ORDONNANCE DU : 02 Juin 2026

DOSSIER N° : N° RG 24/01392 – N° Portalis DB2H-W-B7I-ZRUR

AFFAIRE : Syndicat des copropriétaires de l’Immeuble du [Adresse 1] à [Localité 1] C/ S.A.S. NEY 2022

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LYON

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

PRÉSIDENT : Monsieur Victor BOULVERT, Juge

GREFFIER : Madame Florence FENAUTRIGUES

PARTIES :

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires de l’Immeuble du [Adresse 1] à [Localité 1]

représenté par son syndic le SASU GESTION ET PATRIMOINE [E] dénommé [F] [E] ET ASSOCIES

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représenté Maïtre Isabelle JUVENTON, avocat au barreau de LYON

DEFENDERESSE

SAS NEY 2022

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée Maître Sabine BENARD, avocat au barreau de LYON

Débats tenus à l’audience du 9 Septembre 2025 – Délibéré au 6 Janvier 2026 prorogé au 17 Mars 2026 puis au 5 Mai 2026 et au 2 Juin 2026

EXPOSE DU LITIGE

L’ensemble immobilier sis [Adresse 4] à [Localité 2], soumis au statut de la copropriété, est composé de quatre bâtiments (A, B, C et D) et comprend, dans le lot n° 4 situé au rez-de-chaussée du bâtiment B, une école de danse, le règlement de copropriété prévoyant que ce local pourrait être transformé en une autre activité commerciale de même type, en tout autre activité de bureaux, voire en logements.

En 2022, la SAS [Adresse 5], propriétaire du lot n° 4, a remplacé les baies vitrées fixes de son local par des menuiseries ouvrantes.

Par acte authentique en date du 27 avril 2023, la SAS SQUARE EXPANSION a notamment cédé le lot de copropriété n° 4 à la SAS NEY 2022.

A compter du mois de mai 2023, la SAS NEY 2022 a fait procéder à des travaux dans son lot, afin de lui conférer la destination de bureaux.

Le Syndicat des copropriétaires s’est plaint de nuisances diverses occasionnées par les travaux, de manquements au règlement de copropriété, de dégradations des parties communes et d’atteintes aux parties communes ou à l’aspect extérieur de l’immeuble.

Par courrier recommandé avec demande d’avis de réception en date du 31 mai 2023, le Syndicat des copropriétaires a mis la SAS NEY 2022 en demeure de remettre les lieux en l’état et de mettre un terme aux désordres occasionnés dans les parties communes et de lui payer certaines sommes.

Par ordonnance en date du 09 janvier 2024 (RG 23/01633), le juge des référés près le Tribunal judiciaire de LYON a notamment

condamné la SAS NEY 2022 à déposer les fenêtres à soufflet et ouvrant du local au rez-de-chaussée et à remettre en état les six baies vitrées fixes, sous le contrôle de l’architecte de l’immeuble, ceci dans un délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision, sous astreinte provisoire, passé ce délai, d’un montant de 200,00 euros par jour de retard, pendant une durée de trois mois ;

condamné la SAS NEY 2022 à déposer le bardage métallique de couleur brique comprenant une ouverture et remettre la toiture en état sans ouverture, sous le contrôle de l’architecte de l’immeuble, ceci dans un délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision, sous astreinte provisoire, passé ce délai, d’un montant de 200,00 euros par jour de retard, pendant une durée de trois mois ;

condamné la SAS NEY 2022 à déposer le capot de passage d’air de son système de ventilation dont l’installation définitive a été constatée par commissaire de justice le 13 octobre 2023, ceci dans un délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision, sous astreinte provisoire, passé ce délai, d’un montant de 200,00 euros par jour de retard, pendant une durée de trois mois ;

condamné a SAS NEY 2022 à déposer la canalisation en PVC traversant la dalle entre le rez-de-chaussée et le sous-sol au niveau de la cave des époux [Y] et à remettre ladite dalle en état, sous le contrôle de l’architecte de l’immeuble, ceci dans un délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision, sous astreinte provisoire, passé ce délai, d’un montant de 200,00 euros par jour de retard, pendant une durée de trois mois ;

condamné la SAS NEY 2022 à déposer la canalisation en PVC traversant la dalle entre le rez-de-chaussée et le sous-sol dans le deuxième garage Nord-Est et à remettre ladite dalle en état, sous le contrôle de l’architecte de l’immeuble, ceci dans un délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision, sous astreinte provisoire, passé ce délai, d’un montant de 200,00 euros par jour de retard, pendant une durée de trois mois ;

condamné la SAS NEY 2022 à déposer l’escalier métallique installé par ses soins et à remettre les lieux en état, sous le contrôle de l’architecte de l’immeuble, ceci dans un délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision, sous astreinte provisoire, passé ce délai, d’un montant de 200,00 euros par jour de retard, pendant une durée de trois mois ;

et s’est réservé la liquidation des astreintes ordonnées.

La SAS NEY 2022 a interjeté appel de l’ordonnance précitée.

Par acte de commissaire de justice en date du 15 juillet 2024 (RG 24/01392), le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 4] à [Localité 2] a fait assigner en référé

la SAS NEY 2022 ;

aux fins de liquidation des astreintes.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 07 janvier 2025 et mise en délibéré au 25 mars 2025.

Par arrêt en date du 19 février 2025 (RG 24/00731) la Cour d’appel de LYON a, notamment, confirmé la décision attaquée en toutes ses dispositions, sauf à dire que le contrôle des travaux ordonnés sera exercé par la société SAGITTAIRE ARCHITECTES ASSOCIES, portera sur l’ensemble des remises en état ordonnées et que les-dits travaux devront être réalisés dans un délai d’un mois à compter de la signification du présent arrêt, sous astreinte de 200,00 euros par jour de retard passé ce délai et pendant une durée de 3 mois.

La réouverture des débats a été ordonnée et l’affaire a été rappelée à l’audience du 25 août 2025, lors de laquelle l’examen de l’affaire a fait l’objet d’un renvoi.

A l’audience du 09 septembre 2025, le Syndicat des copropriétaires, représenté par son avocat, a soutenu oralement ses conclusions n° 2 et demandé de :

in limine litis, débouter la SAS NEY 2022 de sa demande de sursis à statuer dans l’attente de la décision de la Cour d’Appel de [Localité 1], dans l’instance pendante sous le numéro RG 24/00477

à titre principal, déclarer sa demande recevable et bien fondée ;

liquider l’astreinte ordonnée par la décision en date du 9 janvier 2024 par le Président du Tribunal Judiciaire de LYON, à 108 000 €, du fait du défaut des travaux de dépose du capot de passage d’air du système de ventilation de la SAS NEY 2022, les travaux de dépose des canalisations en PVC traversant la dalle entre le rez-de-chaussée et le sous-sol dans la cave de Monsieur [Y] et dans le deuxième garage Nord-Est, et de remise en état de la dalle, les travaux de dépose de l’escalier métallique et la remise en état des lieux ;

condamner la SAS NEY 2022 à lui verser la somme de 108 000 €, au titre de la liquidation de l’astreinte provisoire ;

ordonner à la SAS NEY 2022 de :

déposer les fenêtres à soufflet et ouvrants du local au rez-de-chaussée et à remettre en état les six baies vitrées fixes, sous le contrôle de l’architecte de l’immeuble ;

ou à tout le moins, lui enjoindre de produire la facture de dépose des fenêtres, la facture de fourniture de baies vitrées fixes, et la facture de pose des baies vitrés fixes en lieu et place des fenêtres à châssis, pour le cas où les travaux de remise en état auraient effectivement été entrepris par la SAS NEY 2022 ;

à défaut de production desdites factures, en tirer toute conséquence, et constater que les travaux de remise en état n’ont pas été entrepris par la SAS NEY 2022 ;

déposer la canalisation en PVC traversant la dalle entre le rez-de-chaussée et le sous-sol au niveau de la cave des époux [Y], et à remettre en état la dalle, sous le contrôle de l’architecte de l’immeuble ;

déposer la canalisation en PVC traversant la dalle entre le rez-de-chaussée et le sous-sol au niveau du garage Nord-Est et à remettre en état la dalle, sous le contrôle de l’architecte de l’immeuble ;

déposer l’escalier métallique installé par ses soins et à remettre les lieux en l’état, sous le contrôle de l’architecte de l’immeuble ;

et ce, sous astreinte définitive de 500 € par jour de retard dans le délai de 15 jours à compter de la signification de l’ordonnance à venir ;

déclarer la SAS NEY 2022 irrecevable en ses demandes reconventionnelles, celles-ci ne se rattachant pas par un lien suffisant à la présente instance de demande de liquidation d’astreinte provisoire et de fixation d’astreinte définitive ;

si par extraordinaire, Monsieur le Juge des référés devait considérer que les demandes reconventionnelles de la SAS NEY 2022 sont recevables, débouter la SAS NEY 2022 de sa demande d’autorisation d’entreprendre les travaux décrits dans le devis ARMONI RENOV du 20 septembre 2024 ;

débouter la SAS NEY 2022 de sa demande d’autorisation d’entreprendre les travaux décrits dans le devis SABEKO du 29 juillet 2024 pour le remplacement du bloc VMC ;

débouter la SAS NEY 2022 de sa demande d’autorisation d’entreprendre les travaux décrits dans le devis DMF du 16 septembre 2024 pour la pose de grilles d’aération sur ses menuiseries ;

débouter la SAS NEY 2022 de sa demande d’astreinte ;

débouter la SAS NEY 2022 de sa demande de provision à hauteur de 11 130 € par mois à compter du mois d’octobre 2024 ;

en tout état de cause, débouter la SAS NEY 2022 de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

condamner la SAS NEY 2022 au paiement d’une somme de 4 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens de la présente instance et de ses éventuelles suites en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

La SAS NEY 2022, représentée par son avocat, a soutenu oralement ses conclusions et demandé de :

à titre principal, surseoir à statuer dans l’attente de la décision du tribunal judiciaire de LYON dans l’instance pendante sous le numéro N° RG 24/06309 – N° Portalis DB2H-W-B7I- ZWHA ;

à titre subsidiaire, débouter le syndicat des copropriétaires de la totalité de ses demandes ;

à tire plus subsidiaire, fixer la liquidation de l’astreinte à zéro euro ;

à titre reconventionnel, ordonner au syndicat des copropriétaires, sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir, de déposer la sur-toiture métallique recouvrant la verrière du lot n°4 propriété de la SAS NEY 2022 ;

se réserver la compétence pour liquider l’astreinte ;

condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme provisionnelle de 11 130 euros, par mois, à titre de dommages et intérêts, à compter du mois d’octobre 2024, sauf à parfaire ;

en tout état de cause, débouter le syndicat des copropriétaires de l’intégralité de ses demandes ;

condamner le syndicat des copropriétaires aux dépens de l’instance et au paiement d’une somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du CPC.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé, pour le détail des moyens des parties, à leurs écritures précitées.

A l’issue de l’audience, les parties ont été informées de la mise en délibéré de la décision à la date du 06 janvier 2026, par mise à disposition au greffe. Le délibéré a été prorogé au 02 juin 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. Sur la demande de sursis à statuer

L’article 73 du code de procédure civile prévoit : « Constitue une exception de procédure tout moyen qui tend soit à faire déclarer la procédure irrégulière ou éteinte, soit à en suspendre le cours. »

L’article 74 du code de procédure civile ajoute : « Les exceptions doivent, à peine d’irrecevabilité, être soulevées simultanément et avant toute défense au fond ou fin de non-recevoir. Il en est ainsi alors même que les règles invoquées au soutien de l’exception seraient d’ordre public. »

En application de l’article 378 du code de procédure civile : « La décision de sursis suspend le cours de l’instance pour le temps ou jusqu’à la survenance de l’événement qu’elle détermine. »

Hors les cas où cette mesure est prévue par la loi, le juge apprécie discrétionnairement l’opportunité du sursis à statuer dans l’intérêt d’une bonne administration de la justice (Civ. 16 juin 1987, 85-17.200 ; Civ. 2, 24 novembre 1993, 92-16.588 ; Civ. 1, 9 mars 2004, 99-19.922 ; Civ. 2, 07 mai 2015, 14-16.552 ; Civ. 1, 12 décembre 2018, 17-25.813).

En l’espèce, alors que la SAS NEY 2022 sollicite qu’il soit sursis à statuer dans l’attente du jugement du Tribunal judiciaire dans l’instance RG 24/06309, le Syndicat des copropriétaires conteste une demande de sursis à statuer relative à l’arrêt d’appel dont le prononcé à motivé la réouverture des débats.

Au delà de cette incohérence, il n’est pas de l’intérêt d’une bonne administration de la justice de surseoir à statuer.

Par conséquent, la demande de sursis sera rejetée.

II. Sur la demande de liquidation d’astreinte

L’article R. 131-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose : « L’astreinte prend effet à la date fixée par le juge, laquelle ne peut pas être antérieure au jour où la décision portant obligation est devenue exécutoire. »

L’article L. 131-4, alinéas 1 et 3, du code des procédures civiles d’exécution, dispose : « Le montant de l’astreinte provisoire est liquidé en tenant compte du comportement de celui à qui l’injonction a été adressée et des difficultés qu’il a rencontrées pour l’exécuter. […]

L’astreinte provisoire ou définitive est supprimée en tout ou partie s’il est établi que l’inexécution ou le retard dans l’exécution de l’injonction du juge provient, en tout ou partie, d’une cause étrangère. »

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires sollicite la liquidation de l’astreinte prononcée par l’ordonnance de référé du 09 janvier 2024 (RG 23/01633), ce qui ressort du point de départ qu’elle retient (conclusions n° 2, p. 20 et 29/48) et du nombre d’astreintes prises en compte dans le calcul de la somme liquidée (conclusions n° 2, p. 32 et s./48).

Or, la Cour d’appel de LYON a statué dans les termes suivants : « Confirme la décision attaquée en toutes ses dispositions, sauf à dire que le contrôle des travaux ordonnés sera exercé par la société SAGITTAIRE ARCHITECTES ASSOCIES, portera sur l’ensemble des remises en état ordonnées et que les-dits travaux devront être réalisés dans un délai d’un mois à compter de la signification du présent arrêt, sous astreinte de 200,00 euros par jour de retard passé ce délai et pendant une durée de 3 mois ; ».

Contrairement à ce que soutient le Demandeur en page 19/48 de ses conclusions, cet arrêt n’a pas ajouté à l’ordonnance déférée sur ces points, mais l’a partiellement réformée.

En effet, la mention d’un ajout n’intervient qu’après le chef de dispositif cité, dont le terme « sauf », démontre qu’elle n’est pas entièrement confirmée.

Ainsi, la Cour d’appel a notamment modifié :

le point de départ de l’astreinte, qui n’est plus l’expiration d’un délai d’un mois à compter de la signification de l’ordonnance du 09 janvier 2024, mais l’expiration d’un délai d’un mois à compter de la signification de l’arrêt du 19 février 2025 ;

le taux de l’astreinte, qui n’est plus de 200,00 euros par jour de retard et par chef de condamnation, mais de 200,00 euros par jour pour « l’ensemble des travaux de remise en état ordonnés ».

Partant, la demande en liquidation de l’astreinte ordonnée par l’ordonnance de référé du 09 janvier 2024 ne saurait prospérer, dès lors que la réformation de ses modalités découlant de l’arrêt du 19 février 2025, par leur ampleur, a supprimé les astreinte prononcées en première instance au profit d’une astreinte unique prononcée en appel.

Par conséquent, la demande de liquidation des astreintes prononcées par ordonnance du 09 janvier 2024 sera rejetée.

III. Sur la demande de fixation d’une astreinte définitive

L’article L. 131-2, alinéa 3, du code des procédures civiles d’exécution énonce : « Une astreinte définitive ne peut être ordonnée qu’après le prononcé d’une astreinte provisoire et pour une durée que le juge détermine. Si l’une de ces conditions n’a pas été respectée, l’astreinte est liquidée comme une astreinte provisoire. »

En l’espèce, en l’absence de liquidation de l’astreinte provisoire ordonnée par l’arrêt de la Cour d’appel de LYON du 19 février 2025, il n’y a pas lieu de fixer une astreinte définitive.

Par conséquent, la demande sera rejetée.

IV. Sur la recevabilité des demandes reconventionnelles de la SAS NEY 2022

Aux termes de l’article 70, alinéa 1, du code de procédure civile : « Les demandes reconventionnelles ou additionnelles ne sont recevables que si elles se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant. »

En application de l’article 122 du même code : « Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée. »

En l’espèce, pour dénier le droit d’agir de la SAS NEY 2022, le Syndicat des copropriétaires soutient que ses demandes reconventionnelles ne se rattacheraient pas aux prétentions originaires par un lien suffisant, dès lors que celles-ci avaient pour unique objectif la liquidation de l’astreinte provisoire prononcée par le juge des référés dans son ordonnance du 09 janvier 2025 et la fixation d’une astreinte définitive.

Toutefois, d’une part et ainsi que le souligne la SAS NEY 2022, les prétentions visées par la fin de non-recevoir soulevée par le Syndicat en page 35/48 de ses conclusions n° 2 ne sont pas celles qu’il soutient désormais, sauf la demande indemnitaire provisionnelle.

D’autre part, la demande indemnitaire provisionnelle, liée à l’opposition du Syndicat des copropriétaires aux travaux exécutés sans autorisation de l’assemblée générale, se rattache par un lien suffisant à la demande tendant à la liquidation de l’astreinte assortissant la condamnation à procéder aux travaux de remise en état.

Par conséquent, la SAS NEY 2022 sera déclarée recevable en ses prétentions reconventionnelles.

V. Sur la demande de dépose sous astreinte de la sur-toiture métallique recouvrant la verrière du lot n° 4

En l’espèce, la SAS NEY 2022 cite les articles 834 et 835 du code de procédure civile sans articuler son argumentation au sujet des pouvoirs du juge des référés qu’elle entendrait voir mettre en œuvre.

En premier lieu, elle ne démontre aucune urgence à voir condamner le Syndicat à procéder aux travaux de dépose sollicités.

En deuxième lieu, il n’est justifié ni d’un péril imminent, ni d’un trouble manifestement illicite quant à la présence d’une couverture métallique sur la verrière.

En effet, si le plan du permis de construire modificatif mentionne, au 1er étage, une « verrière », il fait apparaître, au 2ème étage, ce qui peut s’apparenter à la couverture métallique visible sur les photographies produites aux débats. La localisation et l’étage auquel se trouve l’actuelle couverture métallique ne sont pas justifiés, ni la présence d’une verrière en sous-face, les plans du permis de construire n’étant pas mis en relation avec des constatations sur site.

De plus, en dépit des 114 pièces versées aux débats par les parties, la SAS NEY 2022 n’établit pas que l’état initial des lieux ait été modifié, ni à quelle date, ce dont il s’ensuit qu’elle ne rapporte pas la preuve de l’existence d’un trouble manifestement illicite.

En troisième et dernier lieu, la SAS NEY 2022 ne revendique aucune obligation non sérieusement à l’encontre du Syndicat des copropriétaires.

Par conséquent, il sera dit n’y avoir lieu à référé sur cette prétention.

VI. Sur la demande indemnitaire provisionnelle de la SAS NEY 2022 à l’encontre du Syndicat des copropriétaires

En application de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile : « Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, [le président du tribunal judiciaire peut] accorder une provision au créancier […] »

En l’espèce, l’allégation, par la SAS NEY 2022, d’un « comportement manifestement illicite » et d’une « opposition abusive » du Syndicat des copropriétaires, qui seraient à l’origine d’un retard dans l’exploitation de ses locaux, malgré ses condamnations en première instance et en appel, est à l’évidence impropre à rapporter la preuve de l’existence d’une obligation indemnitaire non sérieusement contestable à la charge du Syndicat.

Par conséquent, il sera dit n’y avoir lieu à référé sur cette prétention.

VII. Sur les autres dispositions de la décision

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696, alinéa 1, du code de procédure civile : « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. »

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires, succombant à l’instance, sera condamné aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile : « Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. […] Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. »

En l’espèce, l’équité commande de dire n’y avoir lieu à condamnation de ce chef.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile : « Les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. »

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance provisoire rendue en premier ressort, contradictoirement et par mise à disposition au greffe,

REJETONS la demande de sursis à statuer de la SAS NEY 2022 ;

REJETONS la demande de le Syndicat des copropriétaires en liquidation de l’astreinte prononcée par ordonnance du juge des référés du tribunal judiciaire de LYON en date du 09 janvier 2024 (RG 23/01633) ;

REJETONS la demande de le Syndicat des copropriétaires tendant au prononcé d’une astreinte définitive ;

DECLARONS la SAS NEY 2022 recevable en ses demandes reconventionnelles tendant à la dépose sous astreinte de la sur-toiture métallique recouvrant la verrière du lot n° 4 et en indemnisation provisionnelle ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande de la SAS NEY 2022 tendant à la condamnation sous astreinte du Syndicat des copropriétaires à déposer la couverture métallique recouvrant la verrière du lot n° 4 ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande indemnitaire provisionnelle de la SAS NEY 2022 ;

CONDAMNONS le Syndicat des copropriétaires aux dépens de la présente instance ;

REJETONS les demandes de le Syndicat des copropriétaires et la SAS NEY 2022 fondées sur l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente décision est, de droit, exécutoire à titre provisoire.

En foi de quoi la présente ordonnance a été signée par nous, Victor BOULVERT, juge, et Florence FENAUTRIGUES, greffier ;

Le Greffier Le Président

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.