TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 32]

Expropriation

N° RG 24/00018 – N° Portalis DB2H-W-B7I-ZOPS

Jugement du :

21 Juillet 2025

Affaire :

LA METROPOLE DE [Localité 32]

C/

[F] [S] [D] [X], [I] [X]

Le Juge de l’expropriation du Tribunal judiciaire de LYON, statuant publiquement et en premier ressort, a rendu par mise à disposition au greffe, en son audience du 21 Juillet 2025, le jugement contradictoire suivant,

Après que la cause eut été débattue à l’audience publique du 04 décembre 2024 devant :

PRESIDENT : Victor BOULVERT, Juge, Juge de l’expropriation pour le Département du RHÔNE,

GREFFIER : Christine CARAPITO lors des débats

Hélène BROUTIN, lors du prononcé

Et après qu’il en eut été délibéré par le magistrat ayant assisté aux débats dans l’affaire opposant :

ENTRE :

LA METROPOLE DE [Localité 32]

[Adresse 5]

[Localité 23]

représentée par Maître Laurent JACQUES de la SELAS LEGA-CITE, avocats au barreau de [33]

ET :

Monsieur [F] [S] [D] [X]

[Adresse 20]

[Localité 25]

représenté par Maître Nicolas GAUTIER de la SELARL BG AVOCATS, avocats au barreau de LYON

Madame [I] [X]

[Adresse 21]

[Localité 25]

représentée par Maître Nicolas GAUTIER de la SELARL BG AVOCATS, avocats au barreau de LYON

En présence de Monsieur le Directeur Régional des Finances Publiques de Rhône-Alpes et du Rhône, commissaire du Gouvernement

EXPOSE DU LITIGE

Par arrêté du préfet du département du RHONE en date du 24 mai 2013, n° 2013 145-0001, l’opération de restauration immobilière à [Localité 36] et [Localité 37], [Adresse 38], réalisée par la Communauté Urbaine de [Localité 32], a été déclaré d’utilité publique.

Par arrêtés en date du 19 avril 2018, n° 69-2018-04-19-001, et du 27 avril 2018, n° 69-2018-04-27-0008, le préfet du département du RHONE a prorogé pour une durée de cinq ans, à compter du 05 juin 2018, les effets de la déclaration d’utilité publique prononcée par l’arrêté n° 2013 145-0001 du 24 mai 2013.

Par arrêté en date du 21 mars 2023, n° E-2023-91, le préfet du département du RHONE a déclaré cessibles, au profit de la METROPOLE DE [Localité 32], les immeubles sis [Adresse 19].

Par ordonnance en date du 12 mai 2023, le Juge de l’expropriation du département de la SAVOIE a notamment ordonné l’expropriation de l’appartement situé au 1er étage et constituant le lot n° 15 de l’immeuble soumis au statut de la copropriété sis [Adresse 18]), cadastrée section AY n° [Cadastre 3] appartenant à Monsieur [F] [X] et Madame [I] [K], son épouse (les époux [X]).

Par courrier recommandé avec demande d’avis de réception en date du 22 février 2024, distribué le 28 février 2024, la METROPOLE DE [Localité 32] a notifié aux époux [X] son mémoire valant offres d’indemnisation.

Par mémoire reçu au greffe le 06 juin 2024, la METROPOLE DE [Localité 32] a saisi le Juge de l’expropriation du département du RHONE aux fins de fixation des indemnités d’expropriation dues aux époux [X].

Par ordonnance rendue le 10 juin 2024, la date de la visite des lieux et de l’audition des parties a été fixée au 04 novembre 2024 à 09h00, et celle de l’audience le même jour, à l’issue du transport sur les lieux.

Le transport sur les lieux prévu par les articles R. 311-14 et suivants du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique s’est déroulé le 04 novembre 2024.

A l’audience du 04 décembre 2024, la METROPOLE DE [Localité 32], représentée par son avocat, a développé oralement un mémoire n° 3, déposé au greffe le 03 décembre 2024 et demandé de :

rejeter toutes les demandes des époux [X] ;

fixer le montant global des indemnités dues aux époux [X] à la somme de 133 000,00 euros, se décomposant comme suit :

◦120 000,00 euros au titre de l’indemnité principale ;

◦13 000,00 euros au titre de l’indemnité de remploi.

les époux [X], représentés par leur avocat, ont développé oralement un mémoire en réponse n° 3, déposé au greffe le 14 novembre 2024 et entend voir :

fixer l’indemnité d’expropriation due par la METROPOLE DE [Localité 32] à la somme de 180 581,25 euros, se décomposant comme suit :

◦163 255,75 euros au titre de l’indemnité principale ;

◦17 325,50 euros au titre de l’indemnité de remploi ;

condamner la METROPOLE DE [Localité 32] à leur payer la somme de 406,04 euros, au titre des charges de copropriété qu’ils ont réglées après la notification au syndic de l’ordonnance d’expropriation ;

condamner la METROPOLE DE [Localité 32] à lui verser la somme de 2 000,00 euros, au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de l’instance.

Monsieur le Commissaire du Gouvernement s’en est remis à ses conclusions transmises au greffe le DATE et souhaite voir fixer les indemnités dues aux époux [X] de la manière suivante :

124 500,00 euros au titre de l’indemnité principale ;

13 450,00 euros au titre de l’indemnité de remploi.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé, pour le détail des prétentions et moyens des parties, à leurs écritures précitées.

A l’issue de l’audience, les parties ont été informées de la mise en délibéré de la décision à la date du 10 février 2025, par mise à disposition au greffe.

Le délibéré a été prorogé au 21 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande en fixation du montant des indemnités

Sur la consistance du bien exproprié

Sur la date de référence applicable à l’appréciation de la consistance du bien exproprié

L’article L. 322-1, alinéa 1, du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique énonce : « Le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété. »

En l’espèce, l’ordonnance d’expropriation a été rendue le 12 mai 2023. Les parties n’ont pas soutenu, lors du transport ou de l’audience, que le bien était, à la date de l’ordonnance d’expropriation, d’une consistance différente de celle qui a été constatée lors de la visite judiciaire du bien.

Sur la consistance matérielle et juridique du bien exproprié

Sur la consistance matérielle du bien

En l’espèce, les lots de copropriété expropriés sont situés au sein de l’immeuble sis à l’angle des [Adresse 42], au [Adresse 17] à [Localité 35], lequel, datant du milieu du XIXème siècle, est édifié en R+2 sur un niveau de sous-sol à usage de caves et comprend treize lots d’habitation.

La parcelle sur laquelle est édifiée l’immeuble, cadastrée section [Cadastre 29], n° [Cadastre 3], est entièrement bâtie.

L’immeuble, est implanté à environ :

400 mètres des arrêts « [Localité 43] » et « [Adresse 40] » du tram [44] ;

400 mètres de l’arrêt de métro « Saxe-Gambetta », lignes B et D ;

200 mètres de l’arrêt de bus « Thibaudière », lignes C4, C12 et C14 ;

300 mètres de l’arrêt de bus « [Localité 31] », ligne 35.

Au jour du transport sur les lieux, étant rappelé que les parties n’ont pas allégué que la consistance du bien fut différente de celle qui était la sienne au 12 mai 2023, l’immeuble présente :

façade sur [Adresse 41] :

◦deux fenêtres à double battants et une fenêtre à battant simple grillagée au rez-de-chaussé, trois fenêtres à double battants aux R+1 et R+2 ; une descente d’eaux pluviales ; un lampadaire d’éclairage public ;

◦deux des fenêtres du rez-de-chaussée et du R+1 disposent de volets roulants, dont sont dépourvues les autres fenêtres ; la fenêtre du rez-de-chaussée à droite de la façade ne repose plus sur un soubassement maçonné mais sur des grilles d’aération métalliques ; elle est surmontée d’un dispositif pouvant constituer le reliquat d’un ancien store banne ;

◦le soubassement de la façade est dégradé au niveaux des compteurs, avec présence de trous, laissant notamment apparaître l’arrivée des câbles ;

◦porte en bois, d’accès au couloir commun desservant les lots du rez-de-chaussée et les escaliers conduisant au sous-sol et aux étages ;

façade sur [Z] :

◦trois fenêtres au rez-de-chaussée, dont une condamnée par des planches et deux partiellement grillagée et dotées de volets roulants ; deux portes desservant des lots privatifs : l’une en PVC est partiellement vitrée, l’autre est en bois, à deux battants et vitrée ; quatre fenêtres à double battants aux R+1 et R+2, dont deux, au R+1, sont dotées de volets roulants, les autres fenêtres en étant dépourvues ; une descente d’eaux pluviales ; un lampadaire d’éclairage public ;

de manière générale, au delà des discordances de matériaux et d’aspect extérieur, les façades sur rue sont dégradées et vétustes, avec en particulier des enduits et peintures faïencés et se décollant, quelques fissures, de nombreux tags au niveau du rez-de-chaussée, ainsi que de multiples câbles circulant en façades.

Les murs et le plafond du couloir commun d’accès à l’immeuble ont été rénovés récemment. Le sol, en carrelage, présente un état d’usage significatif, avec des carreaux fissurés, cassés ou mal jointés.

Il débouche sur une courette non couverte, où sont situées les boites aux lettres, récentes. Le sol de la cour est carrelé, en état d’usage, sans système visible d’évacuation des eaux pluviales. Les murs sont peints, vétustes, avec de nombreux décollements des enduits et peintures, raccords, etc. Des goulottes protègent les câblages électriques qui circulent de manière apparente sur les murs, de même que divers autres tuyaux.

Trois portes donnent sur la cour, l’une étant celle d’un placard technique et les deux autres celles de lots d’habitation. Une fenêtre récente, en double vitrage brisé, condamnée depuis l’intérieur, est destinée à éclairer l’un des lots.

Un escalier ancien maçonné conduit aux caves et un autre, extérieur, métallique et récent, aux coursives des étages, supportées par des jambes de force récentes. Les gardes-corps des coursives sont récents et de la même facture que l’escalier.

Les revêtements des murs des façades des étages sont en état d’usage, sans présenter le caractère lépreux des peintures du rez-de-chaussée.

Le lot n° 15 exproprié développe une surface de 24,5 m² selon l’état parcellaire annexé à l’arrêté de cessibilité. La METROPOLE DE [Localité 32] se prévaut d’une surface ramenée à 24 m².

L’acte de vente du 31 janvier 2007, par lequel les époux [X] ont acquis ce bien, fait état d’une surface loi carrez de 24,36 m², selon mesurage de la société ALIZE en date du 21 juillet 2004.

Cette dernière surface de 24,36 m² sera donc retenue.

Le bien est situé au 1er étage de l’immeuble, accessible depuis la cour au moyen de l’escalier extérieur métallique et d’une coursive. Il comprend :

une porte en bois, en état d’usage et non isolée, donnant accès à un couloir carrelé, murs et plafond peints, en bon état, deux spots au plafond, compteur linky et tableau électrique au mur, desservant une cuisine, une salle de bain et une pièce de vie.

Cuisine : sol carrelé dont carreaux cassés, murs et plafonds peints et bon état, crédence carrelée, plafonnier.

Une porte vitrée ancienne, en bois et simple vitrage avec petit bois, donne sur la coursive. Le vitrage de l’imposte de cette porte, doté d’un aérateur ancien, est fendu sur toute sa hauteur à proximité de l’aérateur. Seule une petite serrure maintient la porte close.

Évier inox monobloc avec deux plaques électriques sur petit meuble, petit réfrigérateur, four à micro-ondes et étagères (planches de pin sur équerres). Réseaux électriques apparents sous goulotte, adduction d’eau apparente sur une partie de mur, cumulus récent au mur, partiellement encastré dans le faux plafond avec découpe grossière du placo-platre. Chauffage convecteur électrique ancien.

Salle de bain : pièce aveugle, baignoire, WC dont le réservoir est fissuré et lavabo. Petit et ancien chauffage électrique soufflant au mur. Plafonnier, néon au-dessus du lavabo.

Sol carrelé à différentes époques et avec différents carrelages, en état d’usage, avec carreaux cassés. Murs partiellement carrelés, avec différentes faïences, dont une partie récente, notamment en périphérie de la baignoire, peints pour le surplus. Plafond peint, en bon état.

Pièce de vie : sol en lino aspect parquet, avec quelques taches, trous et coupures. Murs peints, avec quelques reprises et trous, rebouchés ou non. Plafond peint, peinture fissurée et décollée dans un large angle (dégât des eaux ?) et fissure notable : vétuste.

Fenêtre double vitrage PVC donnant [Adresse 39]. Chauffage par un radiateur à bain d’huile sur roulettes. Prise téléphonique, pas de fibre optique.

L’état du bien au jour du transport sur les lieux est conforme à description ressortant de l’état des lieux du 11 mai 2023, l’ordonnance d’expropriation étant datée du 12 mai 2023.

Sur la consistance juridique du bien

En l’espèce, les époux [X] produisent un état des lieux de sortie daté du 11 mai 2023, ainsi qu’un contrat de bail en date du 15 mai 2023, à effet au 17 mai 2023.

S’il est possible de douter de la conformité à la réalité de la date du 11 mai 2023, la METROPOLE DE [Localité 32] ne rapporte pas la preuve du fait que le bien exproprié était loué à la date de référence à laquelle doit être appréciée la consistance du bien exproprié, soit au 12 mai 2023.

Le commissaire du gouvernement retient que le bien doit être évalué libre d’occupation.

Il convient de rappeler qu’en application de l’article L. 322-1 précité et d’une jurisprudence constante (Civ. 3, 11 juillet 2001, 99-70.275 ; Civ. 3, 8 juin 2006, 05-15.446 ; Civ. 3, 26 septembre 2007, 06-14.468 ; Civ. 3, 11 janvier 2023, 21-23.786 21-23.791), doit seule être prise en considération la consistance juridique du bien exproprié à la date de l’ordonnance d’expropriation, portant transfert de propriété, soit au 12 mai 2023.

Sa valeur sera donc évaluée libre de toute occupation.

Une quote-part de 70/1000èmes des parties communes est rattachée au lot n° 15.

La parcelle de l’immeuble comprenant le lot exproprié est situé en secteur UCe2a du PLU.

La zone UCe2 correspond à des îlots réguliers constitués par un front bâti structurant le long des rues, le plus souvent continu, cernant des cœurs d’îlots végétalisés ou partiellement bâtis (activités économiques et habitat).

Les objectifs poursuivis sont de renforcer le caractère urbain de ce tissu, en préservant un front bâti sur rue dans un esprit de continuité et de maintenir des cœurs d’îlots aérés. Il s’agit également de rechercher une animation de la rue en favorisant la mixité des fonctions urbaines.

La zone comprend deux secteurs qui se distinguent par une gestion différenciée des cœurs d’îlots. Sont admises, dans les 2 secteurs (UCe2a et UCe2b) les activités économiques et les constructions à destination d’habitation uniquement dans le secteur UCe2b.

Sur l’usage effectif et la qualification du bien exproprié

Sur la date de référence applicable à l’appréciation de l’usage effectif du bien exproprié

En application de l’article L. 322-2, alinéa 2, du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique : « […] sous réserve de l’application des dispositions des articles L. 322-3 à L. 322-6, est seul pris en considération l’usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers […] »

L’article L. 213-6, alinéa 1, du code de l’urbanisme prévoit que : « Lorsqu’un bien soumis au droit de préemption fait l’objet d’une expropriation pour cause d’utilité publique, la date de référence prévue à l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est celle prévue au a de l’article L. 213-4. »

L’article L. 213-4, a), du code de l’urbanisme dispose : « La date de référence prévue à l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique pour cause d’utilité publique est :[…]

pour les biens non compris dans une [zone d’aménagement différé], la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d’occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien ; »

En l’espèce, le bien exproprié est soumis au droit de préemption urbain au regard du PLU applicable de sorte que la date de référence applicable est celle à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes approuvant, révisant ou modifiant le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.

La dernière décision modifiant le PLU-H de la METROPOLE DE [Localité 32], affectant la zone dans laquelle est situé le bien exproprié, a été adoptée le 13 mai 2019 et est devenue opposable aux tiers le 18 juin 2019.

Il s’agit de la date de référence applicable pour apprécier l’usage qui était alors fait du bien exproprié par son propriétaire.

Sur l’usage effectif du bien exproprié

En l’espèce, il est constant que le lot de copropriété n° 15 était à destination d’habitation à la date du 18 juin 2019.

Cette destination ressort d’ailleurs de l’état descriptif de division.

Par conséquent, il sera retenu que le bien exproprié doit être évalué selon son usage effectif au 18 juin 2019, à savoir un appartement à usage d’habitation.

Sur l’évaluation des indemnités principale et accessoires

En application de l’article L. 322-2, alinéa 1, du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique : « Les biens sont estimés à la date de la décision de première instance. »

En vertu de l’article L. 321-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique : « Les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation. »

L’article R. 311-22, alinéa 1, du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique précise : « Le juge statue dans la limite des prétentions des parties, telles qu’elles résultent de leurs mémoires et des conclusions du commissaire du Gouvernement si celui-ci propose une évaluation inférieure à celle de l’expropriant. »

L’article L. 321-3 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique ajoute : « Le jugement distingue, notamment, dans la somme allouée à chaque intéressé, l’indemnité principale et, le cas échéant, les indemnités accessoires en précisant les bases sur lesquelles ces diverses indemnités sont allouées. »

Sur l’indemnité principale de dépossession

En l’espèce, les parties ont fondé leurs estimations respectives de la valeur vénale du lot exproprié par comparaison avec d’autres biens, de sorte que cette méthode sera adoptée par la juridiction.

La METROPOLE DE [Localité 32] propose de retenir, dans un rayon de 300 mètres, les actes de mutation suivants :

vente du 12 juin 2023, d’un appartement de 28 m² sis [Adresse 12] à [Localité 35], au prix de 134 775,00 euros, soit 4 813,39 € / m² ;

Le commissaire du Gouvernement, au regard de l’évolution rapide du marché lyonnais du nombre de transactions, propose de ne retenir que les ventes conclues à partir du mois de septembre 2023. Il ajoute que le bien ne mesure que 26,24 m² et se trouve à 240 mètres du bien exproprié. Il estime qu’il convient d’écarter cette transaction.

vente du 20 juillet 2023, d’un appartement de 24 m² sis [Adresse 12] à [Localité 35], au prix de 124 270,00 euros, soit 5 177,92 € / m² ;

Le commissaire du Gouvernement, au regard de l’évolution rapide du marché lyonnais du nombre de transactions, propose de ne retenir que les ventes conclues à partir du mois de septembre 2023. Il ajoute que le bien se trouve à 240 mètres du bien exproprié. Il estime qu’il convient d’écarter cette transaction.

vente du 15 mai 2023, d’un appartement de 20,46 m² sis [Adresse 26] à [Localité 35], au prix de 102 500,00 euros, soit 5 009,77 € / m² ;

Le commissaire du Gouvernement, au regard de l’évolution rapide du marché lyonnais du nombre de transactions, propose de ne retenir que les ventes conclues à partir du mois de septembre 2023. Il ajoute que le bien se trouve à 220 mètres du bien exproprié. Il estime qu’il convient d’écarter cette transaction.

vente du 16 février 2023, d’un appartement de 18,75 m² et d’un appartement de 18,81 m² sis [Adresse 6] à [Localité 35], au prix de 175 000,00 euros, soit 4 659,21 € / m² ;

Le commissaire du Gouvernement, au regard de l’évolution rapide du marché lyonnais du nombre de transactions, propose de ne retenir que les ventes conclues à partir du mois de septembre 2023. Il ajoute que le bien se trouve à 238 mètres du bien exproprié. Il estime qu’il convient d’écarter cette transaction.

vente du 03 juillet 2023 (15 septembre 2023), d’un appartement de 26 m² sis [Adresse 15] à [Localité 35], au prix de 188 000,00 euros, soit 7 242,50 € / m² ;

Terme n° 2 du commissaire du Gouvernement, ce dernier opérant une rectification de la surface et du prix au mètre carré avant de l’exclure des termes qu’il avait initialement retenus, et n° 8 des époux [X].

vente du 03 juillet 2023, d’un appartement de 25 m² sis [Adresse 2] à [Localité 35], au prix de 126 000,00 euros, soit 5 040,00 € / m² ;

Le commissaire du Gouvernement, au regard de l’évolution rapide du marché lyonnais du nombre de transactions, propose de ne retenir que les ventes conclues à partir du mois de septembre 2023. Il ajoute que le bien se trouve à 230 mètres du bien exproprié. Il estime qu’il convient d’écarter cette transaction.

aboutissant à

prix moyen : 5 323,33 € / m² ;

prix médian : 5 000,00 € / m².

Elle ajoute qu’en ne retenant que les appartements de 23 à 25 m² vendus entre le mois de janvier 2023 et le mois de juillet 2024 dans un rayon de 300 mètres, sont pertinentes :

vente du 30 octobre 2023, d’un appartement de 25 m², sis [Adresse 11] à [Localité 35], au prix de 135 200,00 euros, soit 5 478,12 € / m² ;

Terme n° 1 du commissaire du Gouvernement et n° 1 des époux [X].

vente du 20 juillet 2023, d’un appartement de 24 m² sis [Adresse 12] à [Localité 35], au prix de 124 270,00 euros, soit 5 177,92 € / m² ;

Le commissaire du Gouvernement, au regard de l’évolution rapide du marché lyonnais du nombre de transactions, propose de ne retenir que les ventes conclues à partir du mois de septembre 2023 et d’écarter cette transaction.

vente du 26 décembre 2023, d’un appartement de 23 m² sis [Adresse 27] à [Localité 35], au prix de 108 350,00 euros, soit 4 698,61 € / m² ;

Le commissaire du Gouvernement souligne que le bien est situé à 233 mètres du bien exproprié et au 5ème étage, de sorte qu’il considère que d’autres cessions sont plus pertinentes et propose de l’écarter.

vente du 24 mars 2023, d’un appartement de 26 m² sis [Adresse 4] à [Localité 35], au prix de 102 330,00 euros, soit 3 963,21 € / m² ;

Le commissaire du Gouvernement note que ce bien est situé dans un immeuble construit en 1993, qui ne correspond pas aux caractéristique de celui exproprié. Il ajoute que l’immeuble constitue une résidence étudiante et fait l’objet d’un bail commercial.

vente du 03 juillet 2023 (15 septembre 2023), d’un appartement de 26 m² sis [Adresse 15] à [Localité 35], au prix de 188 000,00 euros, soit 7 242,50 € / m² ;

Déjà cité par la METROPOLE DE [Localité 32] en terme n° 5, terme n° 2 du commissaire du Gouvernement, ce dernier opérant une rectification de la surface et du prix au mètre carré avant de l’exclure des termes qu’il avait initialement retenus. Terme n° 8 des époux [X].

aboutissant à

prix moyen : 4 836,82 € / m² ;

prix médian : 4 818,36 € / m².

La METROPOLE DE [Localité 32] propose de retenir une valeur de 5 000,00 € / m² pour 24 m² et souligne que, contrairement à ce que soutiennent les époux [X], celle-ci n’est pas affectée d’un abattement pour occupation, comme cela ressortait déjà de l’avis des domaines du 21 novembre 2023.

Les époux [X] critiquent les termes de comparaison de l’expropriant, en ce qu’ils seraient trop éloignés du bien exproprié, alors qu’en remontant au mois de juillet 2021, des termes de comparaison en nombre suffisant seraient disponibles dans un rayon de 100 mètres.

Les époux [X] se prévalent pour leur part des cessions suivantes, dans un rayon de 100 mètres de leur bien :

vente du 30 octobre 2023, d’un appartement de 25 m², sis [Adresse 11] à [Localité 35], au prix de 135 200,00 euros, soit 5 478,12 € / m² ;

Il s’agit du terme n° 7 de la METROPOLE DE [Localité 32] et n° 1 du commissaire du Gouvernement.

vente du 19 novembre 2021, d’un appartement de 20 m², sis [Adresse 10] à [Localité 35], au prix de 140 000,00 euros, soit 7 000,00 € / m² ;

Le commissaire du Gouvernement, au regard de l’évolution rapide du marché lyonnais du nombre de transactions, propose de ne retenir que les ventes conclues à partir du mois de septembre 2023 et d’écarter cette transaction.

vente du 28 juillet 2022, d’un appartement de 20 m², sis [Adresse 10] à [Localité 35], au prix de 254 600,00 euros, soit 12 730,00 € / m² ;

Le commissaire du Gouvernement, au regard de l’évolution rapide du marché lyonnais du nombre de transactions, propose de ne retenir que les ventes conclues à partir du mois de septembre 2023 et d’écarter cette transaction.

vente du 07 décembre 2022, d’un appartement de 30 m², sis [Adresse 28] à [Localité 35], au prix de 190 000,00 euros, soit 6 327,01 € / m² ;

Le commissaire du Gouvernement, au regard de l’évolution rapide du marché lyonnais du nombre de transactions, propose de ne retenir que les ventes conclues à partir du mois de septembre 2023 et d’écarter cette transaction.

vente du 23 décembre 2022, d’un appartement de 21 m², sis [Adresse 13] à [Localité 35], au prix de 125 000,00 euros, soit 5 952,38 € / m² ;

Le commissaire du Gouvernement, souligne que la vente porte en réalité sur la totalité du bâtiment B de la copropriété, d’une surface de 28,30 m², et une cave au sous-sol du bâtiment A, au prix de 4 416,96 € / m². Il ajoute que le bien est vendu occupé. De plus, au regard de l’évolution rapide du marché lyonnais du nombre de transactions, propose de ne retenir que les ventes conclues à partir du mois de septembre 2023 et d’écarter cette transaction.

vente du 16 juillet 2021, d’un appartement de 25 m², sis [Adresse 14] à [Localité 35], au prix de 155 000,00 euros, soit 6 270,23 € / m² ;

