TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 12 Septembre 2024

Président : Madame ZARB, Vice-Présidente

Greffier : Madame BOINE, Greffier

Débats en audience publique le : 27 Juin 2024

GROSSE :

Le 16 septembre 2024

à M^e RICHARD

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 16 septembre 2024

à M^e HACHOUF

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 23/04440 – N° Portalis DBW3-W-B7H-3UL5

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [I] [O]

domicilié : chez L’AGENCE DE LA COMTESSE SOCIETE GIA MAZET SA, [Adresse 6]

représenté par M^e Florence RICHARD, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [M] [T]

demeurant [Adresse 2] En qualité de locataire – [Localité 1]

représentée par M^e Sabrina HACHOUF, avocat au barreau de MARSEILLE

— EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée signé électroniquement le 14 septembre 2022 et le 20 septembre 2022, ayant pris effet le 19 septembre 2022, Monsieur [O] [I] et Madame [E] [U] épouse [O] ont donné à bail à Madame [T] [M] un appartement situé [Adresse 5], avec un emplacement de stationnement accessoire au logement, pour un loyer mensuel de 1148 euros, outre 20 euros de provision sur charges.

Des loyers et charges étant demeurés impayés, Monsieur [O] [I] et Madame [E] [U] épouse [O] ont fait signifier à Madame [T] [M] par acte de commissaire de justice en date du 17 février 2023 un commandement de payer visant la clause résolutoire contractuelle pour un montant de 2972,97 euros, en principal ;

Par acte de commissaire de justice en date du 17 mai 2023, Monsieur [O] [I] et Madame [E] [U] épouse [O] ont fait assigner Madame [T] [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :

— constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties et la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire

— ordonner l’expulsion de Madame [T] [M] et de tout occupant de son chef des lieux sis [Adresse 3] ,

— condamner Madame [T] [M] à payer à Monsieur [O] [I] et Madame [E] [U] épouse [O] l’indemnité d’occupation mensuelle fixée à la somme de 1168 euros jusqu’au départ effectif des lieux

— condamner Madame [T] [M] à leur payer les loyers et charges impayés à hauteur de 5019,03 euros au titre des loyers et charges impayés avec intérêts de droit à compter du 17 février 2023

— dire et juger qu’il ne lui sera accordé aucun délai de paiement ;

— condamner Madame [T] [M] à payer la somme provisionnelle de 1000 euros pour résistance abusive avec intérêts de droit à compter du 17 février 2023

— condamner Madame [T] [M] à payer la somme de 1500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

— condamner Madame [T] [M] aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer

— condamner Madame [T] [M] à supporter les frais d’exécution et dans l’hypothèse ou à défaut de règlement spontanée des condamnations prononcées, l’exécution forcée devra être réalisée par l’intermédiaire d’un huissier, le montant des sommes retenues par ce dernier devra être supporté par le débiteur

— ordonner l’exécution provisoire.

L’affaire a été appelée à l’audience du 05 octobre 2023 et après deux renvois a été retenue à l’audience du 27 juin 2024.

A l’audience, Monsieur [O] [I] et Madame [E] [U] épouse [O] et Madame [T] [M] ont été représentés par leur conseil respectif ;

Monsieur [O] [I] et Madame [E] [U] épouse [O] ont réitéré les termes de son assignation en actualisant leur créance à la somme de 16294,08 euros au 1er juin 2024 ;

Suivant conclusions auxquelles il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, Madame [T] [M] demande au juge des référés de :

Lui accorder des délais de paiement de 24 mois jusqu’à complet apurement de la dette locative pour la période du mois de novembre 2022 à octobre 2023, date de départ de Madame [T] [M] avec remise des clés ; Dire et juger que la somme de 1148 euros versée au titre du dépôt de garantie viendra en déduction de la detteRejeter les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens ;

La décision a été mise en délibéré au 12 septembre 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu des dispositions de l’article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. »

I – Sur la recevabilité:

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction applicable en l’espèce, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins deux mois avant l’audience.

En l’espèce, Monsieur [O] [I] et Madame [E] [U] épouse [O] justifient que l’assignation du 17 mai 2023 a été dénoncée à la Préfecture des Bouches-du-Rhône le 19 mai 2023 soit plus de deux mois avant l’audience initiale du 05 octobre 2023;

De surcroît, Monsieur [O] [I] et Madame [E] [U] épouse [O] justifient, par l’attestation établie le 05 mai 2014 par Maître [R] [Y], notaire à [Localité 8], être propriétaires indivis du bien immobilier objet de la présente procédure, et partant, de leur qualité à agir ;

Par conséquent Monsieur [O] [I] et Madame [E] [U] épouse [O] sont recevables en leurs demandes.

II – Sur le fond :

Sur la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire et l’expulsion

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail liant les parties contient une clause résolutoire laquelle prévoit qu’elle ne produit effet que deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement visant cette clause a été signifié à la locataire le 17 février 2023 aux fins d’obtenir paiement de la somme de 2972,97 euros en principal.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 17 avril 2023 et que le bail liant les parties est résilié de plein droit à cette date, les dispositions de la loi susvisée étant d’ordre public;

Du fait de la résiliation du bail intervenue de plein droit, Madame [T] [M] devra vider et évacuer les lieux dès la signification de la présente l’ordonnance.

Faute par elle de ce faire, dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, conformément aux articles L412-1 à L 412-5 du Code des Procédures Civiles d’exécution, les requérants pourront faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef ;

S’agissant des meubles, il sera procédé conformément aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution ;

Sur les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

Madame [T] [M] est redevable des loyers impayés et charges jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle due de la date de résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux au montant du loyer et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit 1168 euros au total ainsi que sollicité dans l’assignation, et de condamner Madame [T] [M] à payer ladite indemnité ;

Monsieur [O] [I] et Madame [E] [U] épouse [O] font la preuve de l’obligation dont ils se prévalent en produisant un contrat de bail signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire, l’assignation délivrée en vue de l’audience et un décompte actualisé de leur créance arrêté au 1er juin 2024 à la somme de 16294,08 euros;

Madame [T] [M] affirme avoir définitivement quitté le logement litigieux le 14 octobre 2023 et soutient avoir tenté en vain de joindre le propriétaire ;

Toutefois aucun élément objectif n’est produit aux débats pour étayer ces affirmations et la seule attestation d’hébergement de Madame [K] – [G] [P] en date du 04 mai 2024 qui indique héberger sa mère Madame [T] [M] à son domicile à [Localité 7], qui ne satisfait pas aux exigences de l’article 202 du code de procédure civile, n’est pas suffisante pour établir que Madame [T] [M] a quitté les lieux et restitué les clés à son bailleur le 14 octobre 2023 ;

En conséquence, la contestation opposée au paiement des indemnités d’occupation postérieures au 14 octobre 2023 ne revêt pas un caractère sérieux ;

Au vu du décompte produit , il y a lieu de déduire du montant de la provision sollicitée les sommes de 178,28 euros et de 178,28 euros correspondant à des frais de procédure ;

Il n’y a pas lieu déduire du montant de la créance le dépôt de garantie versé, en l’absence de libération effective des lieux et de restitution des clés ;

La créance n’étant pas sérieusement contestable à hauteur de la somme de 15938,08 euros, Madame [T] [M] qui ne justifie pas de l’extinction de son obligation, sera condamnée à payer la somme de 15938,08 euros, à titre de provision représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 1er juin 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

Sur l’octroi de délais de paiement au titre de l’arriéré locatif

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En l’espèce, Madame [T] [M] sollicite l’octroi de délais de paiement ; elle justifie de 864 euros de ressources mensuelles et d’un état de santé dégradé qui a nécessité des hospitalisations ;

Toutefois, Madame [T] [M] n’établit pas être en situation de régler sa dette locative même dans le délai légal précité et de surcroît il ressort du décompte versé aux débats que la condition légale de reprise du paiement des loyers au jour de l’audience n’est pas remplie, ce qui ne permet pas au juge des référés d’octroyer des délais de paiement ;

Dès lors la demande d’octroi de délais de paiement sera rejetée ;

Sur la demande de dommages et intérêts

Monsieur [O] [I] et Madame [E] [U] épouse [O] ne démontrent pas avoir subi un préjudice spécifique, distinct du retard de paiement de l’arriéré locatif réclamé ;

En conséquence, ils seront déboutés de leur demande de dommages et intérêts pour résistance abusive .

Sur les demandes accessoires :

Madame [T] [M] qui succombe supportera la charge des entiers dépens, y compris le coût du commandement de payer déjà signifié et de l’assignation et qui seront recouvrés le cas échéant comme en matière d’aide juridictionnelle;

L’équité ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile au profit des requérants qui seront déboutés de leur demande de ce chef.

Il n’y a pas lieu de se prononcer actuellement sur les frais d’exécution forcée d’une décision dont l’exposé reste purement hypothétique et qui sont réglementés par l’article L. 111-8 du code des procédures civiles d’exécution qui prévoit la possibilité qu’ils restent à la charge du créancier lorsqu’il est manifeste qu’ils n’étaient pas nécessaires au moment où ils ont été exposés, étant rappelé qu’en tout état de cause, le titre servant de fondement à des poursuites permet le recouvrement des frais d’exécution forcée. La demande de ce chef sera rejetée ;

En application de l’article 514-1 in fine du code de procédure civile, par exception, le juge ne peut écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge du contentieux de la protection, assisté du Greffier, statuant en référé, par ordonnance contradictoire, en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir, mais dès à présent, et en l’absence de contestations sérieuses

DECLARONS Monsieur [O] [I] et Madame [E] [U] épouse [O] recevables en leurs demandes ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 17 avril 2023 ;.

CONSTATONS la résiliation de plein droit du contrat de bail liant d’une part Monsieur [O] [I] et Madame [E] [U] épouse [O] et d’autre part Madame [T] [M], au 17 avril 2023 ;

ORDONNONS en conséquence à Madame [T] [M] de libérer les lieux appartement et emplacement de stationnement sis [Adresse 4], dès la signification de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [T] [M] d’avoir volontairement libéré les lieux appartement sis [Adresse 4] et emplacement de parking situé à la même adresse, Monsieur [O] [I] et Madame [E] [U] épouse [O] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef;

DISONS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELONS en outre que, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée, il doit être sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille ;

FIXONS à la somme de 1168 euros l’indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle due par Madame [T] [M] à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés;

CONDAMNONS Madame [T] [M] à payer à Monsieur [O] [I] et Madame [E] [U] épouse [O] la somme de 15938,08 euros, à titre de provision représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 1er juin 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

REJETONS la demande de délais de paiement ;

CONDAMNONS Madame [T] [M] à payer à titre provisionnel Monsieur [O] [I] et Madame [E] [U] épouse [O] la somme de 1168 euros au titre de l’indemnité mensuelle d’occupation, à compter du 1er juillet 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux matérialisée par la restitution des clés aux requérants ;

DEBOUTONS Monsieur [O] [I] et Madame [E] [U] épouse [O] de leur demande de dommages et intérêts ;

DEBOUTONS Monsieur [O] [I] et Madame [E] [U] épouse [O] de leur demande au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile et de leur demande au titre des frais d’exécution forcée;

CONDAMNONS Madame [T] [M] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement déjà signifié et de l’assignation, et qui seront recouvrés le cas échéant comme en matière d’aide juridictionnelle ;

REJETONS toute autre demande différente, plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE