TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 12]

Chambre 10 cab 10 H

N° RG 24/07839 – N° Portalis DB2H-W-B7I-ZZLE

Notifiée le :

Expédition à :

M^e Valérie BOS-DEGRANGE – 1664

M^e Agnès DERDERIAN – 235

Copie à :

Expert

Régie

ORDONNANCE

Le 29 septembre 2025

ENTRE :

DEMANDERESSES

S.A.S. RESIDE ETUDES APPARTHOTEL

Prise en la personne de son représentant légal en exercice

dont le siège social est sis [Adresse 6]

représentée par Maître Valérie BOS-DEGRANGE, avocat au barreau de LYON, et Maître Anne HAUPTMAN, avocat au barreau de PARIS

S.E.L.A.R.L. AXYME, en qualité de mandataire judiciaire de la SAS RESIDE ETUDES APPARTHOTELS

Prise en la personne de son représentant légal en exercice

dont le siège social est sis [Adresse 7]

représentée par Maître Valérie BOS-DEGRANGE, avocat au barreau de LYON, et Maître Anne HAUPTMAN, avocat au barreau de PARIS

S.E.L.A.F.A. MJA, en qualité de mandataire judiciaire de la SAS RESIDE ETUDES APPARTHOTELS

Prise en la personne de son représentant légal en exercice

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Valérie BOS-DEGRANGE, avocat au barreau de LYON, et Maître Anne HAUPTMAN, avocat au barreau de PARIS

S.E.L.A.R.L. BTSG, en qualité de mandataire judiciaire de la SAS RESIDE ETUDES APPARTHOTELS

Prise en la personne de son représentant légal en exercice

dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par Maître Valérie BOS-DEGRANGE, avocat au barreau de LYON, et Maître Anne HAUPTMAN, avocat au barreau de PARIS

ET :

DEFENDEURS

Madame [H] [W] épouse [E]

demeurant [Localité 3] (ETATS-UNIS)

représentée par Maître Agnès DERDERIAN, avocat au barreau de LYON, et Maître Corinne ARDOUIN, avocat au barreau de PARIS

Monsieur [A] [E]

demeurant [Adresse 2] TEXAS ETATS UNIS

représenté par Maître Agnès DERDERIAN, avocat au barreau de LYON, et Maître Corinne ARDOUIN, avocat au barreau de PARIS

EXPOSE DE L’INCIDENT

Les faits et la procédure

Suivant acte authentique daté du 21 juin 1999, madame [H] [W] épouse [E] a acquis auprès de la société civile immobilière LE PAVILLON SAINT NICOLAS les lots numérotés neuf et cinquante-neuf (soit un appartement et un parking en sous-sol) au sein d’une résidence située au numéro [Adresse 4], dans le troisième [Localité 8]. Elle a ensuite confié ces locaux à la société à responsabilité limitée SOCIÉTÉ D’INVESTISSEMENT HÔTELIER (ci-après dénommée “société SIH”) pour une durée de neuf années à compter du 1er juin 2000 selon bail commercial et avenant respectivement régularisés les 20 et 30 septembre 1999.

Le 14 janvier 2014, la société par actions simplifiée RÉSIDE ETUDES APPARTHOTELS (ci-après dénommée “société REA”), venue aux droits de la société SIH, a obtenu le renouvellement du bail commercial.

Par acte d’huissier de justice daté du 29 mars 2022, madame [E] a fait délivrer à la société REA un congé sans offre de renouvellement.

C’est dans ce contexte que par acte de commissaire de justice daté du 24 septembre 2024, la société REA, la société d’exercice libéral à forme anonyme MJA, la société d’exercice libéral à responsabilité limitée AXYME et la société civile professionnelle BTSG, toutes trois mandataires judiciaires de la société REA, ont fait assigner les époux [E] devant le Tribunal judiciaire de LYON aux fins, pour l’essentiel, de contester la régularité du congé sans offre de renouvellement susmentionné et subsidiairement d’obtenir leur condamnation à payer une somme de 35.000,00 euros au titre de l’indemnité d’éviction.

Par conclusions d’incident notifiées le 4 mars 2025, les époux [E] ont entendu opposer aux sociétés demanderesses, à titre principal, la prescription de leur demande de paiement d’une indemnité d’éviction et ont sollicité conjointement la mise hors de cause de monsieur [E].