Le commissaire du Gouvernement stigmatise l’occupation du bien et, au regard de l’évolution rapide du marché lyonnais du nombre de transactions, propose de ne retenir que les ventes conclues à partir du mois de septembre 2023 et d’écarter cette transaction.

vente du 23 novembre 2021, d’un appartement de 19 m², sis [Adresse 15] à [Localité 35], au prix de 155 000,00 euros, soit 8 157,89 € / m² ;

Le commissaire du Gouvernement, au regard de l’évolution rapide du marché lyonnais du nombre de transactions, propose de ne retenir que les ventes conclues à partir du mois de septembre 2023 et d’écarter cette transaction.

vente du 15 septembre 2023, d’un appartement de 26 m², sis [Adresse 15] à [Localité 35], au prix de 188 305,00 euros, soit 7 242,50 € / m² ;

Il s’agit du terme n° 5 de la METROPOLE DE [Localité 32] et n° 2 du commissaire du Gouvernement, ce dernier opérant une rectification de la surface et du prix au mètre carré avant de l’exclure des termes qu’il avait initialement retenus.

aboutissant à

prix moyen : 7 395,00 € / m² ;

prix médian : 6 663,50 € / m².

Les expropriés demandent que soit retenue la valeur médiane, qui conduirait à valoriser leur bien à 163 255,75 euros pour une surface de 24,5 m².

Ils contestent le bien fondé de l’exclusion des transactions datant de 2022, qui ne pourraient, selon eux, être considérées comme anciennes.

De même, ils font grief au commissaire du Gouvernement d’écarter leur terme n° 8, alors qu’il s’agirait de la vente qui leur est la plus favorable, au motif que la nature et l’étendue des travaux réalisés dans l’immeuble ne sont pas connues et qu’il n’est pas possible d’affirmer que les prestations seraient proches de celle d’un bâtiment neuf.

Sur cette mutation, le commissaire du Gouvernement expose que l’immeuble a été acheté par un promoteur, qui y a procédé à des travaux de rénovation complète avant de revendre le bien dont l’acte est cité. Il souligne que l’appartement bénéficie désormais d’un bon DPE (classe énergétique D, gaz à effet de serre A, isolation du logement « très bon »).

Les époux [X] arguent encore que :

le protocole d’adhésion conclu entre la METROPOLE DE [Localité 32] et Monsieur [M] [P], qui porte sur les lots n° 20 (5 500 € / m²) et n° 23 (5 000 € / m²) de l’immeuble dans lequel est situé leur propre bien, démontrerait la sous-évaluation de l’offre de l’expropriant, du fait que le transport a démontré leur très mauvais état et que leur dégradation par des squatteurs ne serait pas établie.

Ils ajoutent que la possibilité de d’agrandir le lot n° 20 en duplex dans les combles ne serait pas non plus justifiée.

le protocole d’adhésion conclu entre la METROPOLE DE LYON et la SCI STRIOLI, qui porte sur les lots n° 18 et 25 (5 000 € / m²) en valeur occupée et en état d’usage avancé, démontrerait que leur valeur libre serait de 6 000 € / m².

la SCI AMC a accepté une offre de la METROPOLE DE LYON à hauteur de 7 500 € / m² et que, si son bien a été rénové, ces travaux ne peuvent expliquer une valorisation de 50%. Ils poursuivent en relevant qu’il s’agit d’un souplex et que si un permis de construire a été délivré, l’assemblée générale des copropriétaires n’aurait pas donné son accord à la réalisation des travaux.

Le commissaire du Gouvernement a recherché des ventes intervenues de septembre 2023 à août 2024, dans un rayon de 100 mètres autour du bien exproprié, et portant sur des appartements de 20 et 33 m², situés dans des immeubles construits avant 1920. Sur cette base, il propose :

vente du 30 octobre 2023, d’un appartement de 24,68 m², sis [Adresse 11] à [Localité 35], au prix de 135 200,00 euros, soit 5 478,12 € / m² ;

Terme n° 7 de la METROPOLE DE [Localité 32] et n° 1 des époux [X].

vente du 15 septembre 2023, d’un appartement de 30,68 m², sis [Adresse 15] à [Localité 35], au prix de 188 305,00 euros, soit 6 137,71 € / m² ;

Terme n° 5 de la METROPOLE DE [Localité 32] et n° 8 des époux [X].

vente du 21 décembre 2023, d’un appartement de 24,25 m², sis [Adresse 16] à [Localité 35], au prix de 135 000,00 euros, soit 5 567,01 € / m² ;

vente du 23 avril 2024, d’un appartement de 32,28 m², sis [Adresse 7] à [Localité 35], au prix de 170 000,00 euros, soit 5 266,42 € / m² ;

vente du 19 janvier 2024, d’un appartement de 30,79 m², sis [Adresse 8] à [Adresse 34] ([Adresse 24]), au prix de 160 000,00 euros, soit 5 196,49 € / m² ;

vente du 15 novembre 2023, d’un appartement de 30,35 m², sis [Adresse 22] à [Localité 35], au prix de 140 000,00 euros, soit 4 612,85 € / m² ;

Les époux [X] arguent que cette transaction devrait être exclue, du fait que sa valeur est la plus faible et que leur terme n° 8 (n° 2 du commissaire), très favorable, serait à écarter. Ils ajoutent que la vente ne porterait pas sur des lots d’habitation.

Le commissaire du Gouvernement, citant l’acte de vente, démontre que les lots vendus ont été réunis, sont à usage d’habitation et forment un appartement en rez-de-chaussée, avec cuisine ouverte sur salon, chambre, salle de bain et WC. Il s’oppose à son exclusion du panel des transactions pertinentes.

traité d’adhésion du 08 juillet 2024 entre la METROPOLE DE [Localité 32] et Monsieur [M] [P], concernant un appartement de 23 m², lot n° 20 de l’immeuble sis [Adresse 17] à [Localité 35], au prix de 126 500,00 euros, soit 5 510,87 € / m² ;

traité d’adhésion du 08 juillet 2024 entre la METROPOLE DE [Localité 32] et Monsieur [M] [P], concernant un appartement de 23 m², lot n° 23 de l’immeuble sis [Adresse 17] à [Localité 35], au prix de 115 250,00 euros, soit 5 010,87 € / m² ;

traité d’adhésion du 29 juillet 2024 entre la METROPOLE DE LYON et la SCI STRIOLI, concernant un appartement de 20,76 m² et une cave, lots n° 18 et 25 de l’immeuble sis [Adresse 17] à LYON (69007), au prix de 100 00,00 euros, soit 4 816,96 € / m² ;

aboutissant à

prix moyen : 5 288,59 € / m² ;

prix médian : 5 266,42 € / m².

Le commissaire du Gouvernement considère que la valeur de son terme n° 2 est élevée par rapport à celle des autres biens, ce qu’il explique par la rénovation complète et récente (postérieure à 2020) de l’immeuble, dont les prestations se rapprochent d’une construction neuve.

Ce terme exclu, il obtient :

prix moyen : 5 182,45 € / m² ;

prix médian : 5 231,45 € / m².

Le prix moyen des biens acquis au sein de l’immeuble du [Adresse 17] s’élevant à 5 110,00 € / m², il propose de retenir cette valeur, qui l’amène à estimer le bien exproprié à 124 500,00 euros après arrondi (24,36 * 5 110 = 124 479,60).

*****

Premièrement, les développements des époux [X], selon lesquels l’offre de la METROPOLE DE [Localité 32] devrait être majorée d’au moins 15%, au motif qu’elle aurait été formulée en valeur occupée, sont inconséquents, dès lors qu’aucune des ventes citées par ses soins ne porte sur un bien occupé et que l’avis des domaines du 21 novembre 2023 était également exprimé en valeur libre (tableau en pied de page 6).

Deuxièmement, s’agissant des offres et traités d’adhésion portant sur des lots de copropriété du [Adresse 17] :

traité d’adhésion du 08 juillet 2024 entre la METROPOLE DE [Localité 32] et Monsieur [M] [P] :

◦lot n° 23 : les photographies produites en pièce n° 27 par la METROPOLE DE [Localité 32] démontrent que le bien était, avant son squat postérieur à l’ordonnance d’expropriation, au moins en aussi bon état que l’appartement des époux [X]. Les expropriés ne peuvent utilement contester la réalité du squat et des dégradations consécutives, apparus avec évidence lors du transport sur les lieux. Aucun sous-évaluation ne ressort de ce bien et de sa valorisation.

◦lot n° 20 : la METROPOLE DE [Localité 32] démontre qu’un permis de construire n° PC 069 387 22 00052 a été accordé au Syndicat des copropriétaires le 08 juillet 2022 et autorise notamment la « création d’une mezzanine dans le volume gagné des combles », pour une surface de 10,20 m², dont la hauteur sous plafond serait inférieure à 1,8 m.

Il est ainsi justifié de l’existence, à la date de référence, de la cause de la valorisation supérieure de ce bien.

Cependant, eu égard à la surface de mezzanine pouvant être créée, au coût inconnu de réalisation de ces travaux, au caractère hypothétique de leur exécution, à l’absence de prise en compte de cette surface hors « loi carrez » dans la superficie du bien et à la consistance du lot acquis avec l’autorisation administrative nécessaire à la réalisation de ce projet, il appert que ce lot ne présente pas la même consistance que celui des époux [X].

Il ne sera donc pas retenu parmi les termes les plus adaptés pour en déterminer la valeur vénale par comparaison.

traité d’adhésion du 29 juillet 2024 entre la METROPOLE DE LYON et la SCI STRIOLI : bien qu’il ressorte de cet acte que le bien de la SCI était donné à bail à la date de l’ordonnance d’expropriation et au jour de sa signature,

◦d’une part, les termes de comparaison employés par l’expropriante pour former son offre sont les mêmes que ses termes n° 1 à 6, dont aucun n’est occupé, ce dont il s’ensuit que l’offre a été effectuée et le prix fixé en valeur libre ;

◦d’autre part, l’occupation d’un bien de rapport n’emporte pas nécessairement une moins-value sur son prix de vente, alors qu’il peut offrir un bon rendement.

De ce fait, il n’y a pas lieu de prétendre, comme s’y emploient les époux [X], qu’il conviendrait de majorer le prix de 20% pour évaluer sa valeur libre de toute occupation et déterminer celle de leur lot, alors qu’aucune décote n’a été appliquée au prix du bien de la SCI TRIOLI par rapport à sa valeur libre.

La mutation sera retenue, sans modification du prix.

offre acceptée par la SCI AMC : l’appartement de la SCI est aménagé en souplex, mais dispose de lumière naturelle dans sa partie en sous-sol. Sa surface mentionnée sur l’offre était de 22 m², sans tenir compte des travaux. La SCI a précisé qu’elle serait de 24 m² et que deux caves ont été incorporées à l’appartement, sans que sa surface actuelle loi carrez / habitable / utile ne soit connue.

En outre, le bien a fait l’objet d’une restructuration complète et d’un aménagement des équipements et embellissements à neuf, ce qui a été constaté lors du transport sur les lieux.

Partant, bien qu’il se trouve dans le même immeuble que l’appartement des époux [X], la consistance de ce bien ne saurait être comparée à celle de leur lot et son prix au mètre carré ne peut être déterminé avec précision, de sorte qu’elle ne peut servir de terme de comparaison.

Troisièmement, s’agissant des autres termes de comparaison proposés :

les termes de comparaison n° 1 (rectifié à 26,24 m²), 2, 3 et 6 de la METROPOLE DE [Localité 32] présentent une consistance autorisant une comparaison pertinente avec le lot des époux [X].

Malgré leur relative ancienneté et les évolutions rapide du marché immobilier lyonnais au cours des deux dernières années, l’impact des changements intervenus entre le mois de mai 2023 et celui de septembre 2023 n’est pas suffisant pour rendre ces transactions impropres à établir la valeur vénale du lot des époux [X] à ce jour.

De même, il n’est pas établi que leur éloignement du bien exproprié de quelques dizaines de mètres de plus que les termes sélectionnés par le commissaire du Gouvernement conduise à modifier significativement leur valorisation au mètre carré, alors que cette différence est, d’au plus, 140 mètres, dans le même quartier ;

le terme n° 4 de la METROPOLE DE [Localité 32], datant du 16 février 2023, apparaît, a contrario, trop ancien pour être retenu ;

le terme n° 5 de la METROPOLE DE [Localité 32] (n° 2 du commissaire du Gouvernement et n° 8 des époux [X]) est adopté puis écarté par le commissaire du Gouvernement. En raison de l’aménagement des combles en une surface utile non pris en compte dans la superficie de l’appartement, le prix au mètre carré du bien apparaît anormalement élevé par rapport à celui des autres transactions citées. De ce fait, il ne sera pas retenu ;

les termes de comparaison n° 7, 8 et 9 de la METROPOLE DE [Localité 32] seront adoptés par la juridiction, pour les mêmes motifs que ceux développés pour ses termes n° 1 à 6 ci-dessus ;

le terme n° 10 de la METROPOLE DE [Localité 32], appartement au sein d’une résidence étudiante construite en 1993 et faisant l’objet d’un bail commercial, ne présente pas une consistance comparable à celle du lot exproprié et sera écarté ;

le terme n° 11 de la METROPOLE DE [Localité 32] est identique à son terme n° 5, déjà écarté ;

le terme n° 1 des époux [X] (n° 7 de EXPROPRIANT et n° 1 du commissaire du Gouvernement) a déjà été retenu ;

les termes n° 2 à 7 des époux [X], en dépit de la proximité géographique des biens vendus par rapport à leur lot exproprié, sont constitués de transactions anciennes datant de 2021 et 2022. Le marché immobilier a connu des changements rapides et importants depuis cette époque, qui conduisent à retenir qu’ils sont inappropriés pour évaluer la valeur vénale d’un bien à la date de la présente décision. Ils seront donc écartés ;

le terme n° 8 des époux [X] (n° 5 de la METROPOLE DE [Localité 32] et n° 2 du commissaire du Gouvernement) a déjà été examiné et écarté ;

le terme n° 1 du commissaire du Gouvernement (n° 7 de la METROPOLE DE [Localité 32] et n° 1 des époux [X]) a déjà été retenu ;

le terme n° 2 du commissaire du Gouvernement (n° 5 de la METROPOLE DE [Localité 32] et n° 8 des époux [X]) a déjà été examiné et écarté ;

les termes n° 3, 4 et 5 du commissaire du Gouvernement sont situés à proximité immédiate du bien exproprié et présentent des consistances similaires. Les transactions sont récentes et particulièrement adaptées à la détermination de la valeur du lot des expropriés par comparaison. Ils seront retenus ;

le terme n° 6 du commissaire du Gouvernement, malgré la critique des époux [X], est également comparable à leur bien, de par sa localisation et sa consistance.

A ce titre, force est de relever que leur terme n° 8 n’a pas été écarté du seul fait de l’anormalité de son prix, mais surtout en raison des travaux importants dont les parties communes et privatives de cet immeuble ont fait l’objet, alors que l’appartement des expropriés n’a manifestement pas bénéficié d’un tel traitement, ni certaines des parties communes de l’immeuble du [Adresse 17].

De plus, l’argument tiré de la différence de destination du bien ne saurait prospérer, eu égard aux éléments apportés par le commissaire du Gouvernement ;

le terme n° 7 du commissaire du Gouvernement, constitué d’une partie d’un traité d’adhésion déjà examinée et écartée, ne pourra être retenu ;

les termes n° 8 et 9 du commissaire du Gouvernement, comme déjà vu, seront adoptés.

Quatrièmement, il résulte de ce qui précède que sont retenues, comme termes de comparaison les mieux adaptés, les mutations suivantes :

vente du 12 juin 2023, d’un appartement de 26,24 m² sis [Adresse 12] à [Localité 35], au prix de 134 775,00 euros, soit 5 136,24 € / m² ;

vente du 20 juillet 2023, d’un appartement de 24 m² sis [Adresse 12] à [Localité 35], au prix de 124 270,00 euros, soit 5 177,92 € / m² ;

vente du 15 mai 2023, d’un appartement de 20,46 m² sis [Adresse 26] à [Localité 35], au prix de 102 500,00 euros, soit 5 009,77 € / m² ;

vente du 03 juillet 2023, d’un appartement de 25 m² sis [Adresse 2] à [Localité 35], au prix de 126 000,00 euros, soit 5 040,00 € / m² ;

vente du 30 octobre 2023, d’un appartement de 24,68 m², sis [Adresse 11] à [Adresse 34] [Localité 1], au prix de 135 200,00 euros, soit 5 478,12 € / m² ;

vente du 26 décembre 2023, d’un appartement de 23 m² sis [Adresse 27] à [Localité 35], au prix de 108 350,00 euros, soit 4 698,61 € / m² ;

vente du 21 décembre 2023, d’un appartement de 24,25 m², sis [Adresse 16] à [Localité 35], au prix de 135 000,00 euros, soit 5 567,01 € / m² ;

vente du 23 avril 2024, d’un appartement de 32,28 m², sis [Adresse 7] à [Adresse 34] [Localité 1], au prix de 170 000,00 euros, soit 5 266,42 € / m² ;

vente du 19 janvier 2024, d’un appartement de 30,79 m², sis [Adresse 9] ([Adresse 24]), au prix de 160 000,00 euros, soit 5 196,49 € / m² ;

vente du 15 novembre 2023, d’un appartement de 30,35 m², sis [Adresse 22] à [Localité 35], au prix de 140 000,00 euros, soit 4 612,85 € / m² ;

traité d’adhésion du 08 juillet 2024 entre la METROPOLE DE [Localité 32] et Monsieur [M] [P], concernant un appartement de 23 m², lot n° 23 de l’immeuble sis [Adresse 17] à [Localité 35], au prix de 115 250,00 euros, soit 5 010,87 € / m² ;

traité d’adhésion du 29 juillet 2024 entre la METROPOLE DE LYON et la SCI SRIOLI, concernant un appartement de 20,76 m² et une cave, lots n° 18 et 25 de l’immeuble sis [Adresse 17] à LYON (69007), au prix de 100 00,00 euros, soit 4 816,96 € / m² ;

soit :

prix moyen : 5 084,27 € / m²

prix médian : 5 088,12 € / m²

La proximité des prix moyen et médian témoigne de l’équilibre du panel des termes de comparaison retenus.

Il en ressort que l’extension de la période considérée comme adéquate jusqu’au mois de mai 2023, ainsi que l’emploi d’un périmètre plus large, n’a qu’une incidence marginale sur les prix moyen et médian par rapport à ceux calculés par le commissaire du Gouvernement, sur la base de ventes dans un rayon de 100 mètres et pour la seule période de septembre 2023 à août 2024, après exclusion de la vente du 15 septembre 2023 (son terme n° 2).

Par ailleurs, il appert que le prix au mètre carré de la transaction précitée (terme n° 5 rectifié de la METROPOLE DE [Localité 32], n° 8 des époux [X] et n° 2 du commissaire du Gouvernement à 6 137,71 € / m²), serait supérieur d’environ :

1 050 euros par rapport aux prix moyen et médian ;

570 euros par rapport au prix du terme de comparaison le plus cher du panel (n° 7).

En outre, l’écart entre les prix moyen et médian et :

le terme le plus cher du panel (n° 7) est d’environ 482 € / m² ;

le terme le moins cher du panel (n° 12) est d’environ 472 € / m² ;

de sorte que l’écart entre le prix au mètre carré de cette transaction et celui du terme n° 7 du panel est supérieur à l’écart entre les extrêmes du panel et les prix moyen et médian.

Ainsi, la dispersion statistique des prix au mètre carré des termes sélectionnés et l’écart qui sépare la cession étudiée du panel confirment qu’il s’agirait d’une donnée aberrante et le bien fondé de son exclusion des termes de comparaison pertinents, comme l’avait déjà retenu le commissaire du Gouvernement.

Dès lors, eu égard à l’état des parties communes de l’immeuble du [Adresse 17], qui ont fait l’objet de travaux mais en appellent d’autres (Civ. 3, 3 avril 2025, 23-23.206), à l’état d’entretien, aux dégradations et aux équipements du lot exproprié, et au prix auquel ont été conclus les traités d’adhésion des 08 et 29 juillet 2024 (termes n° 11 et 12), la valeur vénale du lot de copropriété n° 15 exproprié sera évaluée à hauteur de 5 000,00 € / m².

Appliquée à la surface du lot, elle conduit à estimer la valeur vénale du bien exproprié à 121 800,00 euros (5 000 * 24,36).

Par conséquent, il conviendra de fixer le montant de l’indemnité principale de dépossession due par la METROPOLE DE [Localité 32] aux époux [X] à la somme de 121 800,00 euros.

Sur l’indemnité de remploi

En application de l’article R. 322-5 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique : « L’indemnité de remploi est calculée compte tenu des frais de tous ordres normalement exposés pour l’acquisition de biens de même nature moyennant un prix égal au montant de l’indemnité principale. Sont également pris en compte dans le calcul du montant de l’indemnité les avantages fiscaux dont les expropriés sont appelés à bénéficier lors de l’acquisition de biens de remplacement.

Toutefois, il ne peut être prévu de remploi si les biens étaient notoirement destinés à la vente, ou mis en vente par le propriétaire exproprié au cours de la période de six mois ayant précédé la déclaration d’utilité publique. »

En l’espèce, le bien n’était pas destiné à la vente, si bien que le barème suivant, proposé par la Demanderesse et sollicité par les Défendeurs, sera utilisé pour calculer le montant de l’indemnité de remploi :

20% pour les indemnités n’excédant pas 5 000,00 euros ;

15% pour les indemnités supérieures à 5 000,00 euros et n’excédant pas 15 000,00 euros ;

10% pour les indemnités supérieures à 15 000,00 euros.

Par conséquent, il conviendra de fixer le montant de l’indemnité de remploi due par la METROPOLE DE [Localité 32] aux époux [X] à la somme de 13 180,00 euros.

Sur la demande en paiement au titre des charges de copropriété

L’article 10, alinéas 1 et 2, de la loi n° 557-65 du 10 juillet 1965 dispose : « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun […]

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, […]. »

L’article 6, du décret n°67-223 du 17 mars 1967 ajoute : « Tout transfert de propriété d’un lot ou d’une fraction de lot […] est notifié, sans délai, au syndic, soit par les parties, soit par le notaire qui établit l’acte, soit par l’avocat qui a obtenu la décision judiciaire, acte ou décision qui, suivant le cas, réalise, atteste, constate ce transfert ou cette constitution. »

Cependant, l’article L. 321-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique énonce : « Les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation. »

L’article L. 311-8 du même code précise : « […] toutes les fois qu’il s’élève des difficultés étrangères à la fixation du montant de l’indemnité […] le juge fixe, indépendamment de ces contestations et difficultés, autant d’indemnités alternatives qu’il y a d’hypothèses envisageables et renvoie les parties à se pourvoir devant qui de droit. »

Il résulte de ces articles que si le propriétaire d’un lot de copropriété est en principe débiteur des charges, l’ancien propriétaire demeure tenu à leur paiement envers le Syndicat, jusqu’à ce que le transfert de propriété soit notifié au Syndic dans les formes prévues par l’article 6 précité. Il s’ensuit que l’expropriant ne devient débiteur envers lui des charges de copropriété qu’à compter de cette notification (Civ. 3, 11 mai 1994, 92-11.578).

Ce nonobstant, dans leurs rapports entre eux, le paiement des charges de copropriété par l’ancien copropriétaire exproprié, faute de notification au Syndic de l’ordonnance d’expropriation par l’expropriant, ne constitue pas un préjudice directement causé par l’expropriation. De ce fait, il ne relève pas de l’office du juge de l’expropriation, mais de celle du juge de droit commun, de statuer sur la restitution de provisions sur charges de copropriété (Civ. 3, 8 avril 1998, 97-70.015) et les parties doivent être renvoyées à se pourvoir devant qui de droit.

En l’espèce, la demande des époux [X], qui tend au remboursement par la METROPOLE DE [Localité 32] du montant des provisions sur charges payées par leurs soins en 2024, alors que l’ordonnance d’expropriation avait transféré la propriété de leur appartement à cette dernière, ne relève pas de la compétence de la présente juridiction.

Par conséquent, les parties seront renvoyées à se pourvoir devant qui de droit.

Sur les autres dispositions de la décision

Sur les dépens

Aux termes de l’article L. 312-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique : « L’expropriant supporte seul les dépens de première instance. »

En l’espèce, la METROPOLE DE [Localité 32] sera condamnée aux entiers dépens de l’instance.

Sur les frais irrépétibles

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile : « Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. […] Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. »

En l’espèce, bien que la METROPOLE DE [Localité 32] soit condamnée aux dépens, l’équité commande de dire n’y avoir lieu à condamnation au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Le Juge de l’expropriation, statuant publiquement, par jugement rendu en premier ressort, contradictoirement et par mise à disposition au greffe,

FIXE le montant global des indemnités d’expropriation dues par la METROPOLE DE [Localité 32] aux époux [X] pour

le lot de copropriété n° 15, constituant un appartement de 24,36 m² situé au 1er étage de l’immeuble sis [Adresse 18]), parcelle cadastrée section [Cadastre 30] ;

à la somme de 134 980,00 euros, se décomposant comme suit :

121 800,00 euros, au titre de l’indemnité principale de dépossession ;

13 180,00 euros, au titre de l’indemnité de remploi ;

DEBOUTE la METROPOLE DE [Localité 32] et les époux [X] de leurs demandes plus amples ou contraires au titre des indemnités d’expropriation ;

RENVOIE les parties à se pourvoir devant qui de droit au sujet des charges de copropriétés réglées après la date de l’ordonnance d’expropriation ;

CONDAMNE la METROPOLE DE [Localité 32] aux entiers dépens de l’instance ;

DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.

Fait à [Localité 32], le 21 juillet 2025.

La Greffière Le Juge

H. BROUTIN V. BOULVERT