TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE LYON

Chambre 9 cab 09 F

R.G N° : N° RG 22/02458 – N° Portalis DB2H-W-B7G-WVBD

Jugement du 21 Février 2025

N° de minute

Affaire :

Mme [X] [F]

C/

S.A.S. BGC

le:

EXECUTOIRE + COPIE

M^e Jean-françois LARDILLIER

—  1938

M^e Valérie BERTHOZ de la SELARL VALERIE BERTHOZ

—  1113

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Le Tribunal judiciaire de LYON, statuant publiquement et en premier ressort, a rendu, en son audience de la Chambre 9 cab 09 F du 21 Février 2025 le jugement contradictoire suivant,

Après que l’instruction eut été clôturée le 18 Octobre 2024, et que la cause eut été débattue à l’audience publique du 07 Janvier 2025 devant :

Lise-Marie MILLIERE, Vice-présidente,

siégeant en qualité de Juge Unique,

Assistée de Bertrand MALAGUTI, Greffier,

Et après qu’il en eut été délibéré par le magistrat ayant assisté aux débats dans l’affaire opposant :

DEMANDERESSE

Madame [X] [F]

née le 11 Avril 1959 à [Localité 5] – ALGERIE, demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Jean-françois LARDILLIER, avocat au barreau de LYON

DEFENDERESSE

S.A.S. BGC, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Valérie BERTHOZ de la SELARL VALERIE BERTHOZ, avocats au barreau de LYON

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat en date du 7 août 2020, Madame [X] [F] a confié la gestion locative de ses trois appartements à la société BOCQUET DES GARRETS ET CHASTEL (dite « BGC »), deux d’entre eux dépendant de l’immeuble [Adresse 6], sis [Adresse 4] à [Localité 8], le troisième de l’immeuble [Adresse 7], sis [Adresse 1] à [Localité 8].

Ces biens étaient respectivement occupés par Monsieur [Y] [L], Monsieur [P] [C] et Monsieur [O] [U].

Le 14 octobre 2021, Madame [F] a mis fin au mandat de gestion visé, se prévalant de défaillances de la société BGC, n’ayant mis en œuvre aucune action à l’encontre de Monsieur [L] qui ne payait pas son loyer, du défaut de reversement des loyers de juin, juillet et août 2021 de Monsieur [C], ainsi que du défaut de remise des dépôts de garantie des trois appartements.

Lui reprochant de ne pas lui avoir communiqué les comptes rendus de fins de gestion et les soldes de tout compte, le Conseil de Madame [F] a mis en demeure la société BGC de les lui adresser, par courrier recommandé réceptionné le 31 janvier 2022.

Se prévalant de l’absence de réponse de la défenderesse, Madame [F] l’a faite assigner, par acte introductif d’instance du 16 mars 2022, devant le tribunal judiciaire de LYON.

Madame [X] [F] sollicite, dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 08 octobre 2024, sur le fondement des articles 1103, 1992, 1231, 1984, 1240 et suivants du code civil, ainsi qu’au visa de l’article 32-1 du code de procédure civile, de :

Juger recevable et bien fondée l’action introduite par Madame [X] [F] à l’encontre de la Société BGC, Juger que les pièces de gestion suivantes n’ont jamais été remises à Madame [X] [F] malgré les multiples demandes et la mise en demeure du 26 janvier 2022 : ➢ La copie de l’attestation d’assurance des biens des trois locataires (article 7g de la loi du 6 juillet 1989).

➢ Le reversement des trois dépôts de garantie de 620 € ([C]) 600 € ([L]) et 650 € ([U]),

➢ Les justificatifs des travaux de l’appartement occupé par Monsieur [C] (797,50 €),

➢ La restitution des 3 derniers loyers, juin/juillet/août 2021 que Monsieur [P] [C] a versés entre les mains de la défenderesse,

➢ La copie des lettres recommandées, commandement de payer voire assignation délivrée par vos soins à l’encontre de Monsieur [Y] [L] pour non-paiement de son loyer durant toute la période de gestion du cabinet BGC,

Juger que la Société BGC a violé son obligation de conseil et d’information, a commis trois fautes de gestion et a engagé sa responsabilité contractuelle en retenant trois mois de loyers sur le contrat de bail d’habitation (juin/juillet et août 2021), en refusant de restituer les trois dépôts de garantie et en ne réalisant aucune démarche permettant de recouvrer les loyers dûs par l’un des locataires Monsieur [Y] [L],Juger que la Société BGC a agi avec mauvaise foi et a causé un préjudice direct, certain et personnel à Madame [X] [F] qui doit être réparé, Par conséquent,

Débouter de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions, la société BGC, Ordonner la communication des pièces suivantes : ➢ La copie de l’attestation d’assurance des biens des trois locataires (article 7g de la loi du 6 juillet 1989).

➢ Le reversement des trois dépôts de garantie de 620 € ([C]) 600 € ([L]) et 650 € ([U]),

➢ Les justificatifs des travaux de l’appartement occupé par Monsieur [C] (797,50 €),

➢ La restitution des 3 derniers loyers, juin/juillet/août 2021 que Monsieur [P] [C] a versé entre les mains de la défenderesse.

➢ La copie des lettres recommandées, commandement de payer voire assignation délivrée par vos soins à l’encontre de Monsieur [Y] [L] pour non-paiement de son loyer durant toute la période de gestion du cabinet BGC.

Sous astreinte d’une somme de 300 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, la présente juridiction se réservera la liquidation de l’astreinte,

Condamner la Société BGC à verser à Madame [X] [F] les sommes suivantes : ➢ Les trois dépôts de garanties des trois locataires initiaux : Monsieur [Y] [L], Monsieur [P] [C] et Monsieur [O] [U] (selon le contrat de bail le dépôt de garantie a été versé au mandataire page 12) pour un montant de : 1.850 €,

➢ la somme de 2.100 € (700 € CC x 3) au titre des trois loyers (Juin/juillet et Août 2021) que Monsieur [P] [C] a versé entre les mains de la société BGC,

➢ La somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts pour violation de ses obligations contractuelles d’information, de conseil et conformément aux dispositions des articles 1984 et suivants du Code Civil,

➢ La somme de 2.000 € pour résistance abusive de la société BGC qui refuse de remettre les documents de gestion nécessaires à la bonne reprise par un nouveau gestionnaire,

En tout état de cause,

Condamner la Société BGC au paiement de la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 CPC, Condamner la même aux entiers dépens de la présente instance.

Madame [F] considère que la société BGC engage sa responsabilité pour faute prouvée, en tant que mandataire de gestion, la défenderesse ne démontrant selon elle aucune de ses affirmations.

S’agissant des documents qu’elle sollicite, elle rappelle les stipulations de l’article 1B du mandat de gestion.

Elle relève pourtant qu’aucune pièce de gestion ne lui a été transmise par la défenderesse depuis la communication de certaines d’entre elles le 05 avril 2022, après qu’elle l’ait assignée, aucun abus ne pouvant ainsi lui être reproché.

S’agissant des impayés de loyers, elle considère que la société BGC a manqué à son obligation d’information et de conseil alors qu’elle l’a sollicitée à plusieurs reprises pour obtenir des explications concernant les incidents de paiement de son locataire, en vain.

Elle fait valoir à ce titre qu’aucun commandement de payer ou assignation visant la clause résolutoire du bail d’habitation n’a jamais été délivré par la société BGC.

