TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 23 Janvier 2025

Président : Madame ATIA,

Greffier : Madame BOINE, Greffier

Débats en audience publique le : 14 Novembre 2024

GROSSE :

Le 23 janvier 2025

à M^e DEIDDA

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

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EXPEDITION :

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à Me ………………………………………………

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à Me ………………………………………………

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à Me ………………………………………………

N° RG 24/06202 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5RFP

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. LA BRUNETTE

dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Clément DEIDDA, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSES

Madame [Y] [K]

née le 05 Novembre 1990 à [Localité 5]

demeurant [Adresse 1]

non comparante

Madame [Z] [K]

née le 06 Juillet 1988 à [Localité 5]

demeurant [Adresse 2] En sa qualité de caution solidaire – [Localité 3]

non comparante

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat sous signature privée en date du 29 octobre 2019, la société civile immobilière (SCI) LA BRUNETTE a donné à bail à Madame [Y] [K] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 1], porte n° 7, 2ème étage droite dans le troisième arrondissement de Marseille pour un loyer mensuel de 710 euros, outre 65 euros de provision sur charges.

Par acte sous signature privée du 26 octobre 2019, Madame [Z] [K] s’est portée caution personnelle et solidaire des sommes qui seraient dues par la locataire.

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI LA BRUNETTE a fait signifier à Madame [Y] [K] par acte de commissaire de justice en date du 24 juin 2024 un commandement de payer la somme de 4 718 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle. Ce commandement a été dénoncé à la caution le 2 juillet 2024.

Par actes de commissaire de justice en date des 9 et 12 septembre 2024, la SCI LA BRUNETTE, prise en la personne de son représentant légal, a fait assigner respectivement Madame [Y] [K] ainsi que Madame [Z] [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :

— constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989,

— ordonner l’expulsion de Madame [Y] [K] et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique si besoin est,

— condamner à titre provisionnel et solidairement Madame [Y] [K] et Madame [Z] [K], en sa qualité de caution solidaire, à lui payer les loyers et charges impayés, soit la somme de 7 544 euros avec intérêts légaux, ainsi qu’une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux par remise des clés d’un montant mensuel égal à 785 euros

— condamner solidairement Madame [Y] [K] et Madame [Z] [K] à payer la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Au soutien de ses prétentions, la SCI LA BRUNETTE expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré, le 24 juin 2024 et ce, pendant plus de deux mois.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 14 novembre 2024.

A cette audience, la SCI LA BRUNETTE, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualise sa créance à la somme de 9 114 euros, selon décompte en date du 14 novembre 2024, terme de novembre inclus.

Bien que régulièrement assignées respectivement à étude et dans les termes de l’article 659 du code de procédure civile, Madame [Y] [K] et Madame [Z] [K] ne comparaissent pas et ne sont pas représentées.

Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par décision réputée contradictoire.

Aucun diagnostic social et financier a été reçu au tribunal.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 23 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 13 septembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la SCI LA BRUNETTE justifie avoir signalé la situation d’impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 24 juin 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 12 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail conclu le 29 octobre 2019 contient une clause résolutoire (article 2.9 – Conditions Générales) stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 24 juin 2024, pour la somme en principal de 4 718 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 25 août 2024.

Madame [Y] [K] étant occupant sans droit ni titre depuis cette date, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Madame [Y] [K] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour la propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privée de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts de la demanderesse, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Madame [Y] [K] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 785 euros actuellement, et de condamner Madame [Y] [K] à son paiement.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que Madame [Y] [K] reste devoir la somme de 9 114 euros, à la date du 14 novembre 2024, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation, terme du mois de novembre 2024 inclus.

Pour la somme au principal, Madame [Y] [K], non comparante, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Madame [Y] [K] est donc condamnée, par provision, au paiement de la somme de 9 114 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 4 718 euros à compter du prononcé de la décision conformément aux dispositions de l’article 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur les demandes en paiement formées à l’encontre de la caution

Aux termes de l’article 2292 du code civil, le cautionnement ne se présume point, il doit être exprès et on ne peut l’étendre au-delà des limites dans lesquelles il a été contracté.

En l’espèce, il ressort de l’engagement de caution signé par Madame [Z] [K] qu’il porte sur « toute somme non payé par Madame [Y] [K] » concernant les loyers et les charges, les indemnités d’occupation, les dégradations et réparations locatives, les accessoires ainsi que tous les frais éventuels de procédure « jusqu’à l’extinction des obligations dudit locataire sans pouvoir dépasser la durée dudit bail renouvelé ou reconduit tacitement trois fois pour la même durée, soit jusqu’à la date de fin du cautionnement ».

Le commandement de payer délivré à la locataire le 24 juin 2024 lui a été signifié 02 juillet 2024, soit dans le délai de 15 jours en application de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En conséquence, Madame [Z] [K] sera condamnée solidairement avec Madame [Y] [K] au paiement des sommes mises à sa charge par la présente décision.

Sur les demandes accessoires

Madame [Y] [K] et Madame [Z] [K], parties perdantes, supporteront solidairement la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SCI LA BRUNETTE les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 200 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile au paiement de laquelle les défenderesses seront condamnées. Seule la locataire sera tenue aux dépens de cette indemnité.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

DÉCLARE la demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 29 octobre 2019 entre la SCI LA BRUNETTE et Madame [Y] [K] concernant le logement, situé [Adresse 1], porte n° 7, 2ème étage droite dans le troisième arrondissement de Marseille sont réunies à la date du 25 août 2024 ;

ORDONNE en conséquence à Madame [Y] [K] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’à défaut pour Madame [Y] [K] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI LA BRUNETTE pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE solidairement Madame [Y] [K] et Madame [Z] [K] au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au loyer actuel avec charges, soit sept cent quatre-vingt cinq euros (785 euros) à ce jour, à compter du 25 août 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

CONDAMNE solidairement Madame [Y] [K] et Madame [Z] [K] à verser à la SCI LA BRUNETTE, à titre provisionnel, la somme de mille neuf cent quatorze euros (9 114 euros) correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 14 novembre 2024, terme de novembre 2024, avec les intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE solidairement Madame [Y] [K] et Madame [Z] [K] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

CONDAMNE solidairement Madame [Y] [K] et Madame [Z] [K] à verser à la SCI LA BRUNETTE une somme de deux cents euros (200 euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier, La Présidente