TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

ORDONNANCE DE REFERE N°22/22

Référés Cabinet 3

ORDONNANCE DU : 26 Janvier 2022 Président : Monsieur VIGNON, Vice-Président Greffier : Madame DUFOURGNIAUD, Greffier Débats en audience publique le : 07 Janvier 2022

GROSSE :

EXPEDITION :

Le ……………………………………………

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à Me ………………………………………..

à Me

Le ……………………………………………

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à Me ………………………………………..

[…]

à Me

à Me ………………………………………..

……………………………………………… Le …………………………………………………..

à Me

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N° RG 21/02094 – N° Portalis DBW3-W-B7F-YWUZ

PARTIES :

DEMANDEURS

Monsieur T B, né le […] à […] demeurant […]

Monsieur U I, né le […] à NEMOURS demeurant […]

Madame V J, née le […] à […] demeurant […]

Madame W Y, née le […] à […] et […] demeurant […]

Monsieur AA K, né le […] à […]

demeurant […]

Monsieur AB L, né le […] à […]

Monsieur AB M, né le […] à […]

demeurant […]

Monsieur AC N, né le […] à […] et […] demeurant 9 Place Victor-Hugo – 77220 GRETZ-ARMAINVILLIER

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Monsieur AP-AQ Z, né le […] à […] demeurant […]

Monsieur AD O, né le […] à […]

demeurant […]

Monsieur AE P, né le […] à BEAUFORT-EN-VALLÉE (lot 07) demeurant […]

Madame AF C, née le […] à BÉDARIEUX demeurant 34800 CLERMONT-L’HERAULT (lot 23)

Madame AG A, née le […] à AIX-EN-PROVENCE (lot 28/29 et […] demeurant […]

Monsieur AH Q, né le […] à […] demeurant […]

Monsieur AI R, né le […] à […]

Monsieur AJ S, né le […] à […]

La S.A.R.L. CALOE II (lot 57) dont le siège social est sis […] pris en la personne de son gérant en exercice

Monsieur AK D, né le […] à POISSY demeurant 50 Chemin des Cyclamens – 38440 MOIDIEU-DÉTOURBE (lot 32)

Monsieur AL X, né le […] à AUXERRE demeurant 5 Chemin des Contrebandiers – 89100 ST-CLEMENT (lot 90 et 105)

Monsieur AR-AS E, né le […] à COURBEVOIE demeurant […]

Monsieur AP-AT F, né le […] à SAINT AP DE MAURIENNE demeurant 448 Route du Parc de la Vanoise – 73300 SAINT AP DE MAURIENNE (lot 85 et 14)

Monsieur AD G, né le […] à BREST demeurant 44 Rue Severine – 92130 ISSY-LES-MOULINEAUX (lot 62)

Monsieur AM H, né le […] à CALAIS demeurant […]

Madame AN AO, née le […] à CALAIS demeurant […]

représentés par Maître Nicolas FOUILLEUL de la SCP GOBERT & ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE

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DEFENDERESSE

La Société ODALYS RESIDENCES dont le siège social est sis […] pris en la personne de son représentant légal

représentée par M^e AP-T SASSATELLI, avocat postulant au barreau de MARSEILLE et M^e AP-Pierre BLATTER, avocat plaidant au barreau de PARIS

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FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS :

Par assignation du 11 mai 2021, les demandeurs précités ont fait citer la société ODALYS RESIDENCES, en demandant au juge des référés :

sa condamnation au paiement de diverses sommes (avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 9 décembre 2020) correspondant au loyers dus impayés unilatéralement et délibérément retenus par le défendeur concernant leur lots dans la résidence pour étudiants l’ALHAMBRA située […], donnés à bail au défendeur.

sa condamnation sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter de la décision à intervenir à leur communiquer divers éléments comptables (comptes d’exploitation de la résidence des trois dernières années avec les taux d’occupation, les justificatifs du ou des PGE obtenus, la liste des comptes bancaires, la copie du contrat d’assurance perte d’exploitation, tout justificatifs de fermeture;

sa condamnation au paiement de la somme de 1000 € à titre de provision sur le préjudice subi;

sa condamnation au paiement de la somme de 100 € à chaque demandeur en vertu de l’article 700 du CPC;

A l’audience du 7 janvier 2022, les demandeur , par l’intermédiaire de leur conseil, réitèrent leurs demandes, en faisant valoir leurs moyens tels qu’exprimés dans leur assignation et dans leurs conclusions auxquelles il convient de se reporter.

La société ODALYS RESIDENCES expose par l’intermédiaire de son conseil, en faisant valoir ses moyens tels qu’exprimés dans ses conclusions auxquelles il convient de se reporter, qu’il convient :

de déclarer l’action de M. X, MME Y, M. Z et de M^me A irrecevable pour défaut d’intérêt à agir;

de déclarer les demandes irrecevables en vertu de l’article 750-1 du CPC;

à défaut de rejeter les demandes précitées;

de condamner solidairement les demandeurs aux dépens et au paiement de la somme de 10000€ en vertu de l’article 700 du CPC.

