Tribunal Judiciaire de Meaux, Ctx gen jcp, 25 septembre 2024, n° 24/01547

TJ Meaux 25 septembre 2024

Arguments

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Accepté
Inexécution des obligations locatives
La cour a constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étaient réunies en raison des impayés de la locataire.
Rejeté
Droit à l'expulsion en cas de non-paiement
La cour a rejeté cette demande, considérant que les effets de la clause résolutoire étaient suspendus en raison des délais de paiement accordés à la locataire.
Accepté
Obligation de paiement des loyers
La cour a constaté que la locataire devait effectivement des loyers, et a ordonné le paiement de l'arriéré locatif.
Accepté
Situation financière de la locataire
La cour a estimé que la locataire avait les ressources nécessaires pour apurer sa dette et a accordé des délais de paiement.
Rejeté
Troubles de jouissance du logement
La cour a rejeté cette demande, considérant que les troubles de jouissance n'étaient pas suffisamment prouvés pour justifier la suspension des loyers.

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Sur la décision

Référence :	TJ Meaux, ctx gen jcp, 25 sept. 2024, n° 24/01547
Numéro(s) :	24/01547
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "ferme" ordonnée au fond (sans suspension des effets de la clause résolutoire)
Date de dernière mise à jour :	5 mars 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Evelyne JANELLIJeanine HALIMIElodie BRUYAS
Cabinet(s) :	SELARL GAVAUDAN
Parties :	Société HABITAT 77

Texte intégral

Min N° 24/00680

N° RG 24/01547 – N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDPQJ

Société HABITAT 77

Mme [L] [Z] épouse [R]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 25 septembre 2024

DEMANDERESSE :

Société HABITAT 77

[Adresse 3]

[Localité 2]

représentée par M^e Jeanine HALIMI, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, substituée par M^e Estelle BOCCARA, avocat au barreau de Paris.

DÉFENDERESSE :

Madame [L] [Z] épouse [R]

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par Maître Evelyne JANELLI substituée par Maître Elodie BRUYAS de la SELARL R.J.G.B., avocats au barreau de MEAUX, avocats plaidant

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024-002319 du 17/05/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de MEAUX)

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Madame CART Magalie, Juge

Greffiers : Madame DE PINHO Maria, lors de l’audience de plaidoirie et, Madame Florine DEMILLY, lors de la mise à disposition du 25 septembre 2024.

DÉBATS :

Audience publique du : 03 juillet 2024

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Jeanine HALIMI

Copie délivrée

le :

à : M^e Elodie BRUYAS

FAITS ET PROCÉDURE

Par contrat du 18 juin 2018, l’Office Public de l’Habitat de Seine-et-Marne, devenu la société HABITAT 77 par arrêté préfectoral n°2019/DDT/SHRU/51 pris par la Préfète de Seine et Marne en date du 31 juillet 2019, a consenti un bail d’habitation à Madame [L] [Z] épouse [R] sur des locaux situés [Adresse 1] (logement n°26LAJ0001) à [Localité 4], moyennant un loyer mensuel initial de 287,36 euros hors charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la société HABITAT 77 a, par acte de commissaire de justice du 8 septembre 2023, fait signifier au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire du contrat de bail.

Par acte de commissaire de justice du 19 mars 2024, la société HABITAT 77 a ensuite fait assigner Madame [L] [Z] épouse [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MEAUX aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail et à titre subsidiaire la résiliation judiciaire du bail ;

— ordonner son expulsion,

— ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles aux frais, risques et périls du défendeur,

— condamner Madame [L] [Z] épouse [R] au paiement, à titre provisionnel, de la somme de 2.980,38 euros au titre de l’arriéré locatif, d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer sans préjudice des charges (à titre subsidiaire au minimum du montant du loyer mensuel) et d’une somme de 360 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 29 mai 2024, renvoyée contradictoirement au 3 juillet 2024 à la demande du conseil de la défenderesse du fait de sa saisine récente dans le cadre d’un dossier d’aide juridictionnelle, date à laquelle l’affaire a été appelée et retenue.

A l’audience, la société HABITAT 77, représentée par son conseil, reprend les termes de son assignation actualisant la dette locative à la somme de 3.244,75 euros arrêtée au 20 juin 2024 (échéance du mois de mai 2024 incluse).

Madame [L] [Z], épouse [R], représentée par son conseil, dépose des conclusions et réitère oralement ses demandes en sollicitant le débouté de celles de la société HABITAT 77. Elle reconnaît le principe de la dette locative mais justifie le défaut de règlement des loyers du fait de trouble de jouissance subi depuis plusieurs mois.

Elle explique ne pas avoir accès à l’eau chaude et au chauffage depuis octobre 2023 suite à la panne de la chaudière et endurer la présence de nombreux cafards dans le logement en dépit des traitements ayant été effectués. Elle indique que l’entreprise en charge de l’entretien de la chaudière a fait valoir son droit de retrait. Elle rappelle que le bailleur doit garantir une jouissance paisible du logement pris à bail et précise avoir saisi la mairie des problèmes d’insalubrité du logement.

Elle demande une condamnation de la bailleresse à titre reconventionnelle à l’éradication définitive des cafards et autres nuisibles mais aussi de dire qu’elle aura l’obligation de la reloger avec les autres occupants du logement, sous astreinte, à compter du jugement à intervenir et que les loyers dus seront suspendus avec coût des travaux à la charge de la bailleresse.

A titre subsidiaire, elle sollicite l’octroi de délais de paiement, indiquant qu’une demande de fonds de solidarité pour le logement (FSL) est en cours.

Au soutien de ses prétentions, Madame [L] [Z] épouse [R] fait valoir qu’il résulte des dispositions de l’article 1719 du code civil que le bailleur est tenu de délivrer au locataire un logement décent et de lui assurer une jouissance paisible ; qu’en l’espèce, le bailleur a manqué à cette obligation en ne remédiant pas au problème de nuisibles et à la défectuosité de la chaudière.

L’affaire a été mise en délibéré au 25 septembre 2024.

Par note en délibéré reçue au greffe par courriel du 9 septembre 2024, sur autorisation du tribunal, le conseil de la société HABITAT 77 a produit au greffe le justificatif de la délivrance d’une copie l’assignation à la Préfecture avec accusé de réception du 21 mars 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les demandes reconventionnelles de relogement et de condamnation à réalisation à l’éradication des cafards et nuisible au titre de l’absence de jouissance paisible du logement et du logement indécent, sous astreinte ; et la demande de suspension du paiement des loyers dus par la locataire

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que « le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d’énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.

Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d’Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l’article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l’exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ;

De ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée ».

L’article 1719 du code civil dispose que « Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations ».

En application de l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéa de l’article 6, le juge peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux.

Aux termes de l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux. Le juge transmet au représentant de l’Etat dans le département l’ordonnance ou le jugement constatant que le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6.

L’article 6 précité dispose que le bailleur est tenu d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat.

L’article 1103 du code civil dispose que « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ».

L’article 9 du code de procédure civile dispose que « il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que si la locataire démontre de désordres constatés concernant la présence de cafards dans le logement depuis juillet 2022, il n’en demeure pas moins que la société HABITAT 77 a réalisé plusieurs interventions de désinsectisation de traitement par fumigène par l’intermédiaire de la société SAPIAN EX ISS HY ET PR en date de 2021, deux fois en 2022, le 11 décembre 2023, les 5 février et 20 février 2024 conformément au décret du 26 août 1987.Par ailleurs, le rapport d’intervention du 20 février 2024 conclut que l’appartement est toujours infesté avec prévision de deux nouveaux passages.

Même si la bailleresse confirme par courriel en date du 13 décembre 2023, que le prestataire en charge de l’entretien, la société Engie Home Services, a fait valoir son droit de retrait pour manque d’entretien, la locataire ne démontre pas de l’absence de possibilité d’utilisation de la chaudière depuis le mois d’octobre 2023.

Il ne résulte pas d’éléments versés aux débats que la bailleresse aurait manqué à ses obligations, au contraire cette dernière justifiant de nombreuses intervention pour traiter les nuisibles dans le logement de la locataire.

Sur l’insalubrité, la locataire se contente de produire un courriel de réponse de la mairie de [Localité 4] en date du 5 décembre 2023, qui suite à sa saisine, sollicite de la locataire la transmission du justificatif de signalement du problème de cafard par l’intermédiaire d’une LRAR avec délai de réponse de 15 jours, à laquelle la locataire ne justifie pas avoir donné suite.

Il s’avère que seule une expertise pourrait permettre de déterminer l’origine du trouble, les insectes nuisibles demeurant présents dans le logement de la locataire malgré plusieurs interventions de sociétés spécialisées dans la désinsectisation des nuisibles démontrant le respect de ses obligations d’entretien des locaux par le bailleur, ce dernier ayant d’ailleurs rappelé à la locataire la nécessité pour elle d’entretenir l’intérieur de son logement pour que les traitements soient pleinement efficaces.

En conséquence, aucune indécence ou insalubrité du logement n’est démontrée.

Il y a donc lieu de rejeter l’ensemble des demandes de Madame [L] [Z], épouse [R], y compris sa demande liée de suspension du paiement des loyers.

Sur la dette locative

L’article 1103 du code civil prévoit que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Aux termes de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus. En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

Selon l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

En l’espèce, la société HABITAT 77 produit un décompte démontrant que Madame [L] [Z] épouse [R] reste lui devoir, frais déduits (355, 56 euros de frais de poursuite, 25 euros de frais de dossier et 15,24 euros de pénalité de non réponse à enquête) la somme de 2.848,95 euros à la date du 20 juin 2024 (échéance du mois de mai 2024 incluse).

La locataire n’a pas contesté le principe de la dette, expliquant que l’absence de paiement de loyer était justifié par les troubles de jouissances subis mais n’a pas formulé de demande d’indemnisation des préjudices dénoncés visant à compenser le montant de la dette locative due.

En conséquence, Madame [L] [Z] épouse [R] sera condamnée au paiement de cette somme de 2.848,95 euros au titre de l’arriéré locatif dû au 20 juin 2024 (échéance du mois mai 2024 incluse), avec les intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur la résiliation du bail

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de SEINE-ET-MARNE par la voie électronique le 21 mars 2024, soit plus de 6 semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la société HABITAT 77 justifie avoir saisi la caisse d’allocations familiales de SEINE-ET-MARNE par lettre recommandée avec accusé de réception le 17 novembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur le bien-fondé de la demande

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au contrat, prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 18 juin 2018 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 8 septembre 2023, pour la somme en principal de 1.873,99 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 9 novembre 2023.

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

L’article 24 VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 précise que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

A l’audience, Madame [L] [Z] épouse [R] demande à ce que lui soit accordé des délais de paiement afin de se maintenir dans les lieux.

Il ressort des éléments du dossier que le dernier loyer courant a été réglé et que le locataire dispose de ressources suffisantes pour apurer le montant de la dette dans les délais légaux, étant employée dans le cadre d’un contrat à durée indéterminée.

Compte tenu de ces éléments, Madame [L] [Z] épouse [R] sera autorisée à se libérer du montant de leur dette selon les modalités qui seront précisées au dispositif de la présente décision.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

L’attention du locataire est attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer courant et la mensualité de remboursement de l’arriéré locatif :

➢ la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire ; dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef ;

➢Madame [L] [Z] épouse [R] sera redevable du paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou un procès-verbal d’expulsion.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [L] [Z] épouse [R], partie perdante, supportera la charge des dépens.

Compte tenu de la situation respective des parties et pour des raisons d’équité, il n’y a pas lieu de le condamner sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. La société HABITAT 77 sera donc déboutée de sa demande à ce titre.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 514 et 514-1 du code de procédure civile. En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, et en premier ressort,

DÉCLARE recevable l’action de la société HABITAT 77 aux fins d’expulsion ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 18 juin 2018 entre la société HABITAT 77, d’une part, et Madame [L] [Z] épouse [R], d’autre part, concernant les locaux à usage d’habitation situés [Adresse 1] (logement n°26LAJ0001) à [Localité 4] sont réunies à la date du 8 novembre 2023 ;

CONDAMNE Madame [L] [Z] épouse [R] à verser à la société HABITAT 77 la somme de 2.848,95 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 20 juin 2024 (échéance du mois de mai 2024 incluse), avec les intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

AUTORISE Madame [L] [Z] épouse [R] à s’acquitter de la dette en 35 mensualités de 81 euros minimum chacune et une 36ème mensualité soldant la dette, en plus du loyer courant, payables le 10 de chaque mois, et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

RAPPELLE que, conformément à l’article 1343-5 du code civil, la décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier, les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues pendant le délai fixé par le juge ;

DIT que si les délais et les modalités ainsi fixés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, si une seule mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, reste impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure :

➢la clause résolutoire reprendra ses pleins effets et le bail sera considéré comme résilié de plein droit à compter du 9 novembre 2023 ;

➢le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;

➢le bailleur sera autorisé, à défaut de départ volontaire des lieux, à faire procéder à l’expulsion de Madame [L] [Z] épouse [R], ainsi que tous occupants de son chef, dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si nécessaire,

➢le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

➢Madame [L] [Z] épouse [R] sera condamnée à verser à la société HABITAT 77 une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés aux bailleurs ou un procès-verbal d’expulsion ;

DÉBOUTE la société HABITAT 77 de sa demande relative au délai d’expulsion ;

DÉBOUTE la société HABITAT 77 de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [L] [Z] épouse [R] aux dépens qui comprennent le coût du commandement visant la clause résolutoire ainsi que les actes de procédure nécessaires au sens des articles L111-7 et L111-8 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

La greffière La juge