Elle souligne que si elle a perdu le bénéficie de l’assurance garantie des loyers en résiliant son précédent mandat de gestion, la société BGC aurait dû la tenir informée de la situation assurantielle du bien et lui proposer une solution alternative

S’agissant de l’expulsion de Monsieur [L], elle note que la société indique n’avoir eu connaissance de celle-ci qu’au moment de sa mise à exécution, sans expliquer pourquoi elle ne l’a pas mise en œuvre elle-même, ne pouvant se prévaloir d’un défaut de transmission par la précédente société de gestion d’éléments d’information.

Sur les loyers et dépôts de garantie non reversés, elle rappelle, d’une part, que Monsieur [C] déclare avoir versé entre les mains de la défenderesse les loyers visés, d’autre part, que la vocation d’un dépôt de garantie n’est pas d’être déduit des loyers en cours ou dus mais de servir aux travaux nécessaires à la relocation, avec accord exprès du propriétaire, en application de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989.

Elle relève à ce titre la nécessité d’obtenir la transmission des justificatifs des travaux réalisés pour 797.50 euros sur la location de Monsieur [C], le compte-rendu adverse étant inopérant.

Elle souligne que seul le propriétaire bailleur peut décider de la restitution ou non du dépôt de garantie et non l’agence seule.

Elle ajoute que la société BGC ne rapporte pas la preuve d’une demande de restitution de dépôt de garantie à la société CENTURY 21, précédemment mandatée, ne pouvant s’exonérer de sa responsabilité. Elle ajoute qu’il apparait d’ailleurs sur le compte-rendu qu’ont été déduits des dépôts de garantie des loyers ou travaux dus par le locataire en cours de location.

Elle motive sa demande indemnitaire pour résistance abusive par le fait que la société BGC n’a pas cru devoir répondre à la demande officielle que lui avait transmis son Conseil, s’opposant ainsi à tout dialogue.

Au terme de ses dernières écritures, transmises par voie électronique le 17 juin 2024, la société BOCQUET DES GARETS ET CHASTEL demande au visa de l’article 1992 du code civil de :

Débouter Madame [X] [F] de l’ensemble de ses demandes, comme étant particulièrement mal fondées,Condamner Madame [X] [F] à lui payer la somme de 1000 euros pour procédure abusive,Condamner Madame [X] [F] à lui payer la somme de 3000 euros, par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,Condamner Madame [X] [F] aux entiers dépens, distraits au profit de la SELARL VALERIE BERTHOZ, Avocat, sur son affirmation de droit.

Sur la demande de communication de pièces sous astreinte, elle soutient produire l’ensemble des comptes-rendus adressés à la requérante, outre l’attestation d’assurance concernant le bien occupé par Monsieur [U].

S’agissant des autres pièces, elle affirme ne pas les détenir, ne comprenant pas pourquoi Madame [F] souhaite les obtenir.

Sur la restitution des dépôts de garantie, elle explique d’abord, s’agissant de Monsieur [C], que son dépôt de garantie a servi en partie à la remise en état des lieux, ce qui ressort du compte-rendu de fin de gestion transmis le 16 décembre 2021.

Concernant Monsieur [U], elle souligne que le dépôt de garantie a été déduit des sommes qu’il restait devoir, tel qu’en atteste le compte de départ locataire transmis le 6 septembre 2021.

Concernant Monsieur [L], elle soutient que le dépôt de garantie a été versé initialement par le locataire entre les mains du précédent mandataire de gestion, celui-ci ne lui ayant pas transmis.

Sur la restitution des derniers loyers de Monsieur [C], elle conteste d’abord le montant retenu (642.42 euros et non 700 euros), ajoutant que le récapitulatif des opérations mentionne bien un solde créditeur des sommes versées par le locataire mais un solde débiteur des opérations de l’ensemble immobilier, raison pour laquelle le solde propriétaire au 16 décembre 2021 est nul. Elle explique ainsi que les loyers payés ont bien été portés au crédit du compte de Madame [F] mais sont venus compenser le solde débiteur existant pour les autres biens.