SUR QUOI, NOUS, JUGE DES REFERES,

Attendu qu’il convient de constater que les demandes formulées par M. X, MME Y, M. Z et de M^me A sont irrecevables pour défaut d’intérêt à agir compte tenu de leur accord dûment intervenu pour accepter la réduction de loyer proposée par le demandeur, nonobstant les objections parfaitement inopérantes exposés à tort sur ce point, sachant que ces demandeurs n’ont aucune faculté de rétractation;

Attendu que l’article 750-1 du CPC dispose notamment qu’à peine d’irrecevabilité le juge peut prononcer d’office, la demande en justice doit être précédée, au choix des parties, d’une tentative

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de conciliation menée par un conciliateur de justice, d’une tentative de médiation ou d’une tentative de procédure participative, lorsqu’elle tend au paiement d’une somme n’excédant pas 5000 euros ou lorsqu’elle est relative à l’une des actions mentionnées aux articles R. 211-3-4 et R. 211-3-8 du code de l’organisation judiciaire; que dès l’instant où la demande en paiement d’une sommes inférieure à 5000 € formulée par chaque demandeur est conjointement formulée dans la même instance avec des demandes de production de pièces sous astreinte, par nature d’ordre indéterminé concernant le seuil de 5000 €, il convient de rappeler que l’exception d’irrecevabilité prévue par l’article 750-1 du CPC n’a pas vocation à s’appliquer; que le rejet de cette exception d’irrecevabilité s’impose;

Attendu que dans tous les cas d’urgence, le juge des référés peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend;

Attendu que le juge des référés peut toujours même en présence d’une contestation sérieuse prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite; que dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire;

Attendu que les sommes réclamées correspondent aux montants à revenir aux demandeur en vertu des stipulations contractuelles convenues et que la société ODALYS RESIDENCES n’entend pas leur payer compte tenu des pertes subies en raison des diverses restrictions consécutives aux mesure sanitaires liées à l’épidémie de COVID ayant affecté son activité;

Attendu qu’en l’état le législateur n’a nullement entendu dispenser le locataire, dont l’activité est affectée par les mesures prises dans le cadre de la crise sanitaire Covid, de son obligation au paiement du loyer;

Attendu qu’il convient de rappeler que les loyers commerciaux sont restés exigibles durant les périodes de restriction en cause qui n’ont pas constitué un cas de force majeure susceptible de justifier la défaillance du locataire dans son obligation au paiement car l’élément d’irrésistibilité requis n’était nullement caractérisé, s’agissant d’une obligation au paiement d’une somme d’argent, alors qu’en outre, la résidence étudiante en cause n’a en aucun cas fait l’objet d’une fermeture administrative comme les lieux de spectacle par exemple en ce qui concerne les logements mis à disposition des étudiants;

Attendu que les restrictions en cause ne peuvent s’analyser en perte de la chose louée au sens où l’entend l’article 1722 du code civil, sachant qu’il n’y a pas eu de fermeture administrative dans le cas d’espèce;

Attendu qu’enfin, il convient de constater que l’article 7 des baux qui dispose notamment que dans le cas où l’indisponibilité du bien loué résulterait soit du fait ou d’une faute du bailleur, soit de l’apparition de désordres de nature décennale, soit de la survenance de circonstances exceptionnellement graves (telles qu’incendie de l’immeuble etc) affectant le bien et ne permettant pas une occupation effective et normale, après la date de livraison, le versement du loyer défini ci-avant sera suspendu, ledit loyer ne redevenant exigible qu’à l’issue du mois suivant la fin du trouble de jouissance, dont se prévaut le défendeur est parfaitement inopérant,

puisque les biens loués n’ont été en rien affectés par les mesures restrictives de la crise COVID qui n’ont en aucun cas empêché l’occupation effective et normale des logements par les étudiants;

Attendu qu’il résulte des débats et de l’examen des pièces produites, que les demandes en paiement ne sont pas sérieusement contestables; qu’il y sera fait droit;

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Attendu que s 'il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé;

Attendu que les demandes de production de pièces sous astreinte sont dépourvues de fondement légal ou contractuel; que dans le cadre d’une instance judiciaire entre les parties, il appartiendrait au défendeur de produire ou non et à sa convenance les éléments en cause dans le cadre de sa défense s’il l’estime utile et pertinent; qu’il ne saurait y être contraint via l’article 145 du CPC étant précisé en outre que ces demandes impliquant la communication d’informations dont la divulgation est de nature à porter atteinte aux intérêts du défendeur, contreviennent au caractère légalement admissibles des mesures contraignantes susceptibles d’être ordonnées en vertu de l’article 145 du CPC; que le rejet de ses demandes s’impose;

Attendu que la société ODALYS RESIDENCES sera condamnée à payer à chaque demandeur (à l’exclusion de M. X, MME Y, M. Z et de M^me A) la somme de 100 € en application de l’article 700 du CPC;

Attendu que la société ODALYS RESIDENCES supportera les dépens;

PAR CES MOTIFS, JUGEANT PAR ORDONNANCE PRONONCEE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,

Constatons l’irrecevabilité des demandes formulées par M. X, MME Y, M. Z et de M^me A pour défaut d’intérêt à agir;

Rejetons l’exception d’irrecevabilité soulevée en vertu de l’article 750-1 du CPC;

Condamnons la société ODALYS RESIDENCES à payer, à titre provisionnel aux demandeurs suivants les sommes suivantes :

M. B : 637,97 € M. C : 655,56 € M. D : 626,97 € M. E : 765,43 € M. F : 811,71 € M. G : 630,55 € les consorts H/AO : 626,97 € M. I : 609,46 € M^me J : 635,14 € M. K : 566,26 € M. L : 635,14 € M. M : 886,40 € M. N : 797,27 € M. O : 583,45 € M. P : 779,74 € M. Q : 603,17 € M. R : 819,71 € M. S : 609,46 € la SARL CALOE II : 655,56 €;

Disons que les sommes précitées porteront intérêts au taux légal à compter du 11 mai 2021;

Rejetons les autres demandes;

Condamnons la société ODALYS RESIDENCES à payer à chaque demandeur (à l’exclusion de M. X, MME Y, M. Z et de M^me A) la somme de 100€ en application de l’article 700 du CPC;

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Condamnons la société ODALYS RESIDENCES aux dépens;

LE GREFFIER LE PRESIDENT

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