TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 11]

Chambre 3 cab 03 C

N° RG 20/05585 – N° Portalis DB2H-W-B7E-VEIT

Jugement du 03 Avril 2025

Notifié le :

Grosse et copie à :

la SCP CHAZELLE AVOCATS – 875

la SCP D’AVOCATS JURI-EUROP – 692

la SELARL DPG – 1037

la SELAS VITAL DURAND – CALDESAIGUES & ASSOCIES – 1574

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

Le Tribunal judiciaire de LYON, statuant publiquement et en premier ressort, a rendu, le 03 Avril 2025 devant la Chambre 3 cab 03 C le jugement contradictoire suivant,

Après que l’instruction eut été clôturée le 11 Mars 2024, et que la cause eut été débattue à l’audience publique du 20 Mars 2025 devant :

Delphine SAILLOFEST, Président,

siégeant en formation Juge Unique,

Assistée de Anne BIZOT, Greffier,

Et après qu’il en eut été délibéré par le magistrat ayant assisté aux débats dans l’affaire opposant :

DEMANDERESSE

S.A.R.L. POINT DU JOUR TRANSACTION & LOCATION, exerçant sous le nom commercial YOURIGIN,

prise en la personne de son représentant légal

dont le siège social est sis [Adresse 7]

représentée par Maître Jean-paul SANTA-CRUZ de la SCP D’AVOCATS JURI-EUROP, avocats au barreau de LYON

DEFENDEURS

Syndicat de copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 9] situé [Adresse 4],

représenté par son syndic en exercice la REGIE COGESTRIM, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représenté par Maître Colette CHAZELLE de la SCP CHAZELLE AVOCATS, avocats au barreau de LYON

Caisse régionale d’assurances mutuelles agricoles de Rhône-Alpes Auvergne dénommée GROUPAMA RHONE-ALPES AUVERGNE,

prise en la personne de son représentant légal

dont le siège social est sis [Adresse 6]

représentée par Maître Jacques VITAL-DURAND de la SELAS VITAL DURAND – CALDESAIGUES & ASSOCIES, avocats au barreau de LYON

Madame [V] [M] épouse [P]

née le 04 Janvier 1942,

demeurant [Adresse 8]

représentée par Maître Roxane DIMIER de la SELARL DPG, avocats au barreau de LYON

Madame [C] [P] épouse [J]

née le 20 Février 1978,

demeurant [Adresse 5]

représentée par Maître Roxane DIMIER de la SELARL DPG, avocats au barreau de LYON

EXPOSE DU LITIGE

Madame [V] [M] épouse [P] et Madame [C] [P] épouse [J] sont propriétaires de plusieurs lots au sein d’une copropriété appelée « LE MANEGE » située [Adresse 3], dont notamment le lot n°43, (local commercial situé au rez de chaussé de la copropriété) et le lot n°14, nommée réserve, au sous-sol.

Cette copropriété est assurée auprès de la compagnie GROUPAMA RHONE-ALPES AUVERGNE, par un contrat multirisques copropriété.

Madame [V] [P] et Madame [C] [P] épouse [J] ont donné à bail commercial à Monsieur [S], gérant de la SARL POINT DU JOUR TRANSACTION ET LOCATION, en formation et exerçant sous le nom commercial YOURIGIN, le lot 43 selon acte sous seing-privé du 20 janvier 2016.

Par avenant du 17 juillet 2017, la SARL POINT DU JOUR TRANSACTION ET LOCATION s’est substituée à Monsieur [S].

La société YOURIGIN a été victime d’un dégât des eaux qu’elle a déclaré dès le mois de février 2018, lequel semblait provenir de l’étage supérieur.

Le 03 septembre 2018, le preneur a déploré un second dégât des eaux, suivi d’un affaissement du sol du local le 04 septembre 2018.

La société YOURIGIN a fait établir un constat d’huissier en date du 15 octobre 2018, avant d’en faire établir un second le 15 mars 2019.

La compagnie GROUPAMA RHONE-ALPES AUVERGNE, informée du sinistre, a mandaté le cabinet d’expertise [K] afin de rechercher l’origine du sinistre survenu le 4 septembre 2018.

Dans ce cadre, deux recherches de fuites ont été réalisées par la société HYDROTECH, une première en octobre 2018, puis une seconde en mars 2019 en raison de la persistance des désordres d’humidité, malgré les réparations.

La société YOURIGIN a adressé plusieurs courriers au syndic de copropriété afin qu’il se prononce sur la prise en charge du sinistre.

Le syndic lui a fait connaître que sur la base des conclusions de son expert, la compagnie GROUPAMA RHONE-ALPES AUVERGNE avait classé le dossier, considérant que la cause du sinistre trouvait son origine dans le local situé en sous-sol, partie privative.

Aucune solution amiable n’ayant été trouvée, la société POINT DU JOUR TRANSACTION & LOCATION exerçant sous le nom commercial YOURIGIN a assigné devant le tribunal judiciaire de Lyon Madame [V] [M] épouse [P] et Madame [C] [P] épouse [J], ses bailleresses, et le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier LE MANEGE situé [Adresse 2] à LYON 5ème représenté par son syndic en exercice la régie GINDRE ET LOZANO par acte extra-judiciaire du le 22 juillet 2020, en indemnisation de ses préjudices et remboursement du coût de travaux d’embellissement.

Par assignation en date du 7 mai 2021, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 9] a assigné en intervention forcée la compagnie GROUPAMA RHONE-ALPES AUVERGNE en sa qualité d’assureur du syndicat des copropriétaires, afin qu’elle le garantisse des condamnations éventuelles prononcées à son encontre.

Cette procédure a été jointe à l’instance principale.

Dans le dernier état de ses écritures notifiées le 08 mars 2023, la SARL POINT DU JOUR TRANSACTION ET LOCATION exerçant sous le nom commercial YOURIGIN sollicite qu’il plaise :

Vu la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis,

notamment ses articles 3 et 14,

Vu les articles 1713 et suivants du Code civil,

Vu les articles 1241 et suivants du Code civil,

Vu l’article 700 du Code de procédure civile,

Vu les jurisprudences,

Vu les pièces suivant bordereau,

REJETER toutes fins, moyens et conclusions adverses,

CONDAMNER in solidum le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « [Adresse 9] », ainsi que Mesdames [V] [P] et [C] [P], à payer à la société SARL POINT DU JOUR TRANSACTION & LOCATION de la somme de 10.616,60 € au titre de son préjudice de jouissance ;

CONDAMNER in solidum le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « [Adresse 9] », ainsi que Mesdames [V] [P] et [C] [P], à payer à la société SARL POINT DU JOUR TRANSACTION & LOCATION de la somme de 2.576 euros au titre des travaux d’embellissement de ses locaux ;

CONDAMNER in solidum le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « [Adresse 9] », ainsi que Mesdames [V] [P] et [C] [P], à payer à la société SARL POINT DU JOUR TRANSACTION & LOCATION de la somme de 10.000 euros au titre de son préjudice moral.

ORDONNER la compensation entre les soldes de loyers restant dus par la société SARL POINT DU JOUR TRANSACTION & LOCATION, déduction faite des sommes indument appelées, et les condamnations à intervenir à l’endroit des consorts [P],

CONSTATER que rien ne s’oppose à l’exécution provisoire du jugement à intervenir ;

CONDAMNER in solidum le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « [Adresse 9] », ainsi que Mesdames [V] [P] et [C] [P] à payer la somme de 6.000 euros à la société SARL POINT DU JOUR TRANSACTION & LOCATION au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNER in solidum le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « [Adresse 9] », ainsi que Mesdames [V] [P] et [C] [P] aux entiers dépens, avec distraction au profit de Maître Jean-Paul SANTA-CRUZ, avocat au barreau de Lyon sur son affirmation de droit.

Dans le dernier état de leurs écritures notifiées le 29 décembre 2023, Madame [V] [M] épouse [P] et Madame [C] [P] épouse [J] sollicitent qu’il plaise :

Vu les pièces du dossier,

Vu les articles 1103 et suivants du Code Civil,

Débouter la Société POINT DU JOUR TRANSACTION ET LOCATION de ses demandes présentées à l’encontre de Mesdames [V] [P] et [C] [J]- [P], comme injustifiées et non fondées,

Débouter le Syndicat des Copropriétaires de ses demandes, notamment de garantie et indemnitaires, comme présentées à l’encontre de Mesdames [V] [P] et [C] [Y] comme injustifiées et non fondées,

Condamner la Société POINT DU JOUR TRANSACTION & LOCATION à verser à Mesdames [V] [P] et [C] [Y] la somme de 4 606.93 € au titre du compte après départ afférent au local commercial,

Condamner la Société POINT DU JOUR TRANSACTION & LOCATION à verser à Mesdames [V] [P] et [C] [Y] la somme de 419.79 € au titre du compte après départ afférent au garage,

Condamner in solidum la Société POINT DU JOUR TRANSACTION & LOCATION et le Syndicat des Copropriétaires à verser à Mesdames [V] [P] et [C] [Y] une indemnité de 5 000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

Condamner les mêmes in solidum aux entiers dépens.

Dans le dernier état de ses écritures notifiées le 06 septembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier LE MANEGE situé [Adresse 2] à [Localité 12] représenté par son syndic en exercice la régie COGESTRIM sollicite qu’il plaise :

Vu les articles 2, 3 et 14 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu l’article 1343-5 du Code civil,

Vu les pièces versées,

A titre principal,

ECARTER la responsabilité du Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « [Adresse 9] » ;

DEBOUTER la société YOURIGIN de toutes ses demandes de condamnation à l’encontre du Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « [Adresse 9] » ;

A titre subsidiaire,

REDUIRE à de plus justes proportions, le montant du préjudice de jouissance de la société YOURIGIN tant dans le pourcentage de perte d’usage alléguée, que dans la période visée qui ne peut s’étendre de septembre 2018 à juin 2019, à l’encontre du Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « [Adresse 9] » ;

ACCORDER des délais de paiement sur deux années, au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 9] ;

CONDAMNER Madame [C] [P]- [J] et Madame [V] [M]-[P] ou à défaut la Compagnied’assurances GROUPAMA, à relever et garantir le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « [Adresse 9] » de toute condamnation prononcée à son encontre ;

REDUIRE à de plus justes proportions, le montant de la demande de lasociété YOURIGIN à l’encontre du Syndicat des copropriétaires relative à l’indemnisation des travaux d’embellissement réalisés en parties privatives ;

ACCORDER des délais de paiement sur deux années, au Syndicat des copropriétaire de l’ensemble immobilier [Adresse 9] ;

CONDAMNER Madame [C] [X] et Madame [V] [M]- [P] ou à défaut la Compagnie d’assurances GROUPAMA, à relever et garantir le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « [Adresse 9] » de toute condamnation prononcée à son encontre ;

REDUIRE à de plus justes proportions, le montant de la demande d’indemnisation de la société YOURIGIN vis-à-vis du Syndicat des copropriétaires au titre de son préjudice moral injustifié ;

ACCORDER des délais de paiement sur deux années, au Syndicat des copropriétaire de l’ensemble immobilier [Adresse 9] ;

CONDAMNER Madame [C] [P]- [J] et Madame [V] [M]-[P] ou à défaut la Compagnie d’assurances GROUPAMA, à relever et garantir le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « [Adresse 9] » de toute condamnation prononcée à son encontre ;

En tout état de cause,

REJETER les demandes de Madame [C] [P] épouse [J] et Madame [V] [M] épouse [P] formulées à l’encontre du Syndicat des copropriétaires ;

CONDAMNER in solidum Madame [C] [P] épouse [J], Madame [V] [M] épouse [P] et la société YOURIGIN à la somme de 4 000 euros conformément aux dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNER in solidum Madame [C] [P]- [J], Madame [V] [M]-[P] et la société YOURIGIN aux entiers dépens.

Dans le dernier état de ses écritures notifiées le 15 novembre 2022, la Caisse Régionale d’Assurances Mutuelles de Rhône Alpes Auvergne dénommée GROUPAMA RHONE-ALPES AUVERGNE sollicite qu’il plaise :

VU l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965,

VU l’article 9 du code de procédure civile,

VU la jurisprudence,

VU les pièces versées aux débats,

A TITRE PRINCIPAL

CONSTATER que la société YOURIGIN ne démontre pas que le cause de son sinistre trouve son origine dans une partie commune de la copropriété « LE MANEGE »,

En conséquence,

DEBOUTER la société YOURIGIN de l’ensemble des demandes à l’encontre du syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 10] et de son assureur la compagnie GROUPAMA RHONE-ALPES AUVERGNE,

A TITRE SUBSIDIAIRE

REDUIRE à de plus justes proportions les sommes réclamées par la société YOURIGIN au titre de l’indemnisation de son préjudice moral et de sa perte de jouissance,

EN TOUT ETAT DE CAUSE

CONDAMNER la société YOURIGIN à payer à la compagnie GROUPAMA RHONE ALPES au titre de l’article 700 du code de procédure civile la somme de 1.500,00 €,

CONDAMNER la société YOURIGIN aux entiers dépens de la procédure.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

La clôture de la procédure a été prononcée le 11 mars 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les désordres et sur les responsabilités

Sur les désordres

Le rapport d’expertise amiable du cabinet HYDROTECH diligenté le 08 octobre 2018, du reste, à la demande du syndicat des copropriétaires et non de la demanderesse, a mis en évidence des écoulements d’eau dans la salle de réunion avec une présence d’eau sur la quasi-totalité du sol, de l’humidité sur le sol du vide-sanitaire situé en dessous de la salle de réunion et un affaissement d’une partie du plancher dans l’angle.

Le 15 octobre 2018, l’huissier instrumentaire mandaté par la société POINT DU JOUR TRANSACTION a pu constater la réalité de ces désordres en relevant que la salle de réunion est humide et sent le renfermé, que les deux fenêtres présentent de la buée, le rebord extérieur présentant de l’humidité et de la moisissure, qu’au fond à droite de la pièce, se trouve un large trou dans le plancher, laissant apparaître la charpente, laquelle est partiellement affaissée, moisie, se délitant partiellement. Il a également constaté que le trou dans le plancher laisse bien voir le sous-sol, dont la majeure partie de la surface est recouverte d’une flaque d’eau stagnante, croupie, couleur rouille et que des morceaux de charpente se trouvent à l’aplomb du trou.

Devant la persistance des désordres d’humidité, malgré des réparations entreprises sur la base des préconisations du cabinet HYDROTECH, ce dernier est intervenu à nouveau le 1er mars 2019, puis le 21 mars 2019. Il a alors constaté une persistance de l’humidité au sein du vide-sanitaire situé sous la salle de réunion avec une présence anormale d’eau sur le sol et des gouttes d’eau en suspension sur les murs et le plafond (à côté de la cour) et une persistance de l’humidité dans la salle de réunion dont le plancher était refermé, tandis que les murs donnant sur cour présentent des traces de moisissures.

Le 15 mars 2019, l’huissier instrumentaire qui s’est à nouveau rendu sur les lieux à la demande de la société POINT DU JOUR TRANSACTION souligne avoir été immédiatement saisi par une odeur de renfermé en pénétrant dans les locaux et que le phénomène va en s’intensifiant pour trouver son paroxysme dans la salle de réunion. Il relève d’importantes traces noires de moisissures et des résidus de salpêtre sur les murs et à proximité des huisseries avec une situation plus notable encore dans la salle de réunion, au-dessus de la trappe d’accès au sous-sol. Un fois la dalle relevée, à l’aplomb du mur et du sol du sous-sol qu’il aperçoit en contrebas, il constate des marques importantes d’humidité avec auréoles, coulures, de la rétention d’eau par endroits, de couleur rouille. Il constate également des gondolements en soubassement de la toile de verre peinte en blanc recouvrant le mur du bureau de gauche, outre un délitement du mur de gauche en soubassement des wc.

La matérialité des désordres et leur persistance, voire leur aggravation, après les travaux de réparation préconisés dans le premier rapport HYDROTECH, est ainsi établie.

Contrairement à ce qui se trouve soutenu par la compagnie GROUPAMA, la cause des désordres d’humidité affectant les locaux loués par la demanderesse est clairement déterminée.

Au décours de son premier rapport d’octobre 2018, la société HYDROTECH a pu déterminer en effet que les désordres d’humidité affectant les locaux avaient pour cause une importante quantité d’eau sur le sol du vide-sanitaire, en dessous de l’affaissement du plancher de la salle de réunion, cette eau provenant du seuil en béton fendu de la porte d’entrée du local et des infiltrations d’eau provenant de l’extérieur, de chaque côté de la résidence, en raison d’un défaut d’étanchéité autour du tuyau de drainage, dans l’angle de la cour.

Son second rapport de mars 2019, diligenté eu égard à la persistance, voire l’aggravation des désordres d’humidité, ne fait que confirmer que la cause de l’humidité dans les locaux litigieux provient de l’eau qui s’écoule et stagne dans le vide sanitaire laquelle a pour origine un défaut d’étanchéité autour du tabouret d’évacuation des eaux pluviales de la cour (réparation mal réalisée) et un défaut de ventilation du vide-sanitaire engendrant un important phénomène de condensation dans la salle de réunions.

Sur les responsabilités

Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires

En vertu de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

Ces dispositions instituent un régime de responsabilité objective, sans aucune nécessité de démontrer une quelconque faute à l’actif du syndicat des copropriétaires, dès lors que le dommage dont il est demandé réparation a pour origine une partie commune.

En l’espèce, les désordres d’humidité affectant le local loué par la société POINT DU JOUR TRANSACTION tiennent à la présence d’eau dans le vide-sanitaire situé au sous-sol, dont aucune partie ne conteste qu’il s’agisse d’une partie privative. Or, il est établi que ce vide-sanitaire a été anormalement alimenté en eau en raison en particulier d’un défaut d’étanchéité au droit d’un tabouret d’évacuation des eaux pluviales dans la cour, partie commune (la réparation du seuil béton du local n’ayant pas remédié aux infiltrations).

Dès lors que les venues d’eau ont en partie pour cause la défectuosité d’une partie commune, la responsabilité du syndicat des copropriétaires est indéniablement engagée, sans qu’il soit besoin de déterminer si le plancher endommagé dans la salle de réunion est ou non une partie commune puisque son pourrissement n’est que la conséquence des désordres d’humidité et non pas son origine.

La compagnie GROUPAMA ne dénie pas sa garantie à son assuré, qui devra être mobilisée.

Sur la recevabilité des demandes envers les bailleurs

Vu les articles 122 et 31 du code de procédure civile ;

Vu l’article 125 du code de procédure civile ;

Il y a lieu de relever d’office la fin de non-tirée du défaut d’intérêt à agir de la demanderesse en raison de la clause de non recours insérée au bail, non soumise au juge de la mise en état, mais qui a été débattue entre les parties dans leurs écritures.

Vu les articles 1719 et 1720 du code civil ;

En application de ces dispositions, le bailleur est obligé par la nature du contrat de délivrer au locataire la chose louée, de l’entretenir en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail. L’obligation de délivrance persiste tout au long du bail et oblige le bailleur à maintenir les qualités de la chose pour en garantir la jouissance au preneur.

Les clauses d’exonération ou de non recours sont licites, mais d’interprétation stricte.

Le bail liant les parties contient une clause de renonciation à recours ainsi libellée : “Le preneur déclare renoncer à tout recours en responsabilité ou réclamation envers le bailleur et ses assureurs :

e) en cas de dégâts causés aux locaux et aux objets ou marchandises s’y trouvant, par suite de fuites, d’infiltrations d’humidité ou autre circonstance, sauf défectuosité dûment constatée de la construction”.

Or, en l’espèce les désordres d’humidité n’ont pas pour cause une défectuosité de la construction, mais un défaut d’étanchéité portant sur une partie commune de l’immeuble et un défaut de ventilation du vide-sanitaire.

Ce faisant, en application de cette clause de non-recours, le preneur a renoncé à tout recours à l’encontre de ses bailleresses en cas de dégâts causés aux locaux par suite de fuites, d’infiltrations, d’humidité.

La fin de non-recevoir opposée par les bailleresses est donc fondée et la demanderesse doit être déclarée irrecevable en l’intégralité de ses demandes indemnitaires à leur rencontre.

Sur les préjudices

Sur le préjudice de jouissance

La demanderesse sollicite l’indemnisation d’un préjudice de jouissance équivalent à la perte de l’usage normal de 66% du local commercial sur une période de 16 mois, allant du 03 septembre 2018, date du premier sinistre au 12 décembre 2019, date à laquelle les travaux d’embellissement se sont achevés.

Si le trouble de jouissance subi ne s’est pas traduit par une impossibilité totale d’user du local en son entier, l’importance du trouble généré par l’humidité a été suffisamment documentée par les deux procès-verbaux de constat d’huissier de justice produits au débat.

Il n’est en revanche pas démontré que 66% de la surface de 76 m2 louée a été affectée de désordres d’humidité générant un trouble de jouissance. Seule la salle de réunion et dans une moindre mesure un bureau et les wc ont été affectés, ce qui conduit à fixer le préjudice de jouissance à 40% de la valeur locative en vigueur au moment du sinistre et hors taxes et hors charges, soit 826,23€ du 03 septembre 2018 au 30 mars 2019, puis 846,15€ du 1er avril 2019 au 12 décembre 2019.

Si les travaux sur les parties communes ont été exécutés au mois de juin 2019, les troubles n’ont pas pour autant totalement cessé à ce moment-là, mais seulement le 12 décembre 2019, date d’achèvement des travaux d’embellissements.

Il est donc justifié d’allouer à la demanderesse la somme totale de 5 359,58€ au titre de son préjudice de jouissance (40% de 826,23€ durant 7 mois (septembre 2018 à mars 2019) = 2 313,44€ et 40% de 846,15€ pendant 9 mois = 3 046,14€).

Le syndicat des copropriétaires sera donc condamné à payer cette somme à la demanderesse. La compagnie GROUPAMA sera condamnée à relever et garantie son assuré de cette condamnation.

Sur le préjudice financier

Il est justifié de retenir le coût des travaux d’embellissement rendus nécessaires par les désordres d’humidité tel que la demanderesse les a fait deviser à hauteur de la somme totale de 2 576€.

Le syndicat des copropriétaires sera donc condamné à payer cette somme à la demanderesse. La compagnie GROUPAMA sera condamnée à relever et garantie son assuré de cette condamnation.

Sur le préjudice moral

Les circonstances de la cause justifient d’indemniser la demanderesse d’un préjudice moral à hauteur de la somme de 1 000€, au paiement de laquelle le syndicat des copropriétaires sera condamné. La société GROUPAMA sera condamnée à relever et garantir son assuré de cette condamnation.

Sur la demande reconventionnelle de délais de paiement

Vu l’article 1343-5 du code civil ;

Le syndicat des copropriétaires ne démontre pas qu’il sera en mesure d’honorer le paiement des condamnations ci-dessus prononcées dans le délai contraint de 24 mois, étant observé qu’il n’aura probablement pas à les avancer eu égard à la garantie de son assureur.

Sur les demandes reconventionnelles des bailleresses

La société POINT DU JOUR TRANSACTION ne dément pas le non-paiement des loyers au titre des deux baux (local commercial et garage) des cinq dernières échéances. Elle justifie cette absence de paiement par l’incurie de l’ancien syndic, la société ORALIA SOGELEM, dans la gestion locative de ces deux biens, alors que celle-ci n’est pas dans la cause.

Déduction faite des dépôts de garantie, le solde du compte de la preneuse apparaît débiteur à hauteur de 4 606,93€ pour le local commercial et de 419,79€ pour le garage.

La demanderesse conteste les frais de relance qu’elle entend voir déduire de son solde, sans pour autant démontrer qu’il n’aurait pas été justifiés, eu égard à l’existence avérée d’arriérés de paiement.

Il n’est pas davantage établi que la ventilation entre la taxe d’enlèvement des ordures ménagères au titre des années 2020 et 2021 portant sur le local principal et celle portant sur la cave doit être justifiée, à défaut de quoi, elle a été prélevée indûment, alors que la cave et le local forment un tout sans qu’il y ait lieu de distinguer les millièmes de copropriété pour l’assiette de cette taxe.

La demanderesse ne verse par ailleurs aucune pièce faisant la preuve qu’elle se serait accordée avec ses bailleresses pour un abandon des loyers de mars et avril 2020 en contrepartie du bénéfice fiscal accordé par le gouvernement. La déduction des loyers sollicitée n’est pas fondée.

De même, il ne saurait être déduit du solde locatif restant dû la somme de 1 500€ à titre de dommages et intérêts en raison d’un préjudice né de la gestion calamiteuse du mandataire de gestion des bailleresses, non partie à la présente procédure.

Hormis des courriers de réclamations du conseil de la demanderesse, qui ne peuvent servir de preuve à eux-seuls, aucune pièce n’établit qu’une somme de 88,34€ au titre du loyer d’août 2020 aurait été indûment réglée, de sorte qu’il faudrait la déduire du solde débiteur réclamée.

Il s’ensuit que la société POINT DU JOUR TRANSACTION doit être condamnée à payer à Madame [V] [P] et Madame [C] [Y] la somme de 4 606,93€ au titre du compte après départ afférent au local commercial, outre celle de 419,79€ au titre du compte après départ afférent au garage.

Faute de toute condamnation des bailleresses au paiement de sommes d’argent, la demande de compensation formée par la demanderesse sera dite sans objet.

Sur les frais du procès et sur l’exécution provisoire

Le syndicat des copropriétaires, qui succombe, sera condamné aux dépens, avec droit de recouvrement direct au profit de Maître [E] et à payer à la demanderesse la somme de 3 000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité commande de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de Mesdames [P], en leur allouant ensemble la somme justifiée de 3 000€ au paiement de laquelle la demanderesse sera condamnée.

Aucun motif d’équité ne fonde l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de GROUPAMA. Sa demande à ce titre sera rejetée.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition de la présente décision au greffe du tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

DECLARE la société POINT DU JOUR TRANSACTION ET LOCATION irrecevable en ses demandes indemnitaires à l’encontre de Madame [V] [P] et de Madame [C] [Y] ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier LE MANEGE situé [Adresse 2] à [Localité 12] représenté par son syndic en exercice la régie COGESTRIM à payer à la société POINT DU JOUR TRANSACTION ET LOCATION les sommes suivantes :

—  5 359,58€ en réparation de son préjudice de jouissance,

—  2 576€ en réparation de son préjudice financier,

—  1 000€ en réparation de son préjudice moral ;

CONDAMNE la société GROUPAMA RHONE-ALPES AUVERGNE à intégralement relever et garantir son assuré le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier LE MANEGE situé [Adresse 2] à [Localité 12] des condamnations ci-dessus prononcées ;

REJETTE la demande de délais de paiement présentée par le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 9] ;

CONDAMNE la société POINT DU JOUR TRANSACTION ET LOCATION à payer à Madame [V] [P] et Madame [C] [Y] la somme de 4 606,93€ au titre du compte après départ afférent au local commercial, outre celle de 419,79€ au titre du compte après départ afférent au garage ;

DIT sans objet la demande de compensation formée par la demanderesse ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier LE MANEGE situé [Adresse 2] à [Localité 12] représenté par son syndic en exercice la régie COGESTRIM aux dépens ;

AUTORISE Maître [G] SANTA-CRUZ à recouvrer directement ceux des dépens dont il aurait fait l’avance sans en avoir reçu provision dans les conditions prévues par l’article 699 code de procédure civile ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier LE MANEGE situé [Adresse 2] à [Localité 12] représenté par son syndic en exercice la régie COGESTRIM à payer à la société POINT DU JOUR TRANSACTION ET LOCATION la somme de 3 000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la société POINT DU JOUR TRANSACTION ET LOCATION à payer à Madame [V] [P] et Madame [C] [Y], ensemble, la somme de 3 000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

REJETTE le surplus des demandes.

Remis au greffe en vue de sa mise à la disposition des parties, le présent jugement a été signé par le Président, M^me SAILLOFEST, et le Greffier, M^me BIZOT.

Le Greffier, Le Président,