TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 19 Décembre 2024

Président : Madame ZARB, Vice-Présidente

Greffier : Madame BOINE, Greffier

Débats en audience publique le : 17 Octobre 2024

GROSSE :

Le 19 décembre 2024

à Me [Localité 5]

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 19 décembre 2024

à M. [H]

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/01157 – N° Portalis DBW3-W-B7I-4SW2

PARTIES :

DEMANDERESSE

Madame [V] [R] [F] [Y] [D]

domiciliée : chez SARL [Adresse 6], [Adresse 3]

représentée par M^e Emmanuel LAMBREY, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

DEFENDEUR

Monsieur [O] [H]

né le 07 Janvier 1988 à [Localité 4] (ALGÉRIE)

demeurant [Adresse 1]

comparant

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée signé le 24 juin 2019 ayant pris effet le 1er juillet 2019, Madame [D] [V] représenté par le cabinet Lodi Centre Immobilier a donné à bail à Monsieur [H] [O] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2], pour un loyer mensuel initial de 600 euros, outre 40 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, Madame [D] [V] a fait signifier à Monsieur [H] [O] par acte de commissaire de justice en date du 16 juin 2023 un commandement de payer visant la clause résolutoire contractuelle pour un montant de 2787,89 euros, en principal.

La situation d’impayés a été signalé à la CCAPEX le 19 juin 2023 ;

Par acte de commissaire de justice en date du 12 janvier 2024, dénoncé le 15 janvier 2024 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône, [D] [V] a fait assigner Monsieur [H] [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail, faute de paiement des causes du commandement de payer dans le délai légal et entendre constater et prononcer la résiliation du bail,

— ordonner l’expulsion de Monsieur [H] [O], ainsi que celle de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique du logement sis [Adresse 2], ainsi que l’enlèvement et le dépôt des objets mobiliers garnissant les lieux loués en un lieu approprié aux frais, risques et périls du requis,

— condamner par provision Monsieur [H] [O] au paiement de la somme de

4746,75 euros, au titre de la dette locative,arrêtée au 4 décembre 2023,

— condamner par provision Monsieur [H] [O] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, fixée provisionnellement au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et ce jusqu’à la libération effective des lieux par son occupant et remise des clés,

— condamner Monsieur [H] [O] au paiement de la somme de 1200 euros du Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux entiers dépens, y compris le coût du commandement délivré .

L’affaire a été appelée à l’audience du 28 mars 2024 et après deux renvois , a été retenue à l’audience du 17 octobre 2024.

A cette audience, Madame [D] [V] représentée par son conseil a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance en actualisant sa créance à la somme de 7044,78 euros au 15 octobre 2024;

Monsieur [H] [O] a comparu en personne en sollicitant des délais ; il a déclaré travailler et percevoir entre 1100 et 1300 euros de ressources mensuelles et avoir un bébé de 8 mois à charge ;

Monsieur [H] [O] a ajouté qu’il fait une demande de FSL qui avait été rejetée et une réclamation concernant les charges d’eau dont il ne comprend pas le montant ; le défendeur a indiqué en outre qu’il recherchait un logement mais souhaiter rester dans lieux en attendant de trouver ;

La décision a été mise en délibéré au 19 décembre 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu des dispositions de l’article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. »

I – Sur la recevabilité :

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience ;

En l’espèce, il est établi que l’assignation en date du 12 janvier 2024 a été dénoncée le 15 janvier 2024 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône soit six semaines au moins avant l’audience initiale du 28 mars 2024 ;

Aux termes de l’article II de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

Madame [D] [V] justifie avoir signalé la situation d’impayés à la CCAPEX des BOUCHES DU RHONE le 19 juin 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 12 janvier 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ;

Par conséquent Madame [D] [V] est recevable en ses demandes.

II – Sur le fond :

Sur la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail liant les parties contient une clause résolutoire stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 16 juin 2023 pour la somme en principal de 2787,89 euros.

Ce commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 16 août 2023 et que le bail liant les parties est résilié de plein droit à cette date les dispositions de la loi susvisé étant d’ordre public ;

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Monsieur [H] [O] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Monsieur [H] [O] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 735,30 euros au total, et de condamner Monsieur [H] [O] à son paiement.

Madame [D] [V] fait la preuve de l’obligation dont elle se prévaut en produisant le bail signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire, l’assignation délivrée en vue de l’audience, un relevé de compte de [Adresse 7] arrêté au 14 août 2024 et un relevé de compte actualisé arrêté au 1er octobre 2024 échéance du mois d’octobre incluse, à la somme de 7044,78 euros ainsi qu’un courrier du syndic en date du 20 septembre 2024 par lequel des justificatifs des charges sont à Monsieur [H], la reddition des comptes et l’état des dépenses de l’exercice 2023, l’état des dépenses de l’exercice 2022, un état des consommations d’eau pour l’exercice 2022 et pour l’exercice 2023 et une lettre décompte du syndic .

Au vu du décompte versé aux débats, il y a lieu de déduire du montant de la provision sollicitée la somme de 1679,18 euros correspondant à un solde débiteur au 1er janvier 2022 non justifié ;

Monsieur [H] [O] conteste le montant élevé des charges d’eau ; toutefois la requérante produit aux débats un état des consommations d’eau pour l’exercice 2022 et pour l’exercice 2023 ces états mentionnant le relevé des index et le montant à payer au titre de la consommation d’eau ;

Monsieur [H] [O] n’apporte aucun élément permettant de remettre en question les index et le montant dû ;

Il s’ensuit que la créance n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 5365,60 euros à la date du 1er octobre 2024, et Monsieur [H] [O] est condamné, par provision, au paiement de la somme de 5365,60 euros à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 1er octobre 2024, échéance du mois d’octobre 2024 incluse;

Sur l’octroi de délais de paiement au titre de l’arriéré locatif et la suspension de la clause résolutoire

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [H] [O] a sollicité des délais de paiement et la indiqué qu’il souhaitait rester dans les lieux jusqu’à ce qu’il trouve un autre logement ; il a déclaré travailler et percevoir entre 1100 et 1300 euros de ressources mensuelles et avoir un bébé de 8 mois à charge ;

Toutefois la condition légale de reprise du paiement au jour de l’audience, n’étant pas remplie, le juge des référés, ne peut ni accorder des délais de paiements ni suspendre les effets de la clause résolutoire ;

Du fait de la résiliation du bail intervenue de plein droit, Monsieur [H] [O] est occupant sans droit ni titre depuis la résiliation du bail et devra vider et évacuer les lieux dès la signification de la présente ordonnance.

Son expulsion des lieux sera donc ordonnée selon les modalités précisées au dispositif ci-après.

Il convient d’indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion avec au besoin le concours de la force publique ;

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande de délai supplémentaire pour quitter les lieux

L’article L. 412-3 du code des procédures civiles d’exécution dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023 dispose que « Le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.

Cette disposition n’est pas applicable lorsque le propriétaire exerce son droit de reprise dans les conditions prévues à l’article 19 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement, lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque ce dernier est de mauvaise foi.

Les deux premiers alinéas du présent article ne s’appliquent pas lorsque les occupants dont l’expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.».

L’article L 412-4 du même code dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023 dispose que « La durée des délais prévus à l’ article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’ exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.».

Il ressort de ces dispositions que pour octroyer ce délai, le juge doit prendre en compte différents critères tenant à l’occupant sans droit ni titre, au propriétaire des lieux et au droit au logement décent, sans pour autant que ces critères soient cumulatifs,

Il convient de tenir compte des droits et des intérêts contradictoires en présence afin d’apporter la solution la mieux adaptée à la préservation des droits du demandeur tout en évitant de nuire à ceux des défendeurs.

Monsieur [H] [O] sollicite en l’espèce, l’octroi d’un délai pour quitter les lieux dans l’attente de retrouver un logement;

Il résulte des pièces de la procédure que le locataire a un bébé de 8 mois ; il a déclaré travailler et percevoir entre 1100 et 1300 euros de ressources mensuelles qu’il est nécessaire pour lui de trouver une solution de relogement ; toutefois Monsieur [H] ne justifie pas de ses recherches de logement ;

Compte tenu de ces éléments mais aussi de la qualité de bailleur privé de la partie demanderesse, de la dette locative qui augmente et du délai de fait de près de 11 mois dont a bénéficié le locataire depuis l’assignation, la demande d’octroi d’un délai supplémentaire pour quitter les lieux sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [H] [O] qui succombe supportera la charge des entiers dépens, y compris le coût du commandement de payer déjà signifié ;

L’équité ne commande pas de faire droit à la demande en paiement au titre de l’article 700 du Code de procédure civile au profit de Madame [D] [V] qui sera déboutée de sa demande de ce chef.

Il est rappelé qu’aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En application de l’article 514-1 in fine du code de procédure civile, par exception, le juge ne peut écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge du contentieux de la protection, assisté du Greffier, statuant en référé, par ordonnance contradictoire, en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir, mais dès à présent, :

DECLARONS Madame [D] [V] recevable en ses demandes ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 16 août 2023 ;

CONSTATONS la résiliation de plein droit du contrat de bail liant les parties 16 août 2023 ;

REJETONS les demandes de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire ;

ORDONNONS l’expulsion de Monsieur [H] [O] ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux sis [Adresse 2] au besoin avec l’assistance de la force publique ;

DISONS qu’il sera procédé, conformément à l’article L 433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, à la remise des meubles se trouvant sur les lieux, aux frais de la personne expulsée, en un lieu désigné par celle-ci, et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer ;

DISONS que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration du délai de 2 mois qui suit la délivrance du commandement d’avoir à libérer les locaux, conformément aux dispositions de l’article L 412-2 du Code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELONS en outre que, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés au locataire, il doit être sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille ;

REJETONS la demande d’octroi d’un délai supplémentaire pour quitter les lieux ;

FIXONS le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation due à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux, à la somme de 735,30 euros ;

CONDAMNONS Monsieur [H] [O] à payer à Madame [D] Cécilela somme de 5365,60 euros à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 1er octobre 2024, échéance du mois d’octobre 2024 incluse;;

CONDAMNONS Monsieur [H] [O] à la payer à titre provisionnel à Madame [D] [V] l’indemnité mensuelle d’occupation de 735,30 euros à compter du 1er novembre 2024 et jusqu’à la complète libération des lieux matérialisée par la remise des clés à la requérante;

CONDAMNONS Monsieur [H] [O] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement déjà signifié ;

DEBOUTONS Madame [D] [V] de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

REJETONS toute autre demande différente, plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE