TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

Chambre 10 cab 10 H

N° RG 24/08825 – N° Portalis DB2H-W-B7I-2CFP

Jugement du 09 avril 2026

Grosse à :

Maître Florence CECCON de la SELARL HORKOS AVOCATS – 1216

Maître Mathieu MISERY – 1346

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

Le Tribunal judiciaire de LYON, statuant publiquement et en premier ressort, a rendu, le 09 avril 2026 devant la Chambre 10 cab 10 H le jugement réputé contradictoire suivant,

Après que l’instruction eut été clôturée le 02 juin 2025 avec effet différé au 03 juillet 2025, et que la cause eut été débattue à l’audience publique du 05 février 2026 devant :

Marlène DOUIBI, Président,

siégeant en formation Juge Unique,

Assistée de Jessica BOSCO BUFFART, Greffier,

Et après qu’il en eut été délibéré par le magistrat ayant assisté aux débats dans l’affaire opposant :

DEMANDEURS

Monsieur [J] [Z]

né le 25 mars 1958 à [Localité 2]

demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Mathieu MISERY, avocat au barreau de LYON, et Maître Anne-Marie TEYSSIER de la SELARL BONNET – EYMARD-NAVARRO – TEYSSIER, avocats au barreau de la HAUTE-LOIRE

Madame [V] [E] épouse [Z]

née le 04 février 1962 à [Localité 3] (AUSTRALIE)

demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Mathieu MISERY, avocat au barreau de LYON, et Maître Anne-Marie TEYSSIER de la SELARL BONNET – EYMARD-NAVARRO – TEYSSIER, avocats au barreau de la HAUTE-LOIRE

DEFENDEURS

Maître [U] [M], en qualité de mandataire judiciaire et de commissaire à l’exécution du plan de la SAS APPART CITY

demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Florence CECCON de la SELARL HORKOS AVOCATS, avocats au barreau de LYON, et Maître Christophe BLONDEAUT de la SCP LEGROS JULIEN BLONDEAUT DAT, avocats au barreau de MONTPELLIER

S.A.S. APPART’CITY

Prise en la personne de son représentant légal en exercice

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Florence CECCON de la SELARL HORKOS AVOCATS, avocats au barreau de LYON, et Maître Christophe BLONDEAUT de la SCP LEGROS JULIEN BLONDEAUT DAT, avocats au barreau de MONTPELLIER

S.C.P. BTSG, en qualité de mandataire judiciaire de la société APPART CITY

Prise en la personne de son représentant légal en exercice

dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Florence CECCON de la SELARL HORKOS AVOCATS, avocats au barreau de LYON, et Maître Christophe BLONDEAUT de la SCP LEGROS JULIEN BLONDEAUT DAT, avocats au barreau de MONTPELLIER

S.E.L.A.R.L. FHB, en qualité de commissaire à l’exécution du plan de la SAS APPART CITY

Prise en la personne de son représentant légal en exercice

dont le siège social est sis [Adresse 5]

défaillant

EXPOSE DU LITIGE

Les faits et la procédure

Suivant acte sous seing privé signé le 15 septembre 1998, madame [V] [Z] née [E] et monsieur [J] [Z] (ci-après “les époux [Z]”) ont consenti un bail commercial à la société DOMETUD en vue de l’exploitation d’une activité commerciale para-hôtelière pour une durée de neuf années (soit à compter du 15 septembre 1998 jusqu’au 14 septembre 2007) sur un local situé au [Adresse 6], dans le troisième arrondissement de [Localité 1], moyennant un loyer annuel toutes taxes comprises (TTC) de 20.183,00 francs payable mensuellement.

Le bail commercial a été renouvelé pour une durée de neuf années à compter du 15 septembre 2007 jusqu’au 14 septembre 2016 moyennant un loyer annuel de 4.686,97 euros hors taxes (HT).

La société DOMETUD a été reprise par la société DOM’VILLE’SERVICES, laquelle a fait l’objet d’un rachat par la SOCIÉTÉ FINANCIÈRE DE LA VALÉRIANE, dès lors titulaire du bail litigieux. La SAS APPART’CITY est finalement venue aux droits de la SOCIÉTÉ FINANCIÈRE DE LA VALÉRIANE.

Par acte extrajudiciaire en date du 21 mars 2016, les époux [Z] ont fait délivrer un commandement de payer les loyers pour un arriéré locatif de 1.186,62 euros correspondant aux échéances des mois de janvier, février et mars 2016.

La société APPART’CITY a conséquemment procédé à la régularisation de l’impayé précité.

Confrontés à un nouvel arriéré de loyers, les époux [Z] ont fait délivrer un second commandement de payer à la société APPART’CITY le 31 mars 2017.

Par acte d’huissier de justice signifié le 26 juin 2017, les époux [Z] ont finalement fait assigner au fond la société APPART’CITY devant le Tribunal de grande instance de LYON aux fins, pour l’essentiel, d’obtenir la résiliation judiciaire du contrat de bail commercial pour des manquements répétés à l’obligation de payer les loyers.

Par jugement rendu le 15 avril 2021 par le Tribunal de commerce de MONTPELLIER, la société APPART’CITY a été placée en sauvegarde judiciaire. Un plan de sauvegarde a été arrêté par jugement dudit tribunal en date du 14 septembre 2021.

Les époux [Z] ont conséquemment appelé en la cause les organes de la procédure collective, soit Maître [U] [M], ès qualités de commissaire à l’exécution du plan et de mandataire judiciaire, la société civile professionnelle BTSG prise en la personne de Maître [S] [O], ès qualités de mandataire judiciaire, et la société d’exercice libérale à responsabilité limitée FHB, ès qualités de commissaire à l’exécution du plan, ce par actes d’huissier de justice signifiés les 30 et 31 mars 2022.

Par ordonnance datée du 2 mai 2022, le juge de la mise en état a ordonné la jonction des appels en cause sous le numéro RG unique 17/06853.

Par jugement du 7 mars 2024, le Tribunal judiciaire de LYON a :

constaté l’interruption de l’instance initiée par madame [V] [E] épouse [Z] et monsieur [J] [Z] à l’égard de la société par actions simplifiée APPART’CITY ;renvoyé à l’audience de mise en état du 6 mai 2024 à 09h30 afin de permettre à madame [V] [E] épouse [Z] et monsieur [J] [Z] de produire la déclaration de leur créance au passif de la sauvegarde judiciaire de la société par actions simplifiée APPART’CITY ;dit que les messages et conclusions devront être notifiées au greffe avant le 1er mai 2024 à minuit, à peine de rejet ;réservé les dépens et les demandes formées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile dans l’attente d’une décision mettant fin à la présente instance ;constaté l’exécution provisoire de la présente ordonnance ;rejeté toutes les demandes plus amples ou contraires.

En l’absence de production d’une déclaration de créance(s) dans le délai imparti, il a été procédé à la radiation du dossier par ordonnance du juge de la mise en état du 4 novembre 2024.

Le dossier a été réinscrit au rôle sous le numéro de répertoire général 24/08825 le 22 novembre 2024 à la suite de la réalisation des diligences susvisées par les époux [Z].

La SELARL FHB, régulièrement assignée, n’a pas constitué avocat.

L’instruction a de nouveau été clôturée à effet différé au 3 juillet 2025 (par ordonnance du juge de la mise en état du 2 juin 2025) et l’affaire a été fixée à l’audience de plaidoirie en formation à juge unique du 5 février 2026, à l’issue de laquelle la décision a été mise en délibéré au 9 avril 2026.

Les prétentions et les moyens

Aux termes des dernières conclusions récapitulatives notifiées le 6 janvier 2025, auxquelles il sera expressément renvoyé pour un plus ample exposé des prétentions émises et des moyens invoqués, madame et monsieur [Z] demandent au Tribunal de :

Vu le bordereau de pièces annexé aux présentes,

Vu les articles L.145-1 et suivants du Code de Commerce, l’ancien article 1134 du Code civil,

les articles 1728 et 1741 du même code,

juger que les époux [Z] justifient pleinement de l’existence de leur créance en produisant l’ordonnance d’admission de leur créance par le Juge commissaire près le Tribunal de Commerce de MONTPELLIER rendue le 30 septembre 2024,juger en conséquence recevables et bien fondées les demandes des époux [Z],juger que la SAS APPART CITY a manqué de manière répétée et à plusieurs reprises à son obligation de régler les loyers, juger que cela constitue un manquement grave justifiant la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion de la SAS APPART CITY et de tous occupants de son chef des locaux en cause dans le mois de la décision à intervenir, et sous astreinte définitive de 50 € par jour de retard, constater et juger que la créance des époux [Z] a été admise de manière définitive à la somme de 4.538,26 €,condamner la société APPART CITY à régler la somme de 516,15 € par mois, à titre d’indemnité d’occupation du prononcé du jugement jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés s’agissant de créances postérieures,condamner toute partie succombant au paiement d’une indemnité de 2.500,00 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile et si la société APPART CITY était condamnée, fixer ladite créance au passif de la société APPART CITY si la procédure de sauvegarde est encore en cours au jour du jugement,la condamner enfin aux entiers dépens de l’instance, qui comprendront le coût des commandements de payer les loyers et des appels en cause, en autorisant Maître [K] et la SELARL BONNET – NAVARRO – TEYSSIER à recouvrer ceux dont elle a fait l’avance.

Aux termes des dernières conclusions récapitulatives notifiées le 5 mars 2025, auxquelles il sera expressément renvoyé pour un plus ample exposé des prétentions émises et des moyens invoqués, la société APPART’CITY demande au Tribunal de :

Vu l’article 1184 du Code civil,

Vu les articles 622-21 et suivants du Code de commerce,

Vu la jurisprudence,

A titre principal,

déclarer les époux [Z] irrecevables en leurs demandes en raison de l’autorité de la chose jugée attachée à l’arrêt de la Cour d’appel de [Localité 1] en date du 26 décembre 2024,A titre subsidiaire,

déclarer les époux [Z] irrecevables en leurs demandes sur le fondement de l’article L. 622-21 du Code de commerce,A titre encore plus subsidiaire,

débouter Monsieur et Madame [Z] de leur demande de prononcé de la résiliation du bail et des conséquences y attachées (expulsion, fixation d’une indemnité d’occupation, paiement d’un arriéré aujourd’hui inexistant) et les débouter de l’ensemble de leurs demandes,débouter Monsieur et Madame [Z] de leur demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,condamner in solidum Monsieur et Madame [Z] au paiement de la somme de 3.000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,dire que chacune des parties conservera ses propres dépens.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

En application des dispositions de l’article 4 du Code de procédure civile, l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. De plus, en vertu de l’article 768 dudit code, le tribunal statue sur les seules prétentions énoncées au dispositif, les demandes de « déclarer », « dire et juger », « constater », « prendre acte » ou de « préserver des droits » ne constituant pas, sauf exceptions liées à une rédaction erronée, des revendications au sens du code de procédure civile, et examine uniquement les moyens invoqués dans la discussion.

Sur les demandes formées par les époux [Z]

Sur la demande de résiliation judiciaire du contrat de bail commercial conclu avec la société APPART’CITY

La société APPART’CITY fait valoir, à l’appui des dispositions de l’article 500 du Code de procédure civile, que les époux [Z] ne sont plus recevables en leur demande de résiliation judiciaire, la Cour d’appel de [Localité 1] ayant rendu un arrêt le 26 décembre 2024 les déboutant de demandes identiques.

Madame et Monsieur [Z] ne développent pas d’argumentation en réponse.

L’article 122 du Code de procédure civile dispose que “Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée”.

L’article 480 du Code de procédure civile énonce ensuite que :

“Le jugement qui tranche dans son dispositif tout ou partie du principal, ou celui qui statue sur une exception de procédure, une fin de non-recevoir ou tout autre incident a, dès son prononcé, l’autorité de la chose jugée relativement à la contestation qu’il tranche.

Le principal s’entend de l’objet du litige tel qu’il est déterminé par l’article 4”.

L’article 500 du Code de procédure civile dispose par ailleurs que :

“A force de chose jugée le jugement qui n’est susceptible d’aucun recours suspensif d’exécution.

Le jugement susceptible d’un tel recours acquiert la même force à l’expiration du délai du recours si ce dernier n’a pas été exercé dans le délai”.

La chose jugée ne porte que sur ce qui a été débattu et jugé dans le cadre d’un jugement contentieux tranchant au moins une partie du principal entre plusieurs adversaires.

Sur ce, il ressort de l’arrêt de la Cour d’appel de [Localité 1] du 26 décembre 2024 qu’il lui a notamment été soumis les demandes suivantes par Madame et Monsieur [Z], intimés :

“Prononcer la résiliation judiciaire immédiate du bail conclu entre M. et Mme [J] [Z] et la société Appart’City portant sur les lots n°118 et 139 de l’immeuble sis [Adresse 7], et ce aux torts exclusifs de la sociétéAppart’City

Ordonner l’expulsion immédiate de la société Appart’City preneur et de tous occupants de son chef des lieux loués à M. et Mme [J] [Z] par les voies et moyens de droit avec au besoin l’assistance de la force publique, et ce sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,

Condamner la société Appart’City au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer contractuel outre charges jusqu’à la libération effective et complète des locaux loués à M. et Mme [J] [Z]”.

En réponse, la Cour d’appel de [Localité 1] a considéré qu’en raison des paiements survenus postérieurement, de l’arrêt par la société APPART’CITY de la pratique consistant à ne pas satisfaire au paiement des loyers échus à leur date à compter de l’année 2018 et des circonstances exceptionnelles de l’année 2020 (pandémie) à l’origine du retard de paiement de l’année 2020, les manquements passés (c’est-à-dire les incidents de paiement entre 2014 et 2017), certes avérés, ne justifiaient plus la résiliation judiciaire du bail commercial. Par suite, aux termes du dispositif dudit arrêt, elle a notamment débouté madame et monsieur [Z] de leur demande de résiliation judiciaire.

Dans le cadre de la présente procédure, madame et monsieur [Z] demandent notamment qu’il soit prononcé la résiliation judiciaire du bail commercial conclu le 15 septembre 1998 avec la société APPART’CITY pour manquement grave et répété à l’obligation de régler les loyers. Ils se prévalent dans le corps des conclusions récapitulatives d’un défaut de paiement de certains loyers entre 2014 et 2016 inclus.

Ils forment ainsi une demande identique à celle soumise à la Cour d’appel de [Localité 1] à l’appui de moyens identiques, de sorte que l’arrêt du 26 décembre 2024 a autorité de la chose jugée[1].

[1]

En l’absence de pourvoi, l’autorité de la chose jugée demeurant par ailleurs aussi longtemps que la décision entreprise n’a pas été cassée, rétractée ou annulée

Il convient, en conséquence, de les déclarer irrecevables en leur demande tendant au prononcé de la résiliation judiciaire du bail commercial litigieux.

Sur l’arriéré locatif

Les époux [Z] soutiennent qu’ils bénéficient d’une créance non sérieusement contestable d’un montant de 1.435,62 euros arrêtée au 30 novembre 2018, laquelle intègre les taxes sur les ordures ménagères des années antérieures à l’exercice2018. Tenant compte de l’ouverture d’une procédure de sauvegarde à l’encontre de la société APPART’CITY, ils précisent ensuite avoir obtenu l’admission d’une créance à titre privilégié d’une créance d’un montant de 4.358,26 euros au passif de ladite procédure.

La société APPART CITY fait valoir, en réponse, qu’elle serait parfaitement à jour du règlement des loyers à la date de notification des dernières conclusions récapitulatives. Elle estime, en conséquence, que la demande de condamnation au paiement d’une somme de 1.435,62 euros arrêtée au 30 novembre 2018 n’est pas fondée. Elle souligne que les époux [Z] justifient désormais la déclaration d’une créance de 4.538,26 euros correspondant aux échéances locatives impayées pendant la période de pandémie.

Sur ce, l’article 768 du Code de procédure civile énonce notamment en son alinéa 2 que “Le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion”.

En l’occurrence, madame et monsieur [Z] ne demandent pas la fixation d’une créance au passif de la procédure collective de la société APPART’CITY, mais qu’il soit constaté et jugé l’admission définitive d’une créance de 4.538,26 euros.

Il s’en déduit que le Tribunal n’est saisi d’aucune prétention relative à l’arriéré locatif.

Sur les frais du procès et sur l’exécution provisoire

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 alinéa 1er du Code de procédure civile, « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

L’article 695 du Code de procédure civile dispose que "les dépens afférents aux instances, actes et procédures d’exécution comprennent […] :

4°) la rémunération des techniciens […]".

Les circonstances de l’affaire (dont la régularisation en cours de procédure par la société APPART’CITY des manquements ayant initialement incités les époux [Z] à saisir la juridiction au fond, ainsi que l’ouverture ultérieure d’une procédure collective à l’encontre de la société défenderesse et des répercussions que cela a pu avoir sur la présente instance) motive qu’il soit laissé à la charge de chaque partie les dépens exposés au soutien de leurs intérêts respectifs.

Sur les frais non compris dans les dépens

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile :

« Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 .

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 %."

L’équité requiert de ne pas faire droit aux demandes formées sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 515 du code de procédure civile, dans sa rédaction antérieure au décret du 11 décembre 2019, hors les cas où elle est de droit, l’exécution provisoire peut être ordonnée, à la demande des parties ou d’office, chaque fois que le juge l’estime nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire, à condition qu’elle ne soit pas interdite par la loi.

L’exécution provisoire, compatible avec la nature de l’affaire et nécessaire au regard de l’ancienneté du litige, sera ordonnée.

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal, statuant publiquement en formation à juge unique après débats publics par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au Greffe,

Déclare irrecevable la demande de Madame [V] [Z] née [E] et de Monsieur [J] [Z] tendant au prononcé de la résiliation judiciaire du contrat de bail commercial conclu le 15 septembre 1998 avec la société par actions simplifiée APPART CITY et leurs demandes subséquentes d’expulsion des locaux en cause et de paiement d’une indemnité d’occupation ;

Constate qu’il n’est pas valablement saisi de prétentions complémentaires relatives à l’arriéré locatif par Madame [V] [Z] née [E] et de Monsieur [J] [Z] ;

Dit que chaque partie conservera la charge des dépens qu’elle a personnellement exposés et les condamne si besoin à les payer ;

Rejette l’ensemble des demandes formées sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Ordonne l’exécution provisoire du présent jugement ;

En foi de quoi la Présidente et la Greffière ont signé la présente décision.

La Greffière La Présidente

Jessica BOSCO BUFFART Marlène DOUIBI

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ladite décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.