L’incident a été fixé à l’audience de plaidoirie du 1er septembre 2025, à l’issue de laquelle la décision a été mise en délibéré au 29 septembre 2025.

Les prétentions et les moyens

Aux termes des dernières conclusions d’incident notifiées le 25 août 2025, auxquelles il sera expressément renvoyé pour un plus ample exposé des prétentions émises et des moyens invoqués, les époux [E] demandent au juge de la mise en état de :

à titre principal,

dire et juger au visa de la fin de non-recevoir tirée de la prescription que les demanderesses sont déchues du droit à indemnité d’éviction, en application de l’article L.145-60 du Code de commerce,mettre hors de cause monsieur [E], non propriétaire – bailleur,subsidiairement,

désigner tel Expert qu’il plaira au Tribunal avec mission habituelle en pareille matière et notamment de donner son avis sur la valeur de l’indemnité d’éviction et la valeur locative des locaux dont s’agit à la date d’effet du congé, aux frais avancés du preneur, fixer à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due à compter de la date d’effet du congé à la somme annuelle de 12.800,00 € HT,en tout état de cause,

condamner les demanderesses à leur payer la somme de 3.000,00 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile .

Aux termes des dernières conclusions d’incident notifiées le 24 août 2025, auxquelles il sera expressément renvoyé pour un plus ample exposé des prétentions émises et des moyens invoqués, les sociétés REA, MJA, AXYME et BTSG demandent au juge de la mise en état de :

à titre principal,

débouter madame [W] et monsieur [E] de toutes leurs demandes, à savoir de leur fin de non-recevoir, de leur demande d’expertise et de leur demande de provision,subsidiairement, si une mesure d’expertise judiciaire était ordonnée,

donner mission à l’Expert Judiciaire d’entendre les parties en leurs explications, visiter les locaux litigieux, les décrire, prendre connaissance des documents contractuels et de tous autres relatifs à l’exploitation du fonds de commerce exploité par la société R.E.A. dans les lieux, et, plus généralement, réunir tous éléments d’appréciation utiles permettant, le moment venu, à la juridiction compétente de fixer, par référence aux dispositions de l’article L.145-14 du Code de commerce, le montant de l’indemnité d’éviction due à la société R.E.A., à la suite de son éviction,dire que l’Expert exécutera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du Code de procédure civile,fixer le montant de la provision à consigner au secrétariat-greffe pour les frais d’expertise,dire que l’Expert devra déposer son rapport au secrétariat-greffe de ce Tribunal dans le délai de trois mois de sa saisine,dire et juger que la mesure d’expertise sera réalisée aux frais avancés de madame [W],en tout état de cause,

condamner madame [W] à payer à la société RÉSIDE ETUDES APPARTHOTELS la somme de 3.000,00 € au titre des frais irrépétibles,condamner la même aux entiers dépens du présent incident, comprenant les frais d’expertise le cas échéant, qui seront recouvrés par Maître BOS-DEGRANGE, Avocat aux offres de droit, conformément à l’article 699 du Code de procédure civile.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Sur la demande de mise hors de cause formée par monsieur [E]

Aux termes de l’article 789 du Code de procédure civile, lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur les fins de non-recevoir.

En application de l’article 122 du Code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Par ailleurs, l’article 31 du même code dispose que l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

Sur ce, il ressort de l’acte authentique reçu le 21 juin 1999 par maître [D] [K], Notaire, que madame [T] [W] épouse [E] est l’unique propriétaire de l’appartement et du parking en sous-sol situés au numéro [Adresse 4], dans le troisième arrondissement de [Localité 12] (pièce n°1 des époux [E], page n°2).

Madame [T] [W] épouse [E] et monsieur [A] [E] étant mariés sous le régime de la séparation des biens selon l’acte précité et les actes sous seing privé des 20 et 30 septembre 1999 ayant été régularisés au seul nom de madame [E], la mention de monsieur [A] [E] en première page du contrat de renouvellement conventionnel de bail commercial du 14 janvier 2014 résulte manifestement d’une erreur de forme (celui-ci étant dépourvu de toute qualité pour signer une telle convention). Le congé sans offre de renouvellement a d’ailleurs été délivré le 29 mars 2022 à la société RÉSIDE ETUDES APPARTHOTELS exclusivement par madame [T] [W] épouse [E].

Par suite, il convient de déclarer irrecevables les demandes formées par la société RÉSIDE ETUDES APPARTHOTELS à l’encontre de monsieur [A] [E], qui sera mis hors de cause.

Sur la prétention tendant à faire constater la prescription de la demande de paiement d’une indemnité d’éviction

Aux termes de l’article 789 du Code de procédure civile, lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur les fins de non-recevoir.

En vertu de l’article L. 145-60 du Code de commerce, “toutes les actions exercées en vertu du présent chapitre se prescrivent par deux ans.”

S’agissant de la remise d’un acte à une personne ayant sa résidence habituelle à l’étranger, si l’article 684 alinéa 1er du Code de procédure civile pose le principe de la remise au parquet, la convention de [Localité 11] du 15 novembre 1965, publiée par décret du 9 novembre 1972, permet exceptionnellement une signification ou une notification directe selon les modalités fixées par les articles 684-1 et 686 du Code de procédure civile.

A cet égard, l’article 647-1 du Code de procédure civile énonce que “la date de notification, y compris lorsqu’elle doit être faite dans un délai déterminé, d’un acte judiciaire ou extrajudiciaire en Polynésie française, dans les îles Wallis-et-Futuna, en Nouvelle-Calédonie et dans les Terres australes et antarctiques françaises ainsi qu’à l’étranger est, à l’égard de celui qui y procède, la date d’expédition de l’acte par le commissaire de justice ou le greffe, ou, à défaut, la date de réception par le parquet compétent”.

En l’occurrence, par acte d’huissier de justice signifié le 29 mars 2022, madame [E] a fait délivrer à la société RÉSIDE ETUDES APPARTHOTELS un congé sans offre de renouvellement à effet au 30 septembre 2022.

Il ressort ensuite de l'“acte de transmission de la demande de signification ou de notification d’un acte dans un état étranger” que Maître [Y] [U] et Maître [L] [S], Commissaires de justice associés, ont expédié l’assignation au fond à la société ABC LEGAL SERVICES localisée à [Localité 13] (ETATS-UNIS D’AMERIQUE) par lettre recommandée avec demande d’avis de réception le 24 septembre 2024 (doublée de l’envoi d’une copie certifiée conforme de l’acte à notifier par lettre recommandée avec demande d’avis de réception à l’adresse des époux [E]), soit dans un délai inférieur à deux années à compter de la date du congé susvisé.

L’assignation ayant notamment pour objet d’obtenir la condamnation “in solidum de M. et Mme [E] au paiement de la somme de trente-cinq mille euros (35 000 €) HT à la société RÉSIDE ETUDES APPARTHOTELS à titre d’indemnité d’éviction” et la date de transmission de celle-ci faisant foi, la demande n’apparaît pas prescrite.

Par suite, il convient de la déclarer recevable.

Sur la demande d’expertise judiciaire

En application de l’article 789 5° du Code de procédure civile, pris dans la rédaction en vigueur à compter du 1er janvier 2020, lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour ordonner, même d’office, toute mesure d’instruction.

Les parties s’accordant sur la mise en oeuvre d’une mesure d’expertise judiciaire aux fins d’évaluation contradictoire de ladite indemnité, il sera fait droit à la demande aux frais partagés par moitié entre la société RÉSIDE ETUDES APPARTHOTELS (celle-ci ayant formé une telle demande à titre subsidiaire dès l’introduction de l’instance et y ayant donc intérêt dans l’hypothèse où la nullité du congé sans offre de renouvellement serait écartée par le Tribunal statuant au fond) et madame [E] (celle-ci entendant contester la fixation de la demande d’éviction au montant de 35.000,00 euros et ayant conséquemment intérêt à voir un expert en examiner le bien-fondé).

Le détail de la mission est précisé dans le dispositif de la présente ordonnance.

Sur la demande de fixation d’une indemnité d’occupation à titre provisionnel

L’article 789, 3° du Code de procédure civile dispose :

“Lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour :[…]

3° Accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement

contestable. Le juge de la mise en état peut subordonner l’exécution de sa décision à la constitution d’une garantie dans les conditions prévues aux articles 514-5,517 et 518 à 522 ; (…).”

Le juge de la mise en état peut ainsi allouer une provision ad litem ou une provision au créancier à condition, en ce cas, que l’obligation ne soit pas sérieusement contestable (Cour de cassation, 3ème chambre civile, 18 février 1987, n°8415854). De même, le montant de la provision n’a d’autre limite que le montant non contestable de la dette alléguée (Cour de cassation chambre commerciale, 20 janvier 1981, n°79 13 050).

En l’occurrence, madame [E] sollicite la fixation de l’indemnité d’occupation au montant de 12.800,00 euros à compter du 1er octobre 2022.

Or, l’unique élément produit à l’appui de cette estimation, soit une étude non datée de l’observatoire des loyers commerciaux à [Localité 12], ne permet aucunement de vérifier si le quantum avancé est justifié, en ce qu’elle porte sur une période antérieure à la date d’effet du congé (soit de 2008 à 2017, les dernières données ayant été collectées près de cinq années en amont de la date de fin de bail alléguée) et n’est pas confortée par des évaluations concurrentes de professionnels de l’immobilier.

Au reste, il ressort de l’assignation délivrée par les sociétés demanderesses qu’elles entendent contester la régularité du congé sans offre de renouvellement qui leur a été signifié le 29 mars 2022. De ce fait, il ne peut être déterminé si les frais d’occupation des locaux doivent être qualifiés de “loyer” ou d'“indemnité d’occupation” sans un examen au fond du litige, lequel échappe à la compétence du juge de la mise en état.

L’obligation de payer une indemnité d’occupation apparaissant ainsi contestable dans son principe et son quantum (étant rappelé que cela ne dispense pas le preneur de poursuivre le paiement des échéances locatives), il convient, dès lors, de rejeter la demande de fixation au montant de 12.800,00 euros toutes taxes comprises.

Sur les dépens et les demandes formées sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile

Aux termes de l’article 790 du code de procédure civile, “le juge de la mise en état peut statuer sur les dépens et les demandes formées en application de l’article 700.”

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que “la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.”

En l’occurrence, il est certes jugé que monsieur [E] a été assigné à tort par la société RÉSIDE ETUDES APPARTHOTELS, celui-ci n’ayant pas qualité pour agir en défense.

Cependant, la société RÉSIDE ETUDES APPARTHOTELS a pu légitimement être induite en erreur par le contrat de renouvellement conventionnel du bail commercial du 14 janvier 2014, puisque monsieur [E] y est expressément désigné en qualité de bailleur et l’a signé.

Il convient, en conséquence, de laisser à la charge de monsieur [E] les dépens qu’il a pu exposer.

Le surplus des dépens est réservé dans l’attente d’une décision mettant fin à l’instance.

Sur les frais non compris dans les dépens

“Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 .

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 %.”

Pour les motifs évoqués en sous-partie V.B., la demande d’indemnisation des frais irrépétibles formée par monsieur [E] est rejetée.

L’équité requiert pareillement de ne pas faire droit à la demande similaire formée par la société RÉSIDE ETUDES APPARTHOTELS.

PAR CES MOTIFS,

Nous, Juge de la mise en état, statuant publiquement après débats publics par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort par mise à disposition au Greffe,

Déclarons irrecevables les demandes formées par la société par actions simplifiée RÉSIDE ETUDES APPARTHOTELS à l’encontre de monsieur [A] [E] et le mettons hors de cause ;

Disons que l’instance se poursuivra en conséquence entre madame [T] [W] d’une part et la société par actions simplifiée RÉSIDE ETUDES APPARTHOTELS, la société d’exercice libéral à forme anonyme MJA, la société d’exercice libéral à responsabilité limitée AXYME et la société civile professionnelle BTSG (en qualité de mandataires judiciaires de la société par actions simplifiée RÉSIDE ETUDES APPARTHOTELS) d’autre part ;

Déclarons recevable la demande de paiement d’une indemnité d’éviction formée à titre subsidiaire par la société par actions simplifiée RÉSIDE ETUDES APPARTHOTELS ;

Ordonnons une expertise ;

Commettons pour y procéder :

Monsieur [G] [C],

[Adresse 9]

04.72.78.31.10 – +33662831748

courriel : [Courriel 10]

avec pour missions de :

prendre connaissance des pièces de la cause, se faire remettre ou consulter tous documents utiles, notamment comptables ou fiscaux, entendre tous sachants,

recueillir les explications des parties,

donner tous éléments permettant de déterminer le montant de l’indemnité d’éviction due en application de l’article L145-14 du Code de commerce suivant les usages en matière d’hôtels et de résidences para-hôtelières et, à cette fin notamment :

* décrire les deux lots n°9 et 59 situés au sein de la résidence située au numéro [Adresse 4], dans le troisième [Localité 8], leurs installations, leur état, les équipements dont ils disposent (en ce compris les services mis à disposition dans les parties communes), leur éventuelle vétusté,

* indiquer les commodités ou au contraire les inconvénients que présentent les lieux pour l’exploitation considérée,

* évaluer la valeur marchande globale du fonds de commerce exploité par la société RÉSIDE ETUDES APPARTHOTELS dans la résidence précitée, puis celle des seuls lots numérotés 9 et 59,

* évaluer les éventuelles indemnités accessoires dues (remploi, trouble commercial, frais administratifs, frais de déménagement, frais de licenciement, etc.),

* préciser si le refus de renouvellement du bail commercial aura des conséquences financières sur les conditions d’amortissement des charges de fonctionnement de la résidence précitée,

* déterminer le montant de l’indemnité due par le locataire pour l’occupation des lieux, objet du bail depuis le 30 septembre 2022 jusqu’à leur libération effective, sur les bases utilisées en matière de fixation des loyers de renouvellement,

répondre aux dires des parties recueillis au cours d’une réunion de synthèse organisée avant le dépôt du pré-rapport et le cas échéant, compléter ses investigations ;

constater une éventuelle conciliation des parties et, le cas échéant, d’en aviser le juge en charge du suivi des expertises ;

Disons que Monsieur l’Expert devra faire connaître sans délai son acceptation de la mission et commencer ses opérations dès qu’il sera avisé par le service de greffe de la consignation de la provision ;

Disons que madame [T] [W] épouse [E] devra consigner au service de greffe une provision de 1.750,00 euros à valoir sur les frais et honoraires de l’expert avant le 14 novembre 2025 ;

Disons que la société par actions simplifiée RÉSIDE ETUDES APPARTHOTELS devra consigner au service de greffe une provision de 1.750,00 euros à valoir sur les frais et honoraires de l’expert avant le 14 novembre 2025 ;

Disons que faute de consignation de la provision initiale dans le délai imparti ou de demande de prorogation sollicitée en temps utile, la désignation de l’expert sera aussitôt caduque et de nul effet, sans autre formalité requise, conformément aux dispositions de l’article 271 du Code de procédure civile ;

Disons que Monsieur l’Expert pourra faire appel à un technicien d’une spécialité différente de la sienne et se faire assister, dans l’accomplissement de sa mission, par la personne de son choix, dont il devra indiquer le nom et les qualités et qui interviendra sous son contrôle et sa responsabilité ;

Disons que Monsieur l’Expert pourra concilier les parties dans le cadre des opérations d’expertise ;

Disons que Monsieur l’Expert devra déposer son rapport avant le 31 mai 2026, sauf prorogation accordée par le juge de la mise en état, et sera tenu d’y annexer ceux des documents ayant servi à son établissement, outre ceux qui le complètent et contribuent à sa compréhension ;

Rappelons que l’article 173 du Code de procédure civile fait obligation à l’expert d’adresser une copie de son rapport à chacune des parties ou, pour elles, à leur avocat ;

Désignons le Juge de la mise en état de la 10ème chambre, cabinet 10H, du tribunal de céans pour suivre les opérations d’expertise et lui faire rapport en cas de difficultés ;

Rejetons la demande de madame [H] [W] épouse [E] tendant à la fixation de l’indemnité d’occupation au montant de 12.800,00 euros toutes taxes comprises ;

Disons que monsieur [A] [E] gardera à sa charge les dépens qu’il a personnellement exposés et le condamnons à les payer ;

Réservons le surplus des dépens dans l’attente d’une décision mettant fin à l’instance ;

Rejetons l’ensemble des demandes formées sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile dans le cadre du présent incident ;

Rejetons toutes les demandes plus amples ou contraires ;

Disons que l’affaire sera rappelée à l’initiative de la partie la plus diligente à la première date d’audience de mise en état utile après le dépôt du rapport de Monsieur l’Expert.

La Greffière La Juge de la mise en état

Jessica BOSCO BUFFART Marlène DOUIBI