COUR D’APPEL D'[Localité 6]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

(Décision Civile)

JUGEMENT : SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA COMMUNAUTE IMMOBILIERE « VAL DE CIMIEZ » c/ S.C.P. [I]

MINUTE N°

Du 19 Septembre 2025

2ème Chambre civile

N° RG 22/00239 – N° Portalis DBWR-W-B7G-N6YV

Grosse délivrée à

M^e Cyril BORGNAT

expédition délivrée à

M^e Françoise ASSUS-JUTTNER

le 19 Septembre 2025

mentions diverses

Par jugement de la 2ème Chambre civile en date du

dix neuf Septembre deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sandra POLET, Présidente, assistée de Rosalie CONTRERES, faisant fonction de Greffier

Vu les Articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

A l’audience publique du 25 Avril 2025 le prononcé du jugement étant fixé au 19 Septembre 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction ;

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 19 Septembre 2025, signé par Sandra POLET, Présidente, assistée de Rosalie CONTRERES, faisant fonction de Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION :

contradictoire, en premier ressort, au fond.

DEMANDERESSE:

Syndic. de copro. DE LA COMMUNAUTE IMMOBILIERE « VAL DE CIMIEZ », sis [Adresse 5], représentée par son syndic en exercice, la société NARDI MASSENA, prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 3]

[Localité 1]

représentée par M^e Cyril BORGNAT, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DÉFENDERESSE:

S.C.P. [I], prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 4]”

[Localité 2]

représentée par M^e Françoise ASSUS-JUTTNER de la SCP ASSUS-JUTTNER -MAGAUD- RABHI- JUTTNER, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

*****

EXPOSE DU LITIGE

Par acte d’huissier du 17 janvier 2022, le syndicat des copropriétaires de la communauté immobilière VAL DE CIMIEZ, représenté par son syndic en exercice la SARL NARDI MASSENA, a fait assigner la SCP [I] devant le Tribunal judiciaire de Nice.

Par ordonnance du 14 septembre 2023, le juge de la mise en état a :

rejeté la fin de non-recevoir soulevée par la SCP [I] tirée de l’autorité de la chose jugée de l’action diligentée par le syndicat des copropriétaires VAL DE CIMIEZ ;rejeté la fin de non-recevoir soulevée par la SCP [I] tirée de la prescription de l’action diligentée par le syndicat des copropriétaires VAL DE CIMIEZ ;débouté le syndicat des copropriétaires VAL DE CIMIEZ et la SCP [I] de leur demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;réservé les dépens ;renvoyé l’affaire à la mise en état.

Par dernières conclusions notifiées par RPVA le 6 mai 2024, et auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens, le syndicat des copropriétaires de la communauté immobilière VAL DE CIMIEZ, représenté par son syndic en exercice la SAS CABINET LUCIEN [N] ET SYDNEY BREIL, demande au Tribunal, au visa de l’article 544 du code civil, de :

constater la subrogation du syndicat des copropriétaires de la communauté immobilière « VAL DE CIMIEZ » dans les droits et actions du syndicat des copropriétaires de la communauté immobilière « LE MIMOSA », voisin désintéressé ;A titre principal :

condamner sur le fondement du principe prohibant les troubles anormaux de voisinage la société civile « SCP [I] » à payer au syndicat des copropriétaires de la communauté immobilière « VAL DE CIMIEZ » la somme de 48.960,00 € (quarante huit mille neuf cent soixante euros) ;dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir ;condamner la société civile « SCP [I] » à payer au syndicat des copropriétaires de la communauté immobilière « VAL DE CIMIEZ » la somme de 4.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;condamner la société civile « SCP [I] » aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Cyril BORGNAT ;A titre subsidiaire :

condamner sur le fondement du principe prohibant les troubles anormaux de voisinage la société civile « SCP [I] » à payer au syndicat des copropriétaires de la communauté immobilière « VAL DE CIMIEZ » la somme de 30.600,00 € (trente mille six cent euros) ;dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir ;condamner la société civile « SCP [I] » à payer au syndicat des copropriétaires de la communauté immobilière « VAL DE CIMIEZ » la somme de 4.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;condamner la société civile « SCP [I] » aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Cyril BORGNAT.

Par dernières conclusions notifiées par RPVA le 7 février 2024, et auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens, la SCP [I] demande au Tribunal, au visa de la théorie de la réparation des troubles anormaux de voisinage, de l’article 15 du code de procédure civile, et de l’article 700 du code de procédure civile, de :

A titre principal :

juger que le rapport de l’expert ne peut être retenu dans ses conclusions juridiques en se fondant sur des éléments erronés qui n’ont pas été soumis aux règles du contradictoire ;juger que les conditions de la subrogation qui fonde l’action de la copropriété VAL [Adresse 8] ne sont pas réunies ;juger que la SCP [I] n’est pas constructeur du mur litigieux ni auteur des terres rapportées à l’occasion des travaux stigmatisés par l’expert qui attribue à tort la fonction de maître d’ouvrage à la SCP [I] ;juger que le propriétaire subrogé dans les droit du voisin ne peut agir contre son locataire comme subrogé que s’il a respecté les obligations qui lui sont conférées par le bail, lesquelles ne sont pas respectées par la demanderesse qui agit en tant que subrogée ;juger que la copropriété [Adresse 13] a été le maître d’ouvrage des travaux en ce y compris le remblaiement de surcharge des terres, et que dès lors, elle sera déboutée de son action contre la SCP [I] ;A titre subsidiaire :

juger que la condamnation de la SCP [I] sera partielle et, en tout état de cause, fera l’objet pour elle d’être relevée et garantie de toute condamnation par la copropriété VAL [Adresse 9] qui a failli à ses obligations résultant de leur bail ;En tout état de cause :

– condamner le syndicat des copropriétaires VAL DE CIMIEZ à payer à la SCP [I] la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, ceux-ci distraits au profit de la SCP ASSUS JUTTNER sous sa due affirmation de droit.

Pour un exposé complet des faits et de la procédure, il est expressément renvoyé aux écritures des parties conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture est intervenue le 11 avril 2025 par ordonnance du 21 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande principale en paiement

Le syndicat des copropriétaires VAL DE CIMIEZ fonde son action sur la subrogation légale. Il a en effet été condamné par jugement du 10 mars 2021 à payer la somme de 57 200 € au syndicat des copropriétaires LE MIMOSA en raison de troubles anormaux de voisinage, en sa qualité de propriétaire du fonds sur lequel sont nés les désordres ayant occasionné ces troubles.

Estimant que son locataire, la SCP [I], est en partie responsable des troubles anormaux de voisinage, le syndicat des copropriétaires VAL DE CIMIEZ a versé les sommes qu’il était condamné à payer et sollicite désormais, subrogé dans les droits du syndicat des copropriétaires [Adresse 11], la condamnation de la SCP [I] à payer une partie de la somme.

La SCP [I] conteste la subrogation, exposant que les conditions de la subrogation ne sont pas réunies. Elle indique notamment qu’aucune pièce n’est produite s’agissant d’un accord relatif à la subrogation ou sur les modalités de paiement.

Toutefois, le syndicat des copropriétaires VAL DE CIMIEZ se fonde sur une subrogation légale, et non une subrogation conventionnelle. Dès lors, elle est régie par l’article 1346 du code civil, selon lequel la subrogation a lieu par le seul effet de la loi au profit de celui qui, y ayant un intérêt légitime, paie dès lors que son paiement libère envers le créancier celui sur qui doit peser la charge définitive de tout ou partie de la dette.

En conséquence, le paiement des sommes auxquelles le syndicat des copropriétaires a été condamné envers le syndicat des copropriétaires LE MIMOSA lui permet de mettre en œuvre le mécanisme de la subrogation, même sans accord exprès des parties.

La subrogation ne peut toutefois aboutir que si la SCP [I] est responsable, a minima partiellement, des troubles anormaux de voisinage ayant entraîné la condamnation du syndicat des copropriétaires VAL DE CIMIEZ, ce que conteste la SCP [I].

Une expertise judiciaire a été diligentée dans le cadre de la première procédure judiciaire initiée par le syndicat des copropriétaires LE MIMOSA. La SCP [I] soulève que l’expertise n’aurait pas été contradictoire au motif qu’elle n’était pas assistée d’un avocat. Toutefois elle était bien partie aux opérations d’expertise et la non assistance par un avocat ne résulte que d’une volonté de sa part. Elle ne peut aujourd’hui soulever le fait qu’elle n’était pas assistée d’un conseil alors qu’elle était libre de solliciter cette assistance. De plus Mme [I] a pu transmettre ses dires à l’expert au nom de la SCP [I], dires auxquels l’expert a répondu dans le cadre de ses missions.

Il ressort du rapport d’expertise que le mur séparant la copropriété [Adresse 11] et la copropriété VAL [Adresse 9] subissait une poussée des terres émanant de la copropriété VAL [Adresse 7] CIMIEZ. L’expert a pu observer de nombreuses fissures, fractures ainsi qu’un déversement du mur. Il était également observé un affaissement du mur dans sa partie centrale.

L’expert retient que c’est l’érosion naturelle du terrain amont, avant et pendant la réalisation du programme immobilier VAL DE CIMIEZ, puis la réalisation des tennis, qui ont transformé le mur de clôture en mur de soutènement, et qui sont à l’origine des désordres. L’expert constate en effet que ce mur n’avait pas été conçu initialement pour jouer le rôle d’un mur de soutènement.

Il est ainsi conclu que « La cause des désordres affectant le mur de clôture est une forte poussée des terres du talus. Ces terres ont été amenées par l’érosion en amont du mur, avant les travaux du programme [Localité 12] de Cimiez, pendant les travaux du chantier le Val de Cimiez, et lors des travaux des tennis par le déplacement du pied du talus et le raidissement du talus ».

Il ajoute, en raison de cette double origine, que « Les responsabilités de la copropriété du [Adresse 13] et de la SCP [I] me semblent concernées à égalité ».

En réponse à un dire de Mme [I], l’expert précise que « la poussée des terres initiale déclenche la destruction du mur et son déversement, puis les travaux du tennis chargent encore le mur en modifiant le talus. Les deux causes sont à mon sens, également responsables ».

Or l’expert a retenu que la responsabilité relative aux travaux du tennis pesait sur la SCP [I] puisqu’il indique que c’est elle qui a obtenu le permis de construire le 23 janvier 1980 autorisant sur la parcelle la construction de cours de tennis avec un club house. Le syndicat des copropriétaires VAL DE CIMIEZ confirme cet élément, la SCP [I] le conteste.

Le permis de construire n’étant pas versé aux débats, la seule pièce permettant de se prononcer sur ce point est le bail emphytéotique conclu entre les parties les 20 et 29 février 1980.

Ce contrat stipule en son article 1 que « la société bailleresse a sollicité et obtenu un permis de construire en date du 23 janvier 1980 tendant à la construction sur le terrain objet du présent bail d’un CLUB [10] avec cours de tennis ».

Cette mention de la « société bailleresse » est équivoque puisque le terme société renvoie à la SCP [I] et le terme bailleresse renvoie à la communauté immobilière VAL DE CIMIEZ.

En revanche, l’article 2 stipule que « Le présent bail est consenti et accepté avec les charges et sous les conditions que le preneur s’est obligé formellement à exécuter, sans diminution du loyer et à peine de tous dommages et intérêts et même de résiliation des présentes, si bon semblait au bailleur :

1°) – de procéder à ses frais exclusifs aux travaux édictés dans le permis de construire du 23 janvier précité ».

Il incombe dès lors expressément au preneur, soit à la SCP [I], de procéder aux travaux. La première mention en article 1 comporte nécessairement une erreur de plume puisque la société et la bailleresse ne sont pas la même entité, en revanche l’article 2 mentionne clairement qu’il appartient à la SCP [I] de procéder aux travaux. Au surplus, cette mention est cohérente avec la notion de bail emphytéotique.

En conséquence, la SCP [I] était responsable des travaux réalisés en vue de la construction de tennis et club house, qui ont engendré une partie des désordres observés sur le terrain voisin.

Le syndicat des copropriétaires VAL DE CIMIEZ sollicite que soit retenu un partage de responsabilité à hauteur de 20% pour sa part et de 80% imputable à la SCP [I]. Toutefois l’expert retenait une responsabilité pour moitié et le demandeur ne verse aucun élément permettant d’établir que le partage proposé par l’expert serait erroné.

Il sera donc retenu un partage par moitié. La SCPI [I] sera ainsi condamnée à verser au syndicat des copropriétaires VAL DE CIMIEZ la somme de 30 600 € correspondant à la moitié de la condamnation et des frais d’expertise, payés intégralement par le syndicat des copropriétaires.

Sur la demande reconventionnelle visant à être relevée et garantie

La SCP [I] sollicite qu’en cas de condamnation prononcée à son encontre, elle puisse être relevée et garantie par le syndicat des copropriétaires sur la base de ses obligations relevant du bail et de son droit de propriété du mur litigieux.

D’une part, la SCP [I] ne précise pas le fondement juridique de cette demande. D’autre part, étant elle-même responsable des désordres, elle ne peut solliciter d’être relevée et garantie de la condamnation prononcée à son encontre sur la partie de responsabilité qui lui incombe. Or précisément, le présent jugement la condamne uniquement sur la part de responsabilité lui incombant.

Sa demande sera en conséquence rejetée.

Sur les autres demandes

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Les conditions dans lesquelles il peut être mis à la charge d’une partie qui bénéficie de l’aide juridictionnelle tout ou partie des dépens de l’instance sont fixées par les dispositions de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 et du décret n° 2020-1717 du 28 décembre 2020.

En l’espèce, la SCP [I], qui succombe à l’instance, sera condamnée aux entiers dépens, qui pourront être directement recouvrés par Maître BORGNAT, concernant ceux dont il a fait l’avance sans en avoir reçu provision.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 %.

En l’espèce, la SCP [I] sera condamnée à verser au syndicat des copropriétaires une somme qu’il est équitable de fixer à 3 000 €.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile dans sa version modifiée par décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites devant les juridictions du premier ressort à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. L’article 514-1 précise que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

En outre, l’article 515 du même code dispose que lorsqu’il est prévu par la loi que l’exécution provisoire est facultative, elle peut être ordonnée, d’office ou à la demande d’une partie, chaque fois que le juge l’estime nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire.

En l’espèce, il n’y a pas lieu à écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal judiciaire, statuant publiquement et en premier ressort, par décision contradictoire mise à disposition au greffe,

CONDAMNE la SCP [I] à payer au syndicat des copropriétaires de la communauté immobilière VAL DE CIMIEZ, représenté par son syndic en exercice la SAS CABINET LUCIEN [N] ET SYDNEY BREIL, la somme de 30 600 € (trente mille six cents euros) ;

REJETTE la demande formulée par la SCP [I] tendant à être relevée et garantie des condamnations prononcées à son encontre ;

CONDAMNE la SCP [I] à verser au syndicat des copropriétaires de la communauté immobilière VAL DE CIMIEZ, représenté par son syndic en exercice la SAS CABINET LUCIEN [N] ET SYDNEY BREIL, la somme de 3 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande formulée par la SCP [I] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCP [I] aux entiers dépens de l’instance ;

AUTORISE, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, Maître Cyril BORGNAT, avocat, à recouvrer directement contre la SCP [I] ceux des dépens dont il a fait l’avance sans en avoir reçu provision ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit, conformément à l’article 514 du code de procédure civile dans sa version modifiée par décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 ;

Ainsi jugé et prononcé publiquement les jour, mois et an susmentionnés

LE GREFFIER LA PRESIDENTE