Sur son obligation de conseil et d’information, elle soutient, d’une part, s’agissant des défaillances de Monsieur [L], avoir informé sa mandante de l’état d’avancement de la procédure d’expulsion dans un courrier recommandé du 25 juin 2021, lui précisant que l’huissier étant dans l’attente d’une date d’expulsion.

Elle ajoute qu’une procédure de résiliation du bail avait déjà été initiée par le précédent mandataire pour le compte de la demanderesse lorsqu’elle est intervenue à son tour. Elle en déduit ne pouvoir transmettre des éléments établis alors qu’elle n’était pas en charge de la gestion du bien.

D’autre part, s’agissant de la garantie GLI, elle conteste les affirmations adverses et indique avoir souscrit une nouvelle assurance dès le 24 novembre 2020 pour les biens occupés par Messieurs [C] et [U].

Elle précise ne pas avoir pu la souscrire pour Monsieur [L], déjà en situation d’impayés.

Sur la résistance abusive reprochée, elle rappelle ses diligences au travers des courriers des 25 juin 2021, 16 décembre 2021 et 5 avril 2022 qu’elle lui a adressées.

Elle considère de son côté que Madame [F] a agi abusivement à son encontre en sollicitant des pièces qui lui avaient déjà été transmises et en formulant des demandes d’indemnisation pour des fautes inexistantes.

Sur quoi, la clôture est intervenue le 19 septembre 2024, et l’affaire, après avoir été renvoyée pour plaidoirie à l’audience du 07 janvier 2025, a été mise en délibéré au 21 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’étendue de la saisine

Les demandes de « constater » et de « donner acte » ne sont pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, pas plus que les demandes de « dire et juger » lorsqu’elles développent en réalité des moyens. Il n’y a donc pas lieu de statuer sur ces demandes dont le tribunal n’est pas saisi.

En outre, en vertu de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions des parties.

Sur la demande de production de pièces sous astreinte

L’article 9 du code de procédure civile rappelle qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

L’article 132 du même code souligne à ce titre que la communication des pièces entre les parties doit être en principe spontanée.

Néanmoins, l’article 142 prévoit que les demandes de production des éléments de preuve détenus par les parties sont faites, et leur production a lieu, conformément aux dispositions des articles 138 et 139, prévoyant que celle-ci est ordonnée par le juge.

De plus, le mandat de gestion signé par les parties le 07 août 2020 stipule notamment « I POUVOIRS DU MANDATAIRE » que « B. Le mandataire arrêtera ses comptes le 31 décembre de chaque année

Il rendra compte au mandant :

De sa gestion financière au plus tard à la fin du mois suivant l’arrêté des comptes ;De sa gestion administrative aussi souvent qu’il sera nécessaire pour la bonne exécution, suivant les usages de la profession. »En l’espèce, il est constant que préalablement à l’assignation de la société BGC devant la présente juridiction, Madame [F] lui a fait délivrer le 26 janvier 2022, par l’intermédiaire de son Conseil, une demande de communication de pièces sous astreinte.

S’agissant de la demande formée dans le cadre de la présente instance (s’analysant d’ailleurs en une demande de production et non de communication de pièces), il convient d’abord de relever que « le reversement des trois dépôts de garantie de 620 € ([C]), 600€ ([L]) et 650 € ([U]) » ainsi que « la restitution des 3 derniers loyers, juin/juillet/août 2021 que Monsieur [P] [C] a versé entre les mains de la défenderesse » constituent in fine des demandes de condamnation de la société BGC au paiement tant des dépôts de garantie qu’aux trois loyers visés, demandes qu’elle formule d’ailleurs subséquemment.

Concernant les autres pièces visées par Madame [F], la société BGC ne communique que l’attestation de Monsieur [U], soutenant ne pas disposer des autres documents visés par la requérante (attestation pour les deux autres locataires, justificatifs des travaux pour Monsieur [C], démarches pour le recouvrement des loyers impayés de Monsieur [L]).

Or, alors que Madame [F] tire déjà les conséquences du défaut de production de ces éléments pour formuler des demandes à l’encontre de la société BGC, il n’apparait pas nécessaire d’ordonner leur production, la juridiction étant suffisamment informée à partir des pièces produites par les parties, mais également de leur défaut de production, pour examiner si les conditions de la responsabilité contractuelle de la défenderesse sont réunies.

Enfin, si la requérante soutient que la production de ces pièces est nécessaire à la reprise de la gestion de ses trois bien immobiliers par un autre administrateur de biens force est de constater qu’elle n’en rapporte pas la preuve. Elle justifie au contraire de la conclusion d’un mandat de gestion avec la société LOKKAP depuis le 21 août 2021, la gestionnaire attestant d’ailleurs en procédure de l’absence de perception de fonds de la part de la société BGC, sans faire état de difficultés quant à l’absence des éléments revendiqués par Madame [F].

Par conséquent, Madame [F] sera déboutée de sa demande de production de pièces sous astreinte.

Sur la responsabilité contractuelle de la société BGC

Il ressort des termes des articles 1103 et 1104 que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Elles doivent être négociées, formées et exécutées de bonne foi.

Les dispositions spéciales des articles 1991 et 1192 du même code prévoient que le mandataire est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution.

Il est tenu de même d’achever la chose commencée au décès du mandant, s’il y a péril en la demeure.

Le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion.

Néanmoins, la responsabilité relative aux fautes est appliquée moins rigoureusement à celui dont le mandat est gratuit qu’à celui qui reçoit un salaire.

L’article 1993 dispose également que le mandataire est tenu de rendre compte de sa gestion et de faire raison au mandant de tout ce qu’il a reçu en vertu de procuration, quand même ce qu’il aurait reçu n’eût point été dû au mandant.

Enfin, l’article 1994 précise que le mandataire répond de celui qu’il s’est substitué dans la gestion :

1° quand il n’a pas reçu le pouvoir de se substituer quelqu’un ;

2° quand ce pouvoir lui a été conféré sans désignation d’une personne, et que celle dont il a fait choix était notoirement incapable ou insolvable.

Dans tous les cas, le mandant peut agir directement contre la personne que le mandataire s’est substituée.

Sur la demande de condamnation au paiement des dépôts de garantie des trois locataires :

L’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 régit le dépôt de garantie versé par le locataire au bailleur. Il ressort de ses termes qu’il a pour objet de garantir à la fin du contrat « l’exécution de ses obligations locatives par le locataire », c’est-à-dire le paiement des sommes dont il est redevable envers le bailleur en vertu du contrat ou dont celui-ci pourrait être tenu pour son compte.

Le mandat de gestion rappelle de son côté (A. 2) que le mandataire aura pouvoir de « conserver les dépôts de garantie et en rester dépositaire vis-à-vis des locataires. Le cas échéant, le mandataire conservera à son profit tous les produits liés au placement de ces fonds. »

En l’espèce, s’agissant en premier lieu de Monsieur [C] (dépôt de garantie de 620 euros), la société BGC excipe du compte-rendu du gestion démontrant que le dépôt de garantie du locataire a servi à la remise en état des lieux.

Ce document, daté du 16 décembre 2021, fait effectivement état de la somme de 797.50 euros, au titre de « travaux divers ». Néanmoins, alors que la mandante sollicite la production des « justificatifs des travaux de l’appartement occupé par M. [C] » force est de constater que la défenderesse ne communique aucun élément à ce titre. Or, le seul compte-rendu de gestion est insuffisant à partir du moment où Madame [F] remet justement en cause la gestion opérée, notamment la décision d’engager pour son compte une telle dépense.

En second lieu, s’agissant de Monsieur [U] (dépôt de garantie de 650 euros), le compte-rendu susvisé met en évidence de la part du locataire des impayés pour les loyers et provisions sur charges des mois de juin 2021 (partiel) et juillet 2021 (total), son dépôt de garantie ayant été déduit des sommes dues.

A cet égard, si Madame [F] le conteste, il ressort pourtant de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 que l’une des premières obligations locatives du locataire est le paiement du loyer et des charges récupérables, de sorte que le dépôt de garantie a bien vocation à en garantir le paiement.

Dès lors, la demanderesse n’est pas fondée à solliciter une quelconque condamnation à ce titre.

En troisième lieu, s’agissant de Monsieur [L] (dépôt de garantie de 600 euros), la société BGC n’est pas fondée à se prévaloir du fait qu’il a été versé entre les mains du précédent mandataire de gestion et que ce dernier ne lui a pas transmis.

En effet, c’est au nouveau mandataire qu’il incombe de restituer le dépôt de garantie, peu importe qu’il ait pu ou non récupérer cette somme auprès de l’ancien mandataire saisi, le mandant n’ayant pas à en supporter les conséquences. Il doit d’ailleurs être observé que la société SGC ne démontre pas s’être adressée à la précédente agence immobilière pour obtenir le transfert de ce dépôt de garantie.

Dès lors, alors que le compte du locataire présente un solde débiteur à hauteur de 12677.40 euros, Madame [F] est fondée à le revendiquer.

Par conséquent, la société BGC sera condamnée à verser à Madame [F] la somme de 1220 euros, au titre des dépôts de garantie de Monsieur [Y] [L] et Monsieur [P] [C].

La requérante sera déboutée de sa demande ayant trait au dépôt de garantie de Monsieur [O] [U].

Sur la demande de condamnation au paiement des loyers versés par Monsieur [C] :

Il ressort du mandat de gestion (A. 3) que le mandataire a pour mission de « débattre, clore et arrêter tous comptes, notamment en fin de location, en fixer les reliquats actifs ou passifs, les recevoir ou payer. »

Il doit également (7) « donner et retirer quittances et décharges de toutes les sommes reçues ou payées. »

En l’espèce, il ressort du compte-rendu de gestion du 16 décembre 2021 que Monsieur [C] a bien réglé les loyers qu’il devait pour les mois de juin, juillet et août 2021, son compte étant d’ailleurs créditeur, ce que confirme d’ailleurs la défenderesse.

Néanmoins, il en allait autrement pour le second appartement situé dans le même immeuble, pour lequel Monsieur [L] ne réglait plus les loyers depuis plusieurs mois, la société BGC continuant en tout état de cause à en assurer la gestion.

Dès lors, quand bien même Madame [F] soutient que la défenderesse les aurait conservés il n’en est rien, ces loyers ayant bien été portés dans un premier temps au crédit de son compte avant de venir compenser le solde débiteur existant dans un second temps.

Madame [F] sera donc déboutée de sa demande de condamnation de la société BGC au paiement de la somme de 2100 euros au titre des loyers de juin, juillet et août 2021 de Monsieur [P] [C].

Sur le manquement au devoir d’information et de conseil de la société BGC :

Sur les loyers impayés de Monsieur [L] et la résiliation du bail :

Il résulte des dispositions des articles 1991 et 1992 du code civil susvisés que l’agent immobilier est tenu, quelle que soit l’étendue de sa mission, de contrôler l’évolution de la solvabilité du locataire pendant la durée d’exécution du bail et d’avertir le cas échéant son mandant dès qu’il dispose d’indices révélateurs d’une situation négative.

Pour rappel, le mandat de gestion stipule précisément (A. 6) qu’à « défaut de paiement et en cas de contestation quelconque, comme aussi en cas de faillite, règlement judiciaire ou liquidation des biens des débiteurs [le mandataire doit] :

Exercer toutes poursuites, contraintes et diligences nécessaires, citer, assigner et défendre devant toutes juridictions compétentes au besoin par voie d’avocat agissant pour le compte et aux frais du mandant ;Faire exécuter tous jugements, ordonnances et arrêts par tous moyens et voies de droits, ou se désister de toute procédure sur instruction du mandant. »

En l’espèce, il ressort du compte-rendu de gestion que le compte du locataire, Monsieur [L], était déjà débiteur lorsque la société BGC a repris le mandat de son prédécesseur.

Néanmoins, quand bien même ce dernier ne l’en aurait pas informée, il appartenait à la défenderesse de prendre elle-même connaissance de la situation, ne démontrant d’ailleurs pas s’être enquise d’une quelconque information auprès de CENTURY 21.

En revanche, si la société BGC reconnait elle-même ne pas avoir initié de procédure à l’encontre du locataire, elle prouve néanmoins s’être enquise de celle-ci auprès de l’huissier de justice saisi à ce titre. En effet, elle verse aux débats les mails qu’elle a échangés avec l’étude, entre le 27 novembre 2020 et le 05 juillet 2021, ayant trait à l’organisation effective de l’expulsion de Monsieur [L]. A ce stade de la procédure, il ne saurait donc être reproché à la société BGC de ne pas avoir adressé de courriers recommandés, commandements de payer, ou encore assignations, alors que ces démarches avaient déjà manifestement été mises en œuvre.

S’agissant de l’obligation d’information à l’égard de Madame [F], il ressort d’abord du premier mail versé aux débats, en date du 27 novembre 2020, que l’étude d’huissiers de justice, après avoir rappelé où en était la procédure (le commandement de quitter les lieux expirant le 14 décembre 2020 selon elle) s’étonne de ce que « que vos clients [le couple [F]] ne soient pas informés de la procédure alors qu’ils étaient en relation avec Me [T] ».

En outre, si Madame [F] fait valoir avoir sollicité à plusieurs reprises son mandataire pour obtenir des informations, il n’est néanmoins communiqué aucun des écrits qu’elle lui aurait adressés. Elle ne prouve pas davantage avoir seule organisé l’expulsion de son locataire afin de pallier une quelconque inertie de son mandataire.

La société BGC produit de son côté le courrier qu’elle lui a envoyé le 25 juin 2021, en réponse à sa lettre du 11 juin précédent, l’informant de ses contacts avec l’huissier de justice et de l’attente par ce dernier d’une date d’expulsion, la défenderesse soulignant à juste titre être dans l’expectative des actions entreprises par l’huissier.

Il est de même constant que la trêve hivernale a nécessairement eu des conséquences sur le délai de mise à exécution de l’expulsion de Monsieur [L].

Par conséquent, il n’est donc pas démontré que la société BGC aurait non seulement manqué à son obligation d’information et de conseil mais également que Madame [F] aurait subi un préjudice.

Sur l’assurance loyers impayés :

Il est constant que l’agent immobilier commet une faute dans l’exécution de son mandat de gestion non seulement s’il omet de déclarer le sinistre en temps voulu à l’assurance loyers impayés souscrite le cas échéant par son mandant mais également en omettant d’informer le bailleur de sa possibilité de souscrire une telle assurance.

Néanmoins, si Madame [F] reproche à la société BGC de ne pas lui avoir proposé une solution, quand elle a perdu le bénéfice de l’assurance garantie des loyers en résiliant son précédent mandat de gestion, il est pourtant démontré que les baux conclus avec Messieurs [C] et [U] étaient eux bien couverts, auprès de la compagnie SADA en GLI, ce à compter du 1er novembre 2020.

Le bénéfice de cette garantie a même été rappelé par la société BGC dans le courrier qu’elle a adressé à sa mandante le 25 juin 2021.

S’agissant de Monsieur [L], la défenderesse fait valoir à juste titre qu’une telle garantie ne pouvait plus être souscrite alors que le bail avait été résilié, étant également souligné que, quand bien même cela n’aurait pas été encore le cas, Madame [F] ne pouvait en bénéficier alors que des incidents de paiement existaient déjà avant qu’elle ne souscrive ce second mandat de gestion.

Par conséquent, elle sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts pour manquement de la société BGC à ses obligations contractuelles d’information et de conseil.

Sur la demande de dommages et intérêts formée par Madame [F] au titre de la résistance abusive

Au sens des dispositions de l’article 1240 du Code civil, il appartient au demandeur se prévalant de la résistance abusive de son adversaire de démontrer, d’une part, la faute constituée par la contrainte pour celui-ci d’agir en justice pour faire valoir ses droits à la suite d’une attitude abusive du défendeur qui a refusé d’accéder à ses prétentions, d’autre part, de prouver un lien de causalité entre cette faute et le préjudice subi. Ce préjudice doit être différent de l’indemnité de procédure réclamée sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

En l’espèce, il ressort du mandat de gestion que « le mandataire arrêtera ses comptes le 31 décembre de chaque année » et qu’il rendra compte « de sa gestion financière au plus tard à la fin du mois suivant l’arrêté des comptes ». A ce titre, la requérante ne conteste pas avoir été destinataire, par courrier recommandé du 16 décembre 2021, du compte-rendu de gestion, quand bien même elle en remet en cause le contenu et le caractère probatoire.

Dès lors, alors qu’il a déjà été retenu que Madame [F] ne démontrait pas que le refus de remettre les documents visés faisait obstacle à la bonne reprise par un nouveau gestionnaire, elle sera donc déboutée de sa demande indemnitaire.

Sur la demande de dommages et intérêts formée par la société BGC pour procédure abusive

Pour l’application de l’article 1240 du code civil, doit être démontré une faute, un dommage et un lien de causalité entre la faute et le dommage.

En outre, l’article 32-1 du code de procédure civile dispose que celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 euros sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.

Il est établi que l’exercice d’une action en justice constitue en principe un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages et intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol lesquelles ne sont pas caractérisées en l’espèce.

En l’espèce, alors qu’il sera partiellement fait droit aux demandes de Madame [F], la société BGC sera déboutée de sa demande indemnitaire, le caractère abusif de la procédure n’étant pas prouvé.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. En application de l’article 699 du même code, les avocats peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision.

En l’espèce, la société BGC, partie succombant, sera condamnée aux entiers dépens de la procédure.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 %.

En l’espèce, l’équité et la solution du litige motivent de condamner la société BGC à verser à Madame [X] [F] la somme de 1500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La société BGC sera déboutée de sa propre demande au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant en audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DEBOUTE Madame [X] [F] de sa demande de production de pièces sous astreinte,

CONDAMNE la société BGC à verser à Madame [F] la somme de 1220 euros, au titre des dépôts de garantie de Monsieur [Y] [L] (600 euros) et Monsieur [P] [C] (620 euros),

DEBOUTE Madame [X] [F] de sa demande de condamnation au titre du dépôt de garantie de Monsieur [O] [U],

DEBOUTE Madame [X] [F] de sa demande de condamnation au paiement des trois loyers de juin, juillet et août 2021 de Monsieur [P] [C],

DEBOUTE Madame [X] [F] de sa demande de dommages et intérêts pour violation par la société BGC de ses obligations d’information et de conseil,

DEBOUTE Madame [X] [F] de sa demande indemnitaire pour résistance abusive de la société BGC,

DEBOUTE la société BGC de sa demande indemnitaire pour procédure abusive de Madame [X] [F],

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes plus amples ou contraires,

CONDAMNE la société BGC aux entiers dépens de l’instance,

CONDAMNE la société BGC à verser à Madame [X] [F] la somme de 1500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE la société BGC de sa demande au titre des frais irrépétibles,

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la décision est de droit.

Ainsi jugé et rendu par mise à disposition au greffe.

En foi de quoi, la présidente et le greffier ont signé le présent jugement.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE