TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS

■

Loyers commerciaux

N° RG 20/07085 -

N° Portalis 352J-W-B7E-CSQ3C

N° MINUTE : 9

Assignation du :

07 Août 2020

Jugement d’incompétence

[1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le :

JUGEMENT

rendu le 12 Mars 2024

DEMANDERESSE

S.A.R.L. JOSSELIN BERNARD

[Adresse 4]

[Localité 8]

représentée par M^e Valérie SAADA, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C2422

DEFENDERESSE

Madame [T] [E] veuve [D]

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par Maître Patrice PAUPER de la SELARL CABINET D’AVOCATS PAUPER & ASSOCIÉS SELARL, avocats au barreau d’ESSONNE, avocats plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Diana SANTOS CHAVES, Juge, Juge des loyers commerciaux

Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l’article R.145-23 du code de commerce ;

assistée de Manon PLURIEL, Greffière

DEBATS

A l’audience du 10 Janvier 2024 tenue publiquement

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 22 juin 1983, Mme [T] [E] veuve [D], venant aux droits de [P] [D], décédé, a donné à bail à la société Josselin Bernard SARL des locaux à usage commercial dépendant d’un immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 8] pour une durée de neuf années à compter du 1er juillet 1983, moyennant un loyer annuel de 56.000 francs en principal et pour l’exercice d’une activité de coiffeur.

Par acte sous seing privé du 23 novembre 1992, ledit bail a été renouvelé à compter du 1er juillet 1992 moyennant un loyer contractuel principal de 77.180 francs.

Par acte sous seing privé du 17 avril 2002, ledit bail a de nouveau été renouvelé pour une durée de neuf années à compter du 1er juillet 2001 pour un loyer annuel principal de 13.365,17 euros.

Par jugement du 28 novembre 2017, le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Paris a fixé le loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 17.990,20 euros en principal à compter du 1er janvier 2011.

Par acte extrajudiciaire en date du 11 septembre 2019, la société Josselin Bernard a notifié une demande de renouvellement du bail à compter du 1er janvier 2020.

Par acte extrajudiciaire du 2 octobre 2019, Mme [E] veuve [D] a accepté le principe du renouvellement du bail à compter du 1er janvier 2020 et proposé un nouveau loyer d’un montant annuel de 60.000 euros hors taxes et hors charges.

Après un mémoire préalable notifié le 27 mars 2020, la société Josselin Bernard, par acte d’huissier du 7 août 2020, la société Josselin Bernard a assigné Mme [E] veuve [D] devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir fixer le montant du loyer du bail renouvelé à la somme de 20.317,18 euros en principal.

Dans son mémoire en réponse, Mme [E] veuve [D] a demandé à titre principal la fixation du loyer renouvelé à la somme de 65.817 euros en principal par an à compter du 1er janvier 2020, en raison du déplafonnement compte tenu des travaux d’améliorations réalisés dans les lieux loués, et à titre subsidiaire, la désignation d’un expert judiciaire aux fins de déterminer la valeur locative des locaux.

Par jugement du 25 février 2021, le juge des loyers a constaté le principe du renouvellement du bail au 1er janvier 2020 et, avant dire droit sur le fond, ordonné une expertise confiée à Mme [Z] [M], aux fins notamment d’examiner les travaux réalisés par le preneur et invoqués par le bailleur.

L’expert a déposé son rapport le 26 juillet 2022, concluant à un loyer plafonné à 20.317,19 euros par an hors taxes et hors charges, à une valeur locative de 47.000 euros par an hors taxes et hors charges, et à l’absence de motif de déplafonnement du fait des travaux réalisés par le preneur.

Aux termes de son mémoire n°2 en ouverture de rapport, régulièrement notifié le 28 juillet 2023, la société JOSSELIN BERNARD demande au juge des loyers de :

«  – In limine litis, se déclarer incompétent pour statuer sur les demandes présentées par Madame [T] [E] veuve [D] tendant à :

«  Juger que la société JOSSELIN BERNARD SARL ne peut prétendre au statut des baux commerciaux,

Subsidiairement,

Juger que Madame [T] [E] veuve [D] justifie de motifs graves et légitimes pour refuser le droit au renouvellement,

En conséquence, Débouter la société JOSSELIN BERNARD SARL en sa demande de renouvellement du bail commercial ".

— Déclarer ces demandes irrecevables et renvoyer Madame [T] [E] veuve [D] à mieux se pourvoir devant le tribunal judiciaire,

— Entériner les conclusions du rapport d’expertise de Madame [Z] [M],

— Dire et juger que le montant du loyer renouvelé doit être fixé conformément aux règles du plafonnement,

En conséquence,

— Fixer le montant du loyer du bail renouvelé au 1er octobre 2020 à la somme annuelle en principal de 20.317,19 euros hors taxes et hors charges, toutes les autres clauses, charges et conditions du bail demeurant inchangées, En tout état de cause,

— Débouter Madame [T] [E] veuve [D] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— La condamner à payer à la société JOSSELIN BERNARD SARL la somme de 5.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens comprenant le coût de l’expertise. "

La société JOSSELIN BERNARD soutient que le rapport de l’expert judiciaire doit être entériné et que la bailleresse a renoncé à sa demande de déplafonnement du loyer. Elle sollicite, in limine litis, que le juge des loyers commerciaux se déclare incompétent pour les demandes principales formées par Mme [E] veuve [D], lesquelles n’entrent pas dans la limite des compétences du juge des loyers visées à l’article R. 145-23 du code de commerce. La locataire conteste les motifs de déplafonnement invoqués par la bailleresse dans le cadre de son mémoire avant expertise, contestant le fait que les travaux réalisés par la copropriété entre 2008 et 2010 ou les travaux qu’elle a elle-même réalisés dans les locaux puissent être qualifiés de travaux d’amélioration présentant un caractère notable. En tout état de cause, elle estime que s’ils étaient qualifiés de travaux d’amélioration, ils se heurtent à la clause d’accession prévue au bail laquelle prévoit une accession en fin de bail et sans indemnité pour le bailleur, à moins qu’il ne préfère la remise des lieux en l’état primitif.

Dans son mémoire en ouverture de rapport, régulièrement notifié le 27 mars 2023, Mme [E] veuve [D] demande au juge des loyers de :

«  JUGER que la société JOSSELIN BERNARD ne peut prétendre aux statuts des baux commerciaux.

Subsidiairement,

JUGER que Madame [T] [E] veuve [D] justifie de motifs graves et légitimes pour refuser le droit au renouvellement.

En conséquence

DEBOUTER la société JOSSELIN BERNARD en sa demande de renouvellement du bail commercial.

Plus subsidiairement

FIXER à la somme de 20.317.19 € HT/HC/AN, à compter du 1er janvier 2020 le loyer du bail renouvelé.

DEBOUTER la société JOSSELIN BERNARD de ses demandes plus amples ou contraires.

CONDAMNER la société JOSSELIN BERNARD à payer à Madame [T] [E] veuve [D] la somme de 2.500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

RAPPELER l’exécution provisoire de droit.

CONDAMNER la société JOSSELIN BERNARD aux entiers dépens, y compris les frais de l’expertise judiciaire. "

La bailleresse souhaite dénier à la locataire le bénéfice au statut des baux commerciaux au motif qu’elle a découvert au cours de la procédure d’expertise que la locataire avait donné son fonds en location gérance et ne l’exploitait plus personnellement, en contravention avec les stipulations du bail et l’objet social de la société JOSSELIN BERNARD. Elle soutient que la mise en location gérance du fonds de commerce entraine la nullité du contrat et la déchéance du droit au statut des baux commerciaux, de sorte que la société JOSSELIN BERNARD ne peut prétendre au droit au renouvellement de son bail. Elle fait valoir que la mise en location gérance a eu pour unique but de contourner l’interdiction légale et contractuelle de sous-location des locaux et que ce manquement justifie qu’elle rétracte son consentement au renouvellement du bail. A titre subsidiaire, elle estime que le rapport d’expertise doit être entériné pour la fixation du loyer et renonce à solliciter un motif de déplafonnement du loyer.

L’affaire a été appelée à l’audience du 10 janvier 2024 et mise en délibéré à ce jour.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la rétractation de l’accord au renouvellement de la bailleresse

Mme [E] veuve [D] demande au juge des loyers commerciaux de « JUGER que la société JOSSELIN BERNARD ne peut prétendre aux statuts des baux commerciaux », subsidiairement "JUGER que Madame [T] [E] veuve [D] justifie de motifs graves et légitimes pour refuser le droit au renouvellement« , et, en conséquence »DEBOUTER la société JOSSELIN BERNARD en sa demande de renouvellement du bail commercial".

L’article R. 145-23 du code de commerce dispose que les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal de grande instance, ou le juge qui le remplace. Il est statué sur mémoire. Les autres contestations sont portées devant le tribunal judiciaire qui peut, accessoirement, se prononcer sur les demandes mentionnées à l’alinéa précédent.

La compétence du juge des loyers commerciaux telle que définie par les articles L. 145-56 et R. 145-23 du code de commerce est une compétence d’exception d’interprétation stricte, ce dont il résulte qu’il n’est pas compétent pour connaître de la dénégation du droit au statut des baux commerciaux ou de la rétractation de l’accord de principe du bailleur pour motifs graves et légitimes, seul le tribunal judiciaire étant compétent en la matière, en application des dispositions des articles susvisés.

Il convient, en conséquence, pour le juge des loyers commerciaux, de se déclarer incompétent pour connaître de la demande tendant au rejet de la demande de renouvellement du bail commercial et de renvoyer l’ensemble de la procédure devant la 18ème Chambre du tribunal judiciaire de Paris qui aura compétence pour statuer sur le tout.

Sur l’injonction à médiation

Lors de l’audience, il est apparu la possibilité de résolution du litige dans le cadre d’une médiation judiciaire et l’affaire présente en effet des critères d’éligibilité à une mesure de médiation.

Il paraît en effet particulièrement opportun que les parties puissent rechercher ensemble, avec l’aide d’un tiers neutre, une solution négociée dans un cadre confidentiel, compte tenu de l’expertise judiciaire d’ores et déjà réalisée, des délais déjà écoulés depuis le début de leur litige devant le juge des loyers commerciaux et de la poursuite de la procédure devant le juge du tribunal judiciaire.

Il convient, dans le contexte du renvoi de l’affaire devant le juge de la 18ème chambre civile du tribunal en raison de l’incompétence du juge des loyers commerciaux, de les enjoindre à rencontrer un médiateur avant le 15 avril 2024, conformément aux dispositions des articles 127 et 780 du code de procédure civile.

Il est rappelé que la présentation de la mesure est gratuite et que les parties souhaitant recourir à une mesure de médiation peuvent choisir de réaliser une médiation conventionnelle dans les conditions des articles 1530 et suivants du code de procédure civile ou solliciter lors de l’audience d’orientation devant le juge de la 18ème chambre 1ère section prochainement saisi, qu’il soit ordonné une mesure de médiation judiciaire dans les conditions des articles 131-1 et suivants du code de procédure civile.

Dans l’hypothèse où les parties donneraient leur accord à une mesure de médiation conventionnelle, soit avant la réunion d’information, soit à l’issue de celle-ci, le médiateur pourra immédiatement commencer sa mission et en informera le greffe de la 18ème chambre civile 1ère section. Le médiateur fera parvenir au greffe un document signé des parties indiquant leur accord pour la mise en place d’une mesure de médiation, qui mentionnera le montant des honoraires dus au médiateur et la répartition de ses honoraires convenue entre les parties.

Il sera rappelé qu’aux fins de vérification de l’exécution de la présente injonction, le médiateur indiquera au greffe de la 18ème chambre civile 1ère section du tribunal judiciaire de Paris l’identité et la qualité des personnes s’étant présentées au rendez-vous d’information, et que l’inexécution de cette injonction, sans motif légitime est susceptible de constituer un défaut de diligences justifiant une radiation du dossier ou pourra constituer un des critères de l’équité lors de l’appréciation par le juge des demandes formées en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de réserver les dépens et l’éventuelle application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en premier ressort,

Se déclare incompétent au profit de la 18ème chambre 1ère section du tribunal judiciaire de Paris pour connaître de la rétractation de l’accord de Mme [T] [E] veuve [D] au renouvellement du bail la liant à la SARL JOSSELIN BERNARD,

Renvoie l’ensemble des demandes et du litige devant la 18ème chambre 1ère section du tribunal judiciaire de Paris,

Dit que le dossier de l’affaire avec copie du présent jugement sera transmis par le secrétariat greffe à la juridiction sus-désignée, faute d’appel dans le délai de quinze jours de la notification de la présente décision en application des dispositions de l’article 84 du code de procédure civile,

Enjoint les parties de rencontrer un médiateur judiciaire qui les informera sur l’objet et le déroulement d’une mesure de médiation judiciaire,

Désigne à cette fin :

Mme [I] [W]

[Adresse 3]

[Localité 6]

[XXXXXXXX01]

[Courriel 7]

Dit que les parties devront avoir rencontré le médiateur avant le 15 avril 2024,

Invite les parties à prendre contact directement avec le médiateur et à se présenter au rendez-vous en personne, le cas échéant, accompagnées de leurs conseils ;

Rappelle que ce rendez-vous de présentation est obligatoire et gratuit et doit être réalisé en présence de toutes les parties réunies à cette occasion devant le médiateur ;

Rappelle que les parties souhaitant recourir à la médiation peuvent choisir de réaliser une médiation conventionnelle dans les conditions des articles 1530 et suivants du code de procédure civile ou solliciter sans délai du juge des loyers commerciaux ou du juge de la mise en état, une mesure médiation judiciaire dans les conditions des articles 131-1 et suivants de ce même code ;

Dit que dans l’hypothèse où les parties souhaiteraient recourir à une médiation judiciaire à l’issue du rendez-vous avec le médiateur, ils en informeront immédiatement le greffe de la 18ème chambre civile 1ère section du tribunal judiciaire de Paris,

Dit que, dans l’hypothèse où les parties donneraient leur accord à une mesure de médiation conventionnelle à l’issue du rendez-vous avec le médiateur, celui-ci pourra immédiatement commencer sa mission et en informera le greffe de la 18ème chambre civile 1ère section du tribunal judiciaire de Paris,

Dit, aux fins de vérification de la bonne exécution de la présente injonction, que le médiateur dressera un procès-verbal de difficulté qu’il adressera au greffe de la 18ème chambre civile 1ère section du tribunal judiciaire de Paris, en cas d’impossibilité pour lui de procéder à la présentation de la mesure, notamment en cas d’absence d’une partie ;

Réserve les dépens et l’éventuelle application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Fait et jugé à Paris le 12 Mars 2024

La GreffièreLa Présidente

M. PLURIELD. SANTOS CHAVES