé de compte indique que ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, les versements effectués n’ayant pas permis de régler les sommes dues.

Par conséquent, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 30 juin 2025.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24, V, de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24, VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

L’article 24, VI, prévoit que « par dérogation à la première phrase du V, lorsqu’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes :

1° Lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire,

3/6

le juge accorde des délais de paiement jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement ».

En l’espèce, Mme [S] [G] et M. [H] [I] [G] proposent de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée à hauteur de 189 euros par mois en remboursement de la dette locative.

Il résulte du décompte actualisé versé au débat que le versement du loyer courant a été repris.

En outre, Mme [S] [G] justifie de la décision de recevabilité rendue la concernant par la Commission de surendettement.

Elle indique à l’audience que M. [H] [G] perçoit une rémunération de 2 000 euros au titre de son travail. Le versement du loyer courant ainsi que d’une somme au titre de la dette au mois de décembre démontre sa capacité à respecter le plan.

Au regard de ces éléments, il y a lieu de faire droit à la demande de délais jusqu’à la décision à intervenir de la commission de surendettement sur les mesures de traitement de la situation de surendettement de Mme [S] [G], et sur une durée de 36 mois concernant M. [H] [G], en retenant la mensualité de remboursement sur laquelle les parties s’accordent de 189 euros.

Il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement ainsi institué.

Les effets de la clause résolutoire étant suspendus, cela signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué et l’expulsion ne pourra être mise en œuvre.

En revanche, il convient d’attirer l’attention des locataires sur le fait qu’à défaut de règlement d’une seule des échéances dans les délais du loyer courant ou des mensualités supplémentaires, la suspension prendra fin et la clause de résiliation de plein droit reprendra son effet. Le bail sera résilié, l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible et le bailleur pourra faire procéder à l’expulsion du locataire et à celle de tous occupants de son chef.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1, L. 433-2, R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

En outre, Mme [S] [G] et M. [H] [I] [G] seront redevables d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou un procès-verbal d’expulsion, en application des articles 1730 et 1240 du code civil.

Cette indemnité se substitue au loyer à compter du 30 juin 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux. Elle est incluse dans la condamnation principale jusqu’au terme du mois de septembre inclus. L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges.

Sur les mesures accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Mme [S] [G] et M. [H] [I] [G], partie perdante, supporteront la charge des dépens.

Compte tenu de la situation respective des parties et pour des raisons d’équité, il n’y a pas lieu à condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. La demande de la SEM du Pays de [Localité 10] Habitat formée à ce titre sera donc rejetée.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 514 et 514-1 du code de procédure civile.

4/6

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe, après débats en audience publique,

DECLARONS recevable la demande de la SEM du Pays de [Localité 10] Habitat aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 20 février 2018 entre la société anonyme immobilière d’économie mixte de [Localité 10], aux droits de laquelle vient la SEM du Pays de [Localité 10] Habitat d’une part, et Mme [S] [G] et M. [H] [I] [G] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 3] à [Adresse 9] [Localité 1], sont réunies à la date du 30 juin 2025 ;

CONDAMNONS solidairement Mme [S] [G] et M. [H] [I] [G] à payer, à titre provisionnel, à la SEM du Pays de [Localité 10] Habitat la somme de 6 810,60 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 15 décembre 2025 échéance de novembre incluse ;

ACCORDONS un délai à Mme [S] [G] et M. [H] [I] [G] pour le paiement de ces sommes ;

AUTORISONS Mme [S] [G] et M. [H] [I] [G] à s’acquitter de la dette en 36 fois, en procédant à 35 versements de 189 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges ;

DISONS que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

DISONS que le plan d’apurement ainsi institué sera en vigueur, concernant Mme [S] [G], jusqu’à, selon les cas : l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

RAPPELONS que, conformément à l’article 1343-5 du code civil, la décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier, les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues pendant le délai fixé par le juge ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet ;

En ce cas,

ORDONNONS, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Mme [S] [G] et M. [H] [I] [G] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est ;

RAPPELONS que l’expulsion ne peut avoir lieu qu’en dehors de la période de la trêve hivernale ;

DISONS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

5/6

CONDAMNONS solidairement Mme [S] [G] et M. [H] [I] [G] à payer à la SEM du Pays de [Localité 10] Habitat une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter du 30 juin 2025 jusqu’à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus ;

CONDAMNONS in solidum Mme [S] [G] et M. [H] [I] [G] aux dépens de l’instance ;

REJETONS la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de l’exécution provisoire de droit.

La greffière La juge

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