MINUTE N° :

ORDONNANCE DU : 03 Février 2026

DOSSIER N° : N° RG 25/00475 – N° Portalis DB2H-W-B7J-2OV3

AFFAIRE : S.A.S. SOLS-REALISATION C/ S.C.I. [Adresse 4]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LYON

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

PRÉSIDENT : Monsieur Victor BOULVERT, Juge

GREFFIER : Madame Florence FENAUTRIGUES

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A.S. SOLS-REALISATION

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Damien DUREZ de la SELARL DUREZ AVOCAT, avocats au barreau de LYON

DEFENDERESSE

S.C.I. [Adresse 4]

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Olivier PIQUET-GAUTHIER de la SELARL DPG, avocats au barreau de LYON

Débats tenus à l’audience du 17 Juin 2025 – Délibéré au 29 Septembre 2026 prorogé au 3 Février 2026

Notification le

à :

Maître [B] [S] de la SELARL DPG – 1037 (grosse + expédition)

Maître [C] [D] de la SELARL [D] AVOCAT – 1787 (grosse + expédition)

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 28 mars 2014, la SCI [Adresse 6], propriétaire d’un local commercial situé [Adresse 2]), a consenti un bail commercial à la SAS SOLS-REALISATION, lequel a été renouvelé à compter du 1er avril 2023.

Le local commercial adjacent, appartenant aussi à la SCI [Adresse 6], est loué à la société FORUM AUTOMOBILES.

La SAS SOLS-REALISATION s’est plainte :

— d’infiltrations d’eau en provenance de la toiture du local commercial, auxquelles il n’aurait pas été remédié de manière efficace et pérenne par l’intervention de la société ATTILA du 28 avril 2025 ;

— du stationnement des véhicules de la société FORUM AUTOMOBILES dans la cour commune, qui empêcherait l’accès à son propre local commercial ;

l’absence de transmission des justificatifs des charges qu’elle a réglées.

Le 17 octobre 2024, Maître [U], mandaté par la SAS SOLS-REALISATION, a dressé un procès-verbal de constat.

Dans un rapport du 04 novembre 2024, la METROPOLE DE [Localité 5] a relevé différentes non-conformités, auxquelles la SAS SOLS-REALISATION a été enjointe de remédier.

Par courrier du 02 janvier 2025, la SAS SOLS-REALISATION a mis la SCI [Adresse 6] de résoudre les problématiques dont elle s’était plainte et de remédier à quatre des non-conformités relevées lors de l’inspection de la METROPOLE DE LYON.

Par acte de commissaire de justice en date du 07 mars 2025, la SAS SOLS-REALISATION a fait assigner en référé

la SCI [Adresse 6] ;

aux fins d’indemnisation provisionnelle et d’injonctions diverses.

A l’audience du 17 juin 2025, la SAS SOLS-REALISATION, représentée par son avocat, a soutenu oralement ses conclusions et demandé de :

condamner la SCI [Adresse 6] à réaliser les travaux de réparation de la toiture visant à remédier de façon pérenne aux infiltrations d’eau, sous astreinte de 100,00 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir ;

condamner la SCI SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE DU PONT à lui payer une indemnité provisionnelle de 10 000,00 euros, à valoir sur les préjudices subis du fait des infiltrations ;

condamner la SCI [Adresse 6] à mettre fin aux troubles causés par la société FORUM AUTOMOBILES du fait du stationnement de ses véhicules et du dépôt d’objets dans la cour commune, sous astreinte de 100,00 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir ;

condamner la SCI [Adresse 6] à lui communiquer :

le plan des réseaux d’eaux usées et eaux pluviales internes, tel que préconisé par la METROPOLE DE [Localité 5] ;

les justificatifs des charges qui lui ont été prélevées au cours des années 2019 à 2024 ;

condamner la SCI [Adresse 6] à lui payer une indemnité provisionnelle de 5 000,00 euros, à valoir sur les préjudices subis du fait des défauts de communication ;

condamner la SCI SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE DU PONT à lui payer la somme de 2 500,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

La SCI [Adresse 6], représentée par son avocat, a soutenu oralement ses conclusions et demandé de :

débouter la SAS SOLS-REALISATION de toutes ses prétentions ;

condamner la SAS SOLS-REALISATION à lui payer la somme de 1 500,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé, pour le détail des moyens des parties, à leurs écritures précitées.

A l’issue de l’audience, les parties ont été informées de la mise en délibéré de la décision à la date du 23 septembre 2025, par mise à disposition au greffe.

Le délibéré a été prorogé au 03 février 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. Sur la demande de réparation de la toiture

L’article 1134, devenu 1103 du code civil, dispose : « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

L’article 1720 du code civil précise : « Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce.

Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives. »

L’article R. 145-35 du code de commerce énonce : « Ne peuvent être imputés au locataire :

1° Les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l’article 606 du code civil ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux ; […] »

Selon l’article 606 du code civil : « Les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières.

Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier.

Toutes les autres réparations sont d’entretien. »

En application de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile : « Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, [le président du tribunal judiciaire peut] accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. »

En l’espèce, l’article 7 du contrat de bail conclu entre la SCI [Adresse 6] et la SAS SOLS-REALISATION met à la charge de cette dernière les réparations rendues nécessaires, sauf celles prévues à l’article 606 du code civil.

Contrairement à ce que soutient la SAS SOLS-REALISATION, au visa d’un arrêt inédit dont elle se méprend sur la portée, les travaux d’entretien et de réparation de la toiture du local commercial ne constituent pas, par essence, des grosses réparations au sens de l’article 606 du code civil.

Par ailleurs, si Maître [U] a constaté l’existence d’infiltration d’eau dans le local commercial, aucune investigation technique ne vient objectiver le fait qu’elles auraient pour origine une absence de réalisation de grosses réparations.

A contrario, le compte rendu des travaux d’entretien de la toiture établi par la société ATTILA le 04 avril 2025, met en évidence la présence dé débris végétaux au niveau des évacuations des eaux pluviales et le long des acrotères, ainsi que l’application de résine sur quelques points singuliers.

Aucune pièce ne vient étayer les affirmations de la SAS SOLS-REALISATION, selon laquelle la toiture entière serait à reprendre et mettrait en péril la structure du bâtiment.

Dès lors, elle ne rapporte pas la preuve, avec l’évidence requise en référé, que les travaux nécessaires pour remédier aux infiltrations d’eau relèveraient des grosses réparations et non pas des travaux d’entretien ou de simples réparations, dont l’article 7 du contrat de bail a entendu lui transférer la charge.

Ainsi, la SAS SOLS-REALISATION n’établit pas l’existence de l’obligation dont elle se prévaut à l’encontre de la SCI [Adresse 6].

Par conséquent, il sera dit n’y avoir lieu à référé sur cette prétention.

II. Sur la demande indemnitaire provisionnelle au titre des préjudices consécutifs aux infiltrations depuis la toiture

L’article 1134, devenu 1103 du code civil, dispose : « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

L’article 1720 du code civil précise : « Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce.

Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives. »

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil : « Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure. »

En application de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile : « Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, [le président du tribunal judiciaire peut] accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. »

En l’espèce, en l’absence de preuve de l’obligation de la SCI SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE DU PONT de faire procéder aux travaux nécessaires pour remédier aux infiltrations d’eau dans le local commercial donné à bail, et au vu de l’article 7 dudit contrat, la SAS SOLS-REALISATION ne démontre pas qu’elle serait débitrice d’une obligation indemnitaire à son égard.

Par conséquent, il sera dit n’y avoir lieu à référé sur cette prétention.

III. Sur la demande tendant à mettre fins aux troubles causés par la société FORUM AUTOMOBILES

L’article 1719 du code civil prévoit : « Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière : […]

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ; […] »

L’article 1725 du code civil ajoute : « Le bailleur n’est pas tenu de garantir le preneur du trouble que des tiers apportent par voies de fait à sa jouissance, sans prétendre d’ailleurs aucun droit sur la chose louée ; sauf au preneur à les poursuivre en son nom personnel. »

Il résulte de ces articles que le bailleur est responsable envers le preneur des troubles de jouissance causés par les autres locataires et n’est exonéré de cette responsabilité qu’en cas de force majeure (Civ. 3, 19 mai 2004, 02-19.908 02-19.730 02-20.106 ; Civ. 3, 8 mars 2018, 17-12.536).

En application de l’article 834 du code de procédure civile : « Dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire [peut] ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. »

L’article L. 131-1, alinéa 1, du code des procédures civiles d’exécution ajoute : « Tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision. »

En l’espèce, la SAS SOLS-REALISATION argue que l’utilisation de la cour commune par la société FORUM AUTOMOBILES serait à l’origine d’un trouble anormal du voisinage à son égard, en ce que les véhicules qu’elle stationnerait empêcheraient l’accès à son propre local commercial et nuirait à la réception des livraisons. Elle ajoute qu’un barbecue a été installé dans cette cour commune.

En premier lieu, aucun élément de preuve n’étaye l’allégation relative à l’installation d’un barbecue, dont il n’est pas non plus démontré qu’elle serait de nature, si elle était avérée, à troubler la jouissance paisible du local pris à bail.

En deuxième lieu, Maître [U] a noté, dans son procès-verbal de constat, la présence de véhicule stationnés dans la cour commune, en ce compris sur le terre-plein central.

Pour autant, aucune des photographies du procès-verbal, ni aucun constat réalisé par le commissaire de justice, ne vient corroborer l’entrave à l’accessibilité du local pris à bail que représenteraient ces véhicules.

Au contraire, ces éléments laissent apparaître que la circulation entre l’accès à la cour commune depuis la voie publique et le local commercial de la SAS SOLS-REALISATION reste dégagé.

Il en résulte que, si l’usage de la cour commune par la société FORUM AUTOMOBILE n’apparaît pas conforme à sa destination, la SAS SOLS-REALISATION ne démontre par subir un quelconque trouble dans la jouissance de son local du fait du comportement de la société voisine ni, dès lors, l’obligation de la SCI [Adresse 6] de remédier à ce trouble non justifié pour se conformer à son obligation née de l’article 1719, 3°, du code civil.

En troisième lieu, la SAS SOLS-REALISATION n’établit pas l’une urgence particulière qui commanderait l’exercice par le juge des référés des pouvoirs que lui confère l’article 834 du code de procédure civile.

Par conséquent, il sera dit n’y avoir lieu à référé sur cette prétention.

IV. Sur la demande de communication de pièces

L’article 1719 du code civil prévoit : « Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière : […]

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ; […] »

L’article 1720 du code civil précise : « Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce.

Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives. »

En application de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile : « Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, [le président du tribunal judiciaire peut] accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. »

En l’espèce, la SAS SOLS-REALISATION déduit des articles précités que la SCI [Adresse 6] aurait l’obligation de réaliser les travaux de mise en conformité de l’installation d’évacuation des eaux usées, qui ne présenteraient pas un caractère locatif.

Le rapport de la METROPOLE DE [Localité 5] du 04 novembre 2024, exige, en page 18, la fourniture du plan des réseaux d’eaux usées et pluviales internes au site.

Pour s’opposer à la demande, la SCI [Adresse 6] tire argument de l’article 6 du contrat de bail, aux termes duquel les travaux de modification des locaux, exigés par une autorité administrative, seraient à la charge de la société preneuse, pour conclure que l’établissement du plan des réseaux pèserait sur la Demanderesse.

Il n’appartient pas au juge des référés d’interpréter le contrat sur la question de savoir si l’article précité transfère à la SAS SOLS-REALISATION la charge de l’établissement des plans des réseaux internes, alors que les travaux d’établissement desdits plans n’emporteraient pas « modification des locaux », mais sont nécessaires à la conformité de l’établissement au règlement du service public de l’assainissement collectif.

Par ailleurs, la Demanderesse sollicite la communication des justificatifs des charges pour les années 2019 à 2024, en application de l’article R. 145-36 du code de commerce.

La Défenderesse n’a articulé aucun moyen pour s’opposer à cette demande et a au contraire communiqué les factures d’eau précédemment demandées par la SAS SOLS-REALISATION.

L’absence de réponse à cette demande, formulée à titre amiable à plusieurs occasions en 2024, commande d’assortir l’injonction qui sera faite à la SCI [Adresse 6] d’une astreinte, afin d’assurer son exécution.

Par conséquent, il conviendra de dire n’y avoir lieu à référé sur la demande de communication du plan des réseaux d’eaux usées et pluviales et de condamner la SCI SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE DU PONT à remettre à la SAS SOLS-REALISATION tout document justifiant le montant des charges, impôts, taxes et redevances imputés à celle-ci sur les années 2019 à 2024, dans un délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision, sous astreinte provisoire, passé ce délai, d’un montant de 100,00 euros par jour de retard pendant deux mois.

V. Sur la demande indemnitaire provisionnelle au titre des préjudices consécutifs au défaut de communication de pièces

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil : « Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure. »

En application de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile : « Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, [le président du tribunal judiciaire peut] accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. »

En l’espèce, la SAS SOLS-REALISATION avance qu’elle a du se conformer aux exigences du rapport de la METROPOLE DE LYON du 04 novembre 2024, alors que les obligations en découlant incombaient à la SCI [Adresse 6].

D’une part, la Demanderesse ne démontre pas, avec l’évidence requise en référé, que la satisfaction des demandes de régularisation formulées à l’issue de l’inspection dont son établissement a fait l’objet en 2024 incombait à la SAS SOLS-REALISATION.

D’autre part, elle ne justifie pas davantage des frais et préjudice qui en seraient résulté pour elle.

Il s’ensuit que l’obligation indemnitaire invoquée s’avère sérieusement contestable, tant dans son principe que dans son étendue.

Par conséquent, il sera dit n’y avoir lieu à référé sur cette prétention.

VI. Sur les autres dispositions de la décision

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696, alinéa 1, du code de procédure civile : « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. »

En l’espèce, la SCI [Adresse 6] sera condamnée aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile : « Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. […] Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. »

En l’espèce,la SAS SOLS-REALISATION, condamnée aux dépens, devra verser à la SCI [Adresse 6] une somme qu’il est équitable de fixer à 750,00 euros et sera déboutée de sa demande fondée sur les dispositions de l’article précité.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile : « Les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. »

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance provisoire rendue en premier ressort, contradictoirement et par mise à disposition au greffe,

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande de la SAS SOLS-REALISATION tendant à l’exécution par la SCI [Adresse 6] des travaux de réparation de la toiture fuyarde ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande indemnitaire provisionnelle de la SAS SOLS-REALISATION relative aux préjudices consécutifs aux infiltrations d’eau depuis la toiture ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande de la SAS SOLS-REALISATION tendant à la condamnation de la SCI [Adresse 6] à mettre fin aux troubles causés par la société FORUM AUTOMOBILES du fait du stationnement de véhicule et du dépôt d’objets dans la cour commune ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande de la SAS SOLS-REALISATION tendant à la condamnation de la SCI [Adresse 6] à lui communique le plan des réseaux des eaux usées et pluviales internes ;

CONDAMNONS la SCI SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE DU PONT à remettre à la SAS SOLS-REALISATION tout document justifiant le montant des charges, impôts, taxes et redevances imputés à celle-ci sur les années 2019 à 2024, dans un délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision, sous astreinte provisoire, passé ce délai, d’un montant de 100,00 euros par jour de retard, pendant une durée de deux mois ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande indemnitaire provisionnelle de la SAS SOLS-REALISATION relative aux préjudices consécutifs au défaut de communication ;

CONDAMNONS la SAS SOLS-REALISATION aux dépens de la présente instance ;

CONDAMNONS la SAS SOLS-REALISATION à payer à la SCI [Adresse 6] la somme de 750,00 euros, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS la demande de la SAS SOLS-REALISATION fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente décision est, de droit, exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 5], le 03 février 2026.

Le Greffier Le Président