TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 19 Décembre 2024

Président : Monsieur Bernard GRISETI, MTT

Greffier : Madame Anaïs ALI, Greffier

Débats en audience publique le : 17 Octobre 2024

GROSSE :

Le 19 Décembre 2024

à M^e Alain DE ANGELIS

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 19 Décembre 2024

à Mme [G] [P]

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/05424 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5MSW

PARTIES :

DEMANDEURS

Madame [A] [D]

née le 27 Avril 1949 à [Localité 6] , demeurant Chez SAS ORALIA JEAN [Adresse 5] [Adresse 2] représentée – Par son Président en exercice M. [V] [S] – [Localité 3]

représentée par M^e Alain DE ANGELIS, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [F] [Z] [X] [D]

née le 13 Février 1941 à [Localité 6], demeurant Chez SAS ORALIA JEAN COUTURIER, [Adresse 2] représentée – Par son Président en exercice M. [V] [S] – [Localité 3]

représentée par M^e Alain DE ANGELIS, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [T] [D]

née le 11 Décembre 1948 à [Localité 6], demeurant Chez SAS ORALIA JEAN COUTURIER, [Adresse 2] représentée – Par son Président en exercice M. [V] [S] – [Localité 3]

représentée par M^e Alain DE ANGELIS, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [K] [M]

née le 17 Décembre 1973 à [Localité 6], demeurant Chez SAS ORALIA JEAN COUTURIER, [Adresse 2] représentée – Par son Président en exercice M. [V] [S] – [Localité 3]

représentée par M^e Alain DE ANGELIS, avocat au barreau de MARSEILLE

Monsieur [B] [D]

né le 20 Janvier 1976 à [Localité 6], demeurant Chez SAS ORALIA JEAN COUTURIER, [Adresse 2] représentée – Par son Président en exercice M. [V] [S] – [Localité 3]

représenté par M^e Alain DE ANGELIS, avocat au barreau de MARSEILLE

Monsieur [N] [D]

né le 18 Juillet 1979 à [Localité 6], demeurant Chez SAS ORALIA JEAN COUTURIER, [Adresse 2] représentée – Par son Président en exercice M. [V] [S] – [Localité 3]

représenté par M^e Alain DE ANGELIS, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [G] [P]

née le 01 Juin 1995 à [Localité 6], demeurant [Adresse 4]

comparante

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée en date du 9 septembre 2015, l’indivision [D] a donné à bail à Madame [P] [G] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 1], pour un loyer mensuel de 750 €, charges comprises.

Des loyers étant demeurés impayés, l’indivision [D] a fait signifier à Madame [P] [G] par acte de commissaire de justice en date du 29 mai 2024 un commandement de payer la somme de 4.765,57 €, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice en date du 27 août 2024, l’indivision [D] a fait assigner Madame [P] [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :

— constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989,

— ordonner l’expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— condamner Madame [P] [G] à lui payer les loyers et charges impayés au 9 août 2024, soit la somme de 2.186,28 € avec intérêts à compter de l’assignation, ainsi qu’une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s’était poursuivi,

— condamner Madame [P] [G] à lui payer la somme de 1.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

Au soutien de ses prétentions, l’indivision [D] expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré, le 29 mai 2024 et ce pendant plus de deux mois.

Appelée à l’audience du 17 octobre 2024, l’affaire a été retenue.

A cette audience, l’indivision [D], représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualise sa créance à la somme de 4.331,57 €, selon décompte en date du 1er octobre 2024, terme d’octobre inclus.

Madame [P] [G], comparaissant en personne, déclare que la dette a été soldée, sans produire de justificatifs, et sollicite des délais et la suspension des effets de la clause résolutoire. Elle indique souhaiter rester dans les lieux, faisant valoir une situation personnelle et financière difficile.

La présente décision susceptible d’appel est contradictoire par application des dispositions de l’article 467 du code de procédure civile.

Le demandeur est autorisé à produire une note en délibéré, à communiquer au défendeur, accompagnée d’un nouveau décompte actualisé.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 19 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 28 août 2024, soit plus de six semaines avant la première audience du 17 octobre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, l’indivision [D] justifie avoir signalé la situation d’impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 30 mai 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 27 août 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de la résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail conclu le 9 septembre 2015 contient une clause résolutoire (article10) stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 29 mai 2024 pour la somme en principal de 4.765,57 €.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 29 juillet 2024.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation.

Madame [P] [G] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Madame [P] [G] par remise des clés ou expulsion à la somme de 890,10 €

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que Madame [P] [G] reste devoir la somme de 3.768,31 €, à la date du 10 octobre 2024, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation, terme du mois d’octobre inclus, déductions faites des sommes de 375,01 € du 18 janvier 2024 et 188,25 € du 7 juin 2024, pour frais de commandement de payer.

Pour la somme au principal, Madame [P] [G] ne conteste pas la dette dans son principe, mais indique avoir remboursé 1.700 € sans en justifier.

Madame [P] [G] est donc condamnée, par provision, au paiement de la somme de 3.768,31 €, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2.186,28 € à compter à compter de l’assignation et du prononcé de la décision pour le surplus conformément aux dispositions de l’article 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur l’octroi de délais de paiement au titre de l’arriéré locatif

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Il résulte du décompte que Madame [P] [G] n’a pas versé le montant intégral du loyer courant avant la date d’audience.

Par conséquent, la demande de délais de paiement est rejetée.

Sur les demandes accessoires

Madame [P] [G], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de l’indivision [D] les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 200 € lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile au paiement de laquelle le défendeur sera condamné.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 9 septembre 2015 entre l’indivision [D] et Madame [P] [G] concernant le logement, situé [Adresse 1] sont réunies à la date du 29 juillet 2024 ;

REJETTE la demande de délais de paiement de Madame [P] [G];

ORDONNE en conséquence à Madame [P] [G] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance;

DIT qu’à défaut pour Madame [P] [G] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l’indivision [D] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [P] [G] à verser à l’indivision [D], à titre provisionnel, au paiement de la somme de 3.768,31 €, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2.186,28 € à compter à compter de l’assignation et du prononcé de la décision pour le surplus conformément aux dispositions de l’article 1231-6 et 1231-7 du code civil.

CONDAMNE Madame [P] [G] au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au loyer actuel avec charges, qui sera indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer, soit 890,10 € à ce jour, à compter du 1er novembre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Madame [P] [G] à verser à l’indivision [D] une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [P] [G] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT