TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 18 Avril 2024

Président : M. MENICHINI, MTT

Greffier : Madame BOINE, Greffier

Débats en audience publique le : 22 Février 2024

GROSSE :

Le 18 avril 2024

à M^e SANGUINETTI

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 18 avril 2024

à M^e XAVIER

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 22/04943 – N° Portalis DBW3-W-B7G-2U5C

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [Z] [T]

né le 08 Janvier 1975 à [Localité 4] (MAROC

domicilié : chez SASU FONCIA [Localité 3], [Adresse 5]

représenté par M^e Eliette SANGUINETTI, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [F] [L]

né le 25 Mars 1992 à [Localité 3] (13)

demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Vanessa XAVIER, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2023-003324 du 23/05/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 3])

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 4 mars 2019, Monsieur [T] [Z] a donné à bail à Monsieur [L] [F] un appartement à usage d’habitation, situé [Adresse 6] avec deux garages (lot 21 et lot 22), pour un loyer de 710 euros, outre 100 euros de provision sur charges.

Les échéances de loyer n’étant pas régulièrement payées, un commandement de payer les loyers et charges rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré à Monsieur [L] [F] le 9 juin 2022 pour paiement d’un arriéré locatif de 2414,67 euros en principal.

Par acte du 6 octobre 2022, Monsieur [T] [Z] a fait assigner Monsieur [L] [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

— constater la résiliation du bail, en date à [Localité 3] du 04/03/2019 ;

— ordonner l’expulsion de Monsieur [L] [F], le cas échéant avec l’appui de la force publique, ainsi que celle de tous occupants de son chef, de l’appartement qu’il occupe à [Localité 3] : [Adresse 2] ;

— s’entendre condamner à verser à Monsieur [T] [Z], représenté par son mandataire la SASU FONCIA [Localité 3], la somme provisionnelle de 3802,30 euros soit 2831, 75 euros frais déduits selon relevé de compte du 29/09/2022 avec intérêts au taux légal à compter de la date de la signification du commandement, soit du 09/06/2022 ;

— fixer le montant de l’indemnité d’occupation à une somme équivalente au montant du dernier loyer échu, augmenté des charges ;

— condamner le requis à verser cette somme jusqu’à parfaire libération des lieux ;

— le condamner à verser à Monsieur [T] [Z], représenté par son mandataire la SASU FONCIA [Localité 3], la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— le condamner aux entiers dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi 98-657 du 29 juillet 1998, signifié par acte du 09/06/2022.

Au soutien de ses prétentions, Monsieur [T] [Z] expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 9 juin 2022 et ce, pendant plus de deux mois.

Appelée à l’audience du 23 février 2023, l’affaire a fait l’objet de 4 renvois pour être finalement retenue à l’audience du 22 février 2024.

A cette audience, Monsieur [T] [Z], représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et produit un décompte actualisé au 5 février 2024 à la somme de 8786,95 déduction faite des frais d’assurance et d’huissiers.

Au soutien de ses prétentions, Monsieur [T] [Z] indique que la clause résolutoire a été acquise avant surendettement.

Monsieur [L] [F], représenté par son conseil à l’audience, fait valoir sa situation de surendettement et sollicite, vu les mesures imposées par la Commission de Surendettement des Particuliers suivant courrier du 8 juin 2023, la suspension de la réalisation et des effets de la clause résolutoire invoquée par Monsieur [T] et la suspension de l’exigibilité pour une durée de 24 mois, prolongée de 3 mois, de la créance locative détenue par Monsieur [T] à l’encontre de Monsieur [L].

La présente décision susceptible d’appel est contradictoire par application des dispositions de l’article 467 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 18 avril 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture des Bouches-du-Rhône le 7 octobre 2022, soit plus de six semaines avant la première audience du 23 février 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail conclu le 4 mars 2019 contient une clause résolutoire stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 9 juin 2022, pour la somme en principal de 2414,67 euros.

Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Il est ainsi régulier en sa forme.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 9 août 2022.

En vertu de l’article 24 – V de la loi du 6 juillet 1989 « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Par dérogation, en application de l’article VI – 2 de la loi du 6 juillet 1989, lorsque la commission de surendettement des particuliers a imposé pendant un délai la suspension de l’exigibilité de la créance locative en application du 4° de l’article L. 733-1 du même code, le juge accorde ce délai prolongé de trois mois pour permettre au locataire de saisir à nouveau la commission de surendettement des particuliers en application de l’article L. 733-2 du même code. Lorsque, dans ce délai, la commission de surendettement des particuliers a de nouveau été saisie d’une demande de traitement de la situation de surendettement, l’exigibilité de la créance locative demeure suspendue jusqu’à, selon les cas, l’approbation d’un plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du même code, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement. A défaut, ou dès lors que la nouvelle procédure de traitement du surendettement est clôturée sans que de nouveaux délais de paiement de la dette locative aient été accordés, la clause de résiliation de plein droit reprend son plein effet ».

En l’espèce, Monsieur [L] [F] fait part d’une situation financière difficile et justifie de la recevabilité de sa demande auprès de la Commission de Surendettement suivant courrier du 2 mars 2023, et de la validation des mesures imposées suggérées par la commission suivant décision en date du 3 août 2023 pour une entrée en application au plus tard le 30 septembre 2023. En outre, il ressort du décompte actualisé produit à l’audience que Monsieur [L] [F] a repris les paiements des loyers courants et des provisions sur charges.

Il convient, compte tenu de cette décision et du tableau des mesures validés, de suspendre le paiement de la dette et les effets de la clause résolutoire et d’accorder ce délai de 24 mois prolongé de 3 mois pour permettre au locataire de saisir à nouveau la commission.

A défaut d’une nouvelle saisine de la commission ou en cas de clôture de la procédure de surendettement, la clause résolutoire retrouve ses effets, la dette devient exigible et en l’absence de départ volontaire, il pourra être procédé à l’expulsion de Monsieur [L] [F] et de tout occupant de son chef, avec assistance de la force publique le cas échéant.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement de l’arriéré

A l’audience du 6 juillet 2023 Monsieur [T] [Z] actualise sa créance au montant de 8786,95 euros au titre des loyers et charges impayés selon un décompte actualisé au 5 février 2024, échéance du mois de février inclus.

Il convient en conséquence de condamner Monsieur [L] [F] au paiement de la somme de 8786,95 euros, avec intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de reprise des effets de la clause résolutoire et d’exigibilité de la dette, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation due de la date de résiliation au départ effectif des lieux, par remise des clés, au montant du loyer et des charges, qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi et de condamner Monsieur [L] [F] au paiement de celle-ci, soit la somme de 939,29 euros.

Sur les dépens

Il y a lieu de condamner Monsieur [L] [F] aux dépens, qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle et l’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Référés, statuant par ordonnance contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au Greffe,

DECLARE le bailleur recevable à agir,

CONSTATE la résiliation du bail conclu entre les parties à compter du 9 août 2022, portant sur les lieux loués situés sis [Adresse 6] avec deux garages (lot 21 et lot 22), par acquisition de la clause résolutoire en raison de défaut de paiement des loyers et charges locatives,

CONDAMNE Monsieur [L] [F] à payer à Monsieur [T] [Z], la somme provisionnelle de 8786,95 euros au titre des loyers et charges impayés selon décompte au 5 février 2024, échéance du mois de février 2024 inclus, frais d’assurance et de procédure déduits, avec intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision ;

ORDONNE la suspension des effets de la clause résolutoire et l’exigibilité de la dette locative pour une durée de 24 mois prolongés de 3 mois à compter du 30 septembre 2023 conformément à la validation des mesures imposées par la commission de surendettement des particuliers du Bouches-du-Rhône en date du 03 août 2023 ;

RAPPELLE qu’à défaut de nouvelle saisine de la commission dans les délais ou dès lors que la nouvelle procédure de traitement du surendettement est clôturée sans que de nouveaux délais de paiement de la dette locative aient été accordés, la clause de résiliation de plein droit reprend son plein effet,

DIT que Monsieur [T] [Z] pourra alors faire procéder à l’expulsion de Monsieur [L] [F], ainsi que de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique le cas échéant, sous réserve des dispositions de l’article L 412-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution,

DIT QUE le sort des meubles sera régi par les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution,

CONDAMNE, en cas de reprise de l’effet de la clause résolutoire, Monsieur [L] [F] à payer à Monsieur [T] [Z] à titre de provision, l’indemnité d’occupation due de la date de la résiliation jusqu’au départ effectif des lieux, par remise des clés, égale au montant des loyers et charges qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 939,29 euros,

DIT que Monsieur [L] demeure tenu de payer les loyers et charges locatives postérieurs à la décision de suspension ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions,

CONDAMNE Monsieur [L] [F] aux dépens, qui seront recouvrés le cas échéant comme en matière d’aide juridictionnelle ;

DEBOUTE Monsieur [T] [Z] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit

LA GREFFIERE LE PRESIDENT