N° RG 25/00494 – N° Portalis DBYB-W-B7J-PPUR

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

[Adresse 5]

JUGEMENT DU 22 Janvier 2026

DEMANDEUR:

Syndicat des copropriétaires [Adresse 3] représenté par son syndic la SAS BILAN PATRIMOINE, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Mathilde SEBASTIAN, avocat au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEUR:

S.C.I. TAI KUO, dont le siège social est sis S/C Mme [B] [N] – [Adresse 1]

représentée par M^e Marie christine QUAGLIA PAGES, avocat au barreau de MONTPELLIER

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Emmanuelle SERRE, Vice Présidente au Tribunal Judiciaire de Montpellier

Greffier : Stéphanie LE CALVE

DEBATS:

Audience publique du : 20 Novembre 2025

Affaire mise en deliberé au 22 Janvier 2026

JUGEMENT :

Rendu par mise à disposition de la décision au greffe le 22 Janvier 2026 par

Emmanuelle SERRE, Président

assistée de Stéphanie LE CALVE, greffier

Copie exécutoire délivrée à : M^e Mathilde SEBASTIAN

Copie certifiée delivrée à : M^e Marie christine QUAGLIA PAGES

EXPOSE DU LITIGE

La SCI TAI KUO est propriétaire de lots au sein de la copropriété [Adresse 4].

Après mises en demeure, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3], pris en la personne de son syndic, a, par acte de commissaire de justice en date du 18 février 2025, fait assigner la SCI TAI KUO devant le Tribunal judiciaire de Montpellier à l’audience du 19 mai 2025 aux fins de la voir condamner au paiement des sommes suivantes :

—  6748,51 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 5 janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 30 octobre 2024,

—  115 euros au titre des frais de mise en demeure et relance,,

—  2000 euros à titre de sa résistance abusive et injustifiée,

—  1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— aux dépens.

Elle demande en outre de juger n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire.

Après réalisation d’un calendrier de procédure et de plusieurs renvois la demande des parties, l’affaire a été retenue à l’audience du 20 novembre 2025.

À cette audience, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble, représenté par son conseil, conclut comme suit :

Vu les dispositions des articles 10, 10-1 et 14-1 de la loi n° 65-557 du 10juillet 1965,

Vu l’article 9.1 du mandat de syndic relatif aux prestations relatives aux litiges et contentieux,

Vu les articles 1103, 1231-6 et 1353 du code civil,

Vu l’article 9 du code de procédure civile,

DEBOUTER la SCI TAI KUO de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions.

CONDAMNER la SCI TAI KUO à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 3] la somme de 8.126,46 euros au titre des charges et travaux de copropriété arrêté au 30 juin 2025, avec intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure en date du 30 octobre 2024.

CONDAMNER la SCI TAI KUO à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 3] la somme de 265 euros au titre des frais à savoir les frais de relance et de mise en demeure, conformément au contrat de syndic et à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée,

arrêtés au 5 janvier 2025 avec intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure du 30 octobre 2024.

CONDAMNER la SCI TAI KUO à payer une somme de 1.500 € au syndicat des copropriétaires [Adresse 3] à titre de dommages et intérêts

CONDAMNER la SCI TAI KUO _à payer une somme de 1.500,00 € au syndicat des copropriétaires [Adresse 3] au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNER la SCI TAI KUO aux entiers dépens incluant l’ensemble des frais fixé à l’article 695 du code de procédure civile en ce compris, en cas d’exécution forcée, le montant des sommes retenues par le commissaire de justice, par application de l’article A444-32 du code de commerce, en sus de l’application de l’article 700 du code de procédure civile.

JUGER n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

En défense, la SCI TAI KUO, également représentée par son avocat, demande :

Vu les articles 1231-6, 1343-5 du Code civil, 514-1, 700 du Code de procédure civile;

Vu la loi du 10 juillet 1965 et ses articles 10-1 et14-1 ;

Vu le décret n“67-223 du 17 mars 1967 et son article 36;

Vu les jurisprudences citées ;

Vu les pièces versées aux débats et faisant corps avec le présent dispositif;

PRENDRE ACTE de ce que la Société TAI KUO reconnaît devoir la somme de 6.748,51€ au titre de l’arriéré de charges de copropriété;

ACCORDER un délai de paiement en application de l’article 1343-5 du Code civil, selon un échéancier de 282€ pendant 24 mois, à compter du 1er septembre 2025;

DEBOUTER la demanderesse concernant sa demande de production d’intérêts en l’absence de preuve des dispositions du règlement de copropriété;

DEBOUTER la demanderesse concernant sa demande au titre des frais de recouvrement en considération de la situation économique de la SCI TAI KUO;

DEBOUTER le Syndicat de ses demandes au titre de dommages et intérêts cette dernière n’étant pas fondé;

D’ECARTER l’exécution provisoire de droit, qui est incompatible avec la nature de l’affaire;

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de [Adresse 3] aux entiers dépens;

Et par conséquent,

DEBOUTER le syndicat des copropriétaires [Adresse 3] de toutes ses demandes;

D’ECARTER l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Conformément à l’article 455 du Code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions des parties pour l’exposé de leurs moyens.

À l’issue de l’audience l’affaire a été mise en délibéré au 22 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il convient de rappeler qu’en application des dispositions de l’article 446-2 alinéa 2 du code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et que les ‘dire et juger’ ne sont pas des prétentions, mais des rappels des moyens invoqués à l’appui des demandes, ne conférant pas, hormis les cas prévus par la loi, de droit à la partie qui les requiert, de sorte qu’il n’y a pas lieu de statuer sur ces points.

Sur les charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 telle que modifiée, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats :

— le relevé de propriété,

— les appels de charges et travaux,

— les répartitions de charges

— les relevés individuels de charges,

— les procès-verbaux des assemblées générales

— le décompte de la créance due ,

— les mises en demeure,

— le contrat de syndic.

Il ressort de ces documents que l’exigibilité des charges de copropriété est établi par la production des appels de fonds et des procès verbaux d’assemblée générales.

Ainsi, la SCI TAI KUO reste devoir la somme de 8126,46 €, à titre de charges de copropriété suivant arrêté du compte au 30 juin 2025, comprenant les appels de charges du 1er juin 2025 au 31 août 2025 et ce déduction faite des frais de relance, de mise en demeure, et de transmission avocat,

La SCI TAI KUO sera donc condamnée à payer la somme de 8126,46 euros, cette somme produira intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 6748,51 € et pour le surplus à compter de la présente décision.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée, en sa rédaction issue de la loi n°2006-872 du 13 juillet 2006, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice.

— sur les frais de mise en demeure et de relance :

Il n’a pas été produit l’accusé de réception de la mise en demeure et de la relance. Dès lors cette demande sera rejetée.

— Sur les frais de constitution dossier avocat :

Concernant les frais de « transmission dossier avocat », ils relèvent de l’activité du syndic relative au recouvrement des sommes dues et constituent un acte élémentaire d’administration de la copropriété.

Le fait que le contrat de syndic prévoit éventuellement une rémunération spécifique au titre d’honoraires supplémentaires n’en change pas la nature, ces frais n’étaient donc pas nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le Syndicat des copropriétaires sera donc débouté de sa demande en paiement à ce titre.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6 du Code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

A défaut d’établir la mauvaise foi de sa débitrice, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur la demande de délais de paiement

En vertu de l’article 1343-5 du Code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, au regard des difficultés financières de la SCI TAI KUO justifiées dans les pièces versées aux débats, il sera fait droit à cette demande de délais de paiement selon les modalités fixées au dispositif, tout en rappelant qu’à défaut de paiement d’une mensualité, l’ensemble de la dette redeviendra exigible.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SCI TAI KUO, partie perdante, sera condamnée aux dépens.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

Condamnée aux dépens, la SCI TAI KUO devra verser au Syndicat des copropriétaires une somme qu’il est équitable de fixer à 400 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit et de dire n’y avoir lieu de l’arrêter au regard du caractère pécuniaire de la condamnation et des délais de paiement octroyés.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE la SCI TAI KUO à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4], pris en la personne de son syndic, la somme de 8126,46 € à titre de charges de copropriété suivant arrêté du compte au 30 juin 2025, comprenant les appels de charges du 1er juin 2025 au 31 août 2025 et ce, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 6748,51 € et pour le surplus à compter de la présente décision ;

DEBOUTE de l’immeuble [Adresse 4], pris en la personne de son syndic, de ses autres demandes ;

AUTORISE la SCI TAI KUO à apurer la dette en en 23 versements mensuels de 338 euros et une 24ème mensualité qui soldera la dette, et ce au plus tard le 10 de chaque mois à compter du mois suivant la décision, et une dernière mensualité constituée du solde de la dette ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une mensualité l’intégralité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible quinze jours après une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception demeurée infructueuse ;

RAPPELLE qu’au cours du délai fixé pour apurer la dette, les procédures civiles d’exécution qui auraient été engagées par le créancier sont suspendues et les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues ;

CONDAMNE la SCI TAI KUO à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] , pris en la personne de son syndic, la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI TAI KUO aux dépens ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit de la décision et DIT n’y avoir lieu de l’arrêter.

La Greffière, La Juge