TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 22 Août 2024

Président : Madame PARIS-MULLER, 1ère Vice-Présidente

Greffier : Madame BOINE, Greffier

Débats en audience publique le : 13 Juin 2024

GROSSE :

Le 22 août 2024

à M^e FONTAINE-DALLEST

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 22 août 2024

à M^e DIAZ

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 23/07639 – N° Portalis DBW3-W-B7H-4JG5

PARTIES :

DEMANDERESSE

Madame [X], [I] [Z] épouse [S]

née le 24 Avril 1956 à [Localité 4] (13)

domiciliée : chez CABINET SADA IMMOBILIER, [Adresse 1]

représentée par M^e Jacqueline FONTAINE-DALLEST, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [M], [P], [K] [F]

né le 12 Décembre 1953 à [Localité 3]

demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Christophe DIAZ, avocat au barreau de MARSEILLE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C13206-2024-001723 du 05/02/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Marseille)

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 1er juin 2016, Madame [X] [Z] [S] a donné à bail à Monsieur [M] [F] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2], pour un loyer mensuel actualisé à 1017.45 euros, charges incluses.

Des incidents de paiement se sont accumulés.

Madame [X] [Z] [S] a fait signifier à Monsieur [M] [F], par acte d’huissier de justice en date du 10 juillet 2023, un commandement de payer la somme de 3869.38 euros, en principal, et de justifier de son assurance logement, visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte d’huissier de justice en date du 17 novembre 2023, Madame [X] [Z] [S] a fait assigner Monsieur [M] [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :

— constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties,

— ordonner son expulsion immédiate et sans délai, ainsi que de tout occupant de son chef, avec le concours de la force publique, si besoin est,

— condamner Monsieur [M] [F] à lui payer la somme provisionnelle de 5424.19 euros au titre des loyers et charges, décompte arrêté au 13 novembre 2023,

— condamner Monsieur [M] [F] à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer échu outre les charges locatives et ce jusqu’à libération effective des lieux,

— condamner Monsieur [M] [F] à lui payer la somme de 1000 euros de dommages et intérêts pour préjudice moral,

— condamner Monsieur [M] [F] à lui payer la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— le condamner aux entiers dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 28 janvier 2024, et a été renvoyée à la demande du défendeur pour constitution d’avocat.

A l’audience du 13 juin 2024, la demanderesse, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance en actualisant sa créance à 10567.85 euros au 31 mai 2024, échéance du mois de mai 2024 incluse. Elle s’oppose à un échelonnement de la dette.

Monsieur [M] [F], représenté par son conseil, sollicite, les plus larges délais de paiement, affirmant avoir des contrats de travaux à venir permettant l’apurement. Il a expliqué être dans l’attente d’un relogement, le présent loyer étant désormais trop élevé en l’état de sa pension de retraite, se trouver seul à en avoir la charge depuis sa séparation avec sa concubine. Il regrette l’absence de réponse à ses demandes de plan d’échelonnement de la dette, et justifie d’un chèque de banque de 2900 euros en date du 30 mai 2024, qui selon lui porte la dette à 7667.85 euros.

La décision a été mise en délibéré au 22 août 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 20 novembre 2023, soit plus de deux mois avant l’audience du 28 janvier 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la demanderesse justifie avoir signalé la situation d’impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 12 juillet 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail conclu le 1er juin 2016 contient une clause résolutoire (article XVII) stipulant un délai de deux mois après un commandement de payer visant cette clause, en l’espèce qui a été signifié le 6 février 2023, et stipulant un délai d’un mois après commandement de justifier d’une assurance, adressé le même jour.

Les deux commandements sont demeurés infructueux, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 6 août 2023.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Monsieur [M] [F] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que Monsieur [M] [F] reste devoir la somme de 10390.29 euros au 31 mai 2024, échéance du mois de mai 2024 incluse, déduction des frais de procédure.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Monsieur [M] [F] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit 1017,45 euros.

Le décompte ne porte pas mention du versement invoqué de 2900 euros par chèque du 30 mai 2024, les délais de traitement pouvant justifier ce décalage. La somme à payer sera donc comprise en quittances ou deniers.

Monsieur [M] [F] sera donc condamné par provision au paiement de la somme de 10390.29 euros.

Sur l’octroi de délais de paiement au titre de l’arriéré locatif et de délai pour quitter les lieux

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, le décompte locatif produit aux débats démontre l’absence de versement depuis le mois de décembre 2023, le paiement du loyer courant n’est pas repris, et les gains attendus prochainement ne sont pas de nature à permettre un apurement de la dette qui est désormais importante, un échelonnement ne pouvant avoir pour conséquence qu’une aggravation croissante de la situation, tant pour le locataire que pour la propriétaire.

Il ne sera pas fait droit à la demande de délai de paiement, ni a fortiori de suspension de la clause résolutoire, un accompagnement pour un relogement plus adapté aux capacités financières du locataire étant souhaitable mais n’incombant pas à la propriétaire.

Monsieur [M] [F] étant occupant sans droit ni titre depuis cette date, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Il est rappelé que selon l’article 22 alinéa 3 de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la restitution des clés par le locataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

Sur la demande de dommages et intérêts

Il n’est pas établi de préjudice distinct du préjudice financier résultant de la dette locative, cette demande sera donc rejetée, en l’absence de démonstration de mauvaise foi de la part du locataire qui au contraire démontre avoir recherché des solutions, tant auprès de la CAF que pour compléter sa retraite par des chantiers.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [M] [F], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

L’équité commande de ne limiter la somme due au titre de l’article 700 du code de procédure civile à 300 euros.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

DECLARE la demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er juin 2016 pour un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2], sont réunies à la date du 10 août 2023 ;

FIXE l’indemnité mensuelle d’occupation d’un montant au montant au loyer actuel avec charges, qui sera indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer, à compter du 10 août 2023 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

CONDAMNE Monsieur [M] [F] à verser à Madame [X] [Z] [S], à titre provisionnel, la somme de 10390.85 euros, décompte arrêté au 31 mai 2024, incluant la mensualité de mai 2024, correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, en quittance ou deniers, avec les intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision ;

REJETTE la demande au titre du préjudice moral ;

REJETTE la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [M] [F] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [M] [F] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la bailleresse pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [M] [F] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

CONDAMNE Monsieur [M] [F] à verser à Madame [X] [Z] [S] la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE