DOSSIER N° RG 25/02374 – N° Portalis DB2H-W-B7J-23BN

Ordonnance du :

16/01/2026

MINUTE N°

PPP PÔLE CIRCUIT COURT

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Olivier PONCHON DE SAINT-ANDRE

Expédition délivrée

le :

à : M^e Julie CANTON

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LYON

PÔLE DE LA PROXIMITE ET DE LA PROTECTION

ORDONNANCE DE REFERE

A l’audience publique du tribunal judiciaire tenue le Vendredi seize Janvier deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

JUGE : DURBEC Fabienne

GREFFIER : CHALANCON Capucine

ENTRE :

DEMANDEUR

Monsieur [R] [G],

demeurant 6 clos Mariquita – 74940 ANNECY LE VIEUX

représenté par Maître Olivier PONCHON DE SAINT-ANDRE de la SELARL FORTENSIS, avocats au barreau de LYON, vestiaire : 209

d’une part,

DEFENDEURS

Monsieur [N] [B] [H],

demeurant 14 rue Pierre Corneille – 69006 LYON

Madame [M] [P] épouse [H], demeurant 14 rue Pierre Corneille – 69006 LYON

représentés par M^e Julie CANTON, avocat au barreau de LYON, vestiaire : 408

cités à étude par acte de commissaire de justice en date du 23 Mai 2025.

d’autre part

Débats à l’audience publique du 13/06/2025

Renvoi : 05/09/2025

Renvoi : 14/11/2025

Mise à disposition au greffe le 16/01/2026

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [R] [G] est propriétaire, suivant partage successoral du 19 juillet 2024, d’un appartement au sein d’un immeuble en copropriété situé à LYON au 14 rue Pierre Corneille, 69006.

Cet appartement a été donné à bail depuis plusieurs années, le dernier avenant étant daté du 26 janvier 2007, à monsieur [N] [H] et madame [M] [P], épouse [H], ci-après dénommés les époux [H].

Suivant acte de commissaire de justice en date du 1er juillet 2024, un congé pour vendre a été délivré aux époux [H], avec effet au 25 janvier 2025.

Les époux [H] ont indiqué, par courrier du 30 août 2024, leur intention d’acquérir le bien.

La vente n’a pas été régularisée par la suite et les époux [H] se sont maintenus dans les lieux.

Par actes de commissaire de justice délivrés à étude le 23 mai 2025, monsieur [R] [G] a fait assigner en référé devant le juge des contentieux de la protection de LYON, les époux [H], aux fins d’expulsion sous astreinte.

L’affaire a été appelée à l’audience du 13 juin 2025 puis a fait l’objet de plusieurs renvois à la demande des parties, pour répliquer.

Elle a été retenue à l’audience du 14 novembre 2025.

Lors de celle-ci, monsieur [R] [G] est représenté par son conseil qui dépose un dossier de plaidoirie visé par le greffe. Se référant à ses dernières conclusions écrites qu’il a complète oralement, il demande au juge de :

DECLARER sa demande recevable et bien fondée ; ORDONNER l’expulsion immédiate des époux [H] et de tous occupants de leur chef, avec l’assistance d’un commissaire de police et de la force publique si besoin, et ce, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ;SE RÉSERVER la liquidation de l’astreinte en cas de maintien dans les lieux des époux [H];CONDAMNER les époux [H] à lui payer en deniers ou quittances à compter du 26 janvier 2025, une indemnité d’occupation équivalente aux loyers et charges du bail y compris sa clause de révision, soit la somme de 856,49 euros (787,9 euros + 69 euros), jusqu’à la libération complète des lieux ;DÉBOUTER les époux [H] de leurs demandes ;CONDAMNER les époux [H] aux dépens, ceux-ci comprenant le coût du congé et de la sommation de quitter les lieux ;CONDAMNER les époux [H] à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de sa demande en expulsion sous astreinte, monsieur [R] [G], au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile et de l’article 15 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, soutient que le congé pour vendre a valablement été délivré aux époux [H] et qu’aux termes de leur acceptation de l’offre d’achat, ils n’ont réalisé l’acte de vente ni dans le délai de droit commun de deux mois, ni dans le délai spécial de quatre mois en cas d’acceptation de l’offre de vente subordonnée à l’obtention d’un prêt. Il en conclut que les époux [H] occupent désormais sans droit ni titre l’appartement depuis le 26 janvier 2025.

En réponse à la nullité du congé pour vente opposée par les époux [H], monsieur [R] [G], se fonde sur les articles 114 et 115 du code de procédure civile pour demander le rejet de cette prétention.

Il explique que l’existence du bail et la validité du congé pour vendre ne peuvent être sérieusement contestées. Il soutient en effet qu’un bail a été conclu le 26 janvier 2004 et a été renouvelé par périodes de trois ans depuis lors.

Il précise produire le premier acte de renouvellement du bail par avenant. Il considère ainsi que les défendeurs ne peuvent se prévaloir de l’absence de résiliation du bail initial non versé aux débats.Il ajoute que le congé a été remis à personne s’agissant de monsieur [N] [H] et avec avis de passage s’agissant de madame [M] [H].

Il ajoute qu’à la date à laquelle le congé a été délivré, il était propriétaire indivis du bien avec son frère et sa sœur et que, postérieurement, il est devenu plein propriétaire selon partage de succession, de sorte qu’il a bien qualité à agir en expulsion.

Il affirme que la règle selon laquelle il ne peut être délivré congé au terme du bail lorsque ledit terme intervient moins de trois ans après l’acquisition du logement par le nouveau propriétaire ne s’applique pas dans le en cas d’acquisition du bien par dévolution successorale.

Pour s’opposer à la demande reconventionnelle tendant à sa condamnation à signer le projet de compromis régularisant la vente sous astreinte, monsieur [R] [G] expose qu’aucun accord n’a été formalisé et que les époux [H] ne justifient pas d’un financement pour la vente.

***

En réplique, les époux [H], représentés par leur conseil, déposent également un dossier de plaidoirie visé par le greffe. Se référant à leurs dernières conclusions écrites qu’ils complètent oralement, demandent au juge de :

— A titre principal,

JUGER nul le congé pour vendre produit par monsieur [R] [G] ;REJETER les demandes de monsieur [R] [G] ;

— A titre reconventionnel,

CONDAMNER monsieur [R] [G] à signer le projet de compromis (pièce n°1) régularisant la vente intervenue entre monsieur [R] [G] et les époux [H] sous astreinte de 100 euros par jour ;SE RÉSERVER la compétence de liquider l’astreinte ;

— A titre subsidiaire,

PRONONCER un délai de grâce d’un an au bénéfice des époux [H], en cas d’expulsion ordonnée ;

— En tout état de cause,

CONDAMNER monsieur [R] [G] aux dépens ;CONDAMNER monsieur [R] [G] à leur payer la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour s’opposer à la demande d’expulsion et demander la nullité du congé pour vendre, les époux [H] font valoir, au visa de l’article 15 II de la loi n °89-462 du 9 juillet 1989 et ses annexes, que l’original du bail litigieux n’est pas produit, et que dès lors monsieur [R] [G] est mal fondé à en demander la résiliation.

Ils ajoutent que le congé pour vendre est nul et que par voie de conséquence, le bail continue de produire ses effets, faute pour monsieur [R] [G] d’avoir justifié de sa qualité à agir et pour délivrer un tel congé alors que l’avenant au bail produit a été signé par monsieur [C] [G].

Ils soutiennent en outre que le congé pour vendre ne vise pas la mention du bail objet de la résiliation et qu’il ne respecte pas la règle selon laquelle le congé pour vendre ne peut intervenir moins de trois ans après l’acquisition du logement par un nouveau propriétaire, applicable également en cas de dévolution successorale.

Ils se fondent par ailleurs sur les articles 835 alinéa 2 du code de procédure civile et 1583 du code civil, pour soutenir qu’un accord sur la chose et sur le prix est intervenu entre les parties suite à l’offre de vente contenue dans le congé. Ils en tirent la conclusion qu’ils sont bien-fondés, en l’absence de contestation sérieuse, à demander au juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé la condamnation du bailleur à signer le compromis de vente.

S’agissant de la demande en paiement des loyers et d’une indemnité d’occupation tenant compte d’une revalorisation du loyer, telle que formulée par monsieur [R] [G], les époux [H] soutiennent qu’ils honorent les paiements de chaque échéance du loyer. Ils indiquent en outre que toute révision à la hausse du loyer est prohibée, le logement étant classé F selon le diagnostic de performance énergétique.

Enfin, en cas d’expulsion, la demande subsidiaire de délai de grâce des époux [H] est fondée en droit sur les articles L411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 janvier 2026, par mise à disposition au greffe, les parties ayant été informées de la date fixée.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. Sur la qualité à agir de monsieur [R] [G]

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile « Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée. »

Les défendeurs soulèvent manifestement une fin de non-recevoir liée au défaut de qualité à agir de monsieur [R] [G], indépendamment du défaut de qualité à délivrer le congé pour vendre.

Si les époux [H] considèrent que monsieur [R] [G] ne démontre pas être propriétaire du bien objet du présent litige, faute de production du bail initial conclu entre les parties, force est de constater que celui-ci produit une attestation notariée du 24 juillet 2024 démontrant qu’il est propriétaire du lot n°DIX (appartement sis au quatrième étage de l’immeuble) correspondant manifestement au bien désigné dans le constat d’état des lieux annexé à l’avenant du 26 janvier 2007 et qu’il verse aux débats.

En tout état de cause, les époux [H] sollicitent à titre reconventionnel la signature forcée par monsieur [R] [G] d’un compromis de vente portant sur le bien litigieux, de sorte qu’ils ne peuvent valablement arguer de son défaut de qualité à agir dans le cadre de la présente procédure.

En conséquence, il convient de rejeter la fin de non-recevoir soulevée par les défendeurs, sans préjuger de la qualité du demandeur à délivrer le congé contesté par les époux [H] et faisant l’objet d’un paragraphe ci-après.

II. Sur la demande reconventionnelle en nullité du congé pour vendre et l’occupation sans droit ni titre

L’article 834 du code de procédure civile dispose que " Dans tous les cas d’urgence, […] le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, [peut] ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. "

L’article 835 du même code prévoit que : " […] le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence [peut] toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. […] "

En application de ces textes, l’urgence s’entend de toutes les fois qu’un retard dans la décision qui doit être prise serait de nature à compromettre les intérêts légitimes du demandeur. Le juge des référés étant le juge de l’évidence et de l’apparence, il ne peut trancher une question de fond ou se prononcer quant à l’interprétation et à la portée de dispositions légales ou contractuelles ni prendre parti sur l’existence de droits ou obligations.

Enfin, constitue un trouble manifestement illicite à l’aune de ces textes, toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

Il est de plus établi que le droit de propriété, droit ayant valeur constitutionnelle, a un caractère absolu.

Dès lors, une occupation sans droit ni titre d’un bien immeuble appartenant à autrui est de nature à constituer un trouble manifestement illicite. Une telle occupation ôte, en tout état de cause, tout caractère sérieusement contestable à l’obligation de quitter les lieux.

En outre, l’article 15 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 encadre notamment les conditions dans lesquelles un bailleur peut donner congé pour vendre à un locataire et énonce, en son alinéa 3, que « En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes ».

Enfin, l’article 15 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit le droit de préemption du locataire qui s’exerce en fin de bail à l’occasion de la délivrance par le bailleur d’un congé pour vendre. En effet, le congé pour vendre vaut, à la fois, congé et offre de vente.

L’offre de vente est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis et son acceptation ouvre un nouveau délai de deux mois pour la réalisation de l’acte de vente. Si, dans sa réponse, le locataire notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation par le locataire de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Le refus ou le défaut d’acceptation entraîne, pour le locataire, déchéance de tout titre d’occupation sur le local.

En l’espèce, de la validité du congé pour vendre dépend la qualité soit de locataire soit d’occupant sans droit ni titre des époux [H], demandeurs à la nullité du congé.

L’annulation d’un congé pour vente est une question de fond ne relevant pas du pouvoir du juge des référés, de sorte qu’il convient d’ores-et-déjà de dire n’y avoir lieu à référé sur ce point.

En revanche, le juge peut, sans excéder son office, considérer qu’en invoquant la nullité du congé, les défendeurs opposent aux prétentions du demandeur une contestation sérieuse ou à tout le moins un moyen de nature à ôter son caractère manifeste au trouble illicite dont il est fait état en demande.

Il y a lieu par ailleurs de préciser que, l’urgence n’est en l’espèce pas établie par le demandeur dans la mesure où le renouvellement du bail devait intervenir en janvier 2025, sous réserve du constat de la validité du congé, qui relève quant à elle de l’office du juge des référés si elle s’impose à ce dernier avec l’évidence nécessaire à son office. De surcroît, le bailleur ne verse au débat aucune promesse de vente à un tiers et, selon le relevé de compte locataire qu’il produit, les époux [H] sont à jour du paiement de leur loyer à la date du 17 février 2025.

S’agissant du trouble manifestement illicite, il ressort des pièces produites que, si le bail initial en application duquel le congé pour vendre a été délivré n’est pas produit, un avenant de renouvellement avec effet au 26 janvier 2007 est versé aux débats, le bailleur désigné sur ce contrat étant monsieur [C] [G], de sorte que ce dernier avait alors bien qualité de bailleur.

Or, le congé pour vendre en date du 1er juillet 2024 a été délivré aux époux [H] à la demande de monsieur [R] [G], de monsieur [L] [G] et de monsieur [X] [G], les trois héritiers de monsieur [C] [G] coindivisaires jusqu’à l’acte de partage successoral du 24 juillet 2024.

Ce moyen ne peut ainsi valablement être soutenu pour s’opposer à la mesure d’expulsion.

En revanche, force est de constater que la question du champ d’application de l’interdiction de la délivrance d’un congé pour vendre moins de trois ans après l’acquisition du bien constitue une contestation sérieuse en ce que le juge des référés ne peut se prononcer sur l’interprétation et la portée de dispositions légales, ni sur la détermination de la date exacte d’acquisition du bien sans excéder son office.

En outre, il ressort de façon évidente du courrier en date du 30 août 2024 que les époux [H], n’ont pas notifié au bailleur leur intention de recourir à un prêt, de sorte qu’à l’aune des éléments produits devant le juge des contentieux de la protection statuant en référé, ils sont mal-fondés à soutenir pouvoir bénéficier du délai dérogatoire de quatre mois prévu en cette hypothèse.

En revanche, aux termes du courrier précité et des échanges de courriels versés aux débats, les époux [H] ont, suite à la délivrance du congé, formulé une contre-offre pour un prix de 330 000 euros laquelle aurait donné lieu à la rédaction d’un projet de compromis. Un rendez-vous devant notaire était manifestement prévu en vue de signer le compromis avant d’être annulé par les époux [H], sans qu’un nouveau rendez-vous de signature du compromis de vente n’intervienne.

En l’état de ces éléments, le demandeur échoue à démontrer l’existence d’un trouble illicite qui soit manifeste au sens de l’article 835 du code de procédure civile.

Dès lors, il n’y a pas lieu à référé sur la demande d’expulsion sous astreinte.

De ce fait, l’obligation en paiement d’une indemnité d’occupation apparaît sérieusement contestable et il n’y a ainsi pas lieu à référé s’agissant de la demande d’indemnité d’occupation provisionnelle.

III. Sur la demande reconventionnelle en vente forcée sous astreinte

La prétention tendant à voir monsieur [R] [G] condamné à signer le compromis de vente s’analyse en une demande de réalisation forcée de la vente.

Les défendeurs invoquent dans leurs conclusions l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile.

Cette disposition porte toutefois sur les provisions que les parties peuvent réclamer en cas d’obligation non sérieusement contestable.

Il convient ainsi de faire application, en vertu de l’article 12 du code de procédure civile, de l’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile déjà cité ci-dessus.

En outre, l’article 1583 du code civil invoqué par les défendeurs dispose que la vente est « parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé. »

En l’espèce, les époux [H] ne rapportent pas la preuve d’un trouble manifestement illicite ou d’un dommage imminent, alors que la validité de l’offre de vente, et ainsi de l’accord des parties sur la vente, ne relève pas du juge des référés et doit donner lieu à une appréciation au fond.

Dès lors, il sera dit n’y avoir lieu à référé, sur la demande en vente forcée sous astreinte.

En conséquence, il convient de renvoyer les parties à se pourvoir au fond sur l’ensemble des demandes.

IV. Sur les demandes accessoires

— Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En conséquence, monsieur [R] [G], partie perdante, sera condamnée aux dépens.

— Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Monsieur [R] [G], partie condamnée aux dépens, sera condamnée à payer aux époux [H], au titre des frais exposés par eux et non compris dans les dépens, une somme qu’il est équitable de fixer à 900 euros.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement, par ordonnance contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

REJETONS la fin de non-recevoir liée à la qualité à agir de monsieur [R] [G], de sorte que ses demandes sont recevables ;

DISONS n’y avoir lieu à référé s’agissant de la demande d’expulsion sous astreinte, les demandes subséquentes et la demande en paiement d’une indemnité d’occupation à titre provisionnel présentées par monsieur [R] [G] ;

DISONS n’y avoir lieu à référé s’agissant des demandes présentées par monsieur [N] [H] et madame [M] [P], épouse [H] au titre de la nullité du congé pour vente et de la signature du compromis de vente ;

RENVOYONS les parties à se pourvoir au fond ;

CONDAMNONS monsieur [R] [G] aux entiers dépens ;

CONDAMNONS monsieur [R] [G] à payer à monsieur [N] [H] et madame [M] [P], épouse [H], la somme de 900 € (neuf cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de droit par provision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits

par le Président et le Greffier susnommés.

Le Greffier, Le Président,