Tribunal Judiciaire de Lyon, Chambre 10 cab 10 j, 23 janvier 2025, n° 22/00603

TJ Lyon 23 janvier 2025

Arguments

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Rejeté
Dissimulation d'informations essentielles
Le Tribunal a estimé qu'il n'existait pas de projet avéré de restriction d'accès au moment de la conclusion du bail, et que la société LUMIERES FITNESS n'a pas prouvé l'intention dolosive de la défenderesse.
Rejeté
Erreur sur la qualité essentielle du contrat
Le Tribunal a jugé qu'il n'y avait pas de restriction d'accès au moment de la signature du bail et que la société LUMIERES FITNESS n'a pas démontré que l'accès restreint aurait été un obstacle à la conclusion du contrat.
Rejeté
Non-conformité des locaux à l'usage prévu
Le Tribunal a constaté que les locaux étaient adaptés à l'activité prévue et que les restrictions d'accès n'étaient pas une entrave significative à l'activité de la société LUMIERES FITNESS.
Rejeté
Absence d'information sur les restrictions d'accès
Le Tribunal a jugé que l'absence d'information sur des faits anciens ne constituait pas un manquement à l'obligation précontractuelle d'information.

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Sur la décision

Référence :	TJ Lyon, ch. 10 cab 10 j, 23 janv. 2025, n° 22/00603
Numéro(s) :	22/00603
Importance :	Inédit
Dispositif :	Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes
Date de dernière mise à jour :	5 mai 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Hugues DUCROTOlivier PECHENARDAnne DE RICHOUFFTZ
Cabinet(s) :	DUCROT ASSOCIES - D.P.A.
Parties :	S.C. LUMINAX

Texte intégral

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

Chambre 10 cab 10 J

N° RG 22/00603 – N° Portalis DB2H-W-B7F-WM5Z

Jugement du 23 janvier 2025

Notifié le :

Grosse et copie à :

Maître [S] [K] – 2041

Maître [O] [J] de la SELARL [J] ASSOCIES – DPA – 709

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

Le Tribunal judiciaire de LYON, statuant publiquement et en premier ressort, a rendu, le 23 janvier 2025 devant la Chambre 10 cab 10 J le jugement contradictoire suivant,

Après que l’instruction eut été clôturée le 19 février 2024, et que la cause eut été débattue à l’audience publique du 19 novembre 2024 devant :

Julien CASTELBOU, Président,

siégeant en formation Juge Unique,

Assisté de Jessica BOSCO BUFFART, Greffier,

Et après qu’il en eut été délibéré par le magistrat ayant assisté aux débats dans l’affaire opposant :

DEMANDERESSE

S.E.L.A.R.L. [V] [B], représentée par Me [V] [B], ès qualités de liquidateur de la SARL LUMIERES FITNESS

dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par Maître Anne DE RICHOUFFTZ, avocat au barreau de LYON, et Maître Olivier PECHENARD de la SELARL PBM AVOCATS, avocats au barreau de PARIS

DEFENDERESSE

S.C. LUMINAX

Prise en la personne de son représentant légal en exercice

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Hugues DUCROT de la SELARL DUCROT ASSOCIES – DPA, avocats au barreau de LYON

Par contrat de bail du 4 décembre 2013, la société SC LUMINAX a donné à bail à la société K-FITNESS 2, dont le gérant est monsieur [X], devenue société SARL LUMIERES FITNESS, les lots 79, 106, 107, 1087, 11 et 112 situés dans une copropriété du [Adresse 3]) faisant partie de l’ASL LUMIERE.

L’accès à ces lots se fait soit par le [Adresse 1], soit par le [Adresse 4] s’agissant du lot n°111 uniquement.

Au début de l’année 2019, en application d’une décision de l’ASL prise au terme d’une assemblée générale du 31 mars 2006, les accès susmentionnés ont été équipés de portails.

Aucune solution amiable n’a permis de palier aux difficultés alléguées par la société LUMIERES FITNESS vis-à-vis de sa clientèle.

Par jugement du 14 septembre 2016, le Tribunal de commerce de LYON a prononcé l’ouverture d’une procédure de redressement judiciaire au profit de la société SARL LUMIERES FITNESS.

Par jugement du 1er décembre 2021, le Tribunal de commerce de LYON a prononcé la résolution du plan de redressement et la liquidation judiciaire de la société SARL LUMIERES FITNESS, désignant ès qualités de liquidateur, la SELARL [V] [B], représentée par Maître [V] [B].

Par exploit d’huissier du 15 décembre 2021, la SELARL [V] [B], représentée par Maître [V] [B], ès qualités de liquidateur de la société SARL LUMIERES FITNESS, a assigné la SC LUMINAX devant la présente juridiction.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 03 octobre 2023, la SELARL [V] [B], ès qualités, sollicite d’entendre le Tribunal, au visa des articles 1130 et suivants, 1178, 1240, 1719 et suivants, 1124, 1229, 1231-1, 1112-1 du Code civil et L145-33 et R145-8 du Code de commerce :

A titre principal,

Prononcer la nullité du bail pour dol,Condamner la société LUMINAX à payer à la société LUMIERES FITNESS la somme de 130.551,50 euros correspondant à la restitution des loyers versés depuis le mois de janvier 2019 ainsi que les taxes et charges afférentes,Condamner la société LUMINAX à payer à la société LUMIERES FITNESS la somme de 180.000 euros correspondant à la restitution des investissements effectués par la société LUMIERES FITNESS,Prononcer l’annulation des loyers restants dus au titre des années 2019, 2020 et 2021 soit un montant total de 85.488,50 euros,Condamner la société LUMINAX à la société LUMIERES FITNESS la somme de 27.000 euros correspondant à 15% des investissements réalisés dans le local au titre des dommages et intérêts connexes à la nullité du contrat pour dol.A titre subsidiaire, en l’absence de dol,

Prononcer la nullité du bail pour erreur,Condamner la société LUMINAX à payer à la société LUMIERES FITNESS la somme de 130.551,50 euros correspondant à la restitution des loyers versés depuis le mois de janvier 2019 ainsi que les taxes et charges afférentes,Condamner la société LUMINAX à payer à la société LUMIERES FITNESS la somme de 180.000 euros correspondant à la restitution des investissements effectués par la société LUMIERES FITNESS,Prononcer l’annulation des loyers restants dus au titre des années 2019, 2020 et 2021 soit un montant total de 85.488,50 euros,Condamner la société LUMINAX à la société LUMIERES FITNESS la somme de 27.000 euros correspondant à 15% des investissements réalisés dans le local au titre des dommages et intérêts connexes à la nullité du contrat pour erreur.A titre infiniment subsidiaire, sur le fondement du manquement à son obligation contractuelle de délivrance conforme,

Condamner la société LUMINAX à verser à la société LUMIERES FITNESS la somme de 27.000 euros correspondant à 15% des investissements réalisés dans le local,En tout état de cause, sur le fondement du manquement à l’obligation précontractuelle d’information,

Condamner la société LUMINAX à la société LUMIERES FITNESS la somme de 27.000 euros au titre de la perte de chance de ne pas avoir pu contracter à des conditions plus avantageuses,Condamner la société LUMINAX à verser à la requérante la somme de 5.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris les frais d’exécution.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 07 décembre 2022, la société SC LUMINAX sollicite d’entendre le Tribunal, au visa des articles 1101 et suivants du Code civil :

Débouter la SARL LUMIERES FITNESS de l’intégralité de ses demandes,Condamner la SARL LUMIERES FITNESS prise en la personne de son liquidateur, à lui payer la somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre aux entiers dépens de l’instance.

En application des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il est expressément renvoyé aux écritures des parties pour l’exposé exhaustif de leurs prétentions et moyens.

La clôture de la procédure a été prononcée au 19 février 2024.

MOTIFS

Sur la demande en nullité/résiliation

Le dol

Au soutien de sa demande, la société LUMIERES FITNESS fait valoir que Monsieur [M], gérant de la société LUMINAX, ne pouvait ignorer que le libre accès aux locaux était un élément déterminant pour elle, raison pour laquelle il a volontairement dissimulé le vote de l’assemblée générale du 31 mars 2006 portant mise en œuvre de restriction d’accès par installation de portails.

En réponse, la société LUMINAX fait valoir que la résolution portant sur la mise en œuvre de portails adoptée lors de l’assemblée générale du 31 mars 2006 a fait l’objet d’une annulation par la Cour d’appel de [Localité 6] au terme d’un arrêt du 05 avril 2011 et qu’ainsi, il ne demeurait aucune restriction d’accès devant être mise en œuvre justifiant une information de la société LUMIERES FITNESS lors de la conclusion du bail le 4 décembre 2013.

Réponse du Tribunal,

Aux termes de l’article 1116 du Code civil, dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manœuvres pratiquées par l’une des parties sont telles, qu’il est évident que, sans ces manœuvres, l’autre partie n’aurait pas contracté. Il ne se présume pas, et doit être prouvé.

En l’espèce, relevant qu’il n’existait au jour de la conclusion du bail aucun projet avéré et actuel de fermeture des accès à la copropriété suite à l’annulation par la Cour d’appel du projet antérieurement porté par l’ASL, il apparait que la société LUMIERES FITNESS ne démontre nullement l’intention dolosive de Monsieur [M], gérant de la société LUMINAX, à qui il ne saurait être reproché de n’avoir fait état d’une procédure concernant l’ASL et datant de plus de deux années avant la conclusion du contrat de bail, pas plus qu’elle ne démontre autrement que par une simple affirmation de principe qu’elle n’aurait pas conclu le contrat de bail si elle en avait eu connaissance et alors qu’aucune nouvelle procédure de clôture n’était pendante.

Il en résulte que la demande est mal fondée.

L’erreur

Au soutien de son action en nullité du contrat de bail fondée sur l’erreur, la société LUMIERES FITNESS fait valoir que son erreur quant à la liberté d’accès des locaux, qualité essentielle, a été provoquée par le bailleur au moment de la conclusion du contrat de bail eu égard à l’absence d’information quant à l’assemblée générale du 31 mars 2006.

En réponse, la société SC LUMINAX soutient que la société LUMIERES FITNESS n’a commis aucune erreur sur les qualités essentielles de la chose au jour de la signature du bail en ce qu’aucun projet de clôture de l’ASL n’était en cours.

Réponse du Tribunal,

Aux termes de l’article 1110 du Code civil, dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, l’erreur n’est une cause de nullité de la convention que lorsqu’elle tombe sur la substance même de la chose qui en est l’objet. Elle n’est point une cause de nullité, lorsqu’elle ne tombe que sur la personne avec laquelle on a intention de contracter, à moins que la considération de cette personne ne soit la cause principale de la convention.

Il est constant que l’erreur sur la substance s’entend non seulement de celle qui porte sur la matière même dont la chose est composée, mais aussi et plus généralement de celle qui a trait aux qualités substantielles en considération desquelles les parties ont contracté.

En l’espèce, il n’est pas contestable que l’accessibilité à des locaux commerciaux soit une qualité substantielle en considération de laquelle les parties ont contracté.

Pour autant, au jour de la conclusion du contrat de bail et ainsi que cela a été souligné ci-avant, il n’existait aucune restriction à la liberté d’accès aux locaux objets du contrat de bail, pas plus qu’il n’est démontré, d’une part, qu’un tel projet demeurait d’actualité alors qu’il n’a été mis en œuvre que plusieurs années après et suite à une décision d’assemblée générale postérieure à sa conclusion, et dont la mise en œuvre a valablement fait l’objet d’une contestation ainsi que cela ressort d’une ordonnance du juge de la mise en état du Tribunal de grande instance de LYON en date du 06 janvier 2020 et, d’autre part, qu’à tenir compte de l’installation de grilles aux accès, les clients de la société LUMIERES FITNESS aient eu à subir de quelconques difficultés d’accès.

Il en résulte que la demande est mal fondée.

Sur le manquement à l’obligation de délivrance conforme

Au soutien de sa demande, la société LUMIERES FITNESS fait valoir que le bailleur est tenu de délivrer au preneur un local conforme à sa destination contractuelle et doit s’assurer que le preneur puisse exercer pleinement son activité. Elle relève que le bail ne prévoyait aucune restriction d’accès liée aux horaires d’ouverture du club de fitness et que l’installation de bornes, portail et portillon métalliques a porté une atteinte à cette liberté d’accès et à l’exercice plein de son activité commerciale. A ce titre, elle souligne que le manquement de la société SC LUMINAX est caractérisé par l’absence d’opposition de celle-ci au projet de clôture porté par l’ASL et à l’absence de mise en œuvre des moyens nécessaires à assurer l’auto-ouverture du portail aux heures d’ouverture du club.

En réponse, la société SC LUMINAX soutient qu’en matière de bail commercial la délivrance conforme s’apprécie comme étant la possibilité pour la chose louée d’être affectée à l’usage prévu et qu’à ce titre les locaux étaient parfaitement adaptés à l’activité de la société LUMIERES FITNESS. Elle souligne que la mise en œuvre des fermetures ne constitue pas en elle-même une entrave à l’activité de la société dès lors qu’un système d’auto-ouverture par sonnette a été mis en œuvre.

Réponse du Tribunal,

En application de l’article 1719 du Code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

En l’espèce, il résulte des pièces produites par la société SC LUMINAX, notamment du constat d’huissier du 30 avril 2021, que les clôtures installées à l’entrée des passages de la copropriété ne sont nullement fonctionnelles et ne limitent donc pas le passage des résidents ou des tiers. A l’inverse, si la société LUMIERES FITNESS se prévaut dans ses conclusions de constats semblant faire état d’une situation inverse, il apparait que ceux-ci, visés en pièce 6, ne sont pas produits.

En outre, il n’est pas contestable que les locaux ont permis l’activité qui y était prévue par les parties et que seule la question de leur accès faisait grief.

Partant, il n’est pas établi que la société SC LUMINAX a manqué à son obligation de délivrance conforme ni qu’elle a manqué à garantir la jouissance paisible de ceux-ci à la société LUMIERES FITNESS.

Il en résulte que la demande est mal fondée.

En conséquence les demandes de la société LUMIERES FITNESS seront rejetées.

Sur la demande de dommages et intérêts pour manquement à l’obligation précontractuelle d’information

Au soutien de sa demande, la société LUMIERES FITNESS fait valoir qu’elle a perdu une chance de contracter à des conditions plus avantageuses du fait que la société SC LUMINAX n’a pas porté à sa connaissance tous les éléments qu’elle avait en sa possession et qui étaient déterminante de son consentement, à savoir la possibilité que l’accès aux locaux soit restreint.

En réponse, la société SC LUMINAX fait ici aussi valoir qu’au moment de la conclusion du contrat aucun projet de clôture était existant.

Réponse du Tribunal,

En application de l’article 1382 du Code civil, dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, il n’est nullement démontré par la société LUMIERES FITNESS que si information lui avait été donnée de l’existence d’une procédure engagée plusieurs années auparavant par l’ASL tendant à clôturer les accès à la copropriété et alors, d’une part, que celle-ci a fait l’objet d’une sanction devant la Cour d’appel de [Localité 6] et, d’autre part, qu’aucune démarche ne demeurait au jour de la conclusion du bail, elle aurait contracté à un loyer moindre.

En outre, l’absence d’information par la société SC LUMINAX de faits datant de plusieurs années avant la conclusion du contrat et dont la nature n’était pas en elle-même propre à porter atteinte à la jouissance des locaux ne saurait en l’état caractériser un manquement à l’obligation précontractuelle d’information susceptible de constituer une faute délictuelle.

Il en résulte que la demande est mal fondée.

En conséquence, les demandes de la société LUMIERES FITNESS seront rejetées.

Sur les demandes de fin de jugement

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, les parties perdantes sont condamnées aux dépens, à moins que le Juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la SELARL [V] [B], représentée par Maître [V] [B], ès qualités de liquidateur de la société SARL LUMIERES FITNESS supportera les entiers dépens de l’instance.

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le Juge condamne les parties tenues aux dépens ou qui perdent leur procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le Juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à ces condamnations.

En l’espèce, la SELARL [V] [B], représentée par Maître [V] [B], ès qualités de liquidateur de la société SARL LUMIERES FITNESS sera condamnée à payer à la société SC LUMINAX, au titre des frais irrépétibles de la procédure, la somme qu’il est équitable de fixer à 1.000 € en l’absence de pièces justificatives des sommes effectivement engagées pour sa défense.

En l’espèce, il n’y a lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort ;

DEBOUTE la SELARL [V] [B], représentée par Maître [V] [B], ès qualités de liquidateur de la société SARL LUMIERES FITNESS de toutes ses demandes ;

CONDAMNE la SELARL [V] [B], représentée par Maître [V] [B], ès qualités de liquidateur de la société SARL LUMIERES FITNESS à payer à la société SC LUMINAX la somme de 1.000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE la SELARL [V] [B], représentée par Maître [V] [B], ès qualités de liquidateur de la société SARL LUMIERES FITNESS aux entiers dépens de l’instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Président, Julien CASTELBOU, et la Greffière, Jessica BOSCO BUFFART